ポレスター、サーパス、ダイア、ラフィーネ、ヴァルトーゼ・・・
松本市内にも結構マンションが増えてきていますが、住み心地、
各社の違い（魅力）実際にお住まいの方や検討されている方々か
らのご意見をお聞かせ下さい。
それから、筑摩・庄内辺りでマンションが多い様な気がしますが、
その辺りで、一戸建てではなくマンションを考えるメリットを
教えてください。
（個人的にはマンションなら駅や街中に近くないと住む意味がない
と思っていますので・・・）
よろしくお願いします。
[スレ作成日時]2008-06-07 22:10:00
ラフィーネ見てきました。残り少ないですね。
もう松本では予定がないらしく、割引的なこともありそうですね。
ついでに近くのポレスターも見学。
ここは広いのにお安いような。ヒュー○ーを思い出してしまいました。
今週末は、サーパスとかも見に行ってみま〜す。
物件比較中さんへ
いろいろと物色されていますね。１つでも多く物件を見ることはいいことです。
松本市内の分譲マンションもすっかり増えて、そろそろ飽和状態？と思うほど建っていますよね。それだけ売れる（住みたい人がいる）ということですが、最近は明らかに勝ち組と＊＊＊に別れてきていますネ〜。よく物件を見て調べて吟味してください。
とある不動産屋は地元企業として、昨今の不動産市場の動向を見守っています。主に中古マンション（写真の様な…）の売買及び賃貸の取り扱いをしております。市内の不動産会社としては中堅どころと思っています。
「売れるから建てる」の時代から「建てたけど売れるか」へ移ってきています。一生に一度か二度の大きな買い物です。慎重にご検討下さい。陰ながら応援しています。
不動産屋さんありがとうございます。
プロの視点から勝ち組とはどの物件と判断されるのでしょうか？
（と言っても指摘しづらいですよね。(^^ゞ）
ヒントだけでもいただければありがたいです。
さて先週末は、ダイアさんとサーパスさんに行ってきました。
帰りがけにヴァルトーゼさんにも。
私の中では郊外に入る物件でしたが、ダイアさんは駐車場2台とか、サーパスさんは
ポレスターさんほどではないにしてもお部屋が広々としていました。
ヴァルトーゼさんはメゾネットタイプもあるんですね。
全体的に郊外型は広々ゆったりとした感じでしょうか？
でも、やっぱりこの辺にマンション？？？っという感じで、どうもピンときません。
（お気を悪くされた方がおられましたら申し訳ございません。m(_ _)m）
ダイアさんはもうお住まいの人がおられるようですし、ヴァルトーゼさんはもうすぐ
お引渡しのようでした。
また書き込みしますが、なんだか私のブログみたいですので、
お住まいの方の感想などお聞かせいただければ幸いです。
合同庁舎の近くに建築中の10階建位の分譲マンションらしき物について、どなたか情報知りませんか。近くに住んでいて、そろそろマンションか一戸建てを買いたいと思っています。ご存知の方、何でもいいので教えてください。
ポレスターブロードシティー渚は国道１９号線沿いで便利が良いと
思いますが、朝出勤のとき国道に出るとき、国道が渋滞しているので
車を使う方は遅刻しないように気をつけないといけないですね。
サーパス高宮にお住まいの方、如何ですかあ？
戸数が半分くらいだからあまり関係ないですかね。
少し気になりましたので書いてみました。
19号線の渋滞はホントにすごいですね。
計画では、渚と鎌田の交差点はゆくゆく高架になるとか。
警察署のあるポレスターさんの付近で一度降りるような道路計画のようです。
そうして渋滞は解消に向かうのでしょうか？
でもそうなったら車のスピードが上がって道路に出難くなるのではとの心配が残りますね。
信号計画に期待。右折禁止にならない事を祈願。
合同庁舎付近のマンションですが、今年5月あたりに倒産した会社が売主のマンションです。
建築中の売主倒産で、施工の松本土建さんも止むに止まれず造っていると思われます。
どうするんでしょうかね？？
少し前に、販売を依頼された東京の業者が販売受託するべきかどうか市場調査にきました。
地元不動産業者さん、ありがとうございます。そうなのですね。だからかなり出来上がっているのに、売り出さないのですね。この辺りで分譲マンションというのは、あまり見当たりませんが、いくら位で売られるのでしょうか(3LDK程度で)。近くにあまり参考マンションがありませんし、地元不動産業者さんのおっしゃられた経緯もあると思いますし、どんなものでしょうか。もし良かったら、アドバイスをお願いします。
松本も新しいマンションがまだまだ建設されるようですが
需要の方はまだ有るのでしょうかね
駅近くのマンションでもまだたくさん残っている所も
有るようですが・・・・・・。
売れ残ったらどうするのかチョット心配です。
管理費が上がるのではないかと。（ひとごとながら）
賃貸にでもするのでしょうか？
一戸建てはやっぱり高いなと近くのマンションを見に行ったら、
ヴァルトーゼとダイアの筑摩は値引き合戦ですね。
この辺のマンション結構売れ残ってるみたいだし、100世帯級の団地みたいな
マンションも売ってるし、これから値崩れ必至って感じですね。
しかも広いタイプはやっぱり高いので、毎月かかる管理費とか考えたら、
200〜300万円足して 3,700万円位で60〜70坪の土地付で売ってるミサワとかの
方が良いですね。
売ること考えてもこの辺にある程度の土地を持ってれば引き合いはありそうだし。
自信を持って一戸建てを検討しようと思います。
今日は内覧会です。何の下準備もありませんが大丈夫でしょうか？
家具を決める下見になってしまいそうです。
松本駅前の深志２丁目に「コンフォール深志」というマンションが新築分譲中のようす。建て主は新築現場に事務所があった（株)堤喜商店という履物屋さんです。
新築工事を始める前に近辺の住民に対して、何度か工事説明会がありました。その説明の際、住民からは建築反対の声や老婆心から資金繰りを懸念する声がありました。、現場の直ぐ北側の既存マンションの住民からは、日照被害補償要求やプライバシー侵害防止等の要求が出されました。
この要求に対して、堤喜商店の矢口社長は、日照補償をし、新築マンションの北側廊下の全部に目隠しを付けて、敷地の境には車の照明が漏れないような塀を作ることを明言し、その設計図も配布しました。しかし、工事が終わった現在も、廊下の目隠しや照明を遮る塀は作られていません。聞くところによると目隠しや塀を作るという説明は嘘だったようです。これでは、説明会で関係者を騙したことになります。こんな施主さんを信用しても良いものでしょうか。
施主の堤喜商店は不動産業は素人のはずです。そのためか、岡谷の「サンエス建設」が工事元請と販売代理になる旨の説明があって工事に着工しました。ところが、いつの間にか「清水組建設」が販売代理になって、「ヴァルトーゼ深志」という名称で売り出されました。しかしそれも、いつの間にか元請け会社も販売代理会社も替わって、現在、マンションの名称も「コンフォール深志」とやらにに変わって販売しているようです。
こんなマンションは安心して買って住めるのでしょうか。10年保証に疑問を感じます。
１２番さん、確かに半年以上前に清水口Ｇ（清水口、サンエス）建設の「ヴァルトーゼ」シリーズ
松本、深志と２件まとめて販売していましたね。
それがヴァルトーゼ松本の完売出来ない状態が続く中、最近名前が変わり清水口建設の名前が消え
カガミ何とか？という販売元の広告が入ってきてびっくりしました。
また、建て主の老舗商店社長が周囲をだましていた話にもびっくりです。
本当であれば、社会的な虚偽に対する見る目が厳しい中、老舗の看板も台無しですね。
もし、上層階に建て主が入居するのであれば虚偽の老舗店主と同じ屋根の下に住むわけですね？
毎週広告が入って来ますが売れていないのでしょうかね？因果応報とはいかにや！
マンションに限らず新築住宅には、売主が１０年間の保証責任を負っています。しかし、売主が倒産したり資力が無ければ責任の履行ができません。その例が耐震偽装事件です。これを防ぐために、新築住宅の中に第三者の責任保証付きの物件があります。
この保証制度は、来年１０月以降の引渡し分から強制適用になりますが、現在は任意制度です。
松本市で分譲中の大手業者のマンションでも、この第三者保証のない物件があります。この不況の際は大手といえども倒産しないとは言えませんので、購入の際は確かめることが重要です。
この第三者保証を受けるには、分譲業者が着工前に手続きをして、工事中は第三者の検査を受けます。その検査は建築基準法の中間検査よりも厳しいようです。
マンションを選ぶ条件は、造作や立地の良し悪しも重要ですが、建物の維持や居住者のマナーの保持が持続することも重要です。管理規約を十分説明せずに分譲したために、購入者が規約の存在を知らずに、建物（共用部分）を勝手に改造したり、規約なんて守っていたのでは住み難くい、と主張して共同生活を乱す居住者もいます。管理会社の実態や管理体制を見極めることも重要です。
例えば、玄関ポーチやベランダをサッシで囲ったり、廊下や戸外に空調機やタンクを設置したり、隣接する住戸の境壁を撤去したり、飼育を認める「盲導犬等」の「等」を拡大解釈して「セラピー犬」と称して大型犬を飼う人もいます。これは、松本市内のマンションで実際にあった例です。
はじめまして。
今日、オリエンタル白石って言う会社が会社更生法申請しました。
甲信・栃木でポレスターマンションを結構施工していた会社です。
殆どのマンションは既に出来上がっていて売れ残りの数件を販売中のようですが、
甲府と茅野の物件がまだ施工中です。
施工中物件はもとより、住んだ後の施工的な保証は、普通造った建設会社が受け持つ
ので、我々不動産業者としては、なかなかポレスター勧めにくいんですよね。
どうなるんだろう？
そもそもこの会社、経営がヤバそうな建設会社に発注してるような気がします。
最近の物件は、土屋組の施工が多い気がして次はこの会社か？
なんて思ったりしてしまいます。
くれぐれも購入者に迷惑がかからないようにして欲しいですね。
ポレスターブロードシティ渚も残り一戸になりましたが、なかなか売れないですね〜。早くどなたか購入して頂けませんか。垂れ幕とのぼり旗が目障りでいけません。私もマンションて初めてですが、なかなか良いもんです。電車の音は聞こえますが気にならないですよ。住人さんもとても良い人達で子供さんが沢山いるのですが、音が聞こえません。出勤時のラッシユも心配不要でした。今の所快適に生活して居ます。
松本城の東南に「ポレスター松本城公園」というマンションが新築工事中です。
この現場の直ぐ南側（ベランダ側）が、他者の広い駐車場になっています。
この駐車場に、同じような高層マンションを新築することは、法的には可能のようです。
もし、この駐車場に、新築中のマンションのベランダ直近に、将来同じような高層マンションが新築されたらどうなるのでしょうか。
「ポレスター大手２番館」の南側（ベランダ側）も他者の広い駐車場になっています。
この駐車場についても、上記と同じことが言えると思います。
「ポレスター大手１番館」は、ポレスターの分譲会社である「(株)マリモ」が、松本市で最初に新築したマンションです。そのマンションの北側に、既設のマンションの別棟がありました。
そのこともあり敷地も狭かったこともあって、他の大手業者は道義的に手出ししなかたそうです。
しかるに、マリモは、居住者の意思や環境を配慮せずに、既設マンションの直近に強引に新築したようです。
先に述べたような、ベランダ側に広い駐車場等の空き地があった場合は、マンション購入に当たってどう考えるべきでしょうか。
まさか、マリモさん自身が関与して、自身で分譲したマンションの直近に、高層マンションを建てるようなことはしないでしょうね。
マリモさんを含めて、専門家のご意見を求めます。
１８番さんへ。地域的な話ですが松本市内はマンション飽和状態です。
売れない新築マンションはいくつもあります。そういう状況で新たに建てるのは？
ですね。景気が上向きになり購入希望者が増えない限り無茶なものは建てられないでしょう。
しかし彼らは作るのをやめる事は出来ません。なぜならやめれば倒れます。どこかには
作るでしょう。
ＰＳ、以前、深志の近隣との約束を果たさないマンションの事が出ていましたが
その後どうなっているのでしょうか？。笹賀のインテリア店にチラシが
置いてありましたが。
松本も売れていない所は本当に売れていない様ですね
もうだいぶ前に完成しているのに部屋の明かりがまったく
ついていません、こういうマンションはどうなるんでしょう。
人事ながら心配になります。
松本市内のマンションが売れてるか
私も人ごとながら、心配になります。
需要と供給のバランスがとても悪いと思います。
コンフォール深志は、現状どうなっているのでしょうか？
ご存知の方、教えて下さい。
ブロードシティ渚は３００万〜４００万の値下げをしてましたね。
今出てる新築マンションも、結局は値下げせざるをえないのでは！？
松本にもアウトレットマンションが到来しそうですね。
ポレスターブロードシティ渚も残り１邸です。早く売れてくれると嬉しいです。とても快適でいいですよ。
＜ヴァルトーゼ深志＞の名で売り出して、後に、＜コンフォール深志＞と名を変えて売り出した新築分譲マンションの行方に関心が寄せられているようですね。
それは、作今の分譲マンションの中で松本駅に最も近くにあるからでしょうね。
ところで、このマンションの敷地は、元から売主の自宅の敷地です。
しかも、売主は不動産業者ではありません。
このため、自宅を解体し、その跡地に共同住宅を新築して、そこに自身も住込んで、余りを賃貸又は分譲にする計画だったようです。それは、近隣住民への説明会で明らかにされています。
バブルが崩壊後に起きた不動産景気に便乗して、柳の下のドジョウを狙ったのでしょうか。
今時の世界恐慌は予想せずとも、近隣では、説明会当初から素人の賭であると思われていました。
説明会では、資金繰りは某ノンバンクの融資とのことでした。このため、建設資材の高騰にあいまって不動産融資引締めのダブルパンチを受けたことは容易に想像できます。
それは、当初説明と異なって、近隣への約束事が不履行になり、旧宅の古フェンスがそのまゝ存置され、タイル外壁は表部分だけだからです。
何故か、工事元請け業者が途中で変り、販売代理業者も一度ならず２度も変わったことは異常です。
そもそも、建物が完成しているのに、仮住まいの売主が直ぐに引越ししなかったことも疑問です。
この物件のことは、近隣で聞き取りするだけで十分かると思います。
↑
で、結局「コンフォール深志」はどうなってるの？？
全戸、空部屋？
それとも入居者はパラパラいるのでしょうか。
ポレスターブロードシティ渚完売になりましたね。
良かったです。
>>最後、いくらまで値下げしたんだろう？
きっと定価で買った住人さんは卒倒しちゃうくらいなんだろうな？
悔しいですが仕方ないですね。間取り階数等自分の使い勝手にするにはお金がかかるし、階はどうにも変えられないし、価格は中住戸位じゃないでしょうか。
ポレスターブロードシティ渚は
某不動産屋さんで、販売されてますよ。
やっぱり売れ残ってるみたいです。
今、松本市内の新築マンションが完売するのは難しいのではないでしょうか。
サーパス大手もそろそろ入居が始まりますが、完売はしていない様子。
これから、サーパス庄内、ポレスターあがたの森、ポレスター松本城・・・
とまだまだ続きますね。私自身、マンションを購入したいとは思いますが、
売れ残ってしまうマンションは購入したくはなぁ。
難しいですね。
やはり、戸建てを購入するのが得策なのでしょうか。
住宅は個々の皆さんのライフスタイルというか、目的によってマンションの良い方戸建てが良い方があり、ロケーションを優先するとマンションなってしまうのではないでしょうかね。
ポレスター渚は２部屋、不動産屋で販売していますね。
価格は販売価格より数百万安く出ています。
それでも実質売れ残りは２/８８なのでこれから入居開始のマンション
よりましですが？？
深志、篠ノ井線沿い、埋橋の物件は完売したのでしょうか？
３２さん
良くご存じですね。ご購入者の都合によりですから何かオプションも着いて居るかもしれないですから、お得ですよね。埋橋はまだ明かりが点いていませんでしたね〜。だいぶ前に完成してますよね〜。
松本市内の新築マンションて
価格が高くないですか？
渚は全て名前が入りました。不動産屋さんは早いですね〜。
↑7階はまだ売ってるよ。
そうですか。７階の売りは初めて聞きました。すみません。ぜひ検討してみて下さい。何タイプか知らないですが広くて良いですよ。
ヴァルトーゼ深志かとか、コンフォール深志とか、二つの名前で売り出されたマンションは、
松本駅に近い場所にあるので魅力を感じます。
しかし、あまり芳しくない情報が多いので、安心できる、購入の検討対象にしていません。
売主が大手のディベロッパーならばともかく、売主自体の情報が得られないので不安です。
ヴァルトーゼは、ズバリどうですか？
松本市の新築マンションのモデルルーム見て一番間取りが気に入りました。しかし、売主の不安もあります。
ポレスター渚は全然足音とか聞こえないと知人が言っていましたが本当ですか？
はい。日常的には聞こえません。音響が何も無い静かな時に走っていたりする音は、少しは聞こえます。２４時間換気の音の方が聞こえますかね。
２４時間換気の方が聞こえるって・・。そんなに防音優れているんですか？羨ましい。
うちは夕方からガタガタゴトゴト、お隣の走る音も聞こえるし、悲しくなってきました。
サーパス大手、完売しました。
松本盆地の東縁に、地殻構造の「糸魚川ー静岡構造線」が走っていて、その部分は日本の活断層の中でも最も危険な活断層だと言われている。
その活動周期は千年に満たないと考えられており、既に最後の活動から千年余りが経過していて、今後何時活動が起きても不思議ではないと言われている。その予想震度は８クラスだとか。
このため、松本市でマンションを購入する場合には、この地震のことを配慮する必要がある。
昭和５６年６月１日以降に建築確認申請された分譲マンションから、建築基準法の耐震基準が適用された。
その後、売主の瑕疵（見えない傷）担保責任制度が定められ、建物は最長１０年間保証されることになった。
しかるに、耐震偽装事件が発生し、売主は倒産するに至って、売主の瑕疵担保責任は有名無実になってしまった。
そこで、平成１９年６月２０日以降に確認申請された建物については、確認申請手続きや検査制度が厳しくなって、耐震基準の厳正適用が図られた。
更に、来る平成２１年１０月以降に引渡しをする建物については、瑕疵担保責任の履行を確保する制度が適用されて、売主が各建物毎に保険を掛けるか供託金を供託すことで保証することになった。ただし、平成２０年９月以前に完成したマンションについては適用除外であるが、既に任意で保険同様の保証を付けている分譲業者もある。
保証付のマンションは当然にコスト高になるが、その分安心できる物件であることは言うまでもない。
したがって、マンションの購入に当たっては、中古マンションの場合は昭和５６年６月１日以降に確認申請したものか否か、及び、耐震補強工事が施工されたか否かを。新築マンションの場合は、平成１９年６月２０日以降に確認申請したものか否か、及び、瑕疵担保責任保証の有無を確認することを要する。
特に、平成１９年６月２０日前に確認申請したマンション、及び平成２０年９月以前に完成したマンションについては、慎重に対応すべきである。
№４４の記事を訂正します。
上から４行目に記載の予想震度「８」を「６～７」に訂正します。８の数字はマグニチュードです。
栗本建設工業、民事再生ですね。
マリモの松本城公園、確か施工してると思うんですが？
どうなるんでしょ？
うちも栗本建設工業ですが、今後のメンテナンスはどうなるのでしょう？今日マリモの販売事務所に確認してみます。
結局、ポレスター松本城の建設はどうなってます？
中止ですか？
ポレスター松本城は栗本建設が続行していますよ。
ポレスター松本城、サーパス大手イーストサイド、ヴァルトーゼ松本の3件で比較検討中です。
立地的にはポレスターが一番いいのですが、佐久平の汚水事件の話を聞き、躊躇しています。
建設会社は違うようですが、購入後のマリモのアフターフォロー自体が良くないという噂がありますよね…。
ポレスターだけでなく、すでに入居されている方がいらっしゃったら、物件の感想等お聞きしたいです。
住んでいるわけではないですけれど、お仕事でちょっと扱っています。
アフターはわかりませんが、転売や賃貸のときの改修工事は、サーパスが一番楽ですね。
管理もいいと思いますよ。
以下、参考になれば。
個人的な3つの物件の印象です。
ポレスター 痩せ型、厚化粧
サーパス 体頑丈、すっぴん
ヴァルトーゼ 標準体型、薄化粧
ポレスター（2物件）については、市条例による高さ制限のためか、同社の売りにしてい
た安さが出せていませんね。値段が突出してしまっています。
立地を多少でも妥協できるかどうか。
お金をかけるポイントが問われますね。
良い住まい選びをなさってください。
No.51 地元不動産業者さん
No.50です。早速ありがとうございます。
＞ポレスター 痩せ型、厚化粧
そうですね。設備等を見ると、「厚化粧」という点、分かります。
「痩せ型」という事ですが、床の厚さ等、サーパスより良い印象を受けました。
どういう点を指していらっしゃいますか。
小さい子供がいるので、これから先、学校からの行き帰りや駅からの道を考えると
ポレスターの立地が、すごくいいんですよね。
夫婦2人だったら、多少薄暗くても気にしないんですけど。
No.50さま。
確かにポレスターさんは、床の厚さを売りにしていますね。
私が当初そうでしたが、床が厚い＝遮音性能が良い という認識でしょうか。
以前、長野市のサーパスをお世話させていただく事がありました。
そのサーパスはポレスターさんと同じ床工法でした。
音についてどのくらいの差があるのかと興味を持ち、建設関係の知人に
聞いてみました。
床の厚さではなく、『遮音性能等級』（LLやLHの数値）で判断したほうが
良いとの回答でした。
これは、同じ音を出した際 下の階に聞こえる音の大きさを表すそうで、
比較して、もしも同じ数値であれば遮音性能は変わらないそうです。
「床が厚いから良い」のではなく、工法の違いで「床を厚くしなければ
いけない」のか、「床を厚くしなくても良い」のか･･･だそうです。
その他、最近は首都圏の財閥系の物件でも以下のようなコストダウンが
主流との情報もいただきました。
・床、天井の仕上げ 共に 二重構造 ⇒ コンクリート直接貼
・構造体（つくり） 鉄骨鉄筋コンクリート ⇒ 鉄筋コンクリート
・バルコニーの壁 コンクリート・一部ガラス ⇒ 全面ガラスor格子
他にも、基礎地盤の採用基準とか細かいところで色々あるようです。
ポレスターさんが（最近ではなく）昔から、普通に採用していた項目が
多いことに気づきました。
それで「痩せ型」と認識を変えさせていただきました。
（ただし、あくまでも合法な建物です。そこはご理解下さい。）
これを「適正」ととり、こだわった物件を「過剰」ととるのか。
逆に「脆弱」ととり、こだわった物件を「適正」とるのかは、選ぶ方自身の
価値観だと思います。
それから、お子さんがおられるのですね。
賃貸の事例ですが、お子様がおられる方はヴァルトーゼさんとか、サーパス
大手イーストサイドさんのエリアを選ばれる方が多いです。
（郊外ならもっと選択肢は増えると思います。）
街中は、学校が遠かったり住む人も夜の飲食関係の方もおられるので、気に
される方は気にするようです。
実際、そういった方に1R～2LDK程度のをご紹介するケースは多いです。
長文になってしまいました。
それでは失礼します。
誤解があってはと思い、追記します。
私は、価格の面から、ポレスターさんのマンションは「適正」であり、
十分だと思っています。
（できれば、化粧を薄くしてその分もっと安くなれば尚良いですが。）
ただ、現在 松本市内で分譲中の2物件に関してはかなりの割高感がでて
しまっていると思っているだけです。
言葉足らずでした。
それから、ファミリーの方には「ポレスターあがたの森」辺りも良いと
思います。
失礼します。
横レスですみません。
本当は南向きの物件がいいなぁと思いつつ、
予算等々の絡みもあって東向きの物件も検討している最中の者です。
日中は仕事でいないので、東向きでも他の条件さえあえば前向きに検討したいんですが
冬場の日当たりや寒さがちょっと心配です。
松本の場合、東向きのマンションは冬場けっこう寒いんでしょうか？
他の東向き物件スレでは地域がよくわからなくて…。
同じような質問でごめんなさい。
ポレスター渚を見せてもらったら、とても安っぽい内装でした。
広さが売りでも、これじゃちょっと…という感じ。
ポレスターってみんなこうなのでしょうか。
縄手通りに面しているマンション（リバージュ？）は売れたのでしょうか？
あんまり人の出入りを見ないのですが。。。
場所は観光地の真ん中で良い感じですね。
近くにポレスターができるようなので今残っていても今後はも売れ残るかな？
結構価格設定が高かったきもしますが。
縄手のマンション、どれくらい残っているかわかりませんが、
入り口横に「分譲中」の看板が出たままです。
薄川沿いのサンデュエル松本、完成したようなのに販売開始されません。
販売開始の度重なる延期に、なんか不安になりますね。
サーパスがつぶれてしまいました。松本ではマンションを一番売っていたところです。又、ヴァルトーゼ松本は今まで地元の不動産屋さんのハンサムなお兄さんと優しそうなお姉さん達が売っていましたが、今月の中旬ころから９８０万円値引きの大きなチラシが入ってきました。
今まで高く買った人たちはどんな思いをしているのでしょうかね？悔しくてしょうがないでしょうね！きっと大問題になると思います。聞くところによると、地元の不動産屋さんは売主のなりふり構わずの販売方針に意見が合わずに辞めたそうですよ。今は東京の半値で買って３割値引きして売る業者がやっている様です。
一体いくつ売れ残っているのでしょうか？マンションの値段って良く分からないですね。
松本駅周辺のマンションは、今、買うのは非常に危険です。
リニア新幹線の駅が、諏訪地区に、できる可能性が非常に高いです。
リニア駅が諏訪地区にできれば、諏訪地区は東京まで、３０分圏内です。
諏訪地区は、地価も高騰するでしょう。
しかし、反面、松本駅は、特急の止まらない、閑散とした駅になります。
ローカル列車しか止まらない、松本駅周辺のマンションの価格も、かなり下落します。
ここ１～２年で、リニアのルートが正式に決まります。
それまでは、松本駅周辺の物件は、控えたほうがよいでしょう。
リニアは第二新幹線の意味もあります。JR東海が自主財源で造るので、わざわざ南アルプスを迂回するルートはあり得ません。
一県一駅の原則もあり飯田以外に諏訪、伊那に設置する
事など無理でしょう。以前の自民党時代の国鉄ではありませんからね。時代は変わっています。
「誇り高き」諏訪の方々にとっては我慢できないと思いますが。
また、大手、地元デべの売れ残りマンションが多くある松本地区で新築をこれから建てる勇気のある業者は存在
しますかね？
６月３０日の松本の地震はびっくりしました。
給湯施設が壊れた、特に立体駐車場から車が落下したり...
怖いですね。
松本市内（松本駅から徒歩２０分圏内）に
マンション建設予定はないのでしょうか。
ご存知の方いらっしゃいませんかー？？
現在、売り出し中のサーパス桐は駅から少し遠すぎて、
ポレスター松本城公園の最上階は我が家には買えません（Ｔ０Ｔ;）
松本は市内地は条例で高さ制限が出来てしまい、高層マンションは建設できなくなりました。
又、一昨年辺りまで供給過剰であったため分譲業者が土地購入を控えていたのも新規物件が
少ない要因となっています。ラフィーネシリーズでホテル○○○ビスタの駐車場の南で予定が
あったようですが、この会社は現在土地を他の分譲会社に売り出しをかけています。
従いまして来年以降の新規物件は松本市内ではほとんど無くなる状態になります。
不動産業者さん、ありがとうございます。
新築を諦めて、中古を探すことにします。
塩尻市の国道沿いにある三夢の南隣にサーパスが建設予定みたいですね
66
勘違いしてました
三夢ではなくスシローとガソリンスタンドの南隣でした
すみません
松本のエンギザの跡地は東京の不動産会社が買い取ったと聞きましたが、どこの会社かご存知ですか？
エンギザの跡地に、プレシス松本城公園が建つそうです。
9階建、店舗と管理員室合わせて総戸数58戸。
今日、ポストにチラシが入ってきました。
プレシスはやめておいた方がいいよ。
プレシスをやめておいた方が良い理由を教えていただけませんか？
購入を考えています。
ただ安いだけ。
プレシス松本城公園、４ＬＤＫのは４０００万近くという松本なら戸建が余裕で買えるお値段ですが、それでも安かろう悪かろうという感じでしょうか？
私も先日プレシス松本城公園視察してきました。購入を考えていますが、やめておいた穂がいい理由聞かせていただけないでしょうか。中古マンションを探していましたが、ポレスターの中古は新築マンションと同じくらいの値段ですし、タカラレーベンは資料請求しましたがモデルルームの案内が未だに来ないし、建設現場を見ましたがまだこれからの様子で、口コミを探していたら低価格ではあるもののアフターサービスは最悪で、モデルルームもイメージ画像とはだいぶ異なるようです。そんなわけで、立地や資産価値を考えてプレシス考えてます。いろいろご存知の方いらっしゃたら情報教えていただけませんでしょうか？
一例ですがラフィーネ松本南弐番館のベランダで
焼肉食いながらバカ笑いしてる人もいますから
こいうことが我慢できない方は、購入の際には確認が必要かもしれません。
高層規制以来、マンション受給バランスが極端に変化して、現在は中古物件でもなかなか市場に出てこないし、たまに出ても価格が地方都市とは思えないレベルになっている。
特にもう供給が見込めない高層の中古物件は人気が高く、飛ぶように売れている模様。
ただし、高層物件は建て替え時には規制がかかり低層化を余儀なくされるため、戸数が減少せざるを得なくなる可能性が高く、そうなれば住民の合意形成も難しくなりそう。
高層マンションは年数が経つと修繕積立金も高くなる傾向があるから要注意。
松本市中心部は活断層が多く、購入前には近くを通っていないかチェックしたほうがいい。
松本市のホームページからダウンロード可能。
実際にほぼ活断層の真上と思われる駅近物件も。
同じく水害のハザードマップも要チェック。自分の部屋が高層でも、共用部分が水没したら積立金で修理せざるを得なくなるし、駐車場の車が水没しかねない。
信州大学震動調査グループの報告書、15ページにある揺れやすさマップは衝撃的です。
市街地のど真ん中、JR篠ノ井線東側、特に松本駅から松本城周辺までのエリアが真っ赤！
松本市の地震動と地盤の相関に関する共同研究について
https://www.city.matsumoto.nagano.jp/kurasi/bosai/earthquake_groundmot...
2009年頃に松本駅に近いマンション購入された方々は今や勝ち組ですね。
当時と需給状況がガラリと変わり、今や中古でも当時と大して変わらない値段で飛ぶ様に売れてます。
あまりの強気の価格設定にびっくりするんですが、それでも直ぐに売れちゃうのは、やはり高層規制で供給が激減したのが原因じゃないかと。
でも松本駅から遠い物件は価格が強気だといつまでも店晒し状態。やはりマンションは立地ですよね。
渚2丁目のパチンコ屋跡地にサーパスができるらしい。
住民への説明があった模様。
松本駅アルプス口から渚橋経由で徒歩10分以内、田川沿いだから東側、美ヶ原方面の見晴らしも良いかも。
もうパチンコ屋のビルの取り壊しに着手してる。
2年後くらいに完成予定かな？
気になるのは田川の氾濫。
田川の川沿いで穴沢川も敷地の真ん中を通ってる。
松本市のハザードマップによれば水深1メートルまで水没する恐れあり。
川沿いは地盤も柔らかいから揺れやすいかも。
そういえば、長野県中部地震の時も、田川沿いは被害が大きかったよね。
名前はどうなるのかしら？
-サーパス田川
-サーパス渚本郷
-サーパス本郷
-サーパス松本アルプス口
サーパス田川はなんかイメージ悪い・・・
[広告・宣伝目的の投稿のため、削除しました。管理担当]
しかし、松本駅徒歩圏内の中古物件の売れ行きは相変わらず凄いですね。
最近出たばかりのリバージュ松本縄手も、ラフィーネ渚グラントーレも、サーパス渚も、売り出されてから一か月もかからずに成約しているようで。
一方、松本駅徒歩圏内から外れた物件は半年以上も店晒しの中古ばかり目立ちます。
立地の利便性で選別されるの傾向が更に極端に。
ダイアパレス松本中央の中古出てますね
http://www.matsumoto-mansion.info/d-ma276.html
築18年、81.98 m2、8階、2,900 万円
それにしても駅から徒歩9分とはいえ、松本で築18年の物件が2,900 万円とは強気！
一部地方都市のマンションは最近高騰してるとは聞きますが、さて？
ポレスター松本大手弐番館、中古出ましたね。
3800万円
13階
88.66m2
4LDK
築10年
松本駅徒歩6分
http://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=040&bs=011&nc=...
新築価格とほとんど変わらない値付じゃないのかなあ？
確かに大規模修繕前に退去すれば、この値段なら10年間の家賃が０円とか？
でも多少値引きすれば売れるというシナリオなんでしょう。
松本駅近いし、１３階とか、今は新築じゃ無理だし。
南西の角部屋だから、北アルプスとか眺めは最高なんでしょうね。
買える人がうらやましいかも。
ラフィーネ渚グラントーレの中古も出てますよ。
2180万円
2LDK
74.78m2
13階
築9年
松本駅徒歩9分
http://www.athome.co.jp/mansion/6962198545/?BKLISTID=030PPC
松本では珍しい免震マンションです。
ホテルみたいな内廊下で、平置き駐車場。
免震マンションて今、評価が分かれてるみたいですね。
補修費が高くなるのと、想定以上の揺れが発生すると地盤と建物が激突して破壊しやすいとか、NHK特集で見ました。
もちろん、想定内の揺れなら無いよりも被害が少ないんでしょうけど。
それと内廊下って、火災の時が気になる。
広いリビングと全室南向きなのはプラスですが、北側に窓が無いと夏は暑そうなきもします。
値段は松本の中古マンション市場を考えると良心的なのではないかと。
直ぐに売れそうな気がします。
ところで、グランドパレス松本大手が大変な事になっているという噂、ご存じの方居ませんか？
http://www.athome.co.jp/bldg-library/nagano/matsumoto/97604/
何でも耐震偽装で現在住民は全員一時退去して耐震補工事中と聞きましたが？
確かに前を通ると、工事現場になっていて、住民が居る気配が全くありません。
シティハウス松本のペントハウスが出ました！
シティハウス松本1301号
価格 5800万円
専有面積 107.29m2（32.45坪）
4LDK
１３階（最上階）
2007年2月（築１０年）
松本駅 徒歩5分
両面ルーフバルコニー
http://matsumoto.fudousan.co.jp/sell/detail/103190347597/
ここは松本じゃ現在これ以上ない最高のマンション物件でしょう。
広さを考えれば、価格も良心的。
やはり大規模修繕が真近の物件ではありますが。
良心的な価格でも買える人は当然限られますね。
サラリーマンじゃ無理でしょう。
>94
松本じゃ跳びぬけて高級なマンションだもの。
南側の歩道沿い、御影石の壁と２方ガラス張りロビーの天井高さ、貧乏人には近づき難い雰囲気。
この値段じゃ買える人は少ないだろうけど、値付けも希少感の演出でしょ。
オーナーの見栄と優越感を満たす為の富裕層マーケティング。
庶民には関わりの無い世界観に浸りたい方、どーぞお買い上げください。
>95
ここにも掲載されてますね。
http://www.athome.co.jp/mansion/6962207168/?DOWN=1&BKLISTID=001LPC...
庶民は憧れる！
リヴァージュ松本縄手の中古が出ましたね。
リヴァージュ松本縄手 9階 ２ＬＤＫ
http://www.athome.co.jp/mansion/1021301219/?DOWN=1&BKLISTID=001LPC...
75.47m² で 2,980万円、北西の角部屋だから、目の前は神社の境内だし、北アルプスが良く見えるでしょう。
でもつい最近売れた最上階の南東角部屋が、80m²以上で2,800万円だったの考えると高過ぎるんじゃ？
ひさびさに、グランドメゾン松本六九出ました。
グランドメゾン松本六九 11階 2LDK
http://www.athome.co.jp/mansion/6962432271/?DOWN=1&BKLISTID=001LPC...
松本駅徒歩6分
2,350万円
地上13階地下1階建 / 11階 2LDK
66.61m²
2002年8月 （築14年7ヶ月）
けっこう古いけど立地も最高だし、まだまだ人気の物件。
ただ、床がカーペット敷きだったり、梁が多い室内が古臭いとも。
ここは、だいぶ前から店晒し状態
駅から遠過ぎるのに強気の価格、無理だと思うけど
マンションは何と言っても立地だもの
ダイアパレス松本筑摩 3480万円（3LDK）
専有面積87.79m2
松本駅 徒歩32分
10階/RC10階建
完成時期2008年3月
https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=040&bs=011&nc...
松本のマンション市況が好調なのは、高層規制のおかげですね。
供給に制限がかかれば、需要を満たせず値段は上がるのが当然。
駅近の利便性の高いマンションなら、中古でも飛ぶように売れてます。
松本駅、松本城、イオンモールの3つに囲まれたエリアは特に売れるのが早いですね。
少し高いかな？…と思って見ていても3ヶ月位で売れてしまいますね。
中古物件が出るのを見守っている人達が結構いるってことですよね。
松本駅西口、渚も人気エリア。
何より駅から近いし、東口繁華街も徒歩圏内。
東口周辺のような渋滞や混雑が無いから、直ぐに国道に出られるので車で出かけるのも便利。
居住生活者用のスーパーやショッピングセンターは東口よりアクセスが良く充実してる。
渚って、駅近なのに、結構自然が残ってますよね。
川沿いを歩くと、鴨や鵜、鷺なんかか沢山集まってるし、水も透明で水草が流れにたなびいてる様子が綺麗に見える。
東口みたいに大規模再開発されてないし、もともと城下町だから狭い路地も多いけど、何といっても便利な場所だから長野駅東口の栗田みたいに、いずればここも再開発されるんでしょうね。
>99
ずっと強気でしたが、ようやく500万円値下げ。
ダイアパレス松本筑摩 2980万円（3LDK）
専有面積87.79m2
松本駅 徒歩32分
10階/RC10階建
完成時期2008年3月
https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=040&bs=011&nc...
相場並みに近づいたとは思うけど、さて反応は？
サーパス白板の価格発表直前ですが
↑まだ高いよ！
同じ穴吹不動産の物件、サーパス松本庄内でほぼ新築で3,490万円だもの。
筑摩と庄内、築9年と新築じゃ、500万円しか違わないのに、どちらを取るかは明白でしょうが。
サーパス松本庄内
間取り ３ＬＤＫ
専有面積 85.00m²（壁芯）
階建 / 階 6階建 / 6階
築年月 2017年1月 (築1年未満)
http://www.athome.co.jp/mansion/1021380519/
ラ・アトレの値下げと、サーパス白坂の値段は中古マンションの価格帯に影響を与えますかね？
深志、大手、中央あたりはともかく立地によっては影響を受ける気がしますが…どうだろう。
蟻ケ崎台の値段は関係ないでしょう。立地が特殊な物件ですから市街地のマンションの比較対象に成り得ない。
サーパス白坂は多少、昨今の中古物件価格の高騰を鎮静化する作用があるでしょうけど、おっしゃる通り、松本駅から徒歩圏内の中古物件の価格高騰は止まらないでしょうね。
渚４丁目のグランパシフィック2階3LDK80㎡中古1800万築14年出てますが検討しています。渚駅徒歩1分など立地は良いですよね。
気付いてらっしゃるとは思いますが、念のため。
グランパシフィックは定期借地物件ですから、土地の所有権が無く、期限が来たら建物を解体してオーナーに返還する契約があるから安いんですよ。
修繕積立金も解体費用の積み立てを兼ねています。
借地ですから管理費や積立金の他に、地代も徴収されるはずです。
期限はたしか、30年とか、35年じゃなかったかなあ？
不動産屋さんに聞けば詳しく教えてくれるはずです。
ラフィーネ渚グラントーレの南東角部屋でました。
間取り 3LDK(4LDK)
専有面積 89.58m²
14階建 / 6階
築年月 2008年4月(築9年1ヶ月)
松本駅 徒歩9分
http://www.athome.co.jp/mansion/6962967857/?DOWN=1&BKLISTID=001LPC...
松本では珍しい免震マンションです。
ホテルみたいな内廊下で、平置き駐車場。
免震マンションて今、評価が分かれてるみたいですね。
補修費が高くなるのと、想定以上の揺れが発生すると地盤と建物が激突して破壊しやすいとか、NHK特集で見ました。
もちろん、想定内の揺れなら無いよりも被害が少ないんでしょうけど。
それと内廊下って、火災の時の煙が廊下に滞留しそうで気になる。冬は温かくて良いんだろうけど。
又、南側に松本ガスの大きなガスタンクがあるのが、地震とかちょっと心配な気もします。
でも、このマンションは何といっても立地が良い。
駅から徒歩圏内なのに静かな住宅地だし、眺望も間取りもよさそう。更に平置き駐車場。
この値段なら直ぐに売れちゃうでしょうね。
↑価格を書き忘れました。
ラフィーネ渚グラントーレ
価格 2,630万円
間取り 3LDK(4LDK)
専有面積 89.58m²
14階建 / 6階
築年月 2008年4月(築9年1ヶ月)
松本駅 徒歩9分
http://www.athome.co.jp/mansion/6962967857/?DOWN=1&BKLISTID=001LPC...
↑
定期借地権付きの物件は、ご想像の通り資産価値の目減りは所有権付の物件よりも激しくなります。
定期借地物件は一般的に、購入価格が安い事と資産価値をトレードオフするという考え方に納得する方も少なからず居るという事実があるからこそ世の中に存在する訳で、購入者の価値観次第という事です。
ただし、人口減少が確実でデフレ状態の日本では、地方都市の不動産資産価値の将来は一般論として決して明るくありませんし、所有権付のマンションでも46年後には建て替えできないままスラム化している可能性は否定できません。
そうは言っても個々の物件の条件により、資産価値の減少傾向は大きく変わるので、将来出来る限り損をしない物件をしなければ後悔する事になります。
思うに、グランパシフィックの場合、立地は良いし、元値が安いので、賃貸にすれば利回りは悪くないと思いますが。
>113 ただ、地主さんの気が変われば返さなくてもいいかもしれないような事は言ってましたけどそんなことはあるんでしょうか笑
とんでもない不動産屋ですね。
何十年も先に、土地の所有者が現在と同一人物である可能性は低く、更に契約期間が満了して、その時点の所有者の判断がどうなるかなんて、今は全く判りません。
楽観的な判断なんかできませんよね。
そんな説明をする不動産屋は信用しない方が良いでしょう。
先ほど言い忘れましたが賃貸の利回りを計算する場合も、不動産屋の皮算用は信用しないで、自分が納得できる条件で計算したほうが良いでしょう。
>>115 匿名さん
本当に色々と教えて頂いてありがとうございます。
確かに満期時に誰が地主になっているかわかりませんよね。不動産の方の知り合いだって言ってましたけど、正直46年後にどうなっているかわかりませんね。
やはり経年ごとに価値が目減りするのは間違いないんですね。
我が家は転勤の可能性があるので何年住むかわからないので迷うところですね。
不動産の方いわく賃貸にもできるという事ですが、住宅ローンに家賃収入は充てられないのではないでしょうか。
また賃貸の場合は利回りは最低でもどれほどが良いのでしょうか。
>116 住宅ローンに家賃収入は充てられないのではないでしょうか。
そんな事はありません。実際マンション投資してる人はほとんどローンを借りて回しています。
今は低金利なので、うまくやれば儲かると言われてますが、失敗すると手元には借金だけが残る事になります。
自己居住用以外の不動産には税制上の優遇が無いので、税金の試算を間違えるととんでもない事になります。マンション投資は低金利になってから沢山参考書が出ていますので、勉強してから始めないと駄目ですよ。
個人の意見ですが、賃貸の利回りは、あくまでも投資ですから、皮算用で最低５%はないと、リスクは取れませんよね。
ただし、計算は条件を緩くすればいくらでも儲かりそうに見せるのは簡単ですから、不動産屋の計算を信じてはいけません。家賃、積立金、金利や税金はもちろん、管理料、各種手数料、定期・不定期なメンテナンスコスト、空室率等々、あらゆる想定コストを厳しく見積もった計算を自分でやってみて、これならリスクを取れると自分で納得できない限り、気楽に手を出してはいけません。あくまで投資、株と同じ賭けですから。
ポレスター松本大手弐番館に中古出ました。
価格 3,480万円
階建/階 15階建 / 6階
松本駅 徒歩8分
築年月 2007年9月(築9年)
専有面積 92.96m²
間取り 4LDK
http://www.athome.co.jp/mansion/6963138461/?BKLISTID=030PPC
松本駅近でこれだけ広い物件はなかなか出ないかも。
値段は最近の松本市街地の中古マンションの高騰を考えればこんな所かなあ？？
2~3年前の相場感ならかなり高い気もするけど？
松本の中古マンション高騰してますが、高さ規制がかかる前に竣工した、現在では高さ制限によって建設できない高さの、いわゆる既存不適格マンションも多いですよね。
建て替え時には階数を減らさないといけなくなるんで、スムーズに建て替えできるか多少心配ですが、反対に高い所が好きな人にとっては貴重な存在かもしれません。
ただ、今後もしも建物の前に別なビルが建築される可能性も考えれば、既存不適格マンションの低層階は見晴らしが悪くなっちゃうんで、既存不適格マンションをあえて検討する時は、現在の高さ規制以上の階の部屋を選んだ方がいいかもしれない。中古物件の前が大きな駐車場だったり、工場とか敷地が大きくて将来ビルが建ちそうな時は要注意。
中古も新築も少し売れ行きが落ち始めてないですかね？
過疎地の中古マンションに資産価値など期待できるかっつーの。
不動産屋の自作自演臭いスレだな…
>92
グランドパレス松本大手ですが、28年夏頃から29年9月まで大規模耐震補強工事を行っています。主に柱を増やしている感じで、私のところはそれで室内が少し狭まり、代わりにキッチンが総入れ替えになっています。他にも天井が低くなった代わりに、浴槽や洗面台などが入れ替わっている部屋もあって、東棟は全体的に修復がなされています。西棟（oo8号、009号）は、余りそういうのは見受けられません。
ですが、どうやら9月までに終わらないようです。というか、どうしても必要な荷物があって取りに行かせて貰ったのですが、全然終わってないどころか壁のヒビが以前にも増して深くなっていたり、新しく増えていたりしています。もう廊下の壁は、全方位でヒビを新しいコンクリで塗ったあとが何百。大量の白いミミズがはったような模様にすら思えます。キッチンも新品が配置されているものの設置されてなくて。傾きも直して頂ける話しでしたが、スマホが部屋の端から端へと滑ります。以前のままでした。
もう住むのが怖いです……売れるかなぁ。
>122
グランドパレス松本大手、資産価値に影響無ければいいですが・・・
オーナーの方は大変ですね。
ところでポレスターブロードシティ渚の外観、タイルの修理痕？がまだら模様になっていて、酷い状態ですが、あのままなんでしょうか？
かなり大規模に修理したみたいですが、どうしちゃったんでしょう？
ポレスターブロードシティー渚って、15階建てですが、二重床・二重天井なんでしょうか？
15階建てのマンションって、直貼り床が多いそうですが、
「14階建てなら一流物件」「15階建てなら三流物件」のワケ
http://president.jp/articles/-/13068
>マンションで最も多いのは高さ45メートル以下の物件です。
>なぜなら、それ以上の高さになると、建築基準法や消防法などの規制がとても厳しくなるから。
>そこで広く普及している45メートル以下の物件ですが、注目すべきはその階数です。
>14階か、15階のはずです。さて、どちらが「いい物件」かわかりますか。
>多くのデベロッパーは15階建てにしようとするでしょう。
>そのほうが、住戸数が増え、儲けも大きくなるからです。
>もちろん15階にするのは建築基準法上も合法なので、つくるうえでの問題は特にありません。
>問題あり、なのは住み心地です。つまり、住人にとって15階はあまり歓迎できる物件とはいえないのです。
グランドパレス松本大手の耐震補強工事後に、売り物件が多数ありましたがオーナーさんが不安で売り物件にしたのでしょうか？いろいろなマンション情報で口コミ評価が低いのは何か住むことに問題があるのでしょうか？
信大こまくさ寮の西側の宿舎跡地に何ができるのか知りませんか？？
また、沢村のスマートハイムシティについて教えて下さい！
アルビオアルファ渚ガーデンII が計画されてるようですね。
国道１９号沿い、一真堂松本店の裏手、今ビルの取り壊し工事をしている所です。
松本では穴吹興産の２棟目ですね。
今後の高層マンション建設予定はありませんかね？
atHomeとかを見ると最近は松本の中古マンションの値段が上がっている気がするのですが気のせいでしょうか。
>133
確かに松本駅周辺のマンション価格上がってますよね。
新築マンションの値段も５～６千万の物件も結構あるし、中古マンション価格も、それに引きずられる形でズルズルと上昇してる。
３年前くらい、サーパス白板や、アルビオアルファ渚ガーデンが販売開始された頃からじゃないかなあ。
当時東京オリンピックの影響で資材価格が上昇していると言われ始め、以来こんな田舎でも利便性の良い駅周辺や市街地のマンション相場は新築も中古も上昇する一方。
築１０年以内くらいの中古マンションの値付けは、明らかに購入価格以上な気がする。
まあ、消費税や修繕積立基金とか、新築購入時の初期投資含めれば、それらを含めて売却したいだろうし。
ただ、今回のコロナ騒動で、住宅市場が冷え込んでるから、今後はどうなるか？
>133
松本駅周辺はもっと前から、新築のマンションが人気でしたね。
高さ規制が発動してから、新築マンションの供給戸数が急激に減少して、駅から遠いマンションは売れ残っても、松本駅周辺は今までずっと発売後すぐに完売する状況が続いている。サーパス松本深志も、値段が高くて話題になりましたがすぐに完売しましたね。
松本駅周辺は高さ規制あるんですか？
>136
松本市景観計画概要版
http://www.city.matsumoto.nagano.jp/shisei/matidukuri/keikan/keikankei...
松本駅周辺は主に中心都市景観区域の規制対象です。
>135
松本市の高さ規制、松本城周辺や中町、縄手とか古い町並み、あるいは住宅地とか、守るべき景観がすでに存在する場所ならば意味もありますが、松本駅周辺のようなもともとビルばかりの商業地や、工業地域、準工業地域のビルまで、高さの制限かけて、新たな発展を阻害すれば、ますます人口減少が問題になってる地方都市は衰退しちゃうんじゃないですかねえ？
もともと国がコンパクトシティー構想で、地方都市の中心部に人口を集積させることで、公共インフラのコストを下げて、人口減少下でも持続可能な地方都市再生を目指してるのに逆行している気がします。
高さ規制が発動する以前からある既存不適格のマンションも松本駅周辺には多いし、今後建替え時期が来たら大きな問題になりますよね。
このままコンパクトシティー構想に乗り遅れたら、松本も人口減少で衰退する地方都市の一つになってしまう気がします。
コロナ騒動で、地方都市への移住がトレンドになるかもしれない今、松本市長も変わった事だし、議会、市民も含めて再検討が必要なんじゃないでしょうか？
中条の陸橋（鎌田方面）の近くにマリモ管理地の看板がありましたが、マンションができるんですか？
松本市内の売出し中古物件、最近は動きが全然ありませんね。
コロナの影響でしょうか？
https://house.goo.ne.jp/buy/um/result.html?lc%5B%5D=20202&formtype...
>139
高さ規制に既存不適格のマンションは、建て替えが管理組合で検討され始める35年～40年後には、大きな問題になりますね。
もともとの高さの再建築は不可能だから、戸数を減らして高さ規制に適合する高さのマンションしか建てられない。
つまり、一戸当たりの建て替え負担がかなり大きくなる可能性が高い。
管理組合で、資産に余裕のあるオーナーならその条件で新たに建て替えを希望するし、一お金を出したくないオーナーはボロボロになってもそのまま住み続けたいと・・
例え、建て替えで意見がまとまっても、戸数が減少する分、誰が出で行き、誰が残るのか、出て行く人の保障の金額は？
管理組合の意思がまとまらないまま、結局ズルズルとスラム化してゆく・・・
松本市内にたくさんある高さ規制発動前に建てられた、10階～15階建てのマンションは、既存不適格物件がほとんどで、それらの建て替えのほとんどは6階以下のマンションしか建てられない物件も。
10階以上の既存不適格の中古マンションを購入して、終の棲家として長くその場所に住みたいと考えてる人は、特に要注意ですね。
そうでなくとも、古くなるほど敬遠されて物件価格が下がる可能性も否定できないし・・・・
>141
松本市大手１丁目９辺り、労金の近くにも広大なマリモの管理地がありますね。
あれだけ広さがあれば、かなり大規模なマンションが建てられそうな気がします。
松本駅からも徒歩十分くらい、松本城にも至近だし、かなり高くなるんでしょうけど？
>139
確かに松本市のマンション高さ規制、教条的に景観のみを考えていたら、人口減少の真っ只中、他の都市との人口獲得競争に負けちゃう可能性がありますね。
コロナ下で都市部からの移住者に魅力のあるまちづくり、景観だけじゃなくマンションの価格や選択肢も移住者にとっては重要な要素ではないでしょうか？
長野、上田、軽井沢等には新幹線もあり、東京からのアクセス性で松本は既に負けてるわけで、その上、駅近に魅力的な資産性の高い居住スペースが確保できないとなれば、長野県への移住希望者の選択肢から松本は外されてしまいそうです。
>123
>ところでポレスターブロードシティ渚の外観、タイルの修理痕？がまだら模様になっていて、酷い状態ですが、あのままなんでしょうか？
>かなり大規模に修理したみたいですが、どうしちゃったんでしょう？
又聞きですが、あれはタイル落下防止の為のネットのようです。
何年も前に点検で外壁の多くの場所にタイルの浮きが発見されて、危険予防措置だとか。
それと、このマンションを施工した栗本建設が竣工翌年に倒産してしまい責任がややこしくなっているようで。
施工業者が破綻したといっても、第一に売り主のマリモに販売者としての責任があるんですから、マリモがさっさと修理すれば良さそうなもんですが、あれだけの建物の外壁に沢山のネットが取り付けられており、全面補修となればかなりの規模の修理、金額も相当かさむのではとの事？
築１３年になるのに一回目の大規模修繕もいまだに未着手のようで、補修の費用負担で管理組合と揉めてるんでしょうかねえ？
グランドパレス松本大手の耐震偽装問題とかもあったし、松本みたいな田舎でもマンションのトラブルは案外身近にあるんですね。
>122
>グランドパレス松本大手ですが、28年夏頃から29年9月まで大規模耐震補強工事を行っています。
>主に柱を増やしている感じで、私のところはそれで室内が少し狭まり、代わりにキッチンが総入れ替えになっています。
>他にも天井が低くなった代わりに、浴槽や洗面台などが入れ替わっている部屋もあって～～
↑
大規模修繕の予定はどうなるんだろう？
マリモの評判、このスレ読んでるとコワいんすが・・・
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47609/res/1001-1100/
↑
折しも、そのマリモが松本市内２箇所に計画発表・・・
●ポレスター松本大手ノースレジデンス
https://www.polestar-m.jp/717/
総戸数72戸・事務所1戸
10階建
駐車場68台（事務所用2台含む）
●ポレスター松本中条サウスレジデンス
https://www.polestar-m.jp/718/
総戸数38戸
5階建
駐車場41台（来客用1台含む）
松本の中古マンション相場かなり上がっていませんか？５年くらい前に比べて１割以上高くなっている気がします。気のせいですかね。
確かに松本のマンションの相場、かなり上がってます。
5年前なら松本駅からの徒歩圏内でも、３LDK,70平米台の物件で３千万円前後、諸経費除けば２千万円台にギリギリ留まる新築物件もありました。
いまは特急の止まらない南松本や北松本周辺でさえ、３LDK,70平米以上の新築物件なら最低でも４千万円前後、物件によっては５千万円近く。
更に、新築価格だけでなく、中古物件も新築に引きずられる形で上昇。
ただこれは松本に限られた話ではなく、地方の中核都市なら共通の現象のようです。
一方、これほどの土地価格の上昇はまったく見られないので、マンション特有の現象です。
原因はオリンピック関連工事の影響で材料費も施工費も高騰してるからと言われてますが、新築でも戸建ての住宅はそれほど上昇していません。
同時に新築マンションがコストを抑えるために、外装のタイル面積や広さを犠牲にした、安普請化に流れているとも。
結果的に戸建ての割安感が出てきているので、地方都市に住むのなら慎重に、予算も含めて、マンションか戸建てのどちらが自分のライフスタイルにあってるのか、比較検討したほうが良いと思われます。
↑
中心市街地の狭っ苦しい安普請のマンションで子育てするのか、中心市街地から離れた郊外の庭付き戸建てでのびのびと子育てするのか？・・・価値観の問題だよね。
年齢による自分のライフスタイルと家族構成の変化で、住替えしていくのが正解なのかも？
その場合、住替えの度に予算が必要になるから、将来の自宅の資産性もよく考えないと・・・・デフレの時代だから売却してもローンが完済できなくなったり、自分の理想どうりにはいかない可能性も・・・
松本市の高さ制限に危機感を覚えました。ここのスレに同じような意見をお持ちの方々いらして良かったです。現状商業地域でも特例で45メートル(ビル15階相当)しか建てられないようですが、これは異常ですね。今現状として本町通りやパルコ、アルピコプラザなど空テナントが増えており心配です。コンパクトシティどころか中心市街地の衰退ですね。
この問題について松本市に働きかけをした方が良いですね。
松本城周辺の高さ規制は良いと思いますが、駅周辺の規制は意味が分かりません。景観に関しては少し郊外に行けば素晴らしいものが望めます。中心市街地は中心市街地として機能させるべきです。
↑
確かに、コロナ禍もあり最近閉店したお店も街中にちらほら見かけますね。根本的な地方復活の鍵は人口増加しか無いんですが、都会から松本に来たいと思っても、都市生活者にとって地域の柵に縛られる＊＊なんてまっぴらでしょうし、移住先でも気楽なマンション暮らしができれば・・・と考えるのが多くの都市生活者の人情。
移住でライフスタイルまで変えたくない都市生活者にとって、資産価値の維持できる駅近で魅力的なマンション物件を提供できない町は、人口の奪い合いになる都市間の競争に負けてしまうでしょうね。
更に維持費がかかる上下水道、電力、道路等のインフラを都市の中心部に集中させて、税負担を減らし地方都市の苦しい財政状況を救うのがコンパクトシティー構想、駅を中心に人口を集中させる施策を取らなければ、松本を含め地方都市の存続そのものが今後危うくなります。
高さ規制に対して松本市に問い合わせした人はいますか？
サーパスが埋橋にマンションの計画してるようですね。
石井味噌の東側、アルプスシャツの社屋跡です。
すでに古いビルの取り壊しが終わって、空き地になっています。
アルプスシャツ跡地ですが準工業地域っぽいですが、20mまでしか建てられないんですかね？だとしたら採算取れるんですかね。
林友跡地は商業地域で特例で45mまでは建てられそうですね。
埋橋のサーパスホームページ出来たんですね。
６階までしか建てられなくてかわいそうですが意外にも戸数が多いですね。敷地が広いからでしょうか。
埋橋のサーパスは高そうですね。
旧林友 15階建ということは価格期待できそうかな。
タワーパーキングは気になります。
公共交通機関を充実させるために中央西地区や南松本、平田、村井駅周辺などはガンガン開発されるべきですよね。市街地が分散してしまえば駅周辺の勝ち目はありません。
>>153 購入経験者さん
子ども達が大きくなった為、利便性を優先してマンションを選びました。
モデルルームは全く参考にならないので
似た間取りの中古を見に行ったり、ある程度悩んでから決めました。
住んでみると小さいお子さんが泣き叫んでいる部屋の窓は全開、
ベランダの手摺に布団を干してあり。
外から自分が買ったマンションを見て恥ずかしいと思ってしまいました。
本当に団地に毛が生えた程度だと思います。
好きな時に24時間ゴミが捨てられると聞いていたけれど
引き渡し時には松本市の収集に合わせろとか。
戸建ては戸建てで面倒ですし、
都度気ままに住み替えられる財力が欲しいなと思います(笑
[No.153～本レスまでは、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]
>>164 マンション検討中さん
私は今後の人口減少とかも考慮に入れると中央部に集中させるべきかと思う。松本は面積の割には人口少ないし市街地を分散させたら、古い街の寂れた駅前商店街とかファーストフードだらけの国道沿いみたいな感じでつまらなくなると思う。
県外の友人（人口２０万くらいの地方都市在住）が松本は賑わいが集中していて羨ましいって言ってたのに影響されているけど。
>169
私も都市機能を中心部に集中させるのに賛成です。
分散させたらコンパクトシティーの国家戦略とま真逆の方向となり、この国の人口減少トレンドの中では都市間の生き残り競争に不利になるのは目に見えています。
松本が人口減少、税収減少の波にさらわれ夕張のようにならないようにするにはコンパクトシティーを目指し、都市機能を中心部に集中化させるしかありません。
>152
うちのマンションでも、入居時には子供が幼稚園や小学生低学年で、子供が中・高生くらいになると売りに出して戸建てに引っ越ししちゃう部屋が増えている気がする。
ここのところのマンションの値上がりで、購入時より高値で売れてます。
空いた部屋には子供のいない中高年夫婦が入居する例がほどんどで、子供が減って高齢者が増える、日本の縮図ですね。
>171
中学生にもなれば、個室を与えるのが当たり前ですよね。
学習机や本棚、クラブ活動の道具とか、物がやたらに増えるから、日本のマンションの狭さでは、たとえ一人っ子でも無理がある。
マンションで住むのは夫婦ふたりきりの世帯か、幼児を含めた３人家族くらいが限界です。
↑
取り壊しが終わり、完全に更地になってますが、立て看板も何も無い状態です。
計画が立ち消えとか？？
>>175 周辺住民さん
個別事情は分かりませんが、一般論で言えば取り壊して更地にしてから本格的な設計に着手し、開発計画などの看板が立つのは 2,3年後になるそうです。
生温かい目で気長に待てばよいと思いますよ。
最近、松本の中古マンション市況、取引が無くなってる気がしませんか？
不動産サイトの物件一覧にたまに新しい物件が追加掲載されるけど、そのまま何ヶ月も店晒し状態で売れない物件がほとんど、入れ替わりがない。
新築マンションのポレスター二棟の売れ行きも未だ完売せず、芳しくなさそうだし。
値段が上がりすぎたのか、不況が深刻で買う人が居ないくなったのか？
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ホント、松本の中古マンション高くなってるね。
２～３年前の同じマンション、同じ広さ、同じくらいの階で、今売りだされてる値段と比べると、だいたい２割増しかそれ以上。
それもこれも新築マンションの値段が上昇したから中古価格が引きずられて上がってるのが原因。
今後は物価が上がるのにつれ更に上昇するのか、または不況で下落するのか？
ずっと給料が上がらない現状、ここまで価格が高くなると購買意欲は下がるよね。
久々に駅前近く行ったらブエナの前の通行止め南松方面へまた抜けれるようになってた。林友跡地に看板立ってるの見えたけど、いよいよ建築始まるのか。
林友跡地のマンションはデベロッパーはどこ？
高さ制限ギリギリの45mで建てると思うけど
調べたら概要が出てました。タカラレーベンなんですね。
https://www.city.matsumoto.nagano.jp/uploaded/attachment/20310.pdf
レーベン問題あるんでしょうか情報解禁いつなのか気になります。
中古市場は長野の会社が強い強い 良い値段付けて成約早いですね
あがたの森は売り出し値と維持費が高すぎて将来的なリセールバリューや賃貸に変更するにしても利回り低いし毎年建物価値が下落していくと思いとても手が出ませんでした
渚３丁目の住宅公園跡地にサーパスができるようです。
6階建て、88戸で完成予定は2024年9月。
松本駅アルプス口徒歩10分と近く、駐車場平面91台とのこと。
駅近で駐車場が平面なのは＋。出し入れが面倒で、のちのち修繕の金食い虫になる立体駐車じゃないところが良いですね。
>184
渚３丁目なら上高地線渚駅は徒歩数分以内だし、松本駅にも近く、更に１９号線沿いの大型店にも簡単に行けますね。
隣が松本警察署というのも、治安の悪い昨今、安心材料になるのでは。
過去の書き込みにもありますが、林友跡地のタカラレーベンの物件がなかなか進捗ありませんが、何か問題でもあったのでしょうか？建築資材が高止まりしているので業者が様子見しているのでしょうか？何か知っている人あれば情報共有お願いします。
去年夏ごろ周辺住民から建築差し止め申し立てられたって市民タイムスに出てたが、結着ついたってことなん？
>>189 マンション検討中さん
まぁ商業地域に高層建築建てるなっていうのも無理があるから決着ついたんじゃない？
てかその記事で揉めてたのは林友跡地のところで本当にあってる？
やっぱり林友のところまだ決着ついてないんか。弁護士案件ってどういうことなん？
は？もう工事始まってるのに？
解決してないけど【作ってはいけない】わけではないから、工事着手したんではないでしょうか？
当初予定していたよりも工期が大幅に遅れ、その間にコロナやウクライナ問題あって、原材料や人件費が高騰してタカラレーベンとしてもこれ以上待てないという背景があるのかな（一番最初ににこのレーベン案件の情報が流れた時は、2024年春完成とかだったような気がするから、本来ならもう完成手前ぐらい.のはず..）。
これ以上待てない業者の気持ちは分かりますが、結果として相当高い販売価格になりそうだし、風評被害のある物件だと、どこまで売れるんでしょうかねー。
松本市は高さ制限が厳しくて駅周辺にマンションが足りてないので即完売、転売できるレベルだと思います。
価格も高く設定されるのではと思います。
あんまり制限を厳しくして郊外や他の市町村に人が流出して松本駅周辺をさびれさせてしまうのはどうかと思います。
