サンメゾン岐阜長良エルド

駅徒歩圏内のレーベンやプレサンスが値引きし始めてます。駅から遠く敷地内駐車場もない、この物件は、年単位で売れ残りでしょう。
小規模だから仕方ないけど、管理費等の月々の費用が高い。

修繕費は小規模だと戸あたりが高くなる。管理会社は数年後、修繕費の積み増しを要求する。
建築資材も人件費も上昇中なので、高くしますってね。販売時だけ見せかけの仮の安さをアピール。

機械式駐車場は維持費高いし、6割の契約者は外で駐車場借りて敷地内の機械式駐車場のメンテ費用も払わなければいけない。

>>363 マンション検討中さん
ただでさえ、駐車場が敷地内に平置きと機械式とがある場合も、モメる事があるそうです。
具体的には、「平置き式を使用する方々が、機械式の修繕費を払いたくない」と。
ここでは、「自分は敷地外の駐車場を賃貸契約して、機械式は無関係なのに、なんでやっ」って。

また、集合住宅では、居住階や使用する共用施設等で格差が生じやすい。予め注意しないとね。

敷地内平面、敷地内機械式、敷地外駐車場の紹介、3つも混在させると、修繕時にもめますよね。売りっぱなしの姿勢なんかな。特に、敷地外の駐車場を借りてる住人にとっては、負担感、不公平感があるし。
岐阜の郊外でも、駐車場作れない、うまみのある適地がないんですかね。

近い将来の売却や賃貸運用も考えると、私は「駐車場も必須の付帯設備」と捉えています。
大手では、駐車場区画も専有部と同様に分譲している物件もある。しかも、人気あるんだって！！
区分所有法的には、駐車場の分譲販売並びに専有の駐車場と言うのはビミョー且つグレーらしい。
人口減や車の需要減とか言が、リセール時や賃貸し時の相手側が「車の非所有者」とは限らない。

値引きしてますが、一向にバルコニーの垂れ幕は、減りませんね。
1000万円値引きして、ようやくモアグレと同じ価格帯。でも、モアグレは敷地内平面駐車場100%。モアグレが完売したから、少しは流れると思ったけど、ダメみたいですね。
売り出し価格って、調査して出すんじゃないの？
ちょっと、駄目デベだと思う。

推測ですが、売残りに加えて、キャンセルが発生している可能性もあるのかも。
　
通常、完売までズルズルと時間がかかると、管理費や修繕費を肩代わりするデベの収益を圧迫する。
同じく、値引き販売の原資もデベが負担するから、値引いた分だけ収益は減る一途。Ｗパンチ。

まだ新築分譲中なのに、居住中の中古がでてるし。大規模マンションなら、まだわかるが、44戸しかないのに。
賃貸になるのか、バルク売りとかするのかな？

公式ホームページを見たら値引きの部屋が4部屋に増えてるんですけど。ラスト1だったような？

>>370 匿名さん
完成して一年半で約2割引き…。初期に買った人辛いね。

>>370匿名さん
多数戸を一気に放出すると、売りにくいから小出しにしてるだけだと思う。
上層階はそこそこ売れていても、8階以下とかはほとんど売れてないのでは？
値下げして、駐車場のあるモアグレ長良平和通と同じぐらい。駅徒歩のプレサンスザクラスも届く価格。まだ下げないと売れませんね。
買ったとしても、流動性は無いに等しいマンション。

先月は1000万円値引きをやってましたし、この掲示板で「駐車場10年無料キャンペーン」の存在もみました。10年だと、月極1万円でも120万円ですが、1000万円値引きの前には、霞みますね。
1000万円値引きがＨＰから消えてるので、デベも値引きすれば、売れることが分かったのでしょうね。
いまは、4戸が700万円値引きですが、実際は1000万円値引きからの交渉スタートできそう。

駅徒歩10分で大苦戦してるサンクレイドルより高いので、まだまだ値下げありと予想。

サンクレイドル7階71平米2423万円
サンメゾン11階71平米2999万円

駅徒歩10分とバス20分の物件を比較して、バス20分の物件が600万円も高くては、話にならないのでは？

建ってから2年くらいたつけど、夜に信号待ちで見上げると、明かりがついてるのは3つ。販売中の幕があちこちのバルコニーにあるし、カーテンも無い部屋ばかり。
掲示板の書き込みは、半分売れたとか、３分の１売れたとか、あるけど、実際はどうなんでしょう？
営業が書き込みする訳ないし、事実は分かんないけど、全然住んでる気配がしなくて不気味。早く完売させて欲しい。

都会の人に
田舎のセカンドハウス、
別荘的に売ってるとか？？
だから住んでる人が少ない、とか？？
ムリあるか

駅から遠いから、最初から検討範囲外だけど、頑張って売り切って欲しい。
岐阜市の人口増のために。。。

>>375 ご近所さん
遮光カーテンで室内の明かりがもれてきてないとか？

売れないマンションは、この先どうなるのか不思議。統計的には、契約率が70%とか報道されるけど、個別のマンションで言えば、値下げするか、他業者に転売するかして、最終的には100%売るんですよね？
最初、4500万の部屋とかあって、自分の住んでる長良川以北ってそんなに価値ある場所なんかなあ、と疑問に思ってました。4500万で買った人は、どんな気持ちなんだろう。
新築販売中に中古がでたり、1000万円値引きされたり、ワケわからん。販売営業の人って、すごい精神力だなあって思う。
安くて回転率もそこそこの商材を扱ってる自分には、マンション営業はできない重圧だわ。目標未達でも基本給変わんないしな、ぐらいの軽いノリで仕事してるんかな。

突然、岐阜バス「JR岐阜駅前」発16分とか出てきてワロタ

ここを4500万で買うなら坪単価安くなってくる岩崎辺りまで北上して拘った戸建て建てるでしょ。
　駅に近いのを取るなら最低でも京町、徹明辺りまでが限界だと思うし、中途半端やおね‥

都ホテルの近くの
大手ブランドマンションが建った時
結構なお値段だったと思います。

なのでそんなイメージで
値付けしたのかなあ？
と思ってみてます。

同額以下で同じ町内で建売が買えちゃう場所ですから。
https://naitokensetsu.jp/modelhouse/detail.php?id=8
この建売でさえ、1年は売れてない。駐車場2台付、太陽光発電付、なのにね。
敷地内駐車場が少なく、バスアピールしてるようじゃ、もっと値下げしないと。

デベが土地調達の段階で計画外に、時間＆コストが膨らんだ場合、相場を乖離した値付けが起きる。

又、手がけた物件の販売低迷が続くデベは、利益確保の為に多くの物件を徐々に高額に設定しがち。

その結果、そのデベの物件は各地で相対的にも絶対的にも際立って割高物件となるので販売は低迷。
まさに悪循環、負のスパイラル。マンション・建売り他に限らず、昔からよく聞く話です。

この辺りは、坪20万だけど、そんなに高い仕入れしたのかな。変形地で外科の跡地、洪水の危険もあるし。270坪だから、せいぜい6000万弱。
建物の価格からしたら、土地代はオマケだから、このデベは相当、ぼってるかと。

>>385 ご近所さん
　最近戸建て建てようとして半年くらい土地探してましたけど、南西角地で地域の主要道路に挟まれてるし坪３０はいくんじゃないですかね？　土地代金と取得にかかるお金諸々払ったら１億弱じゃないかなぁー。
　
　あとココらへんは戸建て建てようと思ってるなら今はちょっと選びにくい場所ですよね。
水門のすぐ側で有事になったら水防団としてすぐ動かないといけませんし、数年前の長良川氾濫しかけた時の水門閉じてる光景はとても恐ろしかった。　実家が金華、京町辺りなので氾濫したら自分の家も浸かるのかとドキドキしましたもん。　その時に土地買うのなら川の近所はイヤやなぁと思いましたからね‥まあ岐阜のハザードマップ見ると大概のエリアがピンクか赤なんですけど‥苦笑
　マンション購入するにしてもココはまず最初に浸かりますよね。都ホテルの近くの某マンションは堤防沿いにしてもちょっと土地に高さがあって、そこらへんも微妙にアドバンテージになってる気はしますね。
　つまりココはもっと値下げするしかないですね。

>>注文住宅検討中さん
長良でも、この物件のあたりは、坪単価低いんで。
https://www.minozen-baibai.jp/area_b3/bknshiku_mi21201/room49847572.ht...
サンメゾンから100メートルも離れてない整形地で坪19.5万ですから。環状線に近い住宅地や早田、忠節のほうが高いぐらいです。
不動産の価格は人気不人気で決まるんで、自分の地元は、不人気で陸閘近くで、不人気なんだろうな(笑)
最初の売り出し価格のときに、「駐車場も無いのに、誰が4000万以上で買うのだろう？」と疑問に思ってました。サンメゾンを開発する業者は、市場調査をせずに建てるんでしょうか？まわりの不動産市場みれば、価格設定が誤りであることは明白なのに。

先程前を通った時に3部屋しか電気が点いてませんでした。最近入ってくる広告では残り4部屋やになってますが本当にあと4部屋なんですかね？詳しく分かる方居ませんか？

>>388
契約済数は、誰にも分かりません。デベの営業に聞いても教えくれないでしょうし。
全体が44戸で機械式駐車場11台の駐車車輌がゼロ。バルコニーの垂れ幕も多数。予想では、３分の１の１５戸ぐらいが売れたのでは？
中古も１戸でてます。
自分も夜に長良橋を渡って帰宅しますが、照明が見えるのは、上層階の一部だけですね。２階は付いてますが、事務所だと思う。

此処はどうかは不明ですが、土地の仕入れに時間とお金がかかったと思われる場合、
デベが図らずも高値づかみさせられてしまった可能性もありますね。

他社との競争や入札で値が吊り上がった（迂闊にもデベ自身が不要に吊上げてしまった）のかも。

>>390 匿名さん
地主側がデベに架空の買手企業を臭わせたりするのは、物件内覧時の営業にも似ていますね。
「この部屋は、他のお客様が何人も検討中なんで、早めに購入をご決断なさったほうが・・・」
って、過去にそんなセリフを販売担当から言われた経験が幾度もある。（他所の物件で）
が、その部屋も、それ以外の部屋も、ずっと売れ残っていたりします。（他所の話ですが）

物件概要を見ると
現在の販売数４戸

小出しにして販売する時期を
とうに過ぎているので
残っているのは４戸ということでしょうか

多数の空室を一挙公開すると印象が悪く集客的には却って逆効果、検討者も迷うので非効率になる。
なので、４タイプの間取り１戸ずつ売っていく手法。高級ブティックや稀少アクセサリー店の手法。
１戸売れたら未公開の空室を１戸公表していくのでは？（当面は常に４戸販売中となる）
　
他によくある販売方法は実際に内覧に来た客にキャンセルが出たと言って、４戸以外を紹介する。
値引き等はホームページと同額か時にはそれ以上の破格の値引き（900万引きとか）を提示する。
その内覧者の方々だけの破格の条件となり、バラされない限りは公にはならないメリットがある。

7月ぐらいに1戸限り、1000万円引きをやってました。先の書き込みのとおりAタイプからDタイプの4種4戸が常に販売中だと思う。
昼間、見ると分かるけど、カーテン無しやエアコン配管カバー無し、から推測しても、10戸ぐらいしか売れて無いと思います。
駐車場も機械式は、ゼロ。平面に数台停まってます。
商談はチラシ価格で、すでに2割引。3割引くらいにはなるかと。川南のローレルが価格改定して、販売再開したから、サンメゾンはさらにヤバいね。

どんなに悠くても駅徒歩15分が上限くらいのスレがずらりと並ぶ中で燦然と輝くバスで16分

此処はどうかは不明ですが、確かにお買い得訴求が強かったり、在庫が豊富だと食傷気味になる。

話題の４戸を上の階から並べてみた。比較すると強弱がハッキリするので検証は大事。
値引率では【Ｂ・1102号】が20％と意外と小幅だと分る。実際は他も同率で交渉スタートか？
Ｃは更に▲207万なら値引き20％、平米単価も40.5万となる。

ﾀｲﾌﾟ･部屋　　旧価格 → 新価格　値引き額　 値引率　 平米単価（値引き後・税込）
Ｂ・1102号　 3750 → 2999　 ▲751万　 ▲20.0 ％　　42.0万　
Ｃ・1003号　 3740 → 3199　 ▲541万　 ▲14.5 ％　　43.3万
Ａ・ 701号　 4020 → 3340　 ▲680万　 ▲16.9 ％　　41.4万
Ｄ・ 604号　 4270 → 3500　 ▲770万　 ▲18.0 ％　　41.1万

>>395
バスを実際に乗ると分かることもあります。マイナス要素ですけどね。
久々に岐阜駅までバスを利用しました。往復ともに、バスは長良場通りから外れて、岐阜市役所の1階のターミナルへ。岐阜市役所を経由するバスとしないバスがあるみたいです。朝の通勤は要注意。16分は、時刻表上の最短です。市役所経由だと数分ロスしますね。

そもそも、ライフスタイル提案で8時にサンメゾンを出て、名駅のオフィスに9時楽々って、嘘もいいすぎ。9時に名駅のホームが限界です。

こんなに公に値引きしたら、定価で買った人がかわいそう（涙）

中古で出てた9階の角部屋が無くなってます。新築値下げ後より高い価格で売りに出てたんだけどなあ。不思議。
未入居で、デベが解約に応じたのかな？

>>399 マンコミュファンさん

かもしれないけど

中古の価格は通常でも値下げ交渉前提だから
買い手がいたとしても
結構買い叩かれたのではないかしら

事情があって仕方無く解約する場合もあるだろうけど、
引き渡し後に売却したほうが良いと思われ・・・。

此処はどうかは不明ですが、
大抵の物件はマンション相場は上昇傾向なのだから、竣工前でも半年から一年で値は上がる。

10%のキャンセル料払うより、買い叩かれたとしても値上がり額から数%の値引きで折り合いがつけば少なからず差益が得られますね。

引き渡し前のキャンセルは上昇相場の恩恵という旨味を全く活かせられない。結果デベが値引きの原資にするから、キャンセル戸を買う人とデベが得をする。

このマンションが竣工後価値あがるとか頭どうかしてるぞ。冷静になれ

もうこのマンション話題に上げなくていいのでは、、、
住んでる人かわいそうです。。。

>>403
話題に上がることによって、値下げ動向とかわかりますし、デベにとっても「悪名は無名に勝る」ってことだと思う。
情報交換なので別に良いのでは？

>>402 匿名さん
冷静になって　投稿を正しく読んで理解しないと、誤読し的外れな主張をしてしまう。

>此処はどうかは不明ですが、
と前置きしているでしょう。

>>393 匿名さん
>１戸売れたら未公開の空室を１戸公表していくのでは？（当面は常に４戸販売中となる）

商売の方式としては理解できるのですが、マンションという一生に一度ぐらいの大事な買い物で、この販売方法の業者からは買いたく無いですね。
バンベールのように正直ベースに先着住戸20戸って表示されてる業者のほうが、余程誠実。

今日も夜は、照明は上層階3つ。売れてるかどうかの前に、ほとんど住んでないね。長良橋の信号待ちに見える風景は、ダイヤパレスは明るいが、サンメゾンは不気味です。
竣工販売中なのに、建築中に放棄されたような佇まい。

理事役員は輪番制と想定するが、現状だと再任が延々と続くか、短サイクルで順番が回ってくる。
総会はどんな光景なのだろうか ？ 一般の組合員の出席は ？

現在の空室は半年・１年アフター・２年アフター点検は、どうするのだろうか ？

空室の換気カビ対策・水回り劣化防止の定期給排水・給湯機タンクのメンテはどうしてるのだろう？

ここは、オール電化でエコキュートなので、試運転や水通しをしたあとのメンテナンスが気になります。
その点はガス給湯器のほうが信頼感あります。個人的には、オール電化のほうが好きですが、2年落ちは嫌ですね。

エコキュートは他のインフラ設備と同様に竣工時点で、全部屋の試運転をしてると思われる。
長期の空室状態だと、当然日常的に操作する人が居ないので不具合が発生しないかと心配です。
売主が定期的に入室して一斉に点検操作して機能を保持してくれるんでしょうか？
でも、それもなんかちょっとイヤな感じだなあ　と思ってしまう。