センターマークスレジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：福岡県福岡市東区香椎照葉5丁目26番37、44（地番）
交通：西鉄バス「こども病院」停 徒歩3分
間取：3LDK・4LDK
面積：69.89平米～101.05平米
売主：西日本鉄道株式会社
施工会社：若築建設株式会社
管理会社：西鉄不動産株式会社
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2019-03-02 21:29:44
西鉄の新しいタワーはいつ頃販売開始？
気になってます。
ここより高くなるでしょうが。。。
>>508 匿名さん
コロナで工期未定。多分予定より遅れるんじゃないかな。新小学校は2024年で多分変更無さそうです。
積水のタワー含め3棟が完成する頃にはアイランドの開発も終盤に差し掛かってると予想してます。
また新しいタワー作るし売れ残りばかりでゴーストタウンに本当になるんじゃないかな。
>>511 マンション検討中さん
色んなスレで照葉をディスってる若葉さんですね。こんにちは。
照葉小学校は市内でトップクラスのマンモス小学校になりました。照葉北小学校も児童数600人を超えていてどんどん増えています。現在のところ人口増加率が高く、若い世代を中心とした活気ある町ですよ。高齢化はまだまだ先ですのでゴーストになるのはもっと先の話でしょう。
>>511 マンション検討中さん
新しいタワーできるし多少売れ残りがあっても照葉自体の人口は増える一方だけどね。ゴーストタウンになるには今照葉に住んでる人が凄い勢いで照葉を去るしかないけど、そんなことは暫くなさそうだね。
>>513 eマンションさん
このマンションって完成して半年以上経つのに7割売れ残っている？多少かな？
人口の増え方も自然に人々が集まったというよりは、集めた感が強いからね。
がんがん供給すればするほど人口は増えるけどダブついてデフレに至る？かも
>>516 匿名さん
高い人口増加率は人気と発展率をはかる客観的指標の一つなのですが。
照葉人気を認めたくない人は、照葉に移り住む人は福岡市の照葉プロモーション洗脳催眠術に引っかかって誘導されて移り住んでいると本気で信じているのです。
でもそういう人は西区や大野城などの人口増加率が高いのは人気がある発展地域だからだとすんなり受け入れます。
すなわち、照葉が重要地域として税金投入されているのが許せないのです。
なんとか評判を落として過疎化させ、アイランドシティは失策だったと叫びたいのです。
でも憎さあまって、アイランドのマンションの売れ行きとか、わざわざ調べちゃうし、スレもチェックしちゃうのです。
他人の足を引っ張ることに生き甲斐を見出だしてる人はどこにでもいますよ。特にここは匿名だし。
>>518 マンコミュファンさん
特にしつこく貼り付いてる若葉さんとかね。
まあ、アンチがいるってことは良い物件の証ですよね。本当に人気無いとアンチもいませんから。
安心して検討しようと思います。
照葉は供給過剰だとは確かに思いますが、見学に行ったら数年前と様変わりしていて、すごく魅力的な町だと思いました。
売れ残りが照葉多いのは事実です。
>>525 マンション検討中さん
まあ事実です。それを否定する気はありません。供給過剰だと思います。でも建物自体は悪くないクオリティだと思いますので、価格によってはアリだと思ってます。自分は永住物件を探していますので、将来的に遮られることのない陽当たりの良さや広い間取り、近くに店があるかという部分を優先してます。
>>527 匿名さん
ポジティブかネガティブかでいうと、ネガティブでしょ。事実か嘘かでいうと半分事実。中古が売れないと言い切ることはできないし、自画自賛というのも勝手な決めつけ。
>>528 名無しさん
検討板にわざとイメージ下げるコメントしてるから事実だとしてもネガだよね。
太ってることをコンプレックスにしてる人に対してデブって言うのと一緒。
福岡市民なら誰しも西鉄には少なからずお世話になってるはず。センターマークス街区で苦戦するなか頑張ってるんだからあんまりいじめないでね。
[No.514～本レスまでは、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]
照葉も、ここも販売も厳しいみたいですね
>>532 検討板ユーザーさん
実は相当土地を安く仕入れているからある程度値切っても利益が出るという噂が本当なら、値切り可能幅は他の場所のマンより大きいはずだとは思う。
[No.513～本レスは、一部テキストを削除しました。]
照葉でまだ完売出来てない物件は修繕費、管理費、駐車場代が将来どうなるのか不安は無いこともない
>>534 買い替え検討中さん
ていうか新築の場合、完売間近のタイミングで買わない限りつきまとう不確定要素でしょう。
でも完売間近だと間取りや方角が不人気なやつしか残ってないのでそれはそれで微妙という。
>>538 名無しさん
未入居物件スレに書き込めばいいのにわざわざここに書き込む時点で魂胆が見えますね。
ここ数ヶ月結構販売戸数が伸びてますしCM効果で見学者も集まっているので、売れてほしくないアンチのこの手の投稿も集まるんでしょうね。
>>542 通りがかりさん
株価は落ちてないから大丈夫。交通系はしばらくダメだから物件で利益回収頑張ってます。
西鉄がなくなったら福岡の大部分で公共の交通機関ゼロになっちゃうから、福岡市民なら潰さないように応援しましょう。自分に返ってきます。
>>544 通りがかりさん
赤字でもバスは大丈夫でしょう。福岡はバス文化ですし。ただ、完売できない予想はします。実際にタワーも2019年から動いてないみたいですし。営業の方も大変でしょうね。
>>544 通りがかりさん
この物件はコロナ前から価格が決定してるから関係ないけど、価格が未定の照葉タワーや春日原のサンリヤンは赤字補填のための値上がりはあり得るかもね。西鉄電車の運賃も値上がりするくらいだから。
都市高速のアイランドシティランプが開通したら、博多・天神への直行便でるのかな？
バス便がもうすこし増えてくれないかなあ・・
4月より照葉住民です。
>>555 匿名さん
もちろん完売しない限りどうなるかはっきりしないので心配ではありますが、照葉を選ぶ時点で完売しないことを予想はしてます。
この物件は長期修繕計画がしっかり立てられていて、最初からそこそこの金額を支払うようになっている(安く見積っていない)。
14階建てなので、外壁修繕の際に特別な技術や足場が必要な20階以上のタワー物件に比べ、修繕費自体が安い。
もし将来値上がりしたとしても、タワー物件が多い照葉の中で考えたら値上がり幅は少ないだろうと思っています。
>>５５８
ほんとですか。そうだとうれしいなあ。
私が聞いたときは、レジデンスの営業さんは、
「まだわかりません。西鉄のダイヤ改正がでてないので、確実とは言えません。」
と言われました。
何のために都市高速延伸したかを考えれば、西鉄さんもこのランプ使う便は出しますよね。。。。
いまより１０分は縮まるかな？
>>559 周辺住民さん
そうなんですね。私が見学に行った時ははっきりと明言されてましたよ。センターマークス前バス停発で、ぐるっと照葉内のバス停をまわった後に高速に乗り入れるとおっしゃってました。12月頃の話です。
便利になると良いですね。
>>559 周辺住民さん
アイランドシティICの真横にわざわざバス営業所を新設してるわけだし、新路線作る気満々だと思いますよ。でも今はコロナで苦しいから、最初は最小限の本数でスタートなんじゃないかな。本数少ないとみんなマイカーに頼ることになるから、バス利用者増えなくなりそうだけど。
それはそうと新しい高速の入口の場所、このマンションからすごく近いですね。敷地出たら信号無しですぐ乗り入れれる。これは利点だと思います。
連投お疲れ様です。
このまま施工後も完売しないと修繕積立一時金は足りるのでしょうか？デベ持ち？中古マンションになると一時金払わなくていい？
都市高速の乗り入れは港の物流用途があっての事ですので副次的な西鉄の直行バス便が希望通り増えるかは利用者数に掛かっている
しかし、駐車場料金は不足しているのでは？それも管理費や修繕費に計上されるのが一般的です。駐車場料金などはデベ持ち？でなければけっこうきついのでは？
>>573 坪単価比較中さん
駐車場料金設定など物件によりけり、何割埋まれば元が取れる計画になっているかなど、気になるようでしたらデベに質問するのが正確だと思います。
私は見学に行って色々聞きましたが、しっかり説明していただいて、納得したらもううろ覚えになってしまいました。
ここに集まるのは無責任に不安をあおる情報が多いですので、質問事項として参考にする程度にして、デベに確認した方が良いと思います。
なんか照葉のマンションって立地が悪いのは分かるけどマンション自体より売れ残りが心配されてる感じだな。
購入者は本当にこのまま未入居マンションで心配ないんだろうか？
>>577 匿名さん
福岡市の人口は今後10年は増加し続けるらしいです。少子化が進む日本のなかですごいことですね。
北側の空き地、住宅エリア以外では2024年に小中学校が完成するのは決まっていますが、アイランドアイの北側がどうなるかですよね。元の計画では商業施設ではなく産業開発ゾーンらしいですが。
値引きはどれくらいあります？残ってるんでかなり安くなるなら検討したいです！
販売から1年たったら、新築から未入居にかわるんだっけ？
爆裂値引きでるかもね。
しかし福岡市の人口ピークアウトは15年後
ここの計画人口が18000人、いま10000人。
見積もって必要住戸は2000?2200戸
計画住戸が、売れ残り１５０戸＋タワマン３棟x２５０戸＋マンション１０００戸＝１８００戸
もうちょい新築建つかな。
でも、人口１８０００人で電車は延伸してもペイしないので計画断念。
都市高速延伸したけど、バスも増便は微増やろう。やるだけ赤字路線。
東区または車通勤車が半数だし。
リセール考えないなら、いいところかもしれない。
検討中です。
気になるのは通勤です。天神や博多駅方面のバスの遅れ具合はどうなんでしょう？
>>582 匿名さん
朝の3号線はかなり混むけど、レジデンスからは横の大通りから海岸沿いの裏道通れば博多区まで比較的スムーズに行けるから、このエリアで車通勤考えてるなら香椎千早よりストレス少ないと思う。
リセール考えるなら絶対千早だと思うけど。
>>583 匿名さん
上記の理由から、朝8時代はバスは香椎浜Icに入るまでが時間かかるよ。天神まで40分はかかる。アイランドICから乗り入れるバスができれば変わると思うけど。博多駅までなら現段階ではのるーとから電車が最速。
ていうか交通系一体開発が売りでバスベイまで併設しといて、バス増やさないとかありえるのか？
>>585 匿名さん
千早ランプ経由便をアイランドランプ経由便に付け替えるだけで、増便はないと思う。
博多、天神行きの都市高速バスは１０?１５分早くなるかもね。
西鉄バス全体でも３％の減便が決まったから、これ以上の増便は期待しない方がいいかと。
さりとて、希望を言えば
千早駅までをどうにかしてほしい。
あと１９時以降のアイランド行きを増やしてほしい。
マジ博多方面通勤は苦痛。
西鉄としては赤字を補填したいから物件売りたい。赤字を増やしたくないからこのコロナの時期になるべくバスは増便したくない。でもこの物件はバス営業所隣接を売りにしてるから、バスが増えなければ売れない。
難しいところですねぇ。大和さんも売りにくいだろうし、テナントにも配慮すべきだから、3月からどうなるのか早く情報出してほしいですね。
アラフィフです。子供も巣立ち、少しゆったり暮らしたいと思って、照葉を検討中。
でも、リセールできないとすると、自分たちが死んだあと、子供に迷惑かける（空家に延々管理費払う？）かもと思うと踏ん切れません。
更地にできる戸建てか、駅近がいいのでしょうか。
どなたか、同じ年代の方のお考えをお聞かせいただけませんか？
>>591 匿名さん
戸建てもマンションも一長一短あります。
戸建ては高齢者には庭の手入れがきついです。小さい庭でもきついです。
私の母は私が生まれ育った二階建ての戸建てに住んでいましたが、2階は全く使わず、夏の熱中症の心配や冬の体力的な問題から庭の手入れが出来なくなり、また運転免許を返上した場合の生活を考え、結局最近マンションを買いました。祖父母の戸建ては母が管理していましたが、難しくなったので空き家のままです。更地にするのも高額で面倒くさい手続きがいーっぱいで、いつかやらなければと思いつつそのままになっています。
子供の立場から言わせてもらえば、戸建ては大体不便な場所なので、高齢者だけの生活には向かないと思います。更地にする手間と高額な費用負担を残されるよりは、管理費を払い続ける方が良いです。解体費用とそんなに変わりません。
駅近物件はリセールできる可能性が高いので戸建てを残されるよりずっとありがたいです。照葉はリセールありきで買わない方が良いと思いますが、店や病院やリハビリ施設も近く、子供としては親に住んでもらえると安心です。リゾート感のある場所なので、将来的に別荘感覚で持ってても良いかなと個人的には思います。
あくまで個人的な見解です。私はアラフィフではありませんが、最近親にマンションを購入した立場として参考になればと思い投稿しました。
長文失礼致しました。
>>591 匿名さん
子育て世代にはいい街ですよ。
リタイア世代はどうかなと思います。
リセールは、売る時に残債とトントンなら御の字といった資産価値とおもいます。
（いまの照葉の中古価格や、福岡市の人口動向（住宅需要）をみると）
うーん、一括払い購入なら
お子さんにも迷惑かからないのでは？管理、税金分くらいなら十分に家賃とれます
し。
リタイア世代でマンションなら都心がおすすめですが、よさんもありますよね。。。
>>592 名無しさん
うちも、親が住んでいた空家を管理してるので、ご苦労よくわかります。
駅近がいいのは間違いないんですが、照葉の空が広い感じとか、緑が多いのが気に入っています。
これまでは、残業も多くて、通勤に便利な都心に住んでいましたが、もう嫌になってしまい……
もう少し年を取ったら、やっぱりまた都心がよくなるのかなあ。
ご意見参考になりました。
ありがとうございました。
>>596 匿名さん
気にいっておられるなら、照葉良いと思います。
通勤に支障がなければ、福岡市内ではコスパも最高です。
ただセンターマークスは建設費を抑えているので
賃貸並の仕様です。
なんで西鉄さんケチったんでしょうか。積水なみの仕様にすれば売れたのに。。。
>>594 匿名さん
戸建を批判したので販売員と思われたのかもしれませんが、違いますよ。実体験からの一つの個人的意見です。庭の管理も私にとってはデメリットですが、庭が欲しい方には長所だと思いますしね。
戸建て販売を阻害する意図はありません。ここはマンション掲示板ですし、マンション派のマンション推しはお許しください。
>>599 匿名さん
そうですかね。。。N鉄の中の人にきいたところ、建設費抑制とききましたが。。
その分お値段に反映されていて安くしてる正直なマンションと思います。
坪130万くらいでしょ。激安。
でも売れないのは訳があると思います。N鉄社員はなんで買わないんだろう？？
>>601 匿名さん
西鉄の社員が買ってないとなぜ知っているのですか？
建設費をなるべく抑えて建設しようとするのはこのご時世西鉄に限らずどこのデベも同じでは？
デベである西鉄が避けるマンションだと示唆しているように取れる、悪質なディスり投稿だと思います。
土地代がそもそも激安、通常のマンションに採用される14階建耐震構造でありタワーのような免震構造ではない、難しい建築技法を使っておらず、リビング以外の部屋は間取りによってはアウトフレームになっていない。
上記の点を抑えるだけでも建設費はかなり抑えることができるとおもいますが。
決して建物が悪いとか欠陥ということはありません。
スラブ厚も十分とってありますし、二重天井二重床も採用しています。床暖房、スマートキー対応可能など、ディスポーザー以外の人気設備は導入しています。窓枠はT1防音サッシですが、照葉物件は一部タワーをのぞいてほとんどT1です。
豪華な作りにはしてませんが、重要な部分はしっかりと抑えたコスパの良い物件だと思います。
>>601 匿名さん
元々タワー物件を作る計画が普通の14階建に変更になったから建築費抑制って意味じゃないのかな？
このマンション、販売スタートが悪かった感じはある。大和になってぼちぼち売れ出した。
センターマークスは外装、共用部、内装の部材、部品みても、周りのマンションより安いもの使ってるよね。
でも、その分価格が抑えられてるから正直だと思う。
買って損はないとおもうけどなぁ。
価格も周りのマンションなみやったら、高いけと思うけど、コスパはいいんじゃない。
ただ、売れてないのなら別の懸念があるんじゃないの？
ただ今検討中です。
>>602 匿名さん
サッシ遮音T1は、ペアガラスの断熱サッシにすれば遮音に特化しなくても、取れてしまう程度の指標です。スラブ厚も構造荷重から厚みが決まることがほとんどです。
なので、普通の今時マンションなら当たり前というか最低限のことを謳ってるだけです。
環境性能からもペアガラスにしないと建築確認が降りないから
普通のことと思います。
よくマンション広告の特徴に、壁コンクリートダブル配筋（鉄筋の２重化）とかを
唄うことをよくみますが、
車販売に例えると、この車はなんとタイヤとハンドルがついてます！ぐらい
当たり前のことを、さも売りとして書いてあることをよく目にします。。。
それでいいのか？とよく思います。
しっかり仕様はみる必要がありますね。
