ザ・レジデンス一番町

>>80
入居前にほとんど成約済みって、どこの物件ですか？
私が見て回ったところは竣工前後でも、どこもそれなりに厳しそうでしたけど。

それと賃貸と分譲が混じっていると建て替えがし難くなる理由は何でしょう？
法律上の問題や実例があれば参考に教えていただけないでしょうか。
お詳しそうなので教えてください。

賃貸と分譲が混ざっていると言うか区分所有している割合が賃貸のオーナーにあたる森が占める割合が
とても大きい…と言うところが建替えとかの問題に今から想像できる問題点って事ではないでしょうか？

分譲の個人オーナーは当然、自分の家だからキチンとメンテして資産を保って行きたいけど、賃貸オーナーの
会社は結局の所、採算が取れるか儲かるかの追求のみって事で同じ方向を向いていない事と
建替えの決議の時に建替え時は所有面積が減るとかの問題が生じたら賃貸オーナーが
「じゃあウチは建替えないでこのまま家賃を下げて貸して終わるから…」みたいな反対に出た時、
やっぱり占める割合が大きくて話が進まない…とか。

実際の建替え問題は個人オーナーだけのマンションでもほとんど成功例がないから賃貸が
混ざるとか関係なく不可能に近いと思うけど、気分的に目に見えて難題が待っているって思うと
ハードルが高く見えるし。

森トラではないけど森ビル系の六本木ヒルズレジデンスや赤坂ＴＲ、勝どきのＴＴＴ（住商・東急）とか賃貸、分譲混合マンションは今どき珍しくないと思います。
かなりの高級物件も多いけど賃貸混在で管理や資産価値に問題が実際出ているのでしょうか？

むしろ貸主も自らの所有資産の価値が毀損されないようにしっかり管理するような気がしますが。
個人的には分譲でも地権者住戸がハバをきかせている物件の方が問題かと…。
それに所謂景観（高さ）条例があるうちはタワー系はどこも、もはや建替えなどといってられないでしょ。

こちらの物件買われたいらっしゃいますか

１８階までと　１９階以上で購入検討しているのですが

選ばれた理由などお聞かせいただければと思います

>>85

先日契約し、19Ｆ以上（下の方ですが）にしました。

■理由

・18Ｆ以下だと賃貸フロアの住人とＥＶで一緒になってしまう。
　　⇒あくまで気分的なものですが、セキュリティ的に若干気になります。

・内装・設備のデフォルトがけっこう異なる。
　　⇒手元に資料がないので全て書き出せませんが、床の材質、キッチンの天板、ユニットバス、蛇口等、
　　　グレードのみならず、メーカーも異なります。
　　　ＭＲは19Ｆ以上の仕様だったので、実際に見たわけではありませんが、
　　　18Ｆ以下はかなり安っぽくなる気がします。
　　　極端に価格が変わるという訳ではないので、コストパフォーマンスは19Ｆ以上の方が高いと思います。

・せっかくのタワーマンションなので、単純に真ん中よりは上の方がいいかなと。


ただ、18Ｆ以下も間取りによってはお買い得感があるものもあります。
確かＧタイプは90㎡超で4ｋ切ってたんじゃないですかね？
やっぱりなという感じで、ソッコー完売してました。

仙台駅周辺でいろいろ比べてみましたが、悪くない物件だと思いますよ。
ご参考にしてください。

今日の折込に入っていましたが、第１期３次が始まったようですね。
最近ＭＲに行かれた方いますか？
契約状況はどんなかんじなんでしょ？

86 by 契約済みさん

８５です

詳細にコメント有難うございました
今週に申し込みします　１９階以上にいたします

今後とも末永くお付き合いよろしくお願いいたします

しかし後ろの商業棟の大きさはハンパじゃありませんね
すぐ隣なので威圧感は想像以上です

ちょっと、、、いや、かなりの威圧感、圧迫感があるのは確かですね。

>>88 by 申込予定さん

86です。

参考にしていただけて、私も嬉しいです。
こちらこそ、よろしくお願いいたします。
何か情報がありましたら交換しましょう。

機械式駐車場ってどうですか
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/2119/

機械式駐車場の故障と対策
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/45982/

機械式駐車場の料金問題
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46164/

やっぱりあれだけの広さのマンションは今後なかなか出てこないと思います。
今まではあったとして最上階に一部屋程度だった広さの間取りが、何部屋もあるのですから。
すぐに契約済みになった部屋もいくつもあるようですので、いままで待ってた方がいっぱいいらっしゃるのでしょうね。

１３階までは確実に賃貸になるのでしょうか

早く金額や間取りの詳細が知りたいです
来年今の８０㎡を引っ越してレジデンスに移りたいです
多少高いと思いますが、でも月１８マンなら早々に移りたいです

近隣マンションも入居前は契約済みでした。
入居した今は・・・・
半分も入居してないじゃない！！
最上階も売れ残りです。
ここはそうじゃないといいですね。

>>95

どこの何というマンションですか？

私も知りたいです。
そんなことってあるのでしょうか？
私は今回一期の一次で契約しました。
その後何度かＭＲへ足を運びましたが、一度売約済みになっていたのに、その後契約済みのお花が外れていたところがあったので聞いてみましたら、ローンの仮審査が通らなかったために契約できなかったかたがいらっしゃったとのこでした。
２次の販売の日に、オプションの打ち合わせへいきましたが、２次で販売になった９戸は、販売初日に８戸契約されしかも４組くらいの方が朝ならんでいらっしゃたそうです。残りの１戸も翌日契約済みになったため、ホームページから２次販売のニュースも販売翌日には削除したとのことでした。
そのようなことですから、今のところ売れていないのに契約済みになっていることはあり得ないのではないかと…
一次でも４～５戸は抽選になっていましたよ。
私はしろうとなので不動産のことはよくわかりませんが、販売の会社も最初はなんだかパッとしないなぁ～
なんて、失礼なことをちょっとおもったのですが、とても誠実に対応してくださっていますので、今のところは契約してとても満足しています。

ここ下の方は殆ど売れなくて賃貸でしょうね。
マンションなんて１年経てば中古物件ですし。
上下左右どんな人が来るかで住み心地も違う。
借りて住んだ方が入出自由で気楽でしょうね。

>>97 さん

96です。１期２次で契約しました。
並んでいた４組以外の者です。10時ちょい前に行ったと思うんですが、
並んでいた方々は既に中へ通されてました・・・。

ようやくこのスレにも本当の契約者の方が出てこられて嬉しいです。
ただ、２次では確か１戸残っちゃってましたよ（少なくとも２次開始後２週間は）。
しばらく行ってませんが、１次も含め残らず売れるといいんですけどね。

ていうか、デベ関係者なのかヤッカミなのかよくわかりませんが、
95（=98）の目的がよくわかりません。ウザいのでどっか行ってください。

迂闊に釣られてしまいました。お恥ずかしい。
こーゆーヤツらは相手にしないで、スレ盛り上げていきましょ。

ここは既存不適格のようなんですが皆さんは永住するつもりなのでしょうか？
私は転勤族なので売る時既存不適格だと何もないマンションより安くなってしまうのではないか心配です。

>>99
売る前から売れ残ったら賃貸に回しますなんて予防線を
そんな所にまずヤッカミなんてある訳がないでしょうね

１９階以上の契約済みのものです

契約された先輩方よろしくお願いいたします
これからoptionの申し込みですが


LDに天カセエアコンを入れるか検討してます
LDには最初から壁掛けが標準だそうですが

見栄えを考えて、天カセでいこうかと思ってもいるのですが

空調効率、メインテナンス、コストを考えると
やはり壁掛けのほうのままでも逆にいいのかと悩んでます

皆さんはどうされてます？

＞ここは既存不適格のようなんですが皆さんは永住するつもりなのでしょうか？
＞私は転勤族なので売る時既存不適格だと何もないマンションより安くなってしまうのではないか心配です。

ここって既存不適格だったんですか？（って無知すぎて失礼）

メディアでもちょくちょく見かける不動産コンサルタントの方がブログで、ヴィンテージマンション購入のイロハとして「既存不適格物件は避けるべし」みたいなことを言っていたので、やはり長期的な視点に立ったとき価値を維持するのが難しい物件なのでしょうか…

素人目には仙台で一番魅力的な物件に映るんですけどね…

＞価値を維持する
ここは仙台ですよ
マンションなんて竣工１年経てば中古
価格はどんどん落ちていきます
未入居でそうですから入居済住居は更に
近所の三菱・住友・アパの中古値をご参考に

http://www.city.sendai.jp/toshi/keikan/keikankeikaku/pdf/honpen3.pdf

D-3地区、緩和規定が適用され高さ制限80ｍ。19.9ｍオーバーということでしょうか。

この物件は販売前に周知されていたようなので、まだいいのでしょうが、他の制限に
抵触する完成済みタワーマンションの住人にとっては、このような行政による規制は
財産権の侵害と言えるのではないでしょうか。

104さんに同意です。
ヴィンテージマンションにはなりませんよ。

将来的に修繕、機械式駐車場のリプレイス等で10年単位で100万は追加費用
が必要になりますので、それを見越して管理組合で早めの予算決めが必要です。
目先の安さに目を奪われがちですが、必ず発生してくる費用ですので。
住友は事前に10年後、15年後、20年後に発生する一時金の費用も購入者に
伝えているので、まだ良心的かもしれません。

ここは容積600％との境目で、D-4地区との境目です。
総合設計物件と思われるので、緩和をみたし、高さ制限撤廃の可能性があります。
そもそもこういったことはすべて建て替え時の協議が必要なので、「既存不適格だから資産がうんぬん」ってのはおかしいと思いますが。
＞103　さん
建築基準法はしょっちゅう改正されてますので、ほとんどの物件が「既存不適格」となります。
おそらくいわれてるのは1981年ごろの構造計算のやり方の改正に伴うものだと思われます。

買わないネガレスより投資用で購入検討の人の意見ききたいですね。

>>107さん
久しぶりにまともなレスです。
参考になりました。ありがとうございます。
正直98、101のような書き込みに辟易していたので。

1期1次で実需用に契約したものです（97さんとは別です）。

既存不適格に関してはこの掲示板でも以前から何度も話題になっていたので、事前に自分なりに調べてもみました。
今回の高さ規制は国の施策が背景にあるので（計画中も含めて）既存不適格物件が多発したのは仙台に限ったことではありません。
この点で旧耐震基準物件や隣地の開発申請等での既存不適格とはやや性格が異なります。
当然、契約時の重説でも話が出ましたが、まあタワーに住もうと決めた時点で自分としては納得していたので。
逆に当面は近隣に高層建築が建たないメリットもあるかと思いました。
実際は107さんご指摘のとおり規制内容は将来変更になるでしょうから、すぐに転売するのでなければ実害は少ないかもしれません。
また、トラストシティに関しては一体開発の上に街区内の公開空地の設定や風害の検証などを経て環境アセスに適合しているので、周辺のマンション「単体」物件とは趣が違うと考えています。
一体開発故の「圧迫感」（ネガレス得意）が気になるなら選択から外すか「apex」寄り住戸を選べば良いだけ。

投資に関してですが…
マンション投資家さんの言うとおり仙台では所謂ヴィンテージマンションの素地はほとんどありません。
ただ実需購入の場合でも収益還元的見地から少しは検討しました。
仙台の中ではこのエリアのリスクプレミアムは少しはマシかなと思っています。
これは住不や地所が近隣に比較的高規格、高級な物件を持ってきたことからも窺えます（デベからすれば不幸なタイミングでしたが）。
それよりも、ここの低層階は賃貸が決まっているので、その賃料が確定すれば周辺物件の標準賃料を勘案してキャッププレートが見えてくるはずです。
市況を考えれば投資用なら賃貸住戸の情報が固まってから購入されるのが良いのではないでしょうか。

私も気になり仙台市に聞きましたがマンション棟の部分はＤ３らしいです。
本当に厄介な条例を・・・です。

市長は代わったけど景観条例はもう可決したの？

新市長はもともと市役所の人間
そう簡単には変わらないですよ

条例
覆す事はほとんどないと聞きました。
景観条例のうちはまだいいとして景観法にならないよう祈ってないと。
それにしてもビル惚れ惚れしますな。
ちょっと寸胴だけど、どしっとして
いい感じ

>>109さん
わたしも調べてみました。
６００％の部分≒D-4部分は国道から一定の距離になっているそうです。
レジデンスの容積をみてみると５００％を少し超えているので、５００と６００の境目ではあるが、
ほとんど５００ということのようです。WESTINにほとんど６００をとられてるんですね（笑）
繰り返しになりますが、そんなときどうなるのかはやってみないとわからない、というところでしょう。

>>108さん
仙台は東京に比べずっと土地（物件）が安く、そのわりにそこそこ中心部では家賃がとれるので、なんらかビジネスになるのでは、と思ってます。ただ家賃に見合う仕様のマンションが少ないです。
普通賃貸は分譲ほどには階数による差が出ないので、下階を買って回すのが常套ですが、ここは最初からとられちゃってるようですね。残念。

敷地全部をマンションで使えるなら別ですが、マンション敷地がどこまでかでしょうね。
マンション部分ははD－3じゃないですか。
仙台市に聞けば教えてくれますよ。

寝室とかが最初から絨毯張りのマンションってどうなの？
汚れても簡単に自分で交換できないよね？

>>115さん
住戸にもよるかもしれませんが、無償でフローリングに変更できるそうです。
それと碓井民朗氏の著書にも書いてありますが、最近の高級マンションの多くは主寝室が絨毯敷きが標準だそうです。
メンテナンスも含めて好みが分かれるところですが。

自分で好みの絨毯を敷いた方が経済的
汚れたら買い換えればいいだけですし

絨毯の下ってどうなってるのかしらん。
コンクリートって事はないですよね？

>>118さん
ここは二重床なのでコンクリート上はありえません。
絨毯は下地材（？）くらいは処理するのかな？詳しくは聞いてみたらいかがでしょうか。
自分としては無償でフローリングに変更して、必要なところに絨毯を敷くのが良いと思っています。

絨毯敷きって最初綺麗なうちはいいけど、段々埃や雑菌、ダニ等を吸って非衛生的な感じがするんだよね。
タンスとか動かさないで簡単に張りかえられるような市販の絨毯ならいいけど交換となると大掛かりそうだしね。

最上階の価格はいくらになるんですか？

2億以上したとおもうよ。

このマンションは各階にゴミ置き場があるそうですが、
ゴミ運搬専用のエレベーターって設置されているんですか？

管理人が各階のゴミを下まで運搬してくれるのはいいけど、
住民が使うエレベーターで生ゴミを毎日運搬されて、
エレベーターがすっかり生ゴミ臭になっちゃってるような
マンションがあるようなので、気になります。

>>123さん
５基あるエレベータの内、非常用の１基を使うのだと思います。
ペットもこのエレベータです。
他の４基は離れたエレベータホールに設置されています（１９階で上下層用に２基ずつ別れます）。

>>124さん
ありがとうございました。大丈夫そうですね。
124さんは契約済みなんですね。私も検討中です。

第二期が始まったみたいですね。
しばらく前にＭＲに行った時は、けっこう契約済みのお花が
着いてたようですけど、最近見に行かれた方いますか？

仙台の中心街が寂れたと感じるのは私だけでしょうか？
中央通りもそうですが、サンモール一番町なんか特に。
松竹がつぶれ、丸善も移転し、ひらつかやサイカワは倒産。
泉中央とか大発展して、みんな街に出る機会が減った？

泉中央が発展しているとは思えないです。
景気が悪くて仙台の店がつぶれているだけでしょう。
その代わり地価がやすくなり、マンションが立てやすくなったのだと思います。

本物件を検討してましたが、駐車場、管理費、修繕でローン以外に
月々4万は下らないので諦めました。。
最低でも10年で500万、20年で1000万ですからね。
それと機械式、タワー式駐車場は数億単位のメンテ費用が発生します
し、やはり庶民にはマンションは手が出せません。

どれぐらい売れてるんですか？
実際モデルルーム見てる方教えてください。

７月中旬に行った際は、確か売り出し49戸中、29戸が契約済みでした。
このご時勢にしてはまずまずの滑り出しじゃないですかね。

今はどうなんでしょうか？
最新情報お持ちの方いたらお願いします。