ザ・レジデンス一番町

>>59
現地に行ってみ
すぐ後ろのあの巨大なビル
威圧感が物凄いから
同じような建物が並んでるならまだいいけど
余りに大きさが違いすぎでしょ

SS30と並んだ住友や三菱の五橋タワーについても同じことが言えるけど
向こうはすぐ隣りじゃないからまだ救いはあるなｗ
そのSS30ですら森トラタワーと比べるとミニビルみたいで貧相に見えるしねｗ

セカンドハウスとして購入検討しましたが、微妙な立地、眺望そして隣のあの巨大ビルによる圧迫感とビル風が気になるのでやめました。

>>63
その点リンゴ塔のB塔は周囲にそこそこの建物を配置して実力以上の
迫力を演出できてるような気がする。

どーせ買わない人のネガレスはもういいので、購入を決めた人の理由が聞きたいです。
他の五橋物件との違いとか。

ここの物件なら少し高くても舳先部分の住戸を考えています。
個人的には住友のダイレクトスカイビューは好きなのですが、必ずリビングとダイニングの間にパイプスペース込みの大きな柱が迫出てしまいます。この為、赤のタワーもリビングが思った以上に狭く感じました。
森トラは角の眺望は犠牲になりますが部屋の使い勝手はまだいいのでは。

一方で共有部を含めた高級感（の演出）は住友がやや上でしょうか。構造自体は森トラのほうが金がかかってそうです（免震、床下、天井、配管など非露出部）。あくまで素人の印象ですけど。

>>62
何度も足を運びましたが圧迫感は住めば感じないと考えました。
かえって住友の北側、三菱の西・北側がSS30の展望台から丸見えなのが気になりました。特に三菱の屋上はすでに塗装が剥げ落ちていますし。
まあ、森トラもSS30のオフィスとは東側でお見合いだからどっちもどっちか。
いずれ街中に住むことの代償でしょう。

これまでは住友は割高感があって考えていなかったのですが新築期間が過ぎて値引きが出そうなのと、森トラの競合でかえって視野に入ったのは皮肉です。

赤のタワーですが、向山へ通じる鹿落坂辺りから見ると
真横から見る関係で、細くて丸でカマボコ板の様ですよ

来年の今頃にはすっかりその姿を現すんですよね。
楽しみです。
後ろのビルにもどんなお店が入るのでしょうか?最近はSS30の中などもお店が減ってしまい、あの辺りは少しさみしい感じがしていたので、活気を取り戻すのではないかと期待してます。
ウェスティンホテルにも泊まってみたいものです。

背後の巨大ビルは商業ビルじゃなく業務用ビル
中程はすべてオフィスだから店は期待出来ない
それよりやっぱ威圧感が凄くて落ち着けないな

>>69=62
だからきちんと確認してから書き込めって。
下層階は商業施設だって。
http://www.sendai-1.com/trast.html
http://www.mori-trust.co.jp/sendai/retail/index.html
それと「中程はすべてオフィス」だと店が期待できない根拠は何？

威圧感が気になるなら買わなきゃいいだけ。

高級レストランや喫茶店、花屋とか、日常生活にはあまり役立たない店ばかりでは？
やはり主婦とかは買い物に毎日ダイエーまで歩いて行かねばならないみたいですね。

写真を撮って来ました。
下から見上げれば威圧感はあります。居住する階数によると思うので、同じ目線に何が見えるかだと思います。
階数と住まわれる方の考え次第と思います。

せっかく上層にウェスティンホテルなどが入るのに、下に生活感たっぷりのスーパーみたいなのが入るとは誰も思っていないですよ。そういう期待をしている人も皆無なのでは。

モデル行ったのですが、あまり説明？して貰えませんでした。
アンケートと称したデータも書いたし、服装もラフすぎるとか特に失礼にあたったりするものはなかったと
思うのですが、パンフレットもコピーしたものだし聞けば答えてくれはするけど、カラーセレクトなどを
聞いても契約した方には見本で説明して納得してもらっている旨を言われるだけだったり…。
上の階の突端部分が良かったけど、金額的に難しかったので下の仕様の突端の部屋を考えたいのだけど
設備の違いを尋ねたかったけど上の仕様のモデルとの差を説明するものはないと言われて…。

個室ブースが数個あって、そこに通される人へはキチンとした接客をするけどそれ以外と
判断（実際そうだろうが）されたからかお茶も出して貰えないし、販売スケジュールも聞いたら
教えてくれるだけ。

他のモデルではそんな接客をされなかったし、あまりにもそっけない、人を選んでいる様な感じに
不相応だと判断されたと感じた。
チヤホヤされたいとかじゃないけど知りたい情報も聞けないままでここに決められないし…
次の申し込み時期に行って更に話を聞いて決めたいけど来るなって事だったのかと思ってしまう。

私が行ったときは人が居なかったと思ったけど一組だけ居ました。
入り口で待たされてシアター見て、あとは適当に上のモデルルームどうぞ！って対応だったから
営業が一人しか今は居ないのかな？と思ったけど価格について聞きたくて言ったら
事務所から他の営業が出てきて説明してくれた。
人居るから最初から接客してくれればいいのに…と思った。
欲しい部屋を言えば次の販売に入れられるかも？と言われたが価格がはっきり決まってないので
いくらとは言えない、推測して！って。それで欲しい部屋なんて考えられないんですけどねぇ。

私は普通の身なり（？）で行きましたけど問題なく対応してもらいました。
もちろん事前に予約の電話はいれました。

また、某有名ブログにも書いてありましたけど最初のアンケートの記載は大事みたいですが。

全体に三菱の方の応対も他の財閥系同様に丁寧でした。
ただ売主（森トラスト）と販売代理（三菱地所RES）の間に微妙な齟齬はありそうでした。
そっけない、感じたのは実際は販売代理も承知していない部分があるからかもしれません。
むしろ、こちらの方が問題ですよ。

会社の人も見に行って、私が担当された営業とは違う人だったらしいけど
ノーセンキュー的な態度に思えたと言ってた。
営業の当たり外れなのかな？

でもタイプの違うモデルを作ってるんだから仕様の変わる下と上を作るべきだよねぇ。
そりゃあ、電子コンベックとかグローエ金具とか天然目合板床とかで高級をアピールしたいのは
分かるし、それが上の階の仕様でしかないってのも知ってるけど比較イメージが沸きにくい。

あと関係者と思われる車が奥に停まってるけど高級車っても何かひっかかる。
駐車場の警備の人はとっても丁寧で感じのいい人なのに。

結構成約済みが多くて驚きました。（高額物件も）
こんなに不況不況いわれているのに、まったく異次元の世界みたいですごいですね。

俺は東北学院中高ＯＢだけど、あそこにだけは絶対住みたくない。
坊主刈り強制だったし、暴力教師に何度も殴られた。
当時はあれがデフォだったんだろうけど、いい思い出が全くない。

>>78
入居するまではほとんど成約済みが当たり前
五橋周辺入居するまで半分以上売れてたのでは？？？？？ってマンションがほとんどでした。
賃貸と分譲が一緒になってたら建て直す時に大変じゃないですか？

>>80
じゃ、どういう状態のを成約済みっていうんですか？
よくは分かりませんが、一応手付金とか払った状態をいうのではないのですか？
なんにもないとこに成約済みの印はつけませんよね。

>>80
入居前にほとんど成約済みって、どこの物件ですか？
私が見て回ったところは竣工前後でも、どこもそれなりに厳しそうでしたけど。

それと賃貸と分譲が混じっていると建て替えがし難くなる理由は何でしょう？
法律上の問題や実例があれば参考に教えていただけないでしょうか。
お詳しそうなので教えてください。

賃貸と分譲が混ざっていると言うか区分所有している割合が賃貸のオーナーにあたる森が占める割合が
とても大きい…と言うところが建替えとかの問題に今から想像できる問題点って事ではないでしょうか？

分譲の個人オーナーは当然、自分の家だからキチンとメンテして資産を保って行きたいけど、賃貸オーナーの
会社は結局の所、採算が取れるか儲かるかの追求のみって事で同じ方向を向いていない事と
建替えの決議の時に建替え時は所有面積が減るとかの問題が生じたら賃貸オーナーが
「じゃあウチは建替えないでこのまま家賃を下げて貸して終わるから…」みたいな反対に出た時、
やっぱり占める割合が大きくて話が進まない…とか。

実際の建替え問題は個人オーナーだけのマンションでもほとんど成功例がないから賃貸が
混ざるとか関係なく不可能に近いと思うけど、気分的に目に見えて難題が待っているって思うと
ハードルが高く見えるし。

森トラではないけど森ビル系の六本木ヒルズレジデンスや赤坂ＴＲ、勝どきのＴＴＴ（住商・東急）とか賃貸、分譲混合マンションは今どき珍しくないと思います。
かなりの高級物件も多いけど賃貸混在で管理や資産価値に問題が実際出ているのでしょうか？

むしろ貸主も自らの所有資産の価値が毀損されないようにしっかり管理するような気がしますが。
個人的には分譲でも地権者住戸がハバをきかせている物件の方が問題かと…。
それに所謂景観（高さ）条例があるうちはタワー系はどこも、もはや建替えなどといってられないでしょ。

こちらの物件買われたいらっしゃいますか

１８階までと　１９階以上で購入検討しているのですが

選ばれた理由などお聞かせいただければと思います

>>85

先日契約し、19Ｆ以上（下の方ですが）にしました。

■理由

・18Ｆ以下だと賃貸フロアの住人とＥＶで一緒になってしまう。
　　⇒あくまで気分的なものですが、セキュリティ的に若干気になります。

・内装・設備のデフォルトがけっこう異なる。
　　⇒手元に資料がないので全て書き出せませんが、床の材質、キッチンの天板、ユニットバス、蛇口等、
　　　グレードのみならず、メーカーも異なります。
　　　ＭＲは19Ｆ以上の仕様だったので、実際に見たわけではありませんが、
　　　18Ｆ以下はかなり安っぽくなる気がします。
　　　極端に価格が変わるという訳ではないので、コストパフォーマンスは19Ｆ以上の方が高いと思います。

・せっかくのタワーマンションなので、単純に真ん中よりは上の方がいいかなと。


ただ、18Ｆ以下も間取りによってはお買い得感があるものもあります。
確かＧタイプは90㎡超で4ｋ切ってたんじゃないですかね？
やっぱりなという感じで、ソッコー完売してました。

仙台駅周辺でいろいろ比べてみましたが、悪くない物件だと思いますよ。
ご参考にしてください。

今日の折込に入っていましたが、第１期３次が始まったようですね。
最近ＭＲに行かれた方いますか？
契約状況はどんなかんじなんでしょ？

86 by 契約済みさん

８５です

詳細にコメント有難うございました
今週に申し込みします　１９階以上にいたします

今後とも末永くお付き合いよろしくお願いいたします

しかし後ろの商業棟の大きさはハンパじゃありませんね
すぐ隣なので威圧感は想像以上です

ちょっと、、、いや、かなりの威圧感、圧迫感があるのは確かですね。

>>88 by 申込予定さん

86です。

参考にしていただけて、私も嬉しいです。
こちらこそ、よろしくお願いいたします。
何か情報がありましたら交換しましょう。

機械式駐車場ってどうですか
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/2119/

機械式駐車場の故障と対策
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/45982/

機械式駐車場の料金問題
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46164/

やっぱりあれだけの広さのマンションは今後なかなか出てこないと思います。
今まではあったとして最上階に一部屋程度だった広さの間取りが、何部屋もあるのですから。
すぐに契約済みになった部屋もいくつもあるようですので、いままで待ってた方がいっぱいいらっしゃるのでしょうね。

１３階までは確実に賃貸になるのでしょうか

早く金額や間取りの詳細が知りたいです
来年今の８０㎡を引っ越してレジデンスに移りたいです
多少高いと思いますが、でも月１８マンなら早々に移りたいです

近隣マンションも入居前は契約済みでした。
入居した今は・・・・
半分も入居してないじゃない！！
最上階も売れ残りです。
ここはそうじゃないといいですね。

>>95

どこの何というマンションですか？

私も知りたいです。
そんなことってあるのでしょうか？
私は今回一期の一次で契約しました。
その後何度かＭＲへ足を運びましたが、一度売約済みになっていたのに、その後契約済みのお花が外れていたところがあったので聞いてみましたら、ローンの仮審査が通らなかったために契約できなかったかたがいらっしゃったとのこでした。
２次の販売の日に、オプションの打ち合わせへいきましたが、２次で販売になった９戸は、販売初日に８戸契約されしかも４組くらいの方が朝ならんでいらっしゃたそうです。残りの１戸も翌日契約済みになったため、ホームページから２次販売のニュースも販売翌日には削除したとのことでした。
そのようなことですから、今のところ売れていないのに契約済みになっていることはあり得ないのではないかと…
一次でも４～５戸は抽選になっていましたよ。
私はしろうとなので不動産のことはよくわかりませんが、販売の会社も最初はなんだかパッとしないなぁ～
なんて、失礼なことをちょっとおもったのですが、とても誠実に対応してくださっていますので、今のところは契約してとても満足しています。

ここ下の方は殆ど売れなくて賃貸でしょうね。
マンションなんて１年経てば中古物件ですし。
上下左右どんな人が来るかで住み心地も違う。
借りて住んだ方が入出自由で気楽でしょうね。

>>97 さん

96です。１期２次で契約しました。
並んでいた４組以外の者です。10時ちょい前に行ったと思うんですが、
並んでいた方々は既に中へ通されてました・・・。

ようやくこのスレにも本当の契約者の方が出てこられて嬉しいです。
ただ、２次では確か１戸残っちゃってましたよ（少なくとも２次開始後２週間は）。
しばらく行ってませんが、１次も含め残らず売れるといいんですけどね。

ていうか、デベ関係者なのかヤッカミなのかよくわかりませんが、
95（=98）の目的がよくわかりません。ウザいのでどっか行ってください。

迂闊に釣られてしまいました。お恥ずかしい。
こーゆーヤツらは相手にしないで、スレ盛り上げていきましょ。

ここは既存不適格のようなんですが皆さんは永住するつもりなのでしょうか？
私は転勤族なので売る時既存不適格だと何もないマンションより安くなってしまうのではないか心配です。

>>99
売る前から売れ残ったら賃貸に回しますなんて予防線を
そんな所にまずヤッカミなんてある訳がないでしょうね

１９階以上の契約済みのものです

契約された先輩方よろしくお願いいたします
これからoptionの申し込みですが


LDに天カセエアコンを入れるか検討してます
LDには最初から壁掛けが標準だそうですが

見栄えを考えて、天カセでいこうかと思ってもいるのですが

空調効率、メインテナンス、コストを考えると
やはり壁掛けのほうのままでも逆にいいのかと悩んでます

皆さんはどうされてます？

＞ここは既存不適格のようなんですが皆さんは永住するつもりなのでしょうか？
＞私は転勤族なので売る時既存不適格だと何もないマンションより安くなってしまうのではないか心配です。

ここって既存不適格だったんですか？（って無知すぎて失礼）

メディアでもちょくちょく見かける不動産コンサルタントの方がブログで、ヴィンテージマンション購入のイロハとして「既存不適格物件は避けるべし」みたいなことを言っていたので、やはり長期的な視点に立ったとき価値を維持するのが難しい物件なのでしょうか…

素人目には仙台で一番魅力的な物件に映るんですけどね…

＞価値を維持する
ここは仙台ですよ
マンションなんて竣工１年経てば中古
価格はどんどん落ちていきます
未入居でそうですから入居済住居は更に
近所の三菱・住友・アパの中古値をご参考に

http://www.city.sendai.jp/toshi/keikan/keikankeikaku/pdf/honpen3.pdf

D-3地区、緩和規定が適用され高さ制限80ｍ。19.9ｍオーバーということでしょうか。

この物件は販売前に周知されていたようなので、まだいいのでしょうが、他の制限に
抵触する完成済みタワーマンションの住人にとっては、このような行政による規制は
財産権の侵害と言えるのではないでしょうか。

104さんに同意です。
ヴィンテージマンションにはなりませんよ。

将来的に修繕、機械式駐車場のリプレイス等で10年単位で100万は追加費用
が必要になりますので、それを見越して管理組合で早めの予算決めが必要です。
目先の安さに目を奪われがちですが、必ず発生してくる費用ですので。
住友は事前に10年後、15年後、20年後に発生する一時金の費用も購入者に
伝えているので、まだ良心的かもしれません。

ここは容積600％との境目で、D-4地区との境目です。
総合設計物件と思われるので、緩和をみたし、高さ制限撤廃の可能性があります。
そもそもこういったことはすべて建て替え時の協議が必要なので、「既存不適格だから資産がうんぬん」ってのはおかしいと思いますが。
＞103　さん
建築基準法はしょっちゅう改正されてますので、ほとんどの物件が「既存不適格」となります。
おそらくいわれてるのは1981年ごろの構造計算のやり方の改正に伴うものだと思われます。

買わないネガレスより投資用で購入検討の人の意見ききたいですね。

>>107さん
久しぶりにまともなレスです。
参考になりました。ありがとうございます。
正直98、101のような書き込みに辟易していたので。

1期1次で実需用に契約したものです（97さんとは別です）。

既存不適格に関してはこの掲示板でも以前から何度も話題になっていたので、事前に自分なりに調べてもみました。
今回の高さ規制は国の施策が背景にあるので（計画中も含めて）既存不適格物件が多発したのは仙台に限ったことではありません。
この点で旧耐震基準物件や隣地の開発申請等での既存不適格とはやや性格が異なります。
当然、契約時の重説でも話が出ましたが、まあタワーに住もうと決めた時点で自分としては納得していたので。
逆に当面は近隣に高層建築が建たないメリットもあるかと思いました。
実際は107さんご指摘のとおり規制内容は将来変更になるでしょうから、すぐに転売するのでなければ実害は少ないかもしれません。
また、トラストシティに関しては一体開発の上に街区内の公開空地の設定や風害の検証などを経て環境アセスに適合しているので、周辺のマンション「単体」物件とは趣が違うと考えています。
一体開発故の「圧迫感」（ネガレス得意）が気になるなら選択から外すか「apex」寄り住戸を選べば良いだけ。

投資に関してですが…
マンション投資家さんの言うとおり仙台では所謂ヴィンテージマンションの素地はほとんどありません。
ただ実需購入の場合でも収益還元的見地から少しは検討しました。
仙台の中ではこのエリアのリスクプレミアムは少しはマシかなと思っています。
これは住不や地所が近隣に比較的高規格、高級な物件を持ってきたことからも窺えます（デベからすれば不幸なタイミングでしたが）。
それよりも、ここの低層階は賃貸が決まっているので、その賃料が確定すれば周辺物件の標準賃料を勘案してキャッププレートが見えてくるはずです。
市況を考えれば投資用なら賃貸住戸の情報が固まってから購入されるのが良いのではないでしょうか。

私も気になり仙台市に聞きましたがマンション棟の部分はＤ３らしいです。
本当に厄介な条例を・・・です。

市長は代わったけど景観条例はもう可決したの？

新市長はもともと市役所の人間
そう簡単には変わらないですよ