ザ・ガーデンズ 大田多摩川ってどうよ？

>>1418

室内からの眺めを良くするためにバルコニーを透明ガラスにすると、逆に外からも見やすくなる。窓に要カーテン、バルコニーに置くものにも注意が必要ですね。

>>1419

洗濯物を干すときは、バルコニーのガラスの内側に何か目隠しが必要かも。
その点、エアリーテラスの乳白色ガラスのバルコニーは安心かも。

開放感をとるか、プライバシーをとるか。バランスが難しいですね。

>>1419 マンション検討中さん
窓がAGCだと良いのでしょうか？

>>1421 ご近所さん

何階からが少し見えづらいというのはありますか。
もっぱら性能の良いスマホが普及しているというのもあると思いますが。

>>1423 マンション検討中さん
ここは4階までがコンクリート手摺り5階以上がガラス手摺りです。
土手からだと意識的に見上げない限りは丸見えな感じにはならないでしょう。
河川敷から見たとしてもじっくり見るか視力がよっぽど良いか望遠鏡使わない限り大丈夫かと思われます。

>>1423 マンション検討中さん

見えづらいのは7階以上ですかね。

覗かれるのが気になるのであれば、昼間はレースのカーテン、夜は少し厚手のカーテンを使うのが精神的にもよろしいかと。

ところでここのマンションのカーテンレールは2列ですよね？

>>1425 ご近所さん
2列レールですよ。

>>1423 マンション検討中さん

>>1415 の１枚目の写真が多摩川の河原から撮ったもの、３枚目が堤防の上から見上げて撮ったものです。

写真をタップ＆ピンチアウト、あるいはダウンロードして拡大すれば見え方が分かると思います。

今更かも知れませんが、何故ここはスーパー堤防化しなかったんでしょうね。多摩川に面していて、かなり広い工場跡地。せっかくのチャンスだったのに。

理由をご存知のかたがいれば教えて下さい。

>>1390

矢口渡駅前にあったココ薬品の跡地に「○○○様邸新築工事」の看板がありました。

>>1417 ご近所さん
71D、68Cがバルコニーに給湯器が付きます。
他は共用廊下側ですね。

南東側のシートも剥がしてる様子ですね。

モデルルームの来場予約が再開されています。
6日（土）から見学可能らしいのですが、既に6日は満席。

https://www.mecsumai.com/tamagawa378/

>>1430 マンション検討中さん
建築の仕様で仕方ないと思うのですが、実用上でどちらが使いやすいというのはありますか。

>>1416

リバーテラス2階の同じ部屋で「足場があったとき」と「足場が外された後」を拡大・比較したところ、赤い矢印のところに変色や欠けが見られます。

リバーテラス2階の部屋を購入する方は要注意だと思いました。

>>1434 ご近所さん
コンクリート手摺りの上にアルミ手摺りが付くはずです。
修正して完成になると思いますよ。

見つけました。
この部屋のタイプだけ水道管？管が2本あって、ほかのタイプの部屋は皆1本です。安い感じで不格好ではないですか？パイプが剥き出しのは普通ですか。

>>1436 マンション検討中さん

1本はバルコニーの雨樋。
もう1本は恐らくガス管で、バルコニーに熱源機（給湯器）がある部屋。

ガス管はどうか分かりませんが、雨樋のパイプが剥き出しなのは普通ではないでしょうか。

>>1433 マンション検討中さん

お湯を使う、床暖房を使うといった点では違いはないような気がします。

熱源機（給湯器）が故障したときに、業者が玄関からバルコニーまで行き来するという問題？はあるかも知れません。

>>1438 ご近所さん
そうですね、あとは給湯器がベランダにぶら下がるという抵抗がなければですね。景観という意味で。

>>1437

訂正します。
ガス管ではなく、熱源機（エコジョーズ）から出るドレイン排水用の菅のようです。

>>1439 マンション検討中さん

アールブラン武蔵新田の掲示板に参考になりそうな写真がありました。こんなイメージですよね。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/639457/image/245/0/

給湯器下の配管類には恐らくカバーが付いているとは思いますが、近い内に確認してきます。（写真は撮りません。既に入居者のいるマンションなので）

>>1441

遠回りして見てきました。給湯器の下はカバーで覆われており、配管類は見えないようになっていました。

アールブラン武蔵新田は柱の色が白っぽいので、給湯器は意外と目立ちませんでした。しかしザ・ガーデンズ大田多摩川の柱はブラウン系なので、白っぽい給湯器は目立つかも知れません。

>>1442 ご近所さん
筐体は目立つということですね。見せるベランダというわけではないけど、圧迫感があったらいやだなとは思います。

今回のコロナ禍でテレワークやリモート授業などがクローズアップされていると思います。

このマンションに導入されるネットワークサービスはVLANやビデオ会議などが問題無く使えるようなものなのでしょうか？　それとも携帯電話会社の5Gが使えるようになるのを期待した方が良いのでしょうか？

ブライトテラスの8階から下のカバーと足場の撤去が行われていました。

>>1443 マンション検討中さん

リバーテラスのバルコニーに給湯器が取り付けられていました。

本体の色はベージュ系だったようで、思っていたよりも目立たないような気がしました。まだ下部の配管部分は剥き出しですが、恐らくカバーが付けられるんでしょうね。

ただ気になったのは本体が少し吸気口を塞いでいるように見えます。これは設計ミス？

>>1396

多摩川大橋付近の堤防補強工事ですが、堤防上と下とスロープのアスファルト舗装が終わっており、既に開放されていました。今日は堤防の階段に手摺りを付ける工事が行われていました。

6月中旬まで工事の予定だったので、ほぼ順調に工事は進んでいるようです。

こちらのフローリングはペコパコする柔らかいタイプでしょうか。硬めの方が好みです。

対岸から撮ってみました。

南側のシートは外れましたね。

>>1450 通りがかりさん

対岸からでも目立ちますね。
天気は良くないのですが全貌が徐々に！

公式HP見たけど、スラブ厚、床、天井、サッシの仕様とか公表してないのは珍しくないか？
天井高以外は、限界まで仕様を落としたヤバイ物件のような気がする。

>>1452 マンション比較中さん
資料には記載されてるはずです。

>>1453
資料請求しなければわからない事項か？ってことですよ。
どうせ分かるのに、わざわざ隠すところが正直謎ですわ。
大手３社の大合同プロジェクトなのに、ここまで仕様を落とすのはいかがなものか？

>>1454 マンション比較中さん
モデルルーム行った時に頂いたパンフのクオリティブックに記載されています。
仕様落とすとか隠すとかではないと思います。

>>1454 マンション比較中さん
とても賛成です。
設備も非常にコストカットされていて、あらゆるところの仕様を最低限まで落としている物件と感じました。

コストカットというよりも、
「知りたかったらモデルルームに来てね」
っていう営業戦略でしょ。

憶測で語らずに検討するならモデルルームに行けばいいんじゃないかな？包み隠さず聞いたことは答えてくれるし話しの中で妥協できれば検討すればいい話です。修繕計画とか小さなマンションだと予算足りずに揉めたりとか、いろんな視点で検討すべきでしょう。総合的には検討の余地ありだと思ってます。

＞修繕計画とか小さなマンションだと予算足りずに揉めたり

ここ修繕積立金が安いのなら、近い将来値上がりすること覚悟しておいたほうが良いと思うよ。最近は、売るときに修繕積立金安くしておいて、即見直す例もあるみたいだから。
例えば兄弟マンションの大田六郷の事例は見ておいたほうが良いかと。

現在の売れ行きなどご存知の方いらっしゃいますか？リバーテラス、ブライトテラス何割程度契約済み、販売順調そうなど。

>>1459
修繕積立金の将来にわたる金額も全部教えてくれましたよ。
入居率が低ければ値上がり幅も予定より大きくなるんでしょうけどね。

>>1390

矢口渡商店街のトピックス

① 矢口渡商店街のスギ薬局
　外装の工事はほぼ終了か。でもまだ開店の雰囲気はなし。

② 第二京浜（国道1号線）矢口三丁目交差点のスギ薬局
　大田多摩川店
　7月9日（木）オープン予定（保険調剤は8月3日開始予定）
　スギドラッグ： 9:00～22:00 年中無休
　スギ薬局： 10:00～19:00 土日・祝日は休み

リバーテラス南面のカバーや足場はほぼ撤去されていました。

>>1462
【訂正】
　誤：大田多摩川店
　正：多摩川大橋店

＞修繕積立金の将来にわたる金額も全部教えてくれましたよ。
＞入居率が低ければ値上がり幅も予定より大きくなるんでしょうけどね。

将来の修繕計画・積立金は、どのマンションでも販売時に開示されてるよ。
大田六郷もそれは同じ。入居率が低かったわけでもない。一応完売したしね。
一度住民スレ覗いてごらんよ。

>>1465 マンション比較中さん
あそこは異例の事態でしょう。
このマンションのスレでケチばかりつけて何がしたいのですか？

>>1463 ご近所さん
良い写真ありがとうございます。
参考になります。
洗濯物とかでゴチャゴチャしそうですがガラス手摺り素敵ですね。

>>1463

川崎側の多摩川堤防上からのパノラマ写真を追加します

>>1467 匿名さん

ベランダーは広そうですか。
ティータイムとかガーデンニングとか良さそうです。

>>1469 マンション検討中さん

大部分の部屋は奥行き2m、幅6m程度。

公式HPのモデルルームのページにバルコニーの写真があるので、広さの雰囲気はつかめると思います。
https://www.mecsumai.com/tamagawa378/common/img/page/modelroom/slider_...

リバーテラスの東側角部屋のシートが外れてきました。

>>1471 通りがかりさん

この写真を見て思ったのですが、ザ・ガーデンズ大田多摩川は隣りの家よりも少し高い（1m位？）ところに建っているのでしょうか？だとすれば周辺よりは少し浸水リスクが軽減されているかも知れませんね。

かと言ってマンションの2階床面が堤防の高さとほぼ同じようなので、スーパー堤防上に建っているような安心感があるとは思えません。

>>1465
販売時に開示されている将来の修繕計画・積立金は、（案）にすぎない
販売しやすくするため、どのマンションでも実際にかかるより低めの数字が示されています
「あそこ」が異例の事態となったのは、えーそんなにかかるの、話が違うじゃんが根本にある

>>1473
契約時に契約書や重要事項説明書に記載されている金額が、契約後に変わる事が一般的にあるという事ですか？

南東側のカバーが取れました。

リバーテラス東面のカバーは外され、11～14階は足場も外されていました。特徴的なガラス窓の部屋が見えてきました。ブライトテラスも9階以上のカバーが外されていました。

駐車場はほぼ完成か？北西端隣地との間のフェンスの端と道路まで少し距離があるので、この幅の歩道ができるのでしょうか。

ゲートテラス北側もかなりカバーが外されていて、エントランスホール付近が少し見えました。

>>1435 通りがかりさん

まだアルミ手摺りは付けられていませんが、補修は行われたようです。

>>1474 匿名さん
管理費や修繕積立金は案であって最終的には管理組合が決めること。管理会社の委託金も一年契約だから変わることもあるし、大規模修繕は10年も20年も先なのでその時の工事費の相場が変わってれば変わります。

>>1478
目安ぐらいに考えておいた方が良いということですかね。

ここは駐車場も平置き、コンシェルジュサービスも無く無駄な共用施設設備も無いから長い目でみて管理費、修繕費安めで見積れるのでないかと思います。

駐車場や共用施設設備は修繕費、コンシェルジェサービスは管理費の範疇でしょう
ここの駐車場 「 （総戸数に対し）131台　21,000円～26,000円（月額）」は満車となったらラッキー
おそらく儲かりすぎとなって、管理費・修繕費会計に回せるので助かるでしょう

>>1476 ご近所さん
川沿い土手沿いといえども河川敷の緑がすごく綺麗で癒やされますね。
駅から少し離れていても許容出来るプラスαで自然が良いですね。

>>1474
>契約時に契約書や重要事項説明書に記載されている金額が、契約後に変わる事が一般的にあるという事ですか？

管理規約の変更で可能。例のマンションの一例
＞まずはみんな気づいてないうちに管理規約の積立金の金額設定などを管理規約から
＞外した、つまり積立金の改定などは【特別決議】から【一般決議】にした
＞→その時まだみんな理事会疑ってなかったから、3/4でも普通に通った。
＞その議案が通ってから一年ぐらい待機して、積立金の値上げ改定をしようというやり方

例のマンションは、当初の修繕計画では「段階増額方式」だったのを、「均等積立方式」に変更することで揉めている。変更すれば、月額7千円の修繕積立金が２万円に値上げ。
長い目で見れば後者のほうが良いが、ローン返済ぎりぎりで余裕のない人や、１０年以内に転売する予定だった人には大ダメージ。

https://peing.net/ja/q/13460e3d-2b24-4388-8b15-62f6b63f5629

いつの間にか外観が見える様になってたのですね。
足場が取れたら更に見栄えが良くなりそうですね。

リバーテラスは南向きで、採光は絶対いいですよね。でも値段を考えたらブライトテラスかなと思うけど、南東向きの採光が気になる。どうかな

>>1485 匿名さん
ブライトだと朝からお日様の恩恵を受けられそうです。もしかすると共用廊下側の部屋が夕方西日の恩恵を少し受けられるかもです。

逆に南だと朝日は受けられないので好みによるでしょうね。どの向きでも晴天時暗くて電気が必要な事はなさそうですね。

>>1483
「段階増額方式」と「均等積立方式」には、それぞれ長所と短所があります
それは具合的には、おっしゃるとおりでしょうが
＞まずはみんな気づいてないうちに管理規約の積立金の金額設定などを管理規約から
＞外した、つまり積立金の改定などは【特別決議】から【一般決議】にした
＞→その時まだみんな理事会疑ってなかったから、3/4でも普通に通った。
＞その議案が通ってから一年ぐらい待機して、積立金の値上げ改定をしようというやり方
このやり方、ちょっと臭いますね

>>1483 マンション比較中さん

同じことがザ・ガーデンズ大田多摩川でも起きるかどうかは分かりません。それを予測してマンションを選ぶ方法があるなら教えて欲しいです。

それからどこのマンションでも同じでしょうが、住人は理事会に任せきりにせず、何が行われようとしているかをしっかり監視する必要があるという教訓ですね。

>>1488 マンション検討中さん

ただ理事会もマンション住人で構成してると思うので、なぜそういうあとから反対されるようなやり方をしれっとやったのか不思議です。築浅なのに、はやくその方式にしないといけないことがあったのか、変に勘ぐってしまいます。

>>1486 マンション検討中さん

東南、南、西ともに採光はできてると思います。
西日はきっと眩しいくらいです。

公式HPの「資料請求者様限定ページ」にROOVというサービスを使ったVRギャラリーがあります。CGで作られた室内を移動して見回したり、家具類（ダイニングテーブル、ソファー、TV、書棚等）を配置・サイズ変更して部屋のイメージを感じたり、気になるところの長さを測ったりすることができました。

今のところブライトテラスの1室だけだったり、家具類の色が白だけで他の色に変更できなかったりするのが少々残念でした。ただ今後はこのようなサービスがマンション選びであたりまえになるんだろうなと思えました。

>>1489 マンション検討中さん

確かに築浅で「均等積立方式」へ移行した理由は気になります。もしその理由が正当なものでザ・ガーデンズ大田多摩川にも当てはまるなら、要注意かもしれませんね。

かのマンションの動向も気にしてみます。

こちらのマンションの管理方式はどちらの方式なのでしょうか？
六郷のマンションは世帯数もこちらより多くビッグコミュニティですよね。

結局この様な問題はどこのマンションでも起こり得そうですよね。

大田区のハザードマップみたら、買う気無くなった

>>1493 マンション検討中さん

公式HPの物件概要に書かれている修繕積立金は4,830円～7,030円（月額）となっています。この金額から察すると「段階増額方式」ではないでしょうか。

>>1489
理事さんは通常は素人の集まり
こういう方法が有りますよと理事会に知恵を付けた何者かがいると考えるのが自然ではないでしょうか

>>1494 匿名さん
昨年の台風を鑑みるとね

>>1496 匿名さん

私もそんな気がします。だからこそ理事会任せにせず、他の住人も監視することが大事だと思います。自分のお金・財産に関わることが勝手に決められてしまったら困ります。

ただ「段階増額方式」では問題があり、「均等積立方式」へ移行しなければならなかった本当の理由を私は知りたいです。それがザ・ガーデンズ大田多摩川にも起きるのかを知りたいです。将来の資金プランにも影響があるので、非常に興味があります。

販売当初からランニングコストの高いマンションは売りにくいから、最近は修繕積立金は低め設定スタートが普通
冷静に長い目で見直すと、将来、積み立て不足で一時金の徴収が必要（大規模であるほど実施困難＝将来の修繕が十分にできない）になりそうなので、修繕計画の見直しを行うのは珍しいことではないと思う

ムサコのタワマンでは、住民が冷静に長い目で資産価値を評価した結果、修繕計画を見直した例がある

https://www.midskytower.com/50years

ここは、タワマンではないので将来、修繕金を爆発的に増やす必要はないと思うが、川沿いなので、一度の浸水で予定外の修繕が必要になるリスクは高く、よって将来、修繕積立金が不足するリスクはありそう

修繕積立金以外の収入も結構重要で、具体的には駐車場からの収入が大きいが、平置きでなく機械式だと、これも修繕が必要になるのでマイナス要因かと

将来、修繕積立金がどのように値上げされていく計画であるのかの修繕計画は、購入検討者なら必ず見せてもらえるから要確認

相場と比較して安かったら、近い将来、相場平均くらいに値上げされても耐えられる程度の余裕があったほうが精神的には楽かと思う

https://www.renosy.com/magazine/entries/4322

修繕費の値上げの心配する人はマンションなんて買えないのでは？
モデルルームで説明聞いて納得出来れば良い事ですし入居し管理組合が立ち上がってみないとどうなるかわからないですよね。
ここで六郷のトラブルの話しを持ち出すのは無意味だと思います。

>>1500 マンション比較中さん

参考になります。

ちなみに修繕積立金を少し調べてみました。

　アールブラン武蔵新田： 110円／平方メートル
　例の六郷のマンション： 109円／平方メートル
　ここのマンション： 85円／平方メートル

これだけで判断するのはどうかと思いますが、かなり安いような気が。近い将来、値上げされる可能性は高いと思ったほうが良さそうです。

>修繕積立金は4,830円～7,030円（月額）となっています。この金額から察すると「段階増額方式」ではないでしょうか。

はい、「段階増額方式」でしょう
「均等積立方式」へ移行すると、この金額が３倍くらいになるでしょう
>修繕費の値上げの心配する人はマンションなんて買えないのでは？
月７千円なら払えるが、２万円になると無理かもというかたは、よく考えられたほうがよろしいかと

ただねえ、「段階増額方式」のままで一時金徴収も無理となると積立の不足は金融機関からの借り入れに頼ることになり、金利が取られマンションは抵当にされますよ

段階積立方式ですね、ただ頂いた資料では均等式積立案の参考も出ています。
ライフサイクルコストと共に資料に入ってます。

>>1504 マンション検討中さん

情報をありがとうございます。モデルルームへ行けたら確認したいと思います。

ただモデルルームの見学が再開されてから週末はほとんど満席で予約ができません。今週末も既に満席でした。

>>1476

リバーテラス角部屋の足場はほぼ撤去されていました

ブライトテラスの足場は南半分は撤去されていました

リバーテラスの角部屋の外壁をよく見ると、10階までと11階以上でデザインが違うんですね。

>>1506 ご近所さん
凄い、ガラス手摺りのせいか重厚感はないけど良い感じにスッキリとしたシンプルなデザインで素敵ですね。上手く表現出来ないけどクリスタル風な感じですね。

>>1506 ご近所さん

ほんとですね！タイルあるのとないの違いですね。
個人的にタイルがあった方が好きです。

>>1507 マンション検討中さん

今はいいのですが、洗濯物をバルコニーに干すようになるとどうなるのか。

>>1506
ご近所さん、いつもありがとうございます。

我が家は乾燥機付き洗濯機と布団乾燥機で、物をバルコニーに干す事は生涯ないと思うので
シンプルはガラス手摺はうれしい。

全部屋カーテンが白のバーチカルブラインドにして揃えたらリゾートホテル風な建物っぽく見えそうですね。
実際は生活感ありあり賑やかな洗濯物がなびいてるんでしょうけどね。ブランシエラも全部屋ガラスバルコニーですよね。

>>1508 マンション検討中さん
タイル良いですよねー。ただ修繕で高くつくと聞いた事があります。そういう意味では吹付けリシン？も良いのかなと思います。

タイルだろうと吹付けリシンだろうと、修繕費用に占める割合は大して違わん
それ以外の費用が大きい
例えば、このクラスのマンションだと足場の構築だけで５０００万以上かかる

>>1508 マンション検討中さん

この角部屋ですが、室内から見ると左側の柱の側面はタイルあり、右側の柱の側面はタイルなしとなっています。左右でデザインが違うのってどうなんでしょう？

>>1514 ご近所さん
写真ありがとうございます。
隣との境は隔て板が入るしそんなに気にならないかなと。引きで見るとこのデザインは有りに見えます。
角住戸の端部分のみタイルデザイン的には有りっぽいですね。

嬉々として写真アップしてるけど、ペラボー設置したら、見た目安っぽい印象になりそうな予感

外観立派だけど駅から距離あり過ぎるのが痛い物件。。
同じ川沿いでもパークハウス多摩川みたいに駅近なら資産価値も利便性も高いんだけどなぁ

ずっと主要駅近に住んでいたけど、静かな場所で窓を開けて暮らしたい
今後もテレワークが継続しそうだから、徒歩12分は許容範囲
たまには海外旅行も行きたいので1馬力で無理なく組めるローン
都知事選の選挙権は失いたくない
そんな我が家には良物件

>>1518 マンション検討中さん
同感です。
がちゃがちゃごちゃごちゃ喧騒から離れて生活する為には徒歩12分ちょいは許容範囲ですよね。
かと言って買い物が不便なわけでもなく自転車、車、公共交通機関でショッピング施設に行ける距離で価格も23区にしては抑えてあるしメリットは有るかなと感じます。