ガーデンクロス東京王子はどうですか？

プレミストが予想以上に高い。JR王子駅徒歩圏の中古相場は強気。飛鳥山レジデンスはほぼ完売で、ほかに徒歩圏の新築なし。このことを考えると値引きする理由はないかと。ブライト上層解放は、いつなのでしょうか。

第二期の余ってた部屋を全部出したのかもしれませんね。いよいよ次から第三期かな。

大体８０％を売れたと思います。
入居はまだ70日です。あの時、残り約10戸です。

>>3103 マンション検討中さん

日本人ですか？

こちらは中国の方も多いかと思います。

都内の幼稚園とか小学校には中国人とか台湾人なんて当たり前のようにいるけどね。自分の子供が外人と仲良くなる可能性も十分あるよ。程度にもよるけど、外人が気になるなら都内はやめておいたほうがいいんじゃないかな。

>>3108 マンション検討中さん

いまや都内郊外田舎関係ないでしょ
外国人がいやなら海外移住して自分が外国人になるのが唯一の解決法ｗ

てか、仮に外国の方だとしても今や珍しいことでもないし、ましてやどこの国の方かなんてわからないじゃん。決めつけてる方いるけど。まあ、よくある検討者じゃないパターンなんだろうけど、さすがに恥じた方が良いかと。

住民スレの方に夜の写真投稿されています。結構格好いい。。

>>3112 マンション検討中さん

メインエントランスが格好良い。普段あまり使わないのは残念ですが。

>>3113 匿名さん
エレベーターは東側にあるから、一階以外はガーデンパス通ってメインエントランス使ってもそんなに距離変わらないと思うよ。

なんか、プレミストが旗色悪くなってからポジ投稿の嵐になっていて笑える。駅から近い以外はあまり魅力がないですからね。2分といいながら、深い駅で実質5分。だったらJR直結の10分のガークロちゃんですよ!

ここ最近は、購入者のポジと他社営業のネガしか投稿されてないような。

>>3116 マンション検討中さん
それなりに盛んな板なのでネタは出尽くしたでしょう。あとは個人・家族の価値観。実物を内覧できるようになれば、また違った反応はあると思います。それとブライト上層の価格ですね。

購入者は購入者版に行ってくれ。
自己満足で検討板に書き込むのヤメてくれ。

>>3118 通りがかりさん
逆にあなたが本当に検討者だとして購入者の書き込みだけを排除したい理由ってなんですか？

購入者の意見も参考になる点多くあると思いますが。
その中での選別は個人に任せればいい話で

そーゆう投稿がフラットな情報交換を阻害すること気づいたほうがいい。

まあ、でもそれだけ購入者増えたとも言えるのかな。

一時期、プレミストの価格待ちステータスの時は寂しい感じだったけど、プレミストがまだ売れ残っている志村三丁目と同じ流れで来たのでガークロが活気づいたとも言えますね。それだけ様子見の人が多かったということでしょうね。

>>3118 通りがかりさん
購入者こそ一番の検討者では。
というよりはプレミストの価格発表以降ここをポジティブに捉える検討者も増えてますし、そういった投稿が増えるのは必然かと。

>>3122 匿名さん

1番色々な事を考えて検討した人たちでしょうからね。
参考になるかと思います。

面白い書き込みが以前ありました。
竣工前完売無しは合ってる。

666 匿名さん
2020/08/24 20:51:08
予言しておきます！
この物件は竣工前に完売はない。
販売開始から完売まで４年はかかる。
最後に値下げもある。
販売末期は売れ残りが目立って都内で有名な物件になりそれを嗅ぎ付けた愉快犯に散々馬鹿にされ弄られて契約者VSネガの熱い掲示板になる！
近年ではソライエ成増、グランドメゾン江古田、プラウドシティ太田六郷と同じ臭いしかしない！
検討者は気をつけて！

>>3124 通りがかりさん

だから何？
検討する上で全然建設的じゃないよね。皆さん、無視するように。

こちらのマンションもグリーン住宅ポイント３０万円分をもらえる基準は満たしているという理解で大丈夫でしょうか？

早く完売すればこの議論も終わります。
今後、しばらく王子駅界隈で大規模マンションは無さそうですね。
そう考えると、買いたくなるマンションです。
23区内で地下鉄とJRが交差する駅の価値は計り知れません。
いろいろ考えても今のご時世だと安く感じます。
昔の相場を知っていると手が出ないのもわかりますが。

一度検討しましたが、6500万も出して首都高や明治通りに挟まれた工業地帯、しかも駅徒歩10分に住むくらいなら、埼玉で戸建てでも買った方が生活の満足度は高いのではと感じます。周辺の雰囲気と値段があまりにも乖離していて…買われている方はそういった部分は気にならず、あくまで交通利便性が最重要！という感じなんだと思いますが。人それぞれですね。

埼玉の戸建てと比較するなら論点はそこだけではないかと思います。我が家は管理の手間や利便性、虫の発生や売却の可否などからマンション１択で考えています。

>>3128 マンション掲示板さん
6500払うなら23区内のP付戸建ても楽勝ですがね。

戸建てとマンションはメリットデメリットが違うのでそれぞれの価値観ですが、都内の戸建て建売は３階建てで内装グレードや開放感はまったくマンションにかないませんよ。

満足できる戸建てならば最低25坪+注文住宅というのが持論です。金額もそれなりにします。土地探しも建築条件が付いているものが多く（住宅会社固定）、探すのも大変なので、入居まで最低１年かそれ以上でしょう。

>>3124 通りがかりさん

そんなこと投稿して何になるんだ？
小さい奴だな。

>>3126 マンション検討中さん
ここの引き渡しは2021年11月30日で、
グリーン住宅ポイントの申請締切は2021年10月31日までなので対象ではありません。
https://greenpt.mlit.go.jp/

>>3133 マンション検討中さん
情報ありがとうございます。
この物件が省エネ住宅にあたるのかはわからないのですが、期間的には10月31日までの売買契約かつ2023年4月までの竣工が対象なので来月までに契約すれば間に合いますね。
住宅ローン減税に加えて、この制度でも優遇受けられるのであれば10月は販売進むでしょうね。

>>3134 匿名さん
営業さんに聞いてみるのがいいと思います。アピールしてないので、対象外のような気もするのですが。

>>3134 匿名さん
皆さんありがとうございます。
そうなのです、契約時期としては対象となり得るのですが省エネ基準は満たしているのでしょうか。30万の方はハードル高くないので大丈夫だと思っているのですが、購入者の方など分かる方いらっしゃいます？

>>3131 検討板ユーザーさん
各部屋が江戸間サイズの6畳を超えない小さいほとんどサービスルームばかりの最近のマンションが解放感あるんですか? 中住戸だと窓もLDと北向き側しか無いしね。85平米超のマンションなら同意ですが。すると飛鳥山レジデンスみたいに億近くいっちゃいますよね。同価格で23区内戸建てを買えばコスパ視点ではなかなかいいと思いますが。

戸建てとマンションの比較は別のところでやってもらえますかね。

ここに限らずだけど、6000万以上も出して買うべきエリアなのかはよく考えたほうがいいと思う。今新築はどこも都心につられて上がってしまっているからこそ、立地の見極め一番大事。今後ちゃんと値上がりする場所以外に高値払ったら、後で大変だよ。エリア選定に自信がない人はせめて中古でいいから駅チカ物件にしよう。まあ永住前提で気に入ってるならいいとは思うけどね。。

>>3138 マンション検討中さん
こちらは全戸南向きですよ。

>>3140 買い替え検討中さん

今のところ、仲介手数料とローン控除の違い（約400万）を考えて、3LDKの中古駅チ力物件も6000万円が無かれば買わないでしょう。

変な時代と思います。

>>3136 マンション検討中さん

購入者です。
省エネ住宅に関して営業の方から説明受けていないので多分対象外です。
また、10／31申請期限までに提出する書類には、設計住宅性能評価書というものが必要になります。この評価書は11／30引渡時にデベから受け取るものです。
なので、10／31には間に合わないと思います。

>>3143 口コミ知りたいさん
恐らく省エネ基準は満たしていないのですね。また、引き渡し時にならないと証明書類はもらえないため、申請には間に合わないのですね。ありがとうございました。

>>3144 マンション検討中さん
マンション環境性能表示で「省エネ性」と「断熱性」は最高の★★★です。申請期間もしくはデベ側の申請の問題で対象外なんじゃないですか。
https://www.mecsumai.com/oji300/plan/index.html
赤羽のローレルコートはZEHを取るのに時間がかかって竣工が遅れました。

マンション環境性能表示は東京都の基準なので関係無いかと。

>>3146 マンション検討中さん
元スレッドのかたが↓と書かれていたのでマンション環境性能に言及しましたが、3143のかたが書いているように根本原因は申請期間に間に合わないことです。
> 恐らく省エネ基準は満たしていないのですね

>>3147 マンション検討中さん
省エネ基準を満たしていないことが根本の原因では？

・申請には証明書類が必要で10／31の申請期限には間に合わない
・東京都マンション環境性能表示で「省エネ性」と「断熱性」は最高の★★★
それに対抗する主張がエビデンスなしでは議論になりません。

>>3149 マンション検討中さん
議論にならないな。東京都のマンション環境性能表示が国交省の省エネ基準を満たすことになる理由を聞いてるんだけど。全く関係ない二つを結びつけてるのはあなたですよね。エビデンスなしでは国交省の基準を満たしているとは思えません。

グリーン住宅ポイントの基準はこれのようですね。東京都のマンション環境性能表示は関係ありませんね。

>>3151 マンション検討中さん

ありがとうございます！

例のロッカーですがホームページにも記載ありますね。ランドプランのページです。

>>3153 マンション検討中さん

設置と維持費かからないんですね。
嬉しいですね！

>>3141 マンション検討中さん
LD側がでしょ。3Lの2間は北向き。全部南向きの部屋だったらそりゃすごいね。間口が広い作りで、うなぎの寝床タイプとは180度違う作りですね。

だいぶ先にはなりそうだけど、移転後の区役所がほぼ目と鼻の先になるのが確定してるのは中長期的に大きいなと思いました。

購入後も区役所移転、再開発はプラス要素で安心出来る材料です。
少し時間はかかるかもしれませんが、ちょうどその頃が買い替えを検討して高く売却出来るチャンスと考えます。

今のところ区役所移転しか正式決定してないのでは？再開発も大手デベが主導しているわけではなく、区の議案のみで頓挫の可能性もありますから過度の期待はできないと思います。20年くらい経てば実現してるかもしれませんが。

他の区の例を見ると区役所だけ移転することは無さそうなので、再開発もセットになりそうですけどね。まあ、でも再開発について具体的な話が出ているわけではないので、あまり期待しないほうがよいという意見には同意です。

次は2期8次…3期はまだなのか…

櫻井さんがもう一度お勧めしますね…

https://diamond-fudosan.jp/articles/-/1111323

以下のコメントに同意します。南北線沿線に私立中学が多いし、王子駅の近くに名塾もあります。子供の教育の面で便利だと思います。

『東京メトロ南北線沿線には有名校が多いことから、子育て世帯の注目を集めている。たとえば、東大前駅には東京大学本郷キャンパス、市ケ谷駅には法政大学、四ツ谷駅には上智大学がある。』

>>3162 マンション検討中さん

個人的な印象だけど、櫻井氏が出てくる販売中物件は売れ行きがイマイチな感じ。
その後方支援的な記事をよく書いてる気がする。

>>3162 マンション検討中さん

櫻井さんに宣伝されると逆効果。売れてないからお金払って宣伝販促してもらうイメージ。あくまでも個人のイメージです。

榊、櫻井は、、。
榊はネガティブ
櫻井はポジティブ
これで評論家なんでしょうかね。

仮に宣伝だとする。だいたい皆それはわかる。だとするなら印象でここで批判するより具体的な切り返しがあった方が説得力はあるかと思いました。

どういうこと？

>>3166 名無しさん

具体的な説明がいるのか？単純に櫻井に宣伝してもらわないと完売が難しいってことでしょ。全くの素人は信じるかもしれないけど、本気で検討している人は櫻井さんがどういう人か調べれば分かる。

「売れてない」を言いたいだけの変な人は無視でいいと思います。最近はポジティブな投稿が増えてきているので粗を探したくて仕方ないんですよ。普通に考えて、櫻井さんがブログ書くから売れてないなんてこじつけもいいとこです。一個人のイメージでしかありません。そういう方は櫻井さんがブログを書かない物件に住めばいいのです。そんな偏見をここにわざわざ書く意味がわかりません。

>>3166 名無しさん

懸念点として、浸水履歴とサブとメインのエントランスが反対の動線の悪さなども取り上げるべき。これは検討者の多くの人が懸念している。本音のところにも触れてくれていたら信憑性が増したね。

>>3170 通りがかりさん
うーん。過去見ましたが、そのくだりも飽きたかな笑。

200戸以上ってあるけど、7次16戸の次で8次になってるけど、結局最新いくつなんだろ。年内完売くらい?

>>3170 通りがかりさん

最近は他社営業である事を隠しもしませんね。

具体的な切り替えし。表向き「桜井先生に取材されました」　裏世界「桜井先生、稿料はこれで、ご支援何卒宜しくお願い致します。」

櫻井さんの記事でも人気マンションで販売好調と書いてます。
早く買わないと完売しますね。

>>3174 匿名さん

お金もらってようが無かろうが、書いてある事が真実であれば良いのでは？
どんな商品でも（例えば化粧品とか）、専門家にお金払ってコメントもらうでしょ？

何でもかんでもケチつけたいだけだから、気にしない方が良いですよ。

>>3176 マンション検討中さん

お金払う払わないというより宣伝してもらわないと完売出来ない物件というのが残念。消耗品や安い買い物では無いのでその辺はとても大事。

浸水履歴あって駅から何もない南口から9分で、見た目を見に行くと手前の工場？みたいなのと同じようにみえました。

この価格にこの金額出す価値あるかと悩んでます。
少し頑張ってシティテラス待つか、プレミスト王子神谷とここで悩んでる方、またはここに決められた方、決断理由よければ教えてください。

ほぼここに決めてますが、値段の割に便利だからです。浸水履歴は対策聞いたらまあいいかと思いました。あと、見た目はむしろかっこいいと思うので気に入ってます。

>>3179 マンション検討中さん

何度も出ているので掲示板を遡ってください。
もし、シテイテラス赤羽の予算があるなら（坪400?）、赤羽の物件にしたほうがいいんじゃないですか。

新築プレミアム価格で多少高いと思います。
心配なのは、住んで中古になった際は資産価値を維持出来るか。
近隣のマンションの相場と比較して考えるとやはり高いのかなと。
大規模マンションですから、あまり心配もいらないのかな。

近隣のマンションってどれと比較してますか？近くの新築や中古と比べても安いのが魅力の一つかと思ってましたが。

>>3179 マンション検討中さん
現地見に行きましたが同じ感想です。ガークロを悩む理由はやはり同エリアの中古に対して高すぎる点でしょうか。隣にあるグローリオ王子は坪170の評価額なので、いくら区役所移転が有るといっても坪300で掴むのは厳しいです。相場からすると高くはないんで良さそうにも見えるんですけどね。
北区ならやはり高台（京浜東北線の西側）で買う方が色々な面で安心感はありますし、のんびり中古を待つか、もうエリアを変えようと考えています。

駅前タワーよりガークロは少し安いくらいで推移しそうだが。
グローリオは築年数もあり比較はできないかな。

この物件の影響でグローリオは価格上がりそうな気もするけどね。ガーデンパスの恩恵もあるし。まあ、でもリセールを重視するなら高台か駅近のほうが無難。

お隣のライオンズマンション王子第5は築38年で33戸の小規模。中古の売買実績は4階2DLK50平米で3,199-3,499万円(3F,4F)。坪単価210万-230万円。ライオンズが築38年＆小規模&販売データが低層ということを考えると、築20年たってもガークロははるかに上回りそう（マンション全体の相場影響は受けるけど）。

グローリオは駅まで遠回りするので評価が低い。ガーデンパスの恩恵で評価額上がりそうだね。

>>3187 マンション検討中さん

私も条件をフラットに比較すると割と良いんじゃないかと思っています。

ガークロは資産価値も大丈夫そうだな。
王子は高いから羨ましいよ。
10年前にマンション買えば良かった。
今は手が届きません。

古いのにそこそこ高いライオンズではなく、評価が低いグローリオ王子を出してくる人は悪意があるね。

>>3190 マンション掲示板さん
グローリオ王子が隣だからでは？マンマニさんもブログで比較に出してますよ

>>3191 マンション検討中さん

マンマニさんもですが、ちゃんと検討していなければ立地条件がどうなっているのか分からないのではないでしょうか。
Googleマップでさらっと見たら、隣だからって感じますよね。

>>3190 マンション掲示板さん
べつに無いでしょう。比較された方は、慎重なお方なんですよ。

フル固定で組んで10年後に残債割れしてるかしてないかで決めた方が良い！
ここは残債割れしてるでしょ。
どう甘く見ても高値掴み。
永住しないなら買うべきでない。

王子は交通利便性が高いのですが、それが仇となり池袋や赤羽、上野、川口などの開発された街にアクセスが良いため採算が取りにくく、開発メリットが薄いのでデベがやりたがらないと聞いたことがあります。せっかく飛鳥山公園があるのに、王子自体にはラーメン屋とパチンコ屋ばかりで文化的なお店が少ないのは残念に思います。駅周りの飲食店も喫煙席メインですし、歩きタバコの方も多いです。この街が良い方向に変わっていくと良いのですが、元々が製紙工業の街ですからそういうものなのかもしれません。

余程の事がない限り、値崩れまではないでしょう。
逆に倉庫に囲まれてますが、そこがマンションになったり商業施設もできたりすれば値上がりも考えられます。
何より区役所移転し再開発はあるわけですから
安心だと思いますが。
10年後が逆に楽しみなマンション。

>>3194 マンション検討中さん

10年後では再開発はまだまだ計画中そうな気がする。10年後での残債割れは微妙。結局再開発されない限り、ずっと残債割れでしょう。永住目的ならあまり気にしませんが、倉庫、団地、大通り、高速道路に囲まれた立地環境はお世辞にも良いとは言えない。もちろん個人の価値観ですか。

赤羽や池袋、上野が近いから王子に力入れて開発することは考えにくいですよね。近くにできてもマンションくらいでしょう。大通りと高速道路沿いの騒音というのは再開発でも変わらないデメリットですね…。

>>3194 マンション検討中さん
むしろ、このマンションくらいの予算で10年フル固定で残債割れがないマンションなんてあるんですか！？

>>3198 マンション掲示板さん
現地行けばわかりますが、高速や明治通りの音はほとんど聞こえないですよ。首都高は防音壁がありますし、明治通りからも一本入ります。大通りなので夜も車の音が微かに聞こえてくるデメリットはありますが、気にならない程度でしょう。隣の倉庫でトラックがずっと行き来しているので、その音は気になるかもしれませんね。ここがマンションに変わると良いんですけどね。