サンメゾン西新についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：福岡県福岡市早良区曙一丁目33番（地番）
交通：福岡市地下鉄空港線「西新」駅徒歩11分、福岡市地下鉄七隈線「別府」駅徒歩12分
間取： 3LDK・4LDK
面積：68.04m2?100.71m2
売主：サンヨーホームズ株式会社
施工会社：鉄建建設株式会社
管理会社：サンヨーホームズコミュニティ株式会社
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2019-02-06 12:28:38
>>40 通りがかりさん
伝聞は鵜呑みにしない、そして不用に拡散させない方が賢明ですな。
特に、「事業主と販売代理」「事業主と他社」の様に、競合関係や利害対立の関係者の発言はね。
購入検討者に対して、あからさまに販売会社を批判する「とある事業主」の社員も信用ならんね。
そのクレームも、実際に販売代理・販売方法に由来するモノとは限らないのです。
「事業主・物件自体」に由来するクレームが多くて、処理に困っている実態をついついアナタにボヤイてしまったのかもですよ（販売売代理のせいにして）。代償行為。
よくある事です。
今川はキャンセル待ち完売。
西新は派手に残っていて2割引までいきますか。
値引き等の価格交渉で大事なこと。 ～ ●割引を実現する為に ～
1．価格設定の原理を知る事
高額商品（車・美術品同様）、知識があれば価格交渉が極めて円滑。成約率も高まる筈。
2．分譲物件の現市況と戸別の需給実態、そして今後の予測展望を把握する事
市場全体の動向と、自身の検討物件の競合状況のホントの実態を掴む。
※販売側は必ず「アナタ以外の検討者（ゴースト競合者）」の存在をちらつかせます。
でも、大抵はそんな「ゴースト」は居ない。アナタの買う気を刺激する古風な販売手法なのです。
交渉で営業マンに「他に検討者が居るなら、諦めて別の物件にします」と告げると、直ぐさま「検討者に確認とったら、・・・」なんて連絡が来ますよ。
近所の為、今度見学にいこうと思っていますが、世帯も36世帯しかないのになんでこんなに売れ残っているのでしょうか？駐車場の車も少ないです。
色々と要因はあるかもですが、デベの企業力・ブランド力なんだと思います。
小規模開発を強みにして魅力的な物件を供給しているなら、もっと売れるのかも。
実際に、大規模～小規模関係無く各所で売れてる物件のデベはほぼ決まった顔ぶれです。
毎年、週刊ダイヤモンドなどの影響もあるかもです。
ははは。。 投げ売りになったのね！
値引きとか家具付きとかやってるとききましたよ。今なら値引き交渉いけそうだから行ってみようかな。ここまできたら投げ売りしてもらって安く買いたいな
竣工後の値引きですか？ＨＯＷＴＯ本に掲載の一般論や成功体験、販売営業のウラ話しによると、
手つかずの無垢の未成約戸は値引き ●●％、キャンセル戸なら ●●％ + 1●％↑ と言われる。
交渉力や背景など状況によるが、交渉時には事前に念入りに目標を定めるのが成功者の定石っ。
予め ●に 1～9の 任意の数字をあてはめて臨みましょ。私は常に交渉成功率100％以上を目指す。
一旦完売した後や竣工引渡し後のキャンセル住戸は、チラシやタレ幕で宣伝するから判別出来る。
要注意なのは竣工後の沢山の売残りの中に、「キャンセル住戸」が数件ほど紛れている場合。
販売開始から注目していないと、その様な「隠れキャンセル住戸」は判別しづらい。
間取り変更してなければ尚更です。見かけ上は「標準間取りだから」区別がつきませんから。
販売営業はキャンセル住戸がバレると価格交渉が不利になるから、必死にゴマカし事実を隠す。
沢山の売残りを内覧する際に「隠れキャンセル住戸」を見つけられたら、交渉材料になり得する。
それを交渉材料にして色々と有利に駆け引きが出来るから、よく観察してみよう。
公式ホームページが閉じられたんだなと思ったら、ただリンクが外されたようですね。
先着順販売住戸概要によると全35戸で14戸販売中のようですね。
オール電化なのだが、１9ヶ月の空室の期間中の貯湯タンクのメンテ等はどうしているのかな？
それに換気や台風通過後のベランダ掃除はＴフィールド社員が入室して作業してるんだろうね。
>>53 匿名さん
限定２戸がプライスダウン。
Aタイプ 501号 旧：5,890 → 新：5,340 ▲550万円 ▲9.3％ 坪214.9万円
Cタイプ 603号 旧：5,090 → 新：4,590 ▲500万円 ▲9.8％ 坪213.3万円
此処があてはまるかは不明だが、一般には全戸20％引きでも売主の利益は出ると言われています。
既に21戸は売れ、ある程度の利益を確保したのだから、残戸は20％+アルファが期待出来そう。
路線価も上昇してるから、売主は控えめに▲9％台の値引きを宣伝してるのでしょう。
>>55 検討板ユーザーさん
結論として、デベの企業力、競争力って事だと思う。
好条件の土地を確保する為には、高い戦略性・他社に勝る情報収集力・政治的な巧妙な立ち回りと、何より潤沢な資金・資金調達力が必要不可欠だ。
加えて、収益性が高い100戸超規模のウワモノをコンスタントに建て続け、短期間に完売し続ける為には、人足や資材調達や優秀な販売代理との連携確保の面でも業界内の競争力も重要です。
経済の停滞期なので株価の評価や、取引先の与信調査も問題無くクリア出来る程の業界内外の信頼度も重視される。
>>58 マンション比較中さん
確かに「そんな利益」を出せるのは、極一部の大手メジャーだけですね。
大手は土地確保～完売･竣工迄の戦略が実に巧妙で、企業力を背景にスケールメリットを最大化し、
長らく金融緩和策を追い風とし不動産市況が高騰する中、コストダウンと利益拡大を実現している。
低迷デベと好業績デベの大きな差は、物件当り開発規模と竣工前の成約率です。分りますよね。
大手は圧倒的に優れたマーケティング力により、成約率は群を抜いている（ハズレは建てない）。
故に以前と変わらずに一定の利益を確保出来るのです。
約二年前、日経紙他の報道で話題となったが、三井（と記憶してる）は新築分譲価格の長期高騰による客離れを防ぐ為、粗利を18％以下に下方設定し価格抑制する経営方針を公表した。
売主も事業だから多少の利益はもちろん見込んで価格はつけてるはずですよね。
私は、価格が下がるなら静かなエリアで興味あるんですけどどなたか直近で行った方いれば情報くださいー！
サンメゾンは値引き販売多いね。
平和とか唐人町とか。
普通、企業努力でブランドイメージや価格を維持します。だから竣工前の完売を目指しMR青田売りをする。
完売を実現するには公式HPで喧伝するようにニーズやウォンツを把握するマーケティング能力と経営の舵取りが必要。(ウォンツって懐かしいが)
が、全国あちこちで長期の売残りがあるから当然だけど値引きする。(値引きせざるを得ないのではないのかな)
板の物件概要の販売代理 「 (株) ライフイズ 」ってどんな会社なんだろう？
最近、内覧いった方いらっしゃいますか？残戸数とか値引きの具合を知りたいです。
もし誰かが「16％引きの価格提示があったよ」とか「18％引きで契約したよ」と投稿したら・・・。
内容を信用出来ますか？ そして、それを見たアナタは一体 XX％引き で交渉開始しますか？
自分の予算レンジを決めて物件評価して、自分で考えた最大限の値引き額から始めてみよう。
売残り戸数と、売残り期間に、デベが立替え補償する「管理費と修繕費」はどれ位かも念頭に。
総戸数35で、先着住戸14ってヤバくない？
もうすぐ、2年経つけど、マンションってこんなに売れ残るものなんですか？
>>52 匿名さん
私見では無い、客観的なデータ分析に基づく企業評価は、とても勉強になります。
高額出費時は、とかく株投資家・企業財務に詳しい方々・各経済誌の読者層の評価を、参考にします。
大手は資金力･企画力･ブランド力が強み。（他の業種でも言える事だが）
低 コスト で広い地域で 髙人気の土地を仕入れ、大 規模で販促を行なう。
髙 効率 でウワモノを建て、髙 付加価値を付けて 短 期間で竣工前にはほぼ完売する。
仕入れる土地価格の上昇カーブよりも、ウワモノのソレが上回るという売り手市場がまだまだ続く。
大手にとっては、無敵・儲かる・王道・ループスタイルの商売。
>>71 評判気になるさん
売残りが許容を超え大量発生すれば経営は悪化する。
売残りが多い企業の経営状態は当然良くないですよ。
デベ・様々な製品のメーカー・流通上では中間ディーラーや卸売やGMS等の販売店でも、不良在庫(売残り)や販売低迷不振は企業業績に悪影響を及ぼす。
更には在庫処理のコストも企業の利益を圧迫する。
HPの総戸数が12戸になりましたね。
いよいよ売れ出しましたね。
2020年2月竣工済。来年2022年内には完売しそうな展開ですね。
公式HPを見たら【ご購入者様の声】が追加されてたので、参考にすべく見ました。
優位点・ウリ要素（オール電化・間取り）を、客目線で髙評価する声かと思いきや・・。
https://s-nishijin.jp/outline/
電話で事前に金額聞いて改めて商談設けてもらったら、事前確認時の金額から150万も高い金額提示された。
>>77 匿名さん
Ｔフィールドですか？ それってヒドイやり口、事実なら悪徳商法まがいの行為ですね。
その逆つまり、『事前通知の価格より、商談時に低い金額を提示する』のが全うなやり方ですよね。
77ですが、私に業者の悪口書くメリットはないですよ。本当の事なので書き込みました。
電話で、今広告で出ている部屋で問い合わせて、その部屋は売れたとのことで別の部屋を案内され、価格は○○万円で、要売主交渉なものの商品券××万程つくと案内を受ける。次に内覧時に申し込むつもりで金額を最終確認したら上記の○○万より150万高い金額だけが提示される。
電話の担当と内覧の時の担当が違うので、内部の連係ミスかもしれませんが。
金額を書いても良いのですが、こう言う場なので一応伏せてます。
きっと、販売側は商談が進んだ場合に150万の値引きを予定していた。
それを、社員用の価格表に記入していた。が、
うっかり、電話対応した社員が値引き額を伝えてしまった。のであろう。
残住戸：12戸（2021年11月8日時点）
次回更新予定日：2021年11月15日
いろいろとある様ですが、販売状況は明日になれば更新されるようです。
全国&福岡の分譲市況、コロナ禍の経済情勢、デベの此の西新での現状と将来の売行きを考えたら
値引き額は少なくとも150万以上と考えるのが自然でしょう。
当初の分譲価格の10～15％引き、場合によっては20％引きも充分にあり得ます。
まず、その値引きを販売側に言わせてからの、更なる値引きを絞り出すのが交渉術・ディール。
西新は売れ残るね
今は一部の例外を除き、売行き不振物件の15％前後の値引きは、全国どこでも当り前の市況だよね。
長期に値引きをしながらも、売れ残ってしまった最後の１ｰ２戸は、破格の値引きで売り切るのみ。
売った分で一定の利益は得たであろう。（当初の皮算用どおりではなかったかも知れぬが）
残戸の販管費に加え、管理費や修積金の負担を考えれば、どのデベも大幅値引きで完売を目指す。
2020年2月竣工ですので、もうすぐ2年たちますが中古になるのでしょうか？
疑いようのない正真正銘の中古です。（不動産で新築と表示可なのは販売開始から１年間だけ）
だから、中古である残戸の価格交渉も、新築分譲公開時の販売価格に拘らなくて良いのです。
特にモデルルームの残戸は、相当期間に準入居状態だったので、劣化した使用済みの真の中古。
床等は養生していても傷みますし、不特定多数が頻繁に入室しあちこち触ってますからね。
ＨＰ更新されて残り10戸になりましたね。
何でもだが、値引きでそれ相応の納得価格に決着したなら、値引き交渉は成功で、契約成立となる。
平置き駐車場には、自家用車の手洗い洗車の設備やスペースはありますか？
予約制で当然だが有料で組合自主管理で使えたらいいなぁ。
