ザ・レジデンス一番町

先日、モデルにいってきましたが、そこそこ売れていましたよ！
さすがに億前後のところは、５件くらいででしたけど…

>>311 マンション投資家さん
このスレでは数少ない役に立つ書き込みをされる方でした。
去られるのは残念です。このマンションは確かに低層階を個人投資用に回せないのはイタイです。
仰るとおりレジデンスの販売（代理）の宣伝が下手なのですが、ユーザーも外観デザインや共用部などの数や仕様に目を奪われないように成熟しないと。

地味ですが鋳鉄管の排水堅管は防音に優れる一方でコストがかかる仕様ですけど、最近はここ以外の物件では見た事がありません。
ここは二重床、二重天井の上に270～300のスラブを確保した上、天井高は260～270cmあります。つまり階高が高くとられていると思います。時々比較される近隣のタワーは天井高はより高く豪華に見えますがスラブが200～250㎜です（アパは250～280mm）。
よくオフィス棟の圧迫感を強調される方がいますが、V字型の為、北面は全て角住戸です（上3層は3面角）。ここは内廊下なので換気を考えると角部屋の方が有利ですし、実は北東、北西方向に視界が抜けるように絶妙に配棟してあります。まあ北面は結局は好みでしょうが価格的にはリーズナブルと思いました。
確かに220戸で５基のエレベーターも良いと思います。ペットとの動線も分離してありますし。

私がマンション投資家さんと意見が異なるのは、タワ－マンションでは免震構造も基本スペックと考えている点かな。
当然管理費は高いのでしょうが、買えるのであれば実需用には良いマンションだと思います。
販売は努力不足ですね。

販売の能力というより、やっぱり景気と供給過剰が大きいと思います。
このV型の建物で免震だとベストな組み合わせではなくVの突端にひずみなどが生じやすいのですが
耐震にするのは階数的にも難しく悩む所ではあると思います。

配管が鋳鉄管の物件は野村不動産の物件は標準の設計がそうなっているので、ここ以外でも見かけますが、
スラブの厚さは厚いと思いますよ。ただ、階高にストレートに反映している訳ではないようなので
最近のタワーとしては同じ３ｍクラスです。

オフィス棟の圧迫感は北側住戸にはかなりありますが、価格に反映されているので
どうとらえるかだと私も思います。南側について高層階は開けていますが、中層階より下だと
視界が開けたり気にならない…とはいかないところが残念です。
ただ、価格が安く広い部屋は人気があるのでタワーで眺望と言うよりお値打ち感がある部屋から
なくなっているのを見ると、景気なのでしょうかね。

30階クラスで耐震は厳しいです。
仮に躯体がもっても高層階の揺れが凄いでしょう。
また制震の場合ももV字型に歪みが出る気がします。
どのみち直下型や長周期地震に対する完璧な解答がない現状では、この建物は免震がベターと思います。

プラウドの排水竪管は以前は私も鋳鉄が多かった気がしていたのですが、最近は一部を除いて物件パンフやHP（各物件で共通の手抜きです！）でも謳われていませんね。コストダウンしたのでしょうか。それとも私が気付かないだけなのでしょうか。

どのマンションも確かに売れないのは景気の影響が大きいのでしょう。
今出ている物件はどれもミニバブル前～中に計画、仕込まれたのでしょうから市況の予測がつかずに売れ残るのは仕方ないですかね。

地所のマンション事業撤退で三菱リアルエステートも藤和不動産に整理吸収されるみたいだし、営業さんのモチベーションも下がるでしょうね。建物の割には宣伝にはコストがかかっていないのもそんな事情があるのかと勘ぐってしまいます。
めげずに頑張って欲しいです。

>>317さん

中層階より下だと視界が開けないと言うけど、分譲されるのは14階より上だから心配ないのでは無いでしょうか。
敢えて言えば老朽化した中央郵便局の建て替えが問題だけど、土地の大きさと景観条例を考えると大規模建築にはならないと自分的には楽観しています。

プラウドといえば今話題の池袋物件のように長谷工仕様へシフトしていますから、今後は低コスト路線かもしれませんね。

１４階より下は賃貸専用だけど、１５階から上なら視界が開ける…わけでもないですよ。
ここらへんの物件としては２０階程度の高さの建物は厳しくなく建てられるのでできれば２５階より
上の階だと前方の建物が建替えられたとしても危険は少ないと思います。

ぎりぎり前の建物より高い階だと視界を遮らないというより前方が塞がらない程度で、
前の建物より２階程度上でも正面に広がった屋根が気になりますよ。
前の建物との距離にも、もちろん因ると思いますが、ここは意外に近いです。

実際棟内モデルルーム行ったけど、角部屋は21階でかなりの視界でした。
南面は郵便局を別にすれば、築年数様々なマンションが多いから20階建が可能な土地は整備しにくいんじゃないかな。
南西は少し離れた片平キャンパスがまとめて土地を売れば別だけど、今も複数の研究棟（低層）を建築中だからその可能性は低いと思います。
眺望面のリスクをとことん避けるならやはり出来るだけ高層階だろうけど、方向を選べば中層でも視界は得られるのでは（ただ山が多くなるが）。
またリビングがダイレクトウィンドウではなく掃き出し窓＋ベランダの場合、部屋が高層過ぎると着座位置から空しか見えなくなる可能性もありますね。

はめ込み式のダイレクトウィンドウは汚れた時に結構厄介なのでは？
友人のトコは月イチの窓拭きで先日の黄砂や鳥の糞が付いたりで(汗)

私は雨の日にベランダから水鉄砲で鳥糞を落とそうと思ってます。

トラストタワーに入る医療機関ですが
聞いたところによると
どうやら今ＳＳ３０に入っている医療機関が移転してはいるようですよ。

だいぶ出来上がってきました。階高が低いためか30階近い割には小さく感じますよね。色やベランダの感じはいいと思います。

マンションが小さく見えるのは隣のタワーのせいでしょう。
仕方が無いです。
トラストタワーと公開空地はほぼ完成ですね。
各所の案内板の内、商業等（？）の名前だけシールが貼ってありました。
店舗は宣伝もあるでしょうからそろそろ内容を明らかにしても良いと思うのですが。

トラストシティの商業フロアの情報がやっとリリースされました。
結構楽しみ。

「トラストシティプラザ」
http://www.mori-trust.co.jp/pressrelease/2010/20100409.pdf

でも、日常生活に役立ちそうなお店は入らないみたいですね。
やはり、駅前の朝市やモリヤ、ダイエー地下、五橋の西友に行くことになりそうです。
あと、オフィス部分の契約率はまだ３割とか聞きましたが、ちゃんと企業が入ってくれますかね？
友人が駅前広瀬通りに出来たばかりの森ビルで働いてますけど、まだガラガラだと話してました。

駅前広瀬通に森ビルなんて建ちましたっけ？
東京建物ビルはあるけどガラガラですね。

スーパーへのアクセスは私の場合、現状と大差ないので気になりません。

オフィスの空室は駅前のビル全体が抱えているので、埋まる事はないと思われます。
マンション部分がオフィス棟に押されて貧弱に見えるのもありますが、単体で建つとそれほど大きなマンションでもないんですよね。
ここは他と違う！というような事もなく、賃貸ははじめから入っているし、駅への距離や利便性は変わらないので少しの差でどれを選ぶのか好みですよね。

>>330さん
>>311前後のレスを読んでみてください。
賃貸の存在や利便性もあるでしょうが、物件を選ぶ際のpriorityの置き方で差は大きくも小さくもなるでしょう。

>>329
すみません、東京建物の間違いでした。
友人のオフィスが移転しましたが、上階と下階にパラパラと入り、中階はガラガラとか。
ここは、隣のタワー棟に入る企業の方がお買いになると、職住近接で便利なのですけどね。

昨日モデルルームみてきました。
確かに設備仕様は上質で素敵ですね。21階からの景色も良かったです。

が、マンションは立地が命ですよね。

生活を考えたときにスーパーが近くにない、最寄りの駅までちょっと距離があるのはどうかなぁと思いました。

冬にダイエーまで歩いていくのはちょっと…。

以前も話題になりましたが・・・。
立地の良し悪しはスーパーだけでは決まらないでしょう。
その点では五橋界隈のマンションはどれも大差ないです。

駅との距離は大事ですがどこの駅かも問題です。
私は仙台駅で徒歩10分前後なら可としました。
青葉通り付近のオフィスへの通勤は非常に便利です。

ところで333さんの行間の空け方と文体は桜美邸の契約済みさんと良く似てますね。