ガーデンクロス東京王子はどうですか？

>>5017 マンション検討中さん
> また売り控えて3期2次の販売は2月下旬からですね
そうなんですよ。MR維持にかかる費用もあるし、1次を2週間単位くらいにして、バンバン売ったほうが良さそうに思えるんですけどね。素人目には。

もしくは3月末までMRもスタッフも契約していて、その販売費も織り込み済みなので焦っていないのか。売主が3社なのも、複雑になっている原因かもしれません。

以前、MR巡りをしたとき、いろいろな場所の信号時間を計測しました。そこで参考までに、京北倉庫前の日中平均待ち時間を計算してみました。

赤＋黄色（青点滅）：104秒
青：27秒
ストップウォッチで計測していないのでおよその値です。

信号待ち時間の期待値を計算すると
(104*104/2)/(104+27)=41秒
です。

元となる計測値に少し誤差があったとしても、毎回何分というのは間違いのようです。これを長いと思うか短いと思うかは、ご自身でご判断ください。

計算方法はこちらです。
https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q10178579320

信号待ちの時間を、京浜東北の本数の多さでカバーできるか？　また、南北線の場合、京浜東北ほど本数はないけれど、その代わり京北倉庫前と溝田橋で2面待ちできるので、信号待ちは短くなる可能性はあります。でも、渡ってしまうと、首都高入り口の信号もあるので...むむっ。

また、部屋の位置によってエントランスまでの距離は違うし、エレベーター待ちもあるので、あー複雑。結局トータルで考えるしかなさそう。

ガークロ買うなら周辺中古の方が価値が高いのは明白。
新築価格が異常値だと思いました。
相当売るのは大変になるでしょうね。
だって住宅ローンの残債より高く売りたいもんね。

あと1000万安かったらなぁ。

本当に荒らしがひどくなってしまいましたね。デメリットを語るのは自由ですが、悪意がありすぎで大変残念です。

住民なわけないだろ(笑)そんなに暇じゃないよ！

あらしで資産価値って大丈夫かよ？

真面目なところで質問なんですが、都内京浜東北線新築以外で買い要素ありますか？

5013の要素、王子駅付近の利便性、学校が近くて塾が豊富な教育環境、接道がなく静かな住環境などですかね。

>>5006 匿名さん
南側に隣接している敷地は第1種住宅地域、第2種高度地域なので、最高でも8-15mしか建てられない。将来開発しても、2階以上全然日当たりの問題がない。
投稿するなら、責任を持ってちゃんと調べてください。

隣が京北倉庫。
この価格で隣が倉庫なんですね。
今の相場だと普通なんでしょう。
メインエントランスの前の道路見ると、なんか違うなぁと気がしました。
今の新築マンションは高過ぎます。

>>5033 マンション検討中さん
去年から鉄骨の値段は150％以上、労務費130%以上高くなったせいですね。これから建設するマンションの坪単価はどのぐらい高くなるか想像できない....

このマンションは鉄骨の値段は150％以上、労務費130%以上高くなった価格だけを折り込んでいるのですかね？

>>5035 マンション検討中さん
意図は不明ですが煽るだけでしたらお帰りくださいな。

ここの掲示板を見ていて単価が高い話がありそう思ったのですが、私の質問が気に障りましたら本意ではないです。

今ならちょい高いぐらいならバウスが売るとき損しないんじゃない。

>>5034 マンション検討中さん
マンションだけではないよ。去年から、野菜とお肉なども高くなりました....コロナのせい

>>5037 マンション検討中さん
単価が高いというコメントを見ただけで材料の高騰『だけ』を織り込んでるって発言に悪意を感じました。違いましたらすいません。

>>5039
今の可処分所得があがっていない現状を考えると、コロナのせいもあり、将来のことを考えると、ペアローンで恩恵を受ける6000?8000万円の価格帯の中で割高な印象を受ける物件は怖いですね

>>5032 マンション検討中さん

＞南側に隣接している敷地は第1種住宅地域、第2種高度地域なので、最高でも8-15mしか建てられない。将来開発しても、2階以上全然日当たりの問題がない。

その理解、都市計画法の解釈を根本的に間違っています。
検討者に誤解を与えるので、意図的でなければ投稿者自身で削除依頼なさってください。

>>5048 匿名さん
5032ではないですが、どのように間違っているのでしょうか？あまり詳しくないので、よろしければ教えていただきたいです。

5048 ではないけれど、北区の都市計画図1（用途地域）を見る限りは、印刷局の宿舎は第一種住居地域 第２種高度地区（記号200-2）です。
https://www.city.kita.tokyo.jp/toshikeikaku/toshikeikakuzu.html

同じ記号200-2の地域には、13階建てと12階建ての堀船住宅があります。地図の凡例を見ても高さ制限は書かれていません。高度地区の高さ制限は用途地域とのコンビネーションなので、高さ制限は無いorゆるいのではないでしょうか。容積率や建ぺい率、日影規制の制限は受けまるでしょうが。

気になるならMRの営業に聞いてみてはいかがでしょう。

丁寧にありがとうございます。参考になりました。

>>5050 マンション比較中さん
丁寧にありがとうございます。
堀船住宅の北側は線路と川であるため、高度制限が緩和された可能性があります。
200-2のエリアは堀船住宅以外の高建物がない印象です。
MR営業に聞いてみます。

さすがに賃貸に出ている34万8000円は入居決まりませんね。
投資目的なんでしょうか？
この賃料のマンションとなれば将来的にも資産価値は維持出来そうですね。

>>5048 匿名さん

説得力がない発言だね。笑

>>5050 マンション比較中さん
「北区　第2種高度制限」で調べると8-15mの制限がありますね。
詳しいご説明ありがとうございます。
勉強になりました。

>>5053
釣りですか？

34万8千の賃貸去年からずっと出てるね
30万に下げても決まらないんじゃない？

どういう属性の方が借りる想定なんですかね。
今8000万円のマンションを金利0.5%で借りても月々の返済は20万、菅積高く見積もって入れても25万程度。しかもそこから住宅ローン控除あり。と考えてると、都内で資産性の高いマンション買う方が全然コスパ良いですからね。

>>5055 マンション検討中さん
わかっていらっしゃるとは思いますが、おそらく高度地区は単独では機能せず、用途地域との組み合わせて意味を成すと思われます。正確性を期すのであれば、区役所に問い合わせることをおすすめします。

>>5059 マンション比較中さん
ご意見ありがとうございます。
区役所に問い合わせしてみます。

たしかに不思議な賃料設定ですよね。28万くらいが適正相場じゃないかしら。ファミリータイプの分譲賃貸は出物が少ないので、それくらいなら借りる人もいるかも。

ガーデンズ、飛鳥山が25万で出ているのに気が狂ってますよね。

凄い賃料で驚きました。
10万円以上高い賃料設定を不動産屋が決めたょうかね。
このままだとずっと空室で困ると思いますが。

皆さんにお伺いしたいのですが、プレミストとこちらではどっちが先に完売しそうですか? 私は路線はどっちでも良いので、不意の転勤の際の売り、賃貸での貸し出しの可能性の高いほうを選択したいと思っています。資産価値ベースでご意見を頂ければと存じます。先に完売するということは「資産価値がより高い」と考えております。

高額で賃貸に出せるガークロではないかと考えます。
資産価値を重視なら中古も選択肢に入れた方がいいのでは。

>>5065 マンション検討中さん
どちらも資産価値を狙う物件ではないでしょう。王子近辺で賃貸に出す可能性があるなら、飛鳥山タワーでしょう。余力があるなら赤羽の駅歩5分物件。

資産価値、売りやすさベースで考えるなら断然プレミストでしょうね。

>>5065 マンション検討中さん
新築にこだわらず、こういうの買う方がいいと思いますよ。高台側の方が資産価値が高く周辺環境も良いと思います。新築にこだわるならどちらでも大して変わらない気がしますが、ガークロは既に安い部屋がない気がするのでプレミストかなぁ。
https://www.nomu.com/mansion/id/ED9Y1005/

資産価値は大差無いと思います。リセール重視で路線にも拘りが無いなら、皆さんが言っている通り中古や他の地域とも比較したほうがよいかと思います。

ガーデンズより割安感あるプレミストがいいかと思いますよ

皆様ありがとうございました。皆様のご意見と自分の感覚がマッチした、駅からより近いプレミストのほうにしようかと思います。ただ、ガークロも転勤とかなくてどっしり暮らす場合はとても良いマンションですよね。自分は転勤のリスクが高いので・・

「利用したことのない地下鉄」No.1の南北線のマイナー駅、2分だろうが0分だろうが大した価値などない。
京浜東北線徒歩8分のほうが遥かに便利だし将来価値も高い。これ自明の理。

路線気にしないのであれば、バス停徒歩2分の物件でもいいのでは？　そもそも、心の中ではプレミストかなと思ってるのにここの掲示板で意見求めるのは意味不明だし、どっちが資産価値が高いか意見割れてたのにプレミストと決めてるあたり、本当に購入するならもうちょっとちゃんとお考えになったほうが良いかと思いますよ。

>>5082 検討板ユーザーさん
あ、すみません>>5072 さまへのアドバイスです。

ガークロって略称が良くないなって思った。知らんけど

>>5081 評判気になるさん

どういう意味ですか？

この掲示板、荒れまくり。ガークロは良い物件なのに足引っ張ってどうするの？

こんな誰か書いたかもわからない検討板で足引っ張るもなにも、ただの僻みにしか聞こえてませんよ！(笑)

まあまあ。マンションコミュニティなんて便所の落書きですから。誰がどのポジションから書いているかも分からないし、いくらでも装う事はできます。

誰でもネットを使いこなせるこのご時世、流石にマンションコミュニティに書いてある事を本当の意見だと信じちゃうようなネットリテラシーの低い方は実在しないですよ。

>>5089 検討板ユーザーさん

それは乱暴な意見。玉石混交だと思う。
過去にはこの掲示板に書き込まれた事実によって完成マンションが建て直しになったこともある。

>>5090 匿名さん

玉石混交だけど、ほとんど石だよね笑
それに建て替えになったのは完売後の住民板でしょ？
完売後の住民板に住民以外が書き込む事がない（書き込む意味がない）から、色々な立場の人がそれぞれの思惑で書き込む検討板とは質が違うよ。

あの手この手でマウント取ってくるネガ。
それに対していちいち反応しちゃう住民。
スルー徹底すれば落ち着く。
それが出来ない住民も餓鬼。
ネガは論外。

ガークロはこの地域ではランドマーク的なマンションではありません。
場所を説明するのもしにくい場所です。
プレミストは駅前で公園もあり存在感を感じます。
王子駅周辺で存在感あるマンション、要は誰でも地域の人がわかるマンションが売却や賃貸に出すときに有利だと思います。
中々比較は難しいですよね。

王子神谷のランドマークはガーデンズだと思います

ほんとこの掲示板荒れ荒れね。検討者が見たら購入躊躇するよ。営業妨害甚だしい。早く完売して掲示板が閉鎖しますように。

>>5099 名無しさん

プレミストに偏った発言は営業でしょうね。どちらが良い悪いではなく、プレミストがいいと思う人はこっちの掲示板は見ないから書き込まないし書き込む理由もない。
そして5098みたいに愉快犯がネガを煽り、ネガも愉快犯だと分かって便乗する。

>>5099 名無しさん
長期販売物件の宿命で残念ながら完売までずっと弄り続けられると思う。
あと2年ぐらい我慢すれば静まるとは思う。
ガークロが悪いわけではなくて世の中が悪いと思う。

ガークロは悪くない。大規模で平置き駐車場なら住民がまともなら管理組合会計や修繕積立会計など小規模に比べれば将来的に安定している。30年以上から永住目的なら大規模に限る。デメリットばかりが言われるが、長い目で見た時のメリットは意外とあります。あくまでも永住目的ならばで、投資目的、リセール重視、転勤族などには向きません。子持ちファミリーで一生ここに住んで、残債割れなんか気にしないという方々にはピッタリです。

ゆっくり腰を置いて子育てしたい世帯にはいいと思う。学校も塾も近いし、王子は交通アクセスがいいから私立に通わせるのも楽。20年くらいして子供が家を出る頃には再開発も多少は進んでるだろうし、売りやすいんじゃないかな。分からんけど。