松本市のマンションについて【長野県】

渚って、駅近なのに、結構自然が残ってますよね。
川沿いを歩くと、鴨や鵜、鷺なんかか沢山集まってるし、水も透明で水草が流れにたなびいてる様子が綺麗に見える。
東口みたいに大規模再開発されてないし、もともと城下町だから狭い路地も多いけど、何といっても便利な場所だから長野駅東口の栗田みたいに、いずればここも再開発されるんでしょうね。

>99
ずっと強気でしたが、ようやく500万円値下げ。

ダイアパレス松本筑摩 2980万円（3LDK）
専有面積87.79m2
松本駅　徒歩32分
10階/RC10階建
完成時期2008年3月
https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=040&bs=011&nc...

相場並みに近づいたとは思うけど、さて反応は？

サーパス白板の価格発表直前ですが

↑まだ高いよ！
同じ穴吹不動産の物件、サーパス松本庄内でほぼ新築で3,490万円だもの。
筑摩と庄内、築9年と新築じゃ、500万円しか違わないのに、どちらを取るかは明白でしょうが。

サーパス松本庄内
間取り ３ＬＤＫ
専有面積　85.00m²（壁芯）
階建 / 階　6階建 / 6階
築年月 2017年1月　(築1年未満)

http://www.athome.co.jp/mansion/1021380519/

ラ・アトレの値下げと、サーパス白坂の値段は中古マンションの価格帯に影響を与えますかね？
深志、大手、中央あたりはともかく立地によっては影響を受ける気がしますが…どうだろう。

蟻ケ崎台の値段は関係ないでしょう。立地が特殊な物件ですから市街地のマンションの比較対象に成り得ない。

サーパス白坂は多少、昨今の中古物件価格の高騰を鎮静化する作用があるでしょうけど、おっしゃる通り、松本駅から徒歩圏内の中古物件の価格高騰は止まらないでしょうね。

渚４丁目のグランパシフィック2階3LDK80㎡中古1800万築14年出てますが検討しています。渚駅徒歩1分など立地は良いですよね。

気付いてらっしゃるとは思いますが、念のため。

グランパシフィックは定期借地物件ですから、土地の所有権が無く、期限が来たら建物を解体してオーナーに返還する契約があるから安いんですよ。

修繕積立金も解体費用の積み立てを兼ねています。
借地ですから管理費や積立金の他に、地代も徴収されるはずです。

期限はたしか、30年とか、35年じゃなかったかなあ？
不動産屋さんに聞けば詳しく教えてくれるはずです。

ラフィーネ渚グラントーレの南東角部屋でました。

間取り 3LDK(4LDK)
専有面積 89.58m²
14階建 / 6階
築年月 2008年4月(築9年1ヶ月)
松本駅 徒歩9分

http://www.athome.co.jp/mansion/6962967857/?DOWN=1&BKLISTID=001LPC...

松本では珍しい免震マンションです。
ホテルみたいな内廊下で、平置き駐車場。

免震マンションて今、評価が分かれてるみたいですね。
補修費が高くなるのと、想定以上の揺れが発生すると地盤と建物が激突して破壊しやすいとか、NHK特集で見ました。
もちろん、想定内の揺れなら無いよりも被害が少ないんでしょうけど。

それと内廊下って、火災の時の煙が廊下に滞留しそうで気になる。冬は温かくて良いんだろうけど。
又、南側に松本ガスの大きなガスタンクがあるのが、地震とかちょっと心配な気もします。

でも、このマンションは何といっても立地が良い。
駅から徒歩圏内なのに静かな住宅地だし、眺望も間取りもよさそう。更に平置き駐車場。
この値段なら直ぐに売れちゃうでしょうね。

↑価格を書き忘れました。

ラフィーネ渚グラントーレ
価格 2,630万円

間取り 3LDK(4LDK)
専有面積 89.58m²
14階建 / 6階
築年月 2008年4月(築9年1ヶ月)
松本駅 徒歩9分

http://www.athome.co.jp/mansion/6962967857/?DOWN=1&BKLISTID=001LPC...

>>110 匿名さん

>>110 匿名さん
詳しく教えて頂いてありがとうございます。仲介の方いわく60年の契約で、築14年なのであと46年で地主さんに返す契約だそうです。
ただ、地主さんの気が変われば返さなくてもいいかもしれないような事は言ってましたけどそんなことはあるんでしょうか笑

管理費の他に解体費積み立て、地代もかかりますね。

購入するのであれば資産としていつかは売却したり、賃貸で出すことも考えてはいたのですが、借地期限付きだと年数を経る毎に価値がさがってしまうんでしょうか。

↑
定期借地権付きの物件は、ご想像の通り資産価値の目減りは所有権付の物件よりも激しくなります。

定期借地物件は一般的に、購入価格が安い事と資産価値をトレードオフするという考え方に納得する方も少なからず居るという事実があるからこそ世の中に存在する訳で、購入者の価値観次第という事です。

ただし、人口減少が確実でデフレ状態の日本では、地方都市の不動産資産価値の将来は一般論として決して明るくありませんし、所有権付のマンションでも46年後には建て替えできないままスラム化している可能性は否定できません。

そうは言っても個々の物件の条件により、資産価値の減少傾向は大きく変わるので、将来出来る限り損をしない物件をしなければ後悔する事になります。

思うに、グランパシフィックの場合、立地は良いし、元値が安いので、賃貸にすれば利回りは悪くないと思いますが。

>113 ただ、地主さんの気が変われば返さなくてもいいかもしれないような事は言ってましたけどそんなことはあるんでしょうか笑

とんでもない不動産屋ですね。

何十年も先に、土地の所有者が現在と同一人物である可能性は低く、更に契約期間が満了して、その時点の所有者の判断がどうなるかなんて、今は全く判りません。
楽観的な判断なんかできませんよね。

そんな説明をする不動産屋は信用しない方が良いでしょう。

先ほど言い忘れましたが賃貸の利回りを計算する場合も、不動産屋の皮算用は信用しないで、自分が納得できる条件で計算したほうが良いでしょう。

>>115 匿名さん
本当に色々と教えて頂いてありがとうございます。
確かに満期時に誰が地主になっているかわかりませんよね。不動産の方の知り合いだって言ってましたけど、正直46年後にどうなっているかわかりませんね。

やはり経年ごとに価値が目減りするのは間違いないんですね。
我が家は転勤の可能性があるので何年住むかわからないので迷うところですね。
不動産の方いわく賃貸にもできるという事ですが、住宅ローンに家賃収入は充てられないのではないでしょうか。
また賃貸の場合は利回りは最低でもどれほどが良いのでしょうか。

>116 住宅ローンに家賃収入は充てられないのではないでしょうか。

そんな事はありません。実際マンション投資してる人はほとんどローンを借りて回しています。
今は低金利なので、うまくやれば儲かると言われてますが、失敗すると手元には借金だけが残る事になります。

自己居住用以外の不動産には税制上の優遇が無いので、税金の試算を間違えるととんでもない事になります。マンション投資は低金利になってから沢山参考書が出ていますので、勉強してから始めないと駄目ですよ。

個人の意見ですが、賃貸の利回りは、あくまでも投資ですから、皮算用で最低５%はないと、リスクは取れませんよね。

ただし、計算は条件を緩くすればいくらでも儲かりそうに見せるのは簡単ですから、不動産屋の計算を信じてはいけません。家賃、積立金、金利や税金はもちろん、管理料、各種手数料、定期・不定期なメンテナンスコスト、空室率等々、あらゆる想定コストを厳しく見積もった計算を自分でやってみて、これならリスクを取れると自分で納得できない限り、気楽に手を出してはいけません。あくまで投資、株と同じ賭けですから。

ポレスター松本大手弐番館に中古出ました。

価格 3,480万円
階建/階 15階建 / 6階
松本駅 徒歩8分
築年月 2007年9月(築9年)
専有面積　92.96m²
間取り 4LDK

http://www.athome.co.jp/mansion/6963138461/?BKLISTID=030PPC

松本駅近でこれだけ広い物件はなかなか出ないかも。
値段は最近の松本市街地の中古マンションの高騰を考えればこんな所かなあ？？
2~3年前の相場感ならかなり高い気もするけど？

松本の中古マンション高騰してますが、高さ規制がかかる前に竣工した、現在では高さ制限によって建設できない高さの、いわゆる既存不適格マンションも多いですよね。
建て替え時には階数を減らさないといけなくなるんで、スムーズに建て替えできるか多少心配ですが、反対に高い所が好きな人にとっては貴重な存在かもしれません。
ただ、今後もしも建物の前に別なビルが建築される可能性も考えれば、既存不適格マンションの低層階は見晴らしが悪くなっちゃうんで、既存不適格マンションをあえて検討する時は、現在の高さ規制以上の階の部屋を選んだ方がいいかもしれない。中古物件の前が大きな駐車場だったり、工場とか敷地が大きくて将来ビルが建ちそうな時は要注意。

中古も新築も少し売れ行きが落ち始めてないですかね？

過疎地の中古マンションに資産価値など期待できるかっつーの。
不動産屋の自作自演臭いスレだな…

>92

グランドパレス松本大手ですが、28年夏頃から29年9月まで大規模耐震補強工事を行っています。主に柱を増やしている感じで、私のところはそれで室内が少し狭まり、代わりにキッチンが総入れ替えになっています。他にも天井が低くなった代わりに、浴槽や洗面台などが入れ替わっている部屋もあって、東棟は全体的に修復がなされています。西棟（oo8号、009号）は、余りそういうのは見受けられません。

ですが、どうやら9月までに終わらないようです。というか、どうしても必要な荷物があって取りに行かせて貰ったのですが、全然終わってないどころか壁のヒビが以前にも増して深くなっていたり、新しく増えていたりしています。もう廊下の壁は、全方位でヒビを新しいコンクリで塗ったあとが何百。大量の白いミミズがはったような模様にすら思えます。キッチンも新品が配置されているものの設置されてなくて。傾きも直して頂ける話しでしたが、スマホが部屋の端から端へと滑ります。以前のままでした。


もう住むのが怖いです……売れるかなぁ。

>122
グランドパレス松本大手、資産価値に影響無ければいいですが・・・
オーナーの方は大変ですね。

ところでポレスターブロードシティ渚の外観、タイルの修理痕？がまだら模様になっていて、酷い状態ですが、あのままなんでしょうか？
かなり大規模に修理したみたいですが、どうしちゃったんでしょう？