【日本一？】神戸・芦屋・西宮・宝塚、阪神間の高級住宅街について語ろう！

そもそも芦屋はリセールバリューでは不利だよ
同じ坪100万でも駅から遠い岩園町より夙川駅から近い西宮の雲井町とか南郷町に買った方が便利だし売る時も買い手すぐ現れると思う
車通勤の旦那さんはともかく車乗れない奥さんいっぱいいるし
家とか立地選びとか全部奥さんの趣味の人も多いからな
洋風建築なんてほぼ奥さんの趣味でしょ
芦屋は無駄に高いだけ

芦屋ってそもそも西宮の高級住宅街に対して街並みにアドバンテージないのに名前で高い
50坪切り売りもやめて欲しい
土地の形が縦の長方形だと間口が10m以下になって全然高級住宅街維持できない
芦屋なら間口18m以上あって欲しい

兵庫・芦屋市：豪邸のみＯＫ、条例改正へ　「守れ六麓荘ブランド」
　◇戸建て４００平方メートル以上

　兵庫県芦屋市は４日、全国屈指の高級住宅街として知られる同市六麓荘（ろくろくそう）町（３７．７ヘクタール）で新たに建物を建築する場合、敷地面積４００平方メートル以上、高さ１０メートル以下の一戸建てに限るとした「建築物の制限に関する条例」改正案を市議会に提出した。多額の相続税を払えないなどの理由で近年、土地を手放す住民が増えており、豪邸が建ち並ぶ景観の保全を求める住民の要望に市が応えた。

　六麓荘は１９２８年、大阪の財界人らによって、香港の高級住宅地を手本に六甲山麓の高台傾斜地に開発された。一戸建ての豪邸が続き、マンションや商店はない。電線や電話線を地下に埋設しており、閑静なたたずまいを誇ってきた。住民はこれまで町内会独自の協定で、敷地４００平方メートル以上などの基準を設けてきたが、相続税を払うため土地を売却したり、物納したりする住民が増え、土地の分割化が進んできた。
　このため、強制力のある条例で「六麓荘ブランド」の崩壊を食い止めようと、約２７０の地権者の承認を得て市に提案。市も六麓荘の景観の保全は市のブランド力に必要として、住民案に基づき条例改正案を作成した。

六麓荘町内会の坂本武文会長（６８）は「紳士協定だけでは開発に対抗できなくなった。芦屋のブランドイメージを象徴する六麓荘を守りたい」と話した。【西浦久雄】

芦屋市にとっての本当の高級住宅街は六麓荘と奥池だけって事に受け取れる
芦屋市にとって大事に守るべき高級住宅街は六麓荘と奥池だけっていう姿勢なのかな
そこに山手町や岩園町や東芦屋や東山は入らない

芦屋の山手町・東芦屋・東山・岩園町とかいわゆる阪急から山側はとんでもない金持ち揃い
マンション民以外全員資産億以上の資産家と思って間違いないよ

芦屋の平均所得は610万だから戸建て持ちはだいたい4人家族だとして芦屋のお父さんの
世帯平均所得はおそらく1800万から2400万以上
これは阪神以南も含まれるから阪急以北の世帯平均所得は4000万以上はある

芦屋の阪急以北の地価高すぎるとは思うけど切り売りされなければ良いよ
切り売りするぐらいなら地価安くしろって思うけど
切り売りなんて豪邸条例作らない限り防ぎようがない
西宮の同じような利便性と街並みで比べて＋50万の坪単価は上乗せされてると思う
それは芦屋ブランドだからこそできるんだよ

三条町・山手町・東芦屋・東山・岩園町・岩園町・朝日ヶ丘で100坪以上の土地持ってたら凄いよ

>>155
デベにお勤めさん
もっともらしい名前にして嘘の情報流すとは悪質ですね。
まず六麓荘や奥池の豪邸条例を頂点に芦屋には色々と西宮より厳しい規制があり西宮よりは切り売りはし難いのは業者さんなら知ってますよね。
それでも規制内で切り売りする業者が後をたたないのは細分化するほどに割高で販売しやすくなるのでより利益を上げる為、業者さんならもちろん知ってますよね。
2019年度の平均値地価は芦屋116万4642円/坪　西宮市88万2614円/坪　駅数も市街地の広さに対しほぼ同じ、無電柱化など街並整備は芦屋市の方が進んでるし街並みも平均的に見て大きな家が多くスッキリしています。
＞利便性と街並みで比べて＋50万の坪単価
例外的に安かったり高かったりでならその程度の開きも有るでしょうが、上記にも書いたように平均値にそんな格差もないし諸条件も加味すればそんな結論にはならないのは業者さんなら知ってますよね。

代々西宮住民だが芦屋ナンバーなんか欲しくないわ。
それと、芦屋ナンバーに尼伊丹川西なんかが入れば
芦屋ナンバーの意味がないやん。
何より当人が恥ずかしいやろ。

>>149
そもそも土地は売手買手のバランスで相場が決まる、だから売れないのに高いなんて矛盾は阪神間では一部の例外を除いて無いですね。
>>151
念のために確認したが前回の土地上昇期最終年の２００８年から２０１８年までの平均公示地価ですが、西宮市は?､３６の上昇、芦屋市は６､３９の上昇。すなわち西宮より芦屋の方がややリセールが有利な結果が出ています。

その他にも連続して間違った情報を流し続けてる人が居ますが、所詮ここは掲示板なので悪意の書き込みも絶えません。情報検証はそれぞれでして下さいね。

↑文字化けしました。西宮の正しい数字は?､４６％の上昇です

あらら何故だどもう一度４､３６です

>>158
ないない、そんなの実現不可能だしそもそも多くの芦屋市民は芦屋ナンバーなんて求めてませんよ。
昔の話ですが芦屋の2号線沿のカーショップ屋さんで売っていた芦屋ロゴの入ったステッカーを貼るのが流行ってましたが、芦屋市民で貼ってる人見かけた事ないし、芦屋市外の一部の人が求めてるだけですよ。

西宮はガーデンズができたらから一気に有利になった
将来性も含めて西宮はまだ伸び代ある
芦屋は高級住宅街維持できるかにかかってる

>>163
西宮北口やその周辺に関しては確かにそのととおり、でもこの10年間の地価上昇率は159でも書いたが平均なら芦屋の方がやや高め。
これらからも推測されるのは北口以外はさらに芦屋との格差が開いてる事になりますよね、でもそんな勝ち負けなんてどうでもいいです。
芦屋市なんて所詮は小さな街だし隣接する東灘や西宮も含めお互いに良好な住環境を共有し継続できればよいと思っています。

(西宮はガーデンズができたから有利になった。)
何が?
よく意味が分からないのですが。
あんなもの少し離れてるぐらいが丁度いいでしょう。

>>165
西北フィバーまだ収まってないし、
結果は受け止めなきゃ。

確かにガーデンズ出来て便利にはなったが、道路混むし地価が上がれば固定資産税も増えるし、良い事ばかりでもない。
頻繁に利用する人はともかく、偶にしか行かない人のならチャリや車で１０分離れてる程度が良いかもな。

芦屋岩園町・山手町・東芦屋・東山は六麓荘より地価高いのにヘタな六麓荘より大きい家がたくさんある
範囲も圧倒的に大きい
川西町の芦屋川沿いは大きい家いっぱいで凄いね

阪急以北は西宮も芦屋も変わらんだろ

>>167　
芦屋でも東寄りは車でガーデンズまで１０分ですね

芦屋の豪邸は絶対切り売りして欲しくないな

芦屋にちょくちょくあるボロマンションとかアパートは高級マンションか戸建てに建て替えて欲しい
まだコンビニの方がマシ
庭付き戸建てで周りに背の高いマンションがあればプライバシー面で落ち着いて生活できない
マンションにするなら低層が好ましい

>>169
阪急本線より北で宝塚線より西ならあまり変わらない所が多いね。

>>172
芦屋は関西圏で最もマンション開発が早くから盛んに建てられた地域なので古いマンションも多いですが、
旧耐震基準設定以前のマンションは色々法的優遇も受けれるので今後建て替えも進むでしょうね。

>>174
旧耐震基準設定以前(1981年6月以前)のマンションは芦屋では56件で阪急以北の芦屋では20件ある(アパート含まない)
建て替えれば高級マンションになりそうな立地が良いマンションも多い
シャンボール芦屋川とか？朝日ヶ丘だってバス使えば利便性良いし

でもほぼ満室で不動産デベロッパーが買い取るの無理なんじゃない？

高級住宅街の東芦屋町にもアパート結構できてるんだが…
東芦屋の高級住宅街で芦屋川駅まで徒歩4分という最強立地にアシヤスターフラットっていうアパート出来てるそ
これから芦屋はどんどん安っぽいアパート増えていくと思うよ
アパートを許可してるの芦屋市だし

ローズハイツ芦屋東山とその坂登ったとこにあるゾンネンハイム周辺(ヴィラ芦屋とかガーデン芦屋山手とか)とフドウ芦屋東山ハイツ
この一帯の坂登る道沿いにデカくて古いマンションばかりだから高級マンションに建て替えてくれたら街並みがよりグレードアップしそう
周りほぼ高級マンションだからここも高級マンションになったら一帯感あって高級感が乱れない街並みができると思う
山手町のノッポマンションもだが

なんだかんだ芦屋は高級住宅街のパイオニアだしブランド力もあるから街並みに対しての要求が厳しくなるな
芦屋の魅力は街並みが良いって事が大きいから当たり前だが

予算2億以内で建設費含めて芦屋でそんなに大きくて高級感出る家建てれないから
高級マンションで予算1億以上2億以内の層をターゲットにしたら良さそう
高級賃貸も増えれば独身の成功者も芦屋に来てくれて若返りできそう
もっと建てた方が良い

そうですね、芦屋のマンションって古くなりある程度まで価格下がっても需要があるからそれ以上なかなか資産価値が落ちないのが他地域との違いだから、建て替えもなかなか進まないのかな。

>>176
芦屋は厳しい制限があるから単身アパートは作り難く新築は少ないし、他都市だとそれと同じ大きさの建物でも戸数が2倍で普通ですね。
それと分譲マンションと違い賃貸オーナーは営利目的なので建て替え周期も分譲より早い。
またオンボロアパートが建ってるより更地の方が売却額が高くなるので、売りたい人は立退料払ってでも更地にするし、トータルで考えると芦屋のアパートは減少傾向ですよ。

174
法的優遇てなんやねん。
古い建物は既存不適格の場合が多く再建築不可能の
物件が多いわ。
岡本辺りの一種低層地区に建ってる中層の古い
マンションが一人前の価格で取引されてるのが信じられない。こんな物件は震災時に潰れたほうがいい、それこそ
優遇措置を受けられるやろ。

耐震基準に満たない建物は法的優遇措置があるのでネットで調べて確認してください。
また岡本の一種低層地域の件ですがあの辺り道が極端に狭かったり旗竿地で通路が極端に狭く再建築許可が下りな建物をちらほら見かけますが、隣地に動きがあった時に合わせて開発許可が降りる場合がありその時は優遇措置も受けれます。

フドウ芦屋東山ハイツの建て替えって絶望的？
あそこは凄い高級住宅街で高級マンションにふさわしい立地だと思うけど...
その下のラフィーヌまで続く戸建て群買い取ってまでして欲しい

フドウ東芦屋ハイツか

183
接道義務云々は論外の話。
高さ、容積率、建蔽率でどうにもならないと云うはなし。
建て替えたら各部屋面積激減になるし。
そもそも地区計画でそれすらアカンやろ。

>>186
岡本の阪急電車より上は震災でもつぶれなかった古い家多いからな、でもボロすぎてもうそろそろ限界やろ。
修繕費も古過ぎると家賃で回収出来なくなるから、今の基準に合わせてでも徐々に建ち変わるだろ。

でもさ山手町や東芦屋や東山や岩園町みたいな六麓荘より同等かそれ以上に地価高いところで豪邸建てても
六麓荘町ほどのステータスが無いって問題じゃない？岩園町で豪邸建てても六麓荘の小さい家の方が凄いって言われるんだよ？
芦屋は六麓荘だけを推しすぎなんだよ
阪急以北とか坪単価高いエリアにもしっかり豪邸条例作ってステータス与えるべきだと思う
芦屋に買うってのはステータスも大きいと思うからそこの魅力を上げないとダメだよ
高級住宅街なのは変わらんが坪単価で高級とか言って欲しくない
六麓荘みたいにしっかり最低敷地面積決めて一部のお金持ちしか買わないから地価が上がらないみたいな賢い方法とって欲しい
最低敷地面積決めて坪単価高いのは納得できるけど庶民が買える土地で人気出たから坪単価上がったっていうしょうもない地価の上がり方嫌い
郊外の高級住宅街なら郊外なりの目指すべき高級があると思う

六麓荘町は凄い憧れられてるよ！twitter見てても毎日のようにつぶやかれてる
実際しっかり規制作って守られてる分街並み凄いし行った人を虜にする何かがあるんだと思う
みんな六麓荘町以外は芦屋じゃないとか言い出す人もいるけど
それじゃダメじゃない？って言いたい
それ芦屋凄いって言われてるんじゃなくて六麓荘町が凄いって一人歩きしすぎなんだよ
六麓荘町だけじゃなくて山手町や岩園町も凄いって言われて初めて芦屋の阪急以北が凄いって言われる
でも海側は…とか言われる
阪急以南が全て高級住宅街化したら芦屋が凄い！隙無しになる
芦屋はこれを目指さないといけないんじゃないのか？そうするには豪邸条例作って欲しい

まず阪急以北に六麓荘町みたいな無電柱化進めて欲しいのと豪邸条例
六麓荘町の町内会入会費50万ってのも凄いと言われる要因になってるから
それを岩園とか山手町とかに新しく住む住民にもする(無電柱化するためのお金にする)
芦屋は憧れる街じゃないと存在価値無いと思う
そうじゃないと西宮で良いですってなる
六麓荘町以外なら苦楽園で良いです甲陽園で良いですって言わないようにしないとダメだわ

まあ六麓荘町ブランドは圧倒的だしな
でもそれ以外なら西宮の甲陽園とか苦楽園ブランドが強いと思う
しかも地価安いし景色良いからな
岩園町や山手町は地味に影が薄い
凄いのに凄さ分かってない人が多いから地価高いのにブランド力が微妙

六麓荘町は市が作った豪邸条例で全国的に有名になったのも確かなんだよな
阪急以北の高級住宅街にも作ったらブランド力上がるのも確かだと思う
隣に西宮が着実にブランド力を上げて良いイメージになってるから
芦屋も動いた方が良い

六麓荘は街の成り立ちから違うんですよ。
元々は六麓荘の道もライフラインも六麓荘自治会が所有し、その頃は現在の豪邸条例以上に厳しい協定を自治会の権限で施行していました。
しかし昭和バブルの時に外部圧力などで協定破りが横行しだしセーブし難くなりだしたので法的効力がより強い条例に格上げされたのです。但し新たな条例を作るに当たリ自治会所有の道やライフラインは市に譲渡され以前より緩和された上で条例として生れ変りました。
また芦屋には町単位でいくつかの条例が有りますが、それも市民からの要望がきっかけで市が動き条例に成ってます。
そんな効果もあり 隣接してる西宮や東灘よりはまだ芦屋には秩序が有るので街並みも崩れにくいかと思いますね。

>>192
西宮や東灘より芦屋の方が街並み良いのはみんな知ってるけど
よりとかじゃなくてもっと明確の差があるべきだと思う(高いんだから)
西宮がガーデンズ作ったり西宮なりの方法で魅力度あげてる分
芦屋は今に満足せず芦屋としてのやり方でもっと高みを目指すべきだと思う
そういう競争がお互いの進化のために大事
神戸みたいにやる気なくなったら終わり
三宮構想から何年？まだ動いてないの？って感じでグダグダだから何年も人口減少が凄いんだよ

大阪も再開発頑張ってる
尼崎も頑張ってる
西宮も頑張ってる
なら神戸も芦屋も頑張って阪神間をもっと魅力的に凄くしないと
看板条例も良いけど無電柱化とか豪邸条例とか芦屋にある高級イメージをもっと凄くして
いって欲しい
ゆくゆくは阪急以北だけじゃ無くて芦屋全体にも
親王塚にブランズ芦屋ザレジデンスができるけどああいうのが増えれば阪急以南でも
良いイメージが付く

しっかりした豪邸条例でも作らないと街並み維持できないと思う
川西町の芦屋川沿いの裏のとこの凄い豪邸も無くなってマンションに変わる
こうやって高級住宅街が終わるんだなって思った
将来的に住吉とか御影みたいに昔は凄かったって過去の武勇伝語るようになったら終わり

あと広い土地はだいたい甲陽園とかにあってそっちに客奪われてる
時代に進むにつれて芦屋で広い土地見つけるのも困難になってくるだろう
お金あっても広い土地がないって事になる前に豪邸条例作るべき

>>195
条例条例って何度もしつこいね、芦屋より規制が甘い苦楽園や甲陽園の方が明らかに細分化進んでるし大きな家も芦屋の山手の方が多いでしょ。
まあ苦楽園や甲陽園の方が未開発の森林は多いと思うが最近の開発を見る限りでは区画小さなのが多いし残ってる森林も期待薄。
芦屋はJRより北側の方が条例も厳しいので今後も大きく崩れないと思うが南側でも周辺都市と比較すればまだマシでしょうね。
今後も周辺都市との格差は広がる一方だと思うが、芦屋市民としてそれは望んでいません、周辺都市も含めて阪神間単位の街作りが望みます。
昔、開花した阪神間モダニズムのような。

阪神間モダニズムの頃は、京浜大都市圏GDPとほぼ同じでも一人当たりなら京阪神大都市圏が上回っていた時代もしばらく続きハイソそな街並みが形成されたが、今は東京に大きく引き離され地価も阪神間モダニズムの時代には考えれない高額。
そんな中でもまだ芦屋市は頑張ってると思いますよ。

相続した当事者の立場なら、売却後の街並みを気にするより、開発業者なんかがニコニコ現金決済でさっさと購入してくれる方がありがたいんだけどね。
それこそ広大地そのまま買える人なんて一握りで、それを希望する人となるとさらに絞られる訳で、売却機会を逃してしまう。
かといって西宮のように、例えば南郷町の一等地が30坪5区画とかになるのも嫌だけどね。

朝日ケ丘にライオンズグランフォートっていう4000万円台もあるマンションが建つけど
芦屋の山の手ってサラリーマン層にも需要あるの？

>>199
＞サラリーマン層にも需要あるの
むしろ最も層が厚い住民層ですよ、
ただし年収1000万前後の、
少しリッチな層ですけどね。