ザ・パークハウス 三田タワーってどうですか？

パークコートがうらやまし過ぎて色々患ってる方ですね。お久しぶりです。
TM某って、あの麻布かぶれのおのぼりさんのことですか？ずいぶんと変わった信仰をお持ちのようで。

事前案内会、始まりますね

ここも70m2で1.2から1.5億とかですか？

>>160
麻布で地価が一番高いのは麻布十番ですよ。でも格は一番低いでしょうね。
>>156
住宅地のブランドとしての格と地価は必ずしも一致しないと思います。

格とは主観、ポジショントークですからね。

あざじゅー、安いで？

皆さんご信奉の沖式を調べたところ、このマンションの価格は未発表です。
そこで以下の通り試算してみました。
沖式の沿線別新築マンション価格(2016年)だと赤羽橋は坪409万円になっています。
https://www.sumai-surfin.com/price/market/station_list.php?r=35
2019年までの価格上昇率を5%とします。
https://ieul.jp/column/articles/209/
時点修正後の赤羽橋の新築マンション価格は、坪429万円です。㎡では130万円。
プラン平均の82㎡の部屋だと1億660万円となります。
ちなみに、沖式の賃貸した場合の2016年の表面利回りは4.2%となっていました。

>麻布で地価が一番高いのは麻布十番ですよ。でも格は一番低いでしょうね。

は？一番高いのは元麻布や麻布永坂町だろう。十番は比較的安いほう。
地歴は指摘されているように代々商人の町だし、海抜も低く最低レベル。

>プラン平均の82㎡の部屋だと1億660万円となります。

沖式？というのは知らないが、この辺りの相場をよく知る者として肌感覚だが、
方角や所在階にもよるが、この立地で82㎡だと普通の新築マンションだと1.8億ぐらいしてもおかしくない。ただこの物件はメゾン三田の建て替えという特殊案件でもあるため、割安に販売できるというメリットを考慮すると、1.5億前後で出てきてもおかしくないと思う。ただ1億660万円というのは楽天的すぎ。それなら真面目に私が買いたい。

100平米の予定価格は22000万円台で買えますか？

>メゾン三田の建て替えという特殊案件でもあるため、割安に販売できる
三菱地所レジデンスは、メゾン三田から自社に有利な(安い)価格で、物件を取得するでしょうが、一般の物件と同様で、安く仕入れても、販売価格はできるだけ高くするのでは?

> 100平米の予定価格は22000万円台で買えますか？
分かりませんが、この立地とグレードなら坪単価700-750万程度が適当だと思います。
ただ>169でも指摘した通り、建て替え案件なので良心的な値付けなら＠600万程度もあり得るかなと思いました。もしその安い値付けなら、100㎡で2億でいけるかもですね。でも高い方なら2.5億ぐらいいくかも。

>安く仕入れても、販売価格はできるだけ高くするのでは?
さあ？私は売主ではありませんから、あくまで予想したまでです。

>>168
それはあなたの思い込みです。
https://tochidai.info/area/azabu/

>>173 匿名さん

あのー、そのリストで一位の麻布十番駅から80mって、もろに商業地でしょw
詳細ボタン押して確認しろよ。でも2位の南麻布や元麻布は住宅地。
銀座の四丁目の和光や山野楽器店前は坪1億以上だけど、それは商業地だから。
まずは中学生ぐらいから社会・公民やり直したらw

まあまあ。商業地と住宅地の地価は別物ですからね。商業は銀座、新宿がダントツだったかな。

>>168
住宅地に限ったとしても、元麻布や麻布永坂町が一番高いというのは間違い。

>>176 匿名さん

正解を言ってよ。

>この辺りの相場をよく知る者として肌感覚だが、方角や所在階にもよるが、この立地で82㎡だと普通の新築マンションだと1.8億ぐらいしてもおかしくない。
この当辺りの相場どころか、本物件(建て替え前のメゾン三田)の査定価格はわずか、215万円/坪231万円(65万円/㎡ ? 70万円/㎡)となっています。64㎡3LDKの価格は4,190万円 ? 4,400万円。
https://mansion-market.com/mansions/detail/26477
土地が老朽化しているので、ほとんど土地のみの価格になっているのでしょう。これに、建築費と経費・開発利益を加算していくら高めに計算しても、坪500万円にしなりません。82㎡(24.8坪)なら1億2400万円。とても1億5000万円～1億8000万円の価値があるとは思えません。

>>178 匿名さん
それは積み上げ方式の話で、買う人がいれば出来るだけ高値で売るのが商売です。
それに価格は他の物件との相対的なものにもよりますしね。

>>179 マンション検討中さん
あなたは、いくらだと思っているの?
人気はイタリア大使館側は、多少高くなるかもしれないが、三田アドレスでは、知れている。需給関係も悪化しているしね。

>人気はイタリア大使館側は、多少高くなるかもしれないが、三田アドレスでは、知れている。

当物件のお隣、同じくシャトー三田の建て替え事案だった「レジデンス三田」の販売価格が参考になるのでは？確か＠750万ぐらいで販売物件があったはず。個人的にはよりイタリア大使館に近く、大通りから内側に入って閑静な当物件のほうが環境いいので、多少高値になってもいいかと思いますね。グレードもレジデンス三田より良さそうだし。

このご時世、平均価格は坪800～900の間でしょう。最低ラインも700以上、最高は1000かな。

中古のレジデンス三田との比較からも、そんなところなら妥当。

>このご時世、平均価格は坪800～900の間でしょう。最低ラインも700以上、最高は1000かな。

それは3Aエリアの相場ですね。三田はもう少しお安いと思います。しかもここは建て替え事案ですから安く提供出来るはずですので、低層ビューなし坪550から高層大使館ビュー750というのがいい線かと。まあいずれ価格表出るでしょうから、不毛な予想は止めて待ちましょう。

麻布アドレスのパークコート南麻布が坪単価500万円台後半から。といっても、あそこは麻布アドレスでは最底辺クラスの立地なので、三田アドレスとはいえ環境が良いこちらも同じくらいか、それより少しレンジの広い価格帯で出してくるかと

近隣のタワマン価格を調査してみました。

ザ・レジデンス三田 146万円/m2 ～ 278万円/m2（482万円/坪 ～ 919万円/坪） 平均701万円/坪
https://www.nomu.com/mansion/library/id/P0026578/
三田綱町パークマンション99万円/m2 ～ 149万円/m2（327万円/坪 ～ 492万円/坪） 平均410万円/坪
https://www.nomu.com/mansion/library/id/P0027849/
パークハウス芝タワー 97万円/m2 ～ 226万円/m2（320万円/坪 ～ 747万円/坪） 平均534万円/坪
https://www.nomu.com/mansion/library/id/P0004549/
カテリーナ三田タワースイート 92万円/m2 ～ 157万円/m2（304万円/坪 ～ 519万円/坪） 平均412万円/坪
https://www.nomu.com/mansion/library/id/P0004412/
サンウッド三田パークサイドタワー 118万円/m2 ～ 201万円/m2（390万円/坪 ～ 664万円/坪） 平均527万円/坪
https://www.nomu.com/mansion/library/id/P0004439/
シティタワー麻布十番 150万円/m2 ～ 484万円/m2（495万円/坪 ～ 1,600万円/坪） 平均1048万円/坪
https://www.nomu.com/mansion/library/id/P0010034/

平均すると　最低額の平均386万円～最高額の平均824万円　各物件平均の平均605万円
この単価から考えると82㎡(24.8坪)の部屋では、9570万円～2億440万円　平均が1億5000万円

>>185 匿名さん

それだけの数をよく調べましたね。概ね問題ないと思いますが、綱町パークマンションは築50年の古マンションなので、それならお隣のパークマンション三田綱町ザフォレストと比較するべきでしょう。ただPMなのでもちろん仕様はかなりゴージャス仕様なので、ここよりはるかに高額、上の部屋は坪単価1500万にもなります。そのあたり勘案して、当物件の82㎡(24.8坪)の部屋だと、売り出し価格は、1.5億から1.8億というのが妥当なラインかと思います。

ザ・レジデンス三田の当初分譲価格を確認したところ、平均単価が@450万円今の平均価格701万円と比較すると、55%の差。やはり今は買い時ではないな。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/644074/

三田なんてそんなにありがたがって住むとこか？

昔に慶応大学の近くで働いていたけど、住みたい何て考えた事なかったな

>三田なんてそんなにありがたがって住むとこか？

別にありがたがってはいませんが？では、あなたが思う港区内でここ以上の環境はありますか？

港区が好きなのか

港区が好きというか、住み慣れているエリアですし利便性など考えると山手線内側の南側限定で探しています。都心エリアはやはり騒がしいので、こういう広い緑が目の前で閑静な環境は希少なのですが、このマンション立地以上の物件があれば列挙願います。

三田のアドレスとしてのブランド的には港区内で真ん中ぐらいだけど、ここの立地に関しては港区内でも最上位クラスの環境でしょうね。
三田よりも上位のブランドアドレスは3A+R、虎ノ門、白金台、白金、高輪ぐらいで、それ以外の港区のエリアは三田よりも格下。

ん。
三田は高輪より格上だが？
この三田二丁目に限れば、白金風情は相手にもならんよ。

高輪4丁目、白金偶数丁目、白金台2,5丁目はかなり高級感のある街並みですよ。それにも増して、三田二丁目は勝るとも劣らない良い環境だと思いますけど。
ただ三田の地名のパブリックイメージが、三田駅や田町駅周辺、慶応仲通りなどのサラリーマンや学生の飲屋街的なイメージなので、不動産事情に詳しくない人にはあまり響かない。
三田駅も田町駅も慶応仲通も住所的は芝にあるんですけどね。本来の三田はもっと内陸で高台の閑静な住宅街だということを知ってる人は知ってるけど、コンセンサスではない。

白金偶数丁目とかいうのは初めて聞く表現だが、白金二丁目のパークハウスタワーがずっと売れ残っているのは、まぁそういうことなんだろう。
四丁目なら、まぁわかるのだが。

モデルルームで情報得た方、情報頂けますでしょうか。なかなか予定が合わず、行かない状態です。

東京に詳しい人や地元の人ならこのあたりの良さ分かるでしょうね
そうでない人はイメージだけで語りますから仕方がないですね
某物件スレで青山の物件が赤坂8丁目を貶してるのと同じような感じですね

ネット上の思い込みに満ちた書き込みやなんとなく思い描いているイメージがどうであろうと、
実際にここの現地に来てみれば環境の良さと格式の高い街並みに納得できると思うよ。

不便なところは、だいたい値下がりしてるよ。
ここも値下がり上等の実需だろうし、関係ないけどね。

そもそも3Aや六本木などのアドレスに拘るタイプの人は三田のマンションを選ばないでしょうし、このマンションを選ぶ人も3Aであればどこでも良いとは思わないでしょう。
それぞれの好みがあってよいですし、万人が住みたいと思う場所もそうそうないでしょう。
三田二丁目のように、素晴らしい環境がありつつも誰もが知る訳ではない場所に魅力を感じる人もそれなりにいるのではと思います。

私には高すぎて検討対象外でした。

高台だからね。地ぐらいよりも利便性を求めるならパークコート南麻布だが、それなら他の選択肢もあるかな

>>201
どこかで価格情報を入手されましたか？
もしそうであれば共有頂けると嬉しいです。

現地を見て、三田網町パークマンションや三井倶楽部の方は、素晴らしい場所ですが、この物件に関してはそんな雰囲気はありません。

銀座や汐留や新橋まで気軽に歩いて行ける浜離宮の三井タワーのほうが良さそうですね。

高台の地盤の良さは代え難いものがある。

>>205
港区内ヒエラルキーでは十番や六本木が徒歩圏内で高台のこっちの方が上でしょ。

線路沿いと比べられても。ぜんぜん違いますよね

モデルルーム行ってきましたが、西向き部屋のプレミアムがすごいですね。
ほぼ半分の地権者のマイナスを西向き部屋で吸収するのでしょう。

広めの部屋検討してるけど、まだモデルルーム行けてないので予定価格教えて下さい。

坪単価700台くらいなら予想の範囲内。

水際低地のパークコート南麻布を買った人が嫉妬する内容ですね。

はい、若葉マークは無視ですよ。
最近、あちこちで無視され暇を持て余して、ここに来たんでしょう。

>>207 匿名さん
高台?坂の下の方じゃないの。パークコート南麻布の方が、麻布十番、六本木に近いしね。

>>214
やり取りをみると、浜離宮の三井タワーより標高が高いという趣旨だと思われる。

南西角より北西角の方が単価高いんですね！
ちょっと意外！

西側以外は、イタリア大使館なく、敷地の空間も余裕ないので、もっと安くて良いと思った。これでは西側以外は売れないのでは?

白金と同じ作戦かな？
高くても買う人にまずは買わせて、それで8割弱売れればプロジェクト全体の黒字化は確定。その後に、売れ残りを水面下で値下げしながら、完売を目指す。この段階になれば、いくら値下げしても、業者は赤字にならない。
結局、最初の価格で買っちゃった人が損をして、業者の利益は低リスクで極大化される。
ところでここの2億の部屋は貸したら家賃はどの位？月70万でも借りますか、貸せますか？

>ところでここの2億の部屋は貸したら家賃はどの位？月70万でも借りますか、貸せますか？

港区エリア毎の相場表見ればわかるだろうに。50万がせいぜいだろう。

三菱地所は地権者から安く土地を仕入れていますから、本当は平均500万円台半ば/坪で販売できれば採算がとれるらしいです。
まあ民間企業ですから営利を追求するのは当然とはいえ、かなりの高値で勝負してきますね。
良い立地なのは理解しますが。

近所のコノエが平米あたり7000円から1万円前後だから、100平米で月70万円から100万円のレンジではないかと。
https://kenrent.jp/search/188119/?&gclid=EAIaIQobChMI0fu825md4gIVTwQqC...JRNfD_BwE

高過ぎ。自分が芝浦アイランドのタワマン買った時は坪単価250万円くらいだったけど、ここにこんな坪単価の価値は無いよ。住み替えようと思ったけどやめた。

芝浦と三田を比べるかね？同じ港区と言っても、カローラクラスの芝浦と、レクサスクラスの三田。麻布なんかはベントレーになるけど、価格は倍以上違うのは当然。海岸など含め、港区でも湾岸エリアは最安エリアだよ。

麻布でベントレーは、いいオチでした

芝浦と三田綱町じゃ、ちょっと比較対象にならないね。
芝浦と比較するなら、港南、海岸、天王洲、品川シーサイド、鮫洲、晴海、勝どき、月島、有明、豊洲あたり。

オチっていうか、うちは麻布某エリアですが、マンション駐車場にベントレー多いですよ。コンチGTは勿論ベンテイガもあるし。あとはアストンも多いですね。フェラーリより人気高いです。三田はどうかな？運転手付きの黒塗りハイヤーとか結構見かけます。経営者や役員さんが多い感じです。麻布は自営やちょっと正体わからない職業不詳な人も多いですが、三田は比較的堅実な方が多い感じ。派手ではないけど質実剛健って感じかな。芝浦などの湾岸は論外ね、港区でも安く住めるから上京者が多いイメージ。昔からの都心育ちは絶対湾岸なんか住みませんから。子供の頃から、湾岸エリアには近づくなと言われて育ったものですからね。ゴミ集積所だったり、工業エリアだった土地柄ですからね湾岸エリアって。

>>222 匿名さん
空室だらけの物件です。この賃料では高すぎるのです。

うちは三田ですけどベントレー、ロールスロイス、アストンもそれなりに停まっていますよ。一番多いのはベンツだと思いますが。

芝浦は言っても湾岸で一番都心にあるから、交通利便性も湾岸ではナンバーワン、坪単価もグローヴタワーが360、GFTが420と中古相場も湾岸ではやや突出したナンバーワン。もちろん三田は格上だが、芝浦の環境改善から今はこの価格帯ではカローラとは言わない。

>総合的に考えて高いと思うので見送りです。
なら書き込むなよ、要は買えないんだろ。レクサスのショールーム行って「総合的に考えて高いと思うので・・・」とか言う訳？これだから湾岸民は・・w

ここ三田スレなんで、湾岸とかビンボー上京組はスレチ。よそ行けよ。邪魔だ。

>>231
まあ、芝浦は昔からそれなりに街として機能していたし、芝浦アイランド、ベルファース、GFT、ムスブ田町などもできて、芝浦は湾岸エリアでは別格かもね。

>>232
三田住民を装ったアンチでしょあなた。

くだらん。

概ね家賃3%台の価格水準(もしくはそれ以上の価格？)のようなので、買うよりは借りて、10年後に別の築浅に引っ越した方が良さそう。
絶対この立地という場所でもないので、誰も賃貸に出さなければ、別を探せば良いし。周辺の賃貸の供給は豊富なので

とはいえ、三田二丁目には、パークマンション以外にまともな高級マンションがないから、ここには期待してあげる。

>>236
レジデンスとかコノエとかコート三田とかたくさんあるような。

ここよりレジデンス三田コノエ辺りの方がまともな気がする

えW

>ここよりレジデンス三田コノエ辺りの方がまともな気がする

まとも、という意味が理解できないが、レジデンス三田とコノエでは間取り、内装、仕様等大きく違う。確かレジデンスは最も広い部屋でも110㎡程度。一方のコノエは200㎡以上あり、東京タワービューの物凄く広いペントハウスもある富裕層向け。クラスが違う。
そしてこのパークハウスタワーはその中間という感じで、そこそこのグレード。
だからコノエは賃貸とはいえ、価格的にもレジデンス三田＜当物件＜コノエとなる。
一度中見せてもらうといいよ。一目瞭然だから。

コノエが豪華なのは否定しないけどゴテゴテの内装とかなんとかならんのかね
あのおばさんのように飾り過ぎでセンスが良いとは言えないよね
免震などお金かけてるのは分かりますが

コノエは最高に港区的でアリでしょ。僕は好きだけどね、あんなあからさまなゴージャス感。

隣は分譲時坪単価1463万円だと　バブル期

やるなら徹底的にやればいいのに外観ダサいよね..コノエ

港区だとアパホテルのセンスっていいねってなるのか。

レジデンス三田の坂道にくらいついて立ってる感が、かわいいです。

こんなショボいタワマンより白金ザ・スカイを買うべきだろ。
あと、今や三田二丁目とか芝浦四丁目以下だろ。

>>247 匿名さん

言葉使いが悪いですね。恥ずかしいですね。

いやいや
今こそ、天下無双と名高い高潔無垢マンション
ザ パーク 小石川文京区 タワー をゲッチューすべきだろ

>>249 匿名さん

お◯カさんですね。

>>249 匿名さん

冗談よしこさん。普通はパークシティ武蔵小
山を買うよ。ただ、人気で残り僅かだから部
屋が選べないのが残念。
にしてもパーコ小石川はあるまいて。笑

>>251 匿名さん
お品がないお言葉です事。

ザ・レジデンス三田の最上階は130～150㎡前後が7～8室ある。中層階には150㎡超が何室もある。基本的には70～90㎡前後の部屋が多いけど。
コノエは200㎡超えもあるが基本は100～160㎡。アパという理由で１戸も売れずに賃貸になった物件なので比較対象外かと。

>>247 匿名さん
白金ザ・スカイ、物件の規模、利便性、将来性はこちらより上ですね。こちらは、三田網町の趣きは多少あるかもしれないが、三田網町の外れで、将来周りの建物に囲まれそうな感じです。

何いってるのか？また変な人がきた‥

>>253 評判気になるさん

いい加減な情報は止めましょう。私はレジデンス三田の全戸の広さや分譲時の価格表持っていますが、中層階に150㎡超の部屋などありません。そもそも100㎡を超えるのは12階の103㎡の部屋が1戸あるのみです。それから最上階はメゾネットが多いですが、130㎡を超える部屋は全部で4戸のみ。最大で146.65㎡ (3LDK)です。

またコノエに関しては、売れなかったのではなく、竣工前に賃貸にしたというのが正しい経緯です。アパだからというのは勝手な言い掛かりです。

ご参考まで。

分譲時の価格表ですよね？事業協力者住戸に何室かありますよ。実際にその後売却もされています。
アパだから問い合わせが無く賃貸にしたのですが。
いい加減な情報はやめましょう。
スレチなのでこれ以上は書きませんが。終了

>>257 評判気になるさん

デタラメ言った所でバレるんですよ。

レジデンス三田は安っぽかったね。

>>259
レジデンス三田は間取は酷いですが、グレードは平均的なマンションよりかなり高いですよ。