サンメゾン岐阜長良エルド

＞＞20 マンション検討中さん
こんなやりくちなんでしょう。

とりあえず物件の存在だけはネット媒体に掲載・告知しておいて、購入検討候補リストに滑り込ませる。

竣工前の完売は、端から考えていないので結果、ネット情報の更新は非常にスローペース。
それが却って気になって注目される事も、極々稀にある。

竣工前は、若干だが高めの価格で販売する。飛びついて買ってしまうヒトは、ある程度はいます。
ＣＭ等の高コストの宣伝投下は行わない。

竣工後は、値引きしながら販売する。高めに売ったから、値引きにあてる原資はある。

竣工後１年以内なら、法的にも中古では無く新築として販売出来る。

３年も経てば、竣工後１年間も売れ残っていたことなど話題にもならん。

勿論、売却価格のサゲ要因にもならん。

＞＞21匿名さん
岐阜ではサンメゾンは、初めての分譲のようです。興味があって、サンヨーホームズのサンメゾンシリーズについて、マンコミュや他の口コミを見てみると、売れ残りは多いようです。

しかし、3年も経てば、掲示板も閉鎖されてしまうし、購入済みの人も新古マンションとして、売れ残りを許容するでしょうね。

＞話題にもならん。
まさに、そのとおりかと。個人の感想では、周辺住民として、あまり好ましい状況とは思えません。

＞＞17マンション検討中さん
愛知県のサンメゾンをみると、フリーダイヤルがあるので、そのうちフリーダイヤルが設置されるんじゃないですかね。この程度の戸数だと敷地外モデルルーム作らないことは多いですし、完成してから、徐々に売るのでは？
営利企業なので、売る気が無いってことは、無いと思いますが。

＞＞22 周辺住民さん
岐阜エリアデビュー物件ですか。
ということは、系列の管理会社にとっては、飛び地に１物件が存在するのですね。
そのような環境は、一般論ではネガ要素ですね。

ビジネス的には、長期の経営戦略としてマンション・ＣＶＳ・多店舗展開の物販店や飲食店でも
効率的なアフターケアを想定しドミナント出店は、基本的な戦略となっている。

働き方改革・生産性の向上・慢性化している人手不足等々を踏まえると、ポツンと１物件は避けたい。

＞＞24匿名さん
マンションは、１に立地、２に管理、最後に設備を買え！とも言われてますね。

立地は駅から遠く、スーパーマーケットなども遠く、イマイチ。
管理は、ポツンと一軒家状態。
設備は、駅から遠いのに駐車場が全世帯分無く、しかも金食い虫の機械式。

近くにできるモアグレースと競合するが、そちらは2,300万円台スタート。
立地は駅から遠いが、スーパーマーケットなどは、近い。学校も近い。
管理は、モアグレースは岐阜市内に10棟以上。
設備は、駐車場に限れば、全世帯平面駐車場。

私は、モアグレースの関係者ではありませんし、サンメゾン憎しでもないけど、勝負にならない物件と思う。モアグレースもブランド力があるとも言えないけど、サンメゾンは岐阜では誰も知らない。

ここに住むなら、総会決議で管理会社をメジャーな企業に変更しておけば、
売却の際には、売りやすい。

言われてから久しいが、マンションは管理を買う時代ですからね。

誰も知らないような管理会社に、業務委託する意味が無い。

>>23 マンション比較中さん

マンションを比較検討するにあたって、周辺とどうしても比較してしまいます。まずHPをみますよね？間取りや金額も書いていない。
会社の休み時間を利用して周辺走ってみましたが、サンメゾンは結構建っていました。モアグレースはまだ基礎を掘っている段階…それなのにモデルルームはある、フリーダイアルが設置されている、価格も提示されている。
投稿を見るとサンメゾンは岐阜エリアデビューとのこと。ではなおさら、そういったことを踏まえてどこよりも一番にそれらを提示し、頭ひとつ出るくらいの売り方なり、宣伝なりをしないと他に勝てないのでは？
と思ってしまい、せっかく長良小校区での物件なのに非常に残念でなりませんね。

＞＞27 マンション検討中さん
マンションに限らず、販売手法はそれぞれの企業戦略・企業規模・展開エリア（全国かリージョナルか）
資金力・ターゲット等々によって異なります。

市場を正面から開拓していく企業も数多くあるが、その一方で隙間を狙ったり、おこぼれを拾う企業など。

以下参照してみて下さい。
＞＞21 匿名さん

岐阜でこの場所では難しい、広さも大きくなく細かい情報が出せないかも。

>>29 買い替え検討中さん
稀に、現時点・購入時でのネガ要素が、将来解消されたり評価が変わることもあります。

結果として、良い出物・高騰物件を買う幸運となる。

ここはどうでしょう？

ネガ要素が解消されるとは？
駅から遠いことや機械式駐車場は、変わらないと思います。
比較可能な物件が多い中で、私なら無しです。

例えば、よくある一般的な 事例で恐縮ですが・・・

● 鉄軌道の駅から遠い

〈環境の変化〉→ 利用者が増加中の路線なら新駅が出来る。／バス路線・バス停が新設される。
〈企業の変化〉→ 職種によるが働き方改革の一環として、中京経済圏の岐阜にも在宅勤務が浸透する。

● 機械式駐車場
〈価値観の違い〉→ 機械式を好む方も一定数は存在します。

　・時間にゆとりがある、日々通勤等で車を使用しない方々
　・サンルーフ装着車・カブリオレ車のオーナー
　・首都圏居住経験者ならば、あまり気にしない。
　　一般的に機械式がデフォなので、現地のみの居住者（県外居住体験無し）よりは、抵抗感は薄い。

又、首都圏では人気路線の駅の改札口の増設を見越して物件購入し、住替え時に売却益を得る事例は多い。

>>32匿名さん
ありがとうございます。
岐阜には、地縁がありますが、名鉄の岐阜市内線や岐阜郊外線が次々と廃線になり、この物件の目の前の道路も鉄道が走っていたところです。
鉄軌道が増えることはなさそうです。在宅勤務の増加はこの先ありそうですよね。今の今は、無いですが。
岐阜の郊外で人口減少で売却益はあり得ないですが、景色は良さそうです。現状だと、通勤はダメですけどね。

>>28 匿名さん
真っ向勝負ではなく…なるほど、隙間やおこぼれを狙っているのですね。そんな企業もあるとは…

＞＞35 マンション検討中さん
隙間産業ってずいぶん前から言われてますよね。
そもそも、70’Sから台頭したコンビニだって、流通市場の隙間ビジネスです。

通販ビジネスだって同じです。今やネット通販大手の寡占状態ですが・・・。

>>36 匿名さん
ま、そういう隙間ビジネスがあることによって成り立つということなんでしょうが、あまりにも？な点が多いこの物件。
どなかかネガティブ要素はプラスになるというような投稿がありましたが、こちらのネガ要素である敷地内に駐車場がないはプラスになることはないでしょう。ファミリー層ならなおさらです。
機械式も、時間に余裕がある方などにはいいのかもしれないが大抵は通勤の方がほとんどでは？こちらはリタイアされた方向けのマンションですか？それなら納得。とてもファミリー層向けに考えた物件とはいえないというのが正直な意見です。

>>37 マンション検討中さん
確かに、ネガ要素は稀にネガで無くなるケースもあると思われるが、此処はその可能性が全く無いのですね。

物件はファミリー向け、その多くはマイカー通勤想定なのに、設備／設計が伴っていないのですね。

コンセプトと実物が自己矛盾し、需要を満たさない物件なのですね。

少しでも、良い点を探そうと試みたのですが、ダメでしたね。

>>38 匿名さん
本文>>38 匿名さん
そうですね…これが東京や大阪であったなら地下鉄やバス、電車など交通機関も充実していますし、もしかしたらネガティブ要素が変わるのかも？もしくは話が違ったかもしれません。ですがここは岐阜の田舎です、家族がいて一人１台です。パパは通勤、ママは日々の生活には欠かせませんし共働きであればなおさら車がいります。HPを見る限り44戸あって18台しか敷地内に駐車場がない、そのうち7台しか平面駐車場でない…まさか、拠点である大阪と同じような考え方で設計しているのであればまったくお粗末な話です。もし売れ残りを購入したならば2台目どころか1台目もない、離れた所ということです。
色々検討した結果私は、資料請求する前に、お電話する前にこちらの物件はやめときます。

都会の話や一般的なマーケティングの話は、この物件の状況を見る限り、当てはまらないですね。岐阜市の場合、駅徒歩圏内の単身向け物件で、駐車場無しがあるぐらいで、駅までバスで20分の郊外で、敷地内駐車場が足りていない物件なんて想像がつきません。長良の大東建託のファミリー向け物件だと、駐車場2台付きもあります。
ニッチな需要とか、おこぼれ狙いとかは、理論上はありえるんでしょうけど、自分は岐阜市民ですが、全く魅力を感じません。
ネットスーパーを使えば良い等の意見もあると思います。岐阜市の住宅街なので山奥でネットスーパーも使えないと言うことは無いです。普通の住宅街ですけど、わざわざ不便な物件を買う人はいるのか、興味はあります。庭付き戸建てなら我慢する可能性はあるが、不便なマンションって、メリットが見つけられない。

＞＞11
入院病棟の跡地というのも、メリットになりえないですね。例えば、岐阜駅近くの朝日大学病院（村上記念病院）が移転して、マンションが建つって場合でも、「病院の跡地」vs「駅徒歩物件」を天秤に掛けて迷います。

こんなにも、キツいネガ投稿が連続するようでは
売れ残り率は非常に高いでしょうね。

竣工後に、値頃感が出る頃合いで、近隣の駐車場を
探しながらの完成物件購入が妥当で無難でしょうね。

なかなかの荒れっぷりですね。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/543668/
名古屋の他の物件（住民板）でもイマイチのよう。

関西ではそれなりのデベロッパーとの認識。
岐阜に手を出して、管理はどうなるんでしょう？
こりゃ住民で管理会社を大手に変更した方がええよ。

>>40 周辺住民さん
ほんとそれ。新築賃貸でも駐車場付きしか選ばないエリア。マーケ無視のこの物件いろんな意味で凄い。

このデベは岐阜市では、初見ですが、東証一部上場の会社のようですので、ある程度値引きして売るのでは？
そうすると、購入予定者は、駐車場問題を差し引いても価格面でメリットがあるのかもしれません。近くの長良平和通りに同じような規模のマンションが全戸平面駐車場で出てきたのは、マーケティング不足なのか知った上で着工なのか。同じような時期に着工したのに、長良平和通りのマンションは、価格や間取りも出ていて、2期販売中になっていますが、サンメゾンは、HPが更新されていない。

ＨＰでは駐車場は、平面式7台、機械式11台（月額使用料：5,500円～13,000円／台）とある。
仮に周辺でなんとか契約出来たとして、月額どれ位ですかね？数年毎に更新料も必要です。

徒歩で離れた場所まで移動する時間コストや負荷も含め、ちゃんとシミュレーションしたい懸念点ですね。

>>46匿名さん
小さな駐車場を貸しています。このあたりは、舗装で８０００円、まれに砂利で６０００円が相場です。屋根付きだったり、メモリアルセンターや忠節橋に近くなると１００００円くらいが相場。長良バローぐらい遠くなら４０００円ぐらいからあるでしょう。
しかし、近いところが空いているかが問題でしょう。

11です。
外科病院の跡地について投稿させていただきました。
地域住民、水防団として情報です。
この建設地は、河川保全地域で水害の危険も高い地域です。また、長良橋陸閘の目の前です。
https://johosokuhou.com/2018/07/08/7308/
氾濫の危険を了解のうえ、購入してください。マンション住民は、町内会に入らないことが多い。町内会費に水防団負担金や消防団負担金も含まれています。お住まいの方は、ぜひ町内会に加入してください。

駐車場は、用地転売されたり、宅地化されたりして長期の確保もままならない。
安定的に駐車場を確保出来るか、可処分所得が低下傾向の中で駐車場コストの家計負担はどうかなど
頭が痛く悩ましいですね。そんな問題が無いほうがいいかもですね。

住宅街で、一軒家も選択肢になる地域。尚更、マンション選びは、立地と管理、リセールバリューを考えるべきかと思いますね。立地は、スーパーマーケットも徒歩では遠く、河川保全地域というのもデメリットですね。駐車場も少なく、地下鉄もない。リセールも難しいでしょう。管理は、岐阜に1棟しかない管理会社では、期待できません。

どなたか、此処のメリットを教えてくださいませんか？

ここのメリットは、価格でしょ。
まだ金額発表無い中で、外野が騒いだって、わからない。病院跡地で、郊外で駐車場無し、洪水危険あり？、ならば土地は相当安く仕入れたはず。

>>52 匿名さん
買い叩くとまではいかずとも、ネガ要素が強いが為に、土地取得コストは相当低かったとのご推察ですね。
まさにご指摘のとおりかと、納得致しました。

となると、上物よりも土地の評価がベースとなるリセール時の売却額も、相応に低くなるという事ですね。

自ずと、住みきり前提・永住覚悟の購入となりそうですね。

つまりは、いずれ公表される価格が相当なインパクトがある程の低価格となれば、多少の魅力はありそうですね。

>>53 匿名さん
事業主の事業はザックリ言えば、土地等を安く買って建物建てて、付加価値付けて高く売って儲ける。

一方、購入者は、将来も資産価値が維持若しくは上昇する物件を、適正な納得価格で購入したい。

ライフプランにおいて、暮らしながらにして資産運用出来る優良物件は、とても魅力的ですよ。

自ずと定期的に住み替えを行うのが楽しみとなります。生活がどんどん豊かになりますからね。

ここはどうだか知りませんが。だいたい想像はつくけど^_^

公式ＨＰの【物件概要】は本日が更新日なのだが、何が更新されたのだろう？
販売戸数・販売価格・管理費・修繕積立金も未定のままです。

購入を踏まえて多少は期待して、更新されるかと思いきや、何の説明コメント記載も無く同じ内容を
ただタレ流しているのでもう此処のＨＰは見ませんね。時間のムダ。

次回の更新日は6/24 デス が、新しい追加情報（もし、あったとしても）に全く興味はありません。

>>55匿名さん
この物件の建設現場にチラシがあり、長良川温泉の旅館の一室で、説明会をやるみたいですよ。物件の近くには、モアグレース長良平和通も建設中ですが、こちらは、モデルルームありで価格表も公表されています。私は、関係者ではなく、一軒家住まいのご近所さんですが、どうしても長良でマンションなら、モアグレース長良平和通の方がお勧めです。モアグレースの方は、バスの本数もそんなに変わらないですし、駐車場が平面ですからね。
サンメゾンは、モデルルームを作る気配も無いので、完成してから一室をモデルルームにして売るのではないでしょうか？

＞＞56 ご近所さん
詳細情報ありがとうございます。
竣工時期からは考えれば、昨秋から年初にはＭＲを用意するでしょうから、此処では完成物件売りを行うのでしょうね。借地料を払ってＭＲ建てて、販売員を常駐させても完売はせず、数戸を成約・販売して、ＭＲスクラップして・・・。どのみち完成物件売りとなる。
全４４戸ですが、１年間で何戸が売れるのでしょうか？
岐阜デビューの物件らしいが、エリア戦略としてポジティブにその手法を選択したのでしょうか？　それとも、そうせざるを得なかった事情があったのでしょうか？

目の前が長良陸閘。
https://johosokuhou.com/2018/07/08/7308/
毎年ではないが、大雨のときには、エヴァンゲリオン状態になるのを楽しめますかね。
先祖代々で、この地域に住んでますが、わざわざ買う人の気が知れない。
「私は10階だから関係ない」とか思う人がいたら、大バカ者。エレベーターは水没。宅配ボックスも損壊。機械式駐車場は損壊。平置き車は、全損です。
永住向きとか資産価値とかリセールとか言ってる場合か？

>>58 ご近所さん
そのエヴァンゲリオン状態は、リアルに間近では楽しみたくないです。
ごめんなさい。
でもね、エヴァの世界観は好きですよ(^.^)

岐阜市民です。
一応公式サイトのロケーションのところを見ると
長良川より高い土地の立地の様ですね。
なので、それを信用すると
建物が水没することは無いのでしょう。
ただ周囲の道路が浸水して陸の孤島化はありえますね。
長良川が溢れる時は市街地の南を避け、北側に流すことになってる（らしい)ので。

長良陸閘が閉まるほどの水位上昇は
今までは15年に一度くらいでしたけど
最近の気象状況ではわかりませんし。

ただここは金華山、鵜飼、花火見物には近いので風光明媚的には大変良いところだとは思います。
あ、でも花火の日にうっかり別のエリアに出掛けたりしたら、家に帰り着くのに相当苦労しそうですが。

某地方都市では、部屋からの花火見物をウリにした市街地の高級物件があった。

その花火大会は、毎年夏に行われる一大イベント。
市街地の中心にある公園の池で打ち上げられ、数万人の見物客で賑わっていた。

が、竣工・引き渡し直後に、まさかの花火の永久中止が公表された。

表向きの理由は、「見物客が多すぎて安全性が維持出来ない」だった。
が、本当の理由は主催者である地方の新聞社の経営不振。

駐車場が先着順なのでしょうか？そうなら駐車場が満車になった時点で詰む。販売担当する会社も大変だろう。

＞＞62 通りがかりさん
同ネーム（サンメゾン）の他所の物件でも、駐車場率８０％程度の物件は多いです。
中には、最初から部屋タイプを指定して敷地外の駐車場確保を前提に分譲している物件もある。

例えば、全６０戸・ＡからＥまで５タイプ各１２戸の市街地の物件で、駐車場は４８台のみ。
Ｂタイプ（相対的に専有面積が狭い）購入条件として、一般の駐車場利用が義務づけられる。

市街地だから当然、近場の駐車場には空きが無く、徒歩１０分圏内やっと数台の空きがある事を知った。
又、住宅街立地故に大型スーパーやＳモール等の商業施設や病院等は車が無いと利用しずらい環境なのに。

ある意味で、まさに自身が詰む状態になった。初見にて投了と相成ったのです。

結局、内覧するだけムダだった。
最初からその特殊な条件を、物件案内の公式ＨＰに情報掲載すべき。

長良川競技場の近くを車で通ったことがあり、この交差点も車で通ったことがあります。

口コミ評価はあまりよくなく、
>>結局、内覧するだけムダだった。
という悪評もありなんですね・・・

長良川の近く、浸水が心配ではあるものの、ここ最近はゲリラ豪雨はなく、今年も梅雨でも夜に降っておしまいのことが多かったので大丈夫かなと思っていました。
44邸のマンション。間取りがまだ出ていないですが、購入検討者は少ないんでしょうか。

岐阜市東長良在住です。
長良平和通や高富街道は、ずいぶんマンションが建ちましたが、駐車場が世帯数の半分も無いというマンションは、無いと思います。
私は一軒家住まいですが、マンション生活を否定しません。ただ、長良で駐車場無しは、現実的では無いし、バロー、マーサ、ピアゴに買い物に行くにも、車の方が多いです。買い物は重いものがなければ、自転車でも行けますが、夏は日本一暑く、冬は伊吹おろしの岐阜では、辛いと思います。
バスの本数が多いことをこのデベはアピールしてますが、家族全員がバス利用の生活をずっと続けるなんて現実的では無いです。現状の通勤がバスでも、車利用の場所に転勤になる場合もあるし、家族の介護をしたり、介護されたりの場合は、絶対に駐車場が必要です。
一軒家の知人で、とある介護サービスの方が訪ねてきて、「１週間に２度、お宅の駐車場に車を置かせて欲しい」と頼まれた事があるそうです。理由を聞くと、その一軒家の近くのマンションに介護提供に行くのに、来客用駐車場もコインパーキングも無いから、との話でした。
岐阜では、大学生でも車を持つぐらいの地域ですし、駐車場が１５０％あってもかまいません。長良平和通にできるモアグレースは、敷地内平面１００％ですし。
マンションは、立地と管理とよく言われますが、長良在住者としては、教育面などの立地は悪くないけど、敷地内駐車場あってこその立地だと思います。駅前でも無いのに機械式駐車場なんて、修繕費もかかるし、意味の分からない物件です。

先週からはは、ちゃんと完成するのかが最大の関心事です。
とても重要だと思いますよ。
経済週刊誌にデベの社名会社載ってましたね。
今まで以上に、今日の株価も気になります。

>>66匿名さん
同ネーム（サンメゾン）の物件は、少なくとも東海地方では、評判良くないですね。関西地盤だから市場調査がイマイチなのかな。
筆頭株主リクシルが内ゲバ状態なので、この会社の経営方針が戦略的では無いのが、株式市場での一般評価。穴吹工務店や愛松建設のような末路になるのかもしれません。岐阜に１棟しかないので、どのみち管理は期待できませんから、デベ本体がどうなろうと関係ないね。

＞＞67 匿名さん
＞筆頭株主リクシルが内ゲバ状態（中略）経営方針が戦略的では無いのが、株式市場での一般評価。
＞岐阜に１棟しかないので、どのみち管理は期待できませんから、デベ本体がどうなろうと関係ないね。

同意です。
管理が期待出来ないのは、飛び地である事に加え、同系列の管理会社なので ↓↓。他スレ見れば分かる。

競合物件の比較をしてみました。

サンメゾン岐阜長良エルド
１２階建て　最寄りバス停長良ケ丘１分
ワンフロア　４戸　総戸数４４戸
専有面積：71.40㎡から85.08㎡
価格：2,890万円から
メリット：オール電化、IH、河川敷に近い（花火会場に便利、ただし、周辺マンションの関係上、居室からは花火は見えない）
デメリット：敷地内駐車場18台（うち11台は機械式）、岐阜県内初分譲の管理会社、床暖房や浴室暖房乾燥機無し

モアグレース長良平和通レジデンス
１４階建て　最寄りバス停長良北町２分
ワンフロア　３戸　総戸数４０戸
専有面積：71.12㎡から84.46㎡
価格：2,388万円から3,988万円
メリット：平面駐車場100％、ガス床暖房、浴室ガス暖房乾燥機、トランクルーム２庫、低価格、屋上利用可（花火鑑賞？）
デメリット：郊外立地、道路挟んで南側6階建て賃貸アパートあり

>>69 マンコミュファンさん
ドングリのなんとかって感じですね。