ザ・ガーデンズ 大田多摩川ってどうよ？

将来、修繕積立金がどのように値上げされていく計画であるのかの修繕計画は、購入検討者なら必ず見せてもらえるから要確認

相場と比較して安かったら、近い将来、相場平均くらいに値上げされても耐えられる程度の余裕があったほうが精神的には楽かと思う

https://www.renosy.com/magazine/entries/4322

修繕費の値上げの心配する人はマンションなんて買えないのでは？
モデルルームで説明聞いて納得出来れば良い事ですし入居し管理組合が立ち上がってみないとどうなるかわからないですよね。
ここで六郷のトラブルの話しを持ち出すのは無意味だと思います。

>>1500 マンション比較中さん

参考になります。

ちなみに修繕積立金を少し調べてみました。

　アールブラン武蔵新田： 110円／平方メートル
　例の六郷のマンション： 109円／平方メートル
　ここのマンション： 85円／平方メートル

これだけで判断するのはどうかと思いますが、かなり安いような気が。近い将来、値上げされる可能性は高いと思ったほうが良さそうです。

>修繕積立金は4,830円～7,030円（月額）となっています。この金額から察すると「段階増額方式」ではないでしょうか。

はい、「段階増額方式」でしょう
「均等積立方式」へ移行すると、この金額が３倍くらいになるでしょう
>修繕費の値上げの心配する人はマンションなんて買えないのでは？
月７千円なら払えるが、２万円になると無理かもというかたは、よく考えられたほうがよろしいかと

ただねえ、「段階増額方式」のままで一時金徴収も無理となると積立の不足は金融機関からの借り入れに頼ることになり、金利が取られマンションは抵当にされますよ

段階積立方式ですね、ただ頂いた資料では均等式積立案の参考も出ています。
ライフサイクルコストと共に資料に入ってます。

>>1504 マンション検討中さん

情報をありがとうございます。モデルルームへ行けたら確認したいと思います。

ただモデルルームの見学が再開されてから週末はほとんど満席で予約ができません。今週末も既に満席でした。

>>1476

リバーテラス角部屋の足場はほぼ撤去されていました

ブライトテラスの足場は南半分は撤去されていました

リバーテラスの角部屋の外壁をよく見ると、10階までと11階以上でデザインが違うんですね。

>>1506 ご近所さん
凄い、ガラス手摺りのせいか重厚感はないけど良い感じにスッキリとしたシンプルなデザインで素敵ですね。上手く表現出来ないけどクリスタル風な感じですね。

>>1506 ご近所さん

ほんとですね！タイルあるのとないの違いですね。
個人的にタイルがあった方が好きです。

>>1507 マンション検討中さん

今はいいのですが、洗濯物をバルコニーに干すようになるとどうなるのか。

>>1506
ご近所さん、いつもありがとうございます。

我が家は乾燥機付き洗濯機と布団乾燥機で、物をバルコニーに干す事は生涯ないと思うので
シンプルはガラス手摺はうれしい。

全部屋カーテンが白のバーチカルブラインドにして揃えたらリゾートホテル風な建物っぽく見えそうですね。
実際は生活感ありあり賑やかな洗濯物がなびいてるんでしょうけどね。ブランシエラも全部屋ガラスバルコニーですよね。

>>1508 マンション検討中さん
タイル良いですよねー。ただ修繕で高くつくと聞いた事があります。そういう意味では吹付けリシン？も良いのかなと思います。

タイルだろうと吹付けリシンだろうと、修繕費用に占める割合は大して違わん
それ以外の費用が大きい
例えば、このクラスのマンションだと足場の構築だけで５０００万以上かかる

>>1508 マンション検討中さん

この角部屋ですが、室内から見ると左側の柱の側面はタイルあり、右側の柱の側面はタイルなしとなっています。左右でデザインが違うのってどうなんでしょう？

>>1514 ご近所さん
写真ありがとうございます。
隣との境は隔て板が入るしそんなに気にならないかなと。引きで見るとこのデザインは有りに見えます。
角住戸の端部分のみタイルデザイン的には有りっぽいですね。

嬉々として写真アップしてるけど、ペラボー設置したら、見た目安っぽい印象になりそうな予感

外観立派だけど駅から距離あり過ぎるのが痛い物件。。
同じ川沿いでもパークハウス多摩川みたいに駅近なら資産価値も利便性も高いんだけどなぁ

ずっと主要駅近に住んでいたけど、静かな場所で窓を開けて暮らしたい
今後もテレワークが継続しそうだから、徒歩12分は許容範囲
たまには海外旅行も行きたいので1馬力で無理なく組めるローン
都知事選の選挙権は失いたくない
そんな我が家には良物件

>>1518 マンション検討中さん
同感です。
がちゃがちゃごちゃごちゃ喧騒から離れて生活する為には徒歩12分ちょいは許容範囲ですよね。
かと言って買い物が不便なわけでもなく自転車、車、公共交通機関でショッピング施設に行ける距離で価格も23区にしては抑えてあるしメリットは有るかなと感じます。

>>1517 名無しさん

同感です。
駅から遠くてリセール前提だと厳しい、、

価格も安いと言われるが、食器洗浄機は付いてない、カウンタートップは廉価版のもの、トイレはタンク付きで旧式など、設備がかなり低価格に押さえられているため、特別安いわけでもないと思います。

あとは川氾濫リスク、、これだけはどうしても拭えない、、

それらが許容出来る方には、良い物件だと思います。

潤沢な資金がある人は駅近の高台に住めばいいと思うよ。
庶民が都内に家を買おうとしたら妥協との闘いなんだから仕方ない。
川氾濫のリスクはあるけど、開放感と永久眺望の魅力が上回っちゃったのよね。
昨年の台風でも浸水しなかったみたいだし、正直、自分の部屋が水に浸からなければどうにでもなるかなー

氾濫のリスクはあるけど洪水に強い堤防作りの工事も今月終わったし何もしてないエリアではないですよ。
実際昨年の台風で水位は上がったものの決壊、越水無しで住宅地の被害はなかったし。

>>1520 マンション検討中さん

https://www.yomiuri.co.jp/national/20200622-OYT1T50152/

多摩川に治水ダムが1つもなかったというのには驚きました。この記事に書かれていることが機能すれば、去年の台風時のような氾濫リスクは軽減されそうです。

>>1516 マンション比較中さん

ペラボーが設置されたら写真をUPします。

私は近所に住んでいるので、散歩やサイクリングのついでにこのマンション自体や堤防補強工事、富士山の見え方、近所の商店街のトピックなどを写真に撮ってUPしています。

ネットで調べれば大体のことは分かるかも知れませんが、近況を知るのはなかなか難しいと思います。このマンションの購入を検討している方々にマンションを含め周辺の状況を判断する材料を提供できれば幸いです。

アールブラン武蔵新田に住んでいますが、川の近くに住むのであれば浸水被害についてはある程度許容すべきだと思います。
とは言え過去の浸水歴をこの地域の知人に聞いたところ、鵜の木や下丸子の方が浸水しやすいようですね。また先般の大雨の際には沼部駅付近の堤防の割れ目から少し漏れただけみたいですし、過敏になる必要は無いかと。

ブライトテラスを見てますが、近くにお寺があってお墓が見えるようです。層が高いほど見やすいでしょうか？みんなお墓はどう思いますか？

>>1526 マンション検討中さん

見えるとすれば高層階ほど見やすいでしょうね。

ただ墓地の隣接地に3階建や4階建の建物が建っている、墓地自体の広さはあまり広くなさそうなことを考えると、たくさんの墓が見えるとは思えません。またバルコニーに出れば見えるかも知れませんが、室内からならまず見えることはないと思います。

墓地が近くに存在すること自体が気になるのであれば、墓が見えようが見えまいがダメでしょうね。私としてはこの距離であれば気にならないと思います。

>>1526 マンション検討中さん
お寺と言ってもすごく小さいお寺なので一面墓地なわけでなく住宅地の中の一部みたいな感じでいわゆる墓地ビューにはならないと思います。

ブライトからの眺望と墓地の位置です。

>>1518 マンション検討中さん
多摩川線沿線だと駅から5分以内でも周辺環境が静かな物件多いですよ

>>1524 ご近所さん

全体にペラボーが設置された外観は分かりませんが、公式HPの資料請求者様限定ページにあるVRギャラリーでブライトテラス13階のB68Fの部屋のバルコニーの雰囲気は分かります。

>>1531 マンション検討中さん
上半分コンクリートで下半分がペラボーのお部屋もありますよね？
VRで見られるのは上記のタイプだけでしょうか？

>>1532 マンション検討中さん

どっちのタイプの方がいいんでしょうか。
半分がペラボーで半分がコンクリートで下半分がペラボー。建築の仕様上でそういう造りなんでしょうか。

>>1532 マンション検討中さん

残念ながらこのタイプの1室のみです。
上がコンクリートで下がペラボーは >>1446 の写真から想像するしかなさそうです。

先日モデルルームを見に行ってきました！

1/3ほど売れているとのことでしたが、他の不動産の営業の方によるとコロナ影響を加味してもこの破格の条件なのに売れ行きが悪すぎるとのことでした。この値段で自然な眺望が手に入り、車も所有できて駅も徒歩圏内。多摩川の氾濫以外に躊躇される理由は何かあるのでしょうか。

売却を考えるとおすすめしないという話もありますが、隣のドエルアルスは築30年以上経っていてもそんなに値崩れしていないようです。

>>1535
売れ行きがイマイチということは、それらの要素が評価されていないということ。
・「この値段で」　→　まだまだ高い
・「自然な眺望」　→　眺望が良くない部屋も多数
・「車も所有でき」　→　総戸数の3分の1強だけ
・「駅も徒歩圏内」　→　第二京浜を渡る12分を評価しない人が多い

・・・という結果だと思います。解決するのは値下げしかないでしょう。

>>1535 マンション検討中さん

最近の傾向として、竣工まであと5ヶ月くらいの新築マンションはどれ位売れているのが普通なのでしょうか？

>>1536 匿名さん

「他の不動産の営業の方」はマンションを買う側の評価や価値感を理解出来ていないということですかね。

リバーテラスは1,2階以外は結構売れてるよ

>破格の条件なのに売れ行きが悪すぎる

破格と思えない人が多数だからでしょう。
マイナー路線のマイナー駅で、ギリギリ徒歩圏内という立地の悪さもあるけど
仕様がとにかく低すぎて、割高にしか見えないからだと思う。
ペラボーとか、新築の時はまだ良いけど、ある程度築年数経過すると、賃貸マンション
というか団地感がハンパ無いよ

>>1535 マンション検討中さん
多摩川の氾濫で躊躇されているんでしょう。
あと、徒歩圏内とは言え徒歩12分はキツいですね。住むのも売るのも。

>>1535 マンション検討中さん
理由は簡単。シンプルに駅から遠いからだと思います

隣のドエルアルスやグランイーグルは徒歩10分表記なんだね。
ちょっとずつ残念なのはあるかも。

2016年頃の六郷大規模の掲示板でも、マイナー駅、遠い、高すぎるって
壮絶なネガキャンされてて、購入したらもう来ない方がいいかもね。

>>1543 購入経験者さん
隣と表現してますが実際ドエルアルスの方が駅寄りですよ

このマンションはかなり低評価のようですが、下記の条件に合うような別のマンション例があれば是非教えて下さい。

・城南地区（品川、目黒、世田谷、大田）
・南向きで眺望良好
・水害の心配なし
・メジャー駅（都心へ乗り換え無しで行ける駅）から近いが、環境は静か
・トイレはタンクレス、キッチンに食洗機付きなど設備充実
・3LDK（新築、または築浅中古）
・（人によって違うかも知れませんが）価格はリーズナブル

ここで質問するような内容ではないかも知れませんが、参考までにお願いします。

>>1531 マンション検討中さん
ブライト側も眺望良さそうですね。

>>1545 マンション検討中さん

どの項目も満足したいのなら、それなりに高額になるし、、部屋のグレードはブランシエラ よりも低いとは思う。
JV物件は値下げを容易にしないだろうし、あったとしても水面下でやってることでしょう。あとは二次にするかもしれませんね。いまはもう二次なのかわかりませんが。

部屋どこ残ってるんだろう

>>1547 マンション検討中さん

ブランシエラ大田多摩川は南に多摩川があり眺望は良好、駅まで徒歩6分、乗り換え無しで品川まで行ける。でも各駅停車しか停まらないマイナー駅、ザ・ガーデンズ大田多摩川と同じようにハザードマップ的には水害の危険性がある。

私が挙げた条件を満足するようなマンションを手頃な価格で見つけるのはやはり難しいですよね。だとすれば自分がマンションを選ぶ条件に順位を決めて、どこかで妥協しなければ決められないと思います。

駅近、タンクレストイレや食洗機など設備充実、水害の危険性なし、リセールバリューの高い物件にこだわるなら他のマンションを選ぶべきでしょう。駅遠、設備貧弱、水害の可能性があっても眺望の良さを重視するならこのマンションを選ぶのもありだと思います。

他に良い物件があれば教えて下さい。私はここも含めてもう少し検討します。