ガーデンクロス東京王子はどうですか？

熱海に続き中国地方でも大雨災害がニュースになっていますね。。
マンションも立地も気に入っていますが、このあたりは過去何度も浸水冠水被害のあった場所で、
年々雨対策は進んでいるとはいえ王子周辺では最も大雨に弱い場所には違いないので、
荒川氾濫クラスのリスクは諦めてますが、そこまでいかないまでも、
こういった大雨が今後増えていくと思うと、悩ましいところです。。

>>2301 マンション検討中さん
なんだか最近やけに水害の報道が増えた気がする。
気候の変化でリスクが以前にも増して高まっているのかもね。
そう考えるとより一層水害リスクの低いところが重宝されるね。

飛鳥山レジデンス買いましょう。
高台
プラス1000万円払えるなら。

このマンションってグリーンポイントの対象ではないですよね？

>>2303 マンション検討中さん　そこは土石流のリスクがありますね

>>2305 マンション検討中さん

よう壁の一部が建築前のハザードにかかっている感じですね。古いよう壁は新しく作り直しているようですし、ハザードにかかる部分も限定的なので大きな影響は無いかと思われます。

>>2305 マンション検討中さん
北区に土石流の警戒箇所ないですよ

住民スレの方に水害に対する記載がありましたので、参考にどうぞ。



※検討スレにも記載したのですが、「こちらにも転載を」と提案がありましたので、転載します。
※自分で調べた情報に加え、北区役所、デベロッパー営業担当社様にも確認をしている情報になります。北区役所もデベロッパーの営業担当さんも丁寧に回答いただきました。追加で疑問点などある方は、聞けば教えていただけると思います。

▼過去2回の浸水履歴について
2005年、2010年に石神井川氾濫で堀船地域に浸水被害が起きています。この水害は、溝田橋付近で行われていた首都高工事が原因の人災だったようです。現在は首都高工事及び河川付け替え工事も完了しており、今後同様の事故は無いと思われます。
また、位置が低い新柳橋の架替工事が2019年から開始されています。


▼内水氾濫対策について
2020年に王子第2ポンプ場が物件の北西に建設されました。雨水による内水氾濫を防ぐためのもので、都市型水害リスクは下がると予想されます。仮に石神井川から溢れた場合も、雨水を取水し隅田川に流してくれます。


▼外水氾濫（石神井川）対策について
・2024年に城北中央公園調節池が完成（一期）、稼働します。
・2025年に環状七号線地下広域調節トンネルが完成、稼働します。
上記の公共事業により、石神井川氾濫のリスクは大幅に軽減されます。


▼外水氾濫（荒川）対策について
荒川第二・三調節池の建設が国土交通省主導で行われており、2030年に完成予定のようです。この土地は隅田川側なので、岩淵水門が稼働する以上荒川の水害については江東５区ほど懸念しなくて良いかとは思います。


▼建物自体の対策について
+60cmの盛土があり、4.20まで地盤レベルが上がります。周囲エリアは3.0以下なので、仮に周囲に水害が起こっても水は外側に流れます。電気室は1階ですが、高さ約30cmの立上りがあり、水害による停電の可能性は限定的です。


ハザードマップも大事ですが、「その危険性に対してどの程度国やデベロッパーが対策をしているのか」という点が大事なのだなと今回調べる中で改めて思いました。区役所移転計画もあるため、治水にしっかりお金をかけてくれているだろうと判断しています。皆様の参考になれば幸いです。

大丈夫なら良かった！
不安を煽らないでもらいたい。
しっかりとした大規模マンションですから流されることも無いし安心。

まあ、2010年以降も豪雨はあったけどたえてるってことね。多摩川氾濫したやつとか。

水害起きたら、建物は大丈夫でしょうが中庭のガーデンは全て無くなるでしょうね。
確かにちょっと心配にはなる
大規模大手マンションだから売主を信用するしかない。

マンションのメインエントランスが駅と真逆でそっぽ向いてる。
あのメインエントランスの道はトラックしか通らない。
隣は倉庫。
これだけ立派なマンションなのに。残念。
ガーデンパスは近隣住民の抜け道になります。
清掃大変になりそうかな。

購入間際にマンションの付近に数時間佇んだことがありますが、マンションのエントランスだけで言えば車は5分に1回程度で殆ど隣の公営住宅の方と思われる乗用車でした。トラックは隣の倉庫に出入りするだけで、あとは宅配くらいしかマンションまでは来ませんのでご安心ください。
メインエントランスが駅反対である点がデメリットなのは同感です。あと、ガーデンパスの清掃は我々がするわけではないですしそれ見込んだ管理費になっているはずなのでさほど気にしなくていいと思います。

路上飲みとかあると心配ですね。
管理費払って地域の為の清掃、ガーデンパスも地域の為に負担。

>>2314 匿名さん
目の前がコンビニなわけでも駅前でもないのでわざわざガーデンパスに立ち止まって飲むことなんて考えにくいですがね。。。（その頃にはコロナも路上飲みもどうなってるか分かりませんが）
ガーデンパスを加味した管理費が他と比較しても安く設定されているのは魅力的です。それに、地域の利便性が上がるなら少しくらいの費用負担となっても私はいいと思ってます。

ガーデンパスの抜け道は人通りが多くなりそうですね。人が通るのは治安面では良さそうですが、垣根にはポイ捨てはかなり出てきそうです。。

その清掃費用を自分たちの払ってる管理費で行わなければならないでというのはややモヤモヤしますが、それでも管理費が比較的抑えられているのは良いですね。駐車場料金もやや高めなのでそこから補っているかと思いますが、駐車場はどのくらい埋まるのでしょうかね。。

>>2312 通りがかりさん

せっかく造り込んだメインエントランスを殆ど見ることがないのは残念。動線のあり方等、やりようがあったのに敢えて不便にしたのは何故なんだろう。その辺はやはり気になる。

生活動線をまず考えて設計すれば違うプランがあったでしょうに。このあたりを良く揉まなかったんですかね。

完売近そうだね。
今の相場から見たら安いよ。
近い将来もうこんな物件は出ませんよ。
区役所跡地は狙いかもしれないがまだまだ先。

>>2319 マンション検討中さん
HPは190戸供給ですが、完売が近そうなのはどこを見ればわかりますか？

ブライトの上半分はまだ出してないと思うから完売は当分先だと思います

ブライトは売れ筋だから楽勝で売れます。
値上げも踏まえてゆっくり販売です。
慌てて売る必要の無いマンションです。
値引き狙いの方は諦めてくださいね。
逆に値上げでしょう。
王子駅周辺マンションは高い

そろそろ値引きでしょう。竣工前完売はしたいでしょ。オイコスみたいにはなりたく無いからね。

6月くらいから検討してますが、ガーデンの余ってる所は値上がりしてますね

>>2322マンション検討中さん
ここに書かれてる内容を考えたら即決購入でしょ
なぜ今だに検討中なのですか？
参考までに躊躇している理由を教えてください

今のガークロの売出し中の部屋の価格ってどれくらいなんでしょう

ブライトの中層以下がメインで6,000万円台中頃ですね。モデルルーム行けば価格表もらえますよ。

低層階は坪300切る住戸もあり300前後、中層階で坪310前後なので、
売出当初はともかく、今となってはそんなに高い価格ではなくなってしまいましたね。
去年から見てますがガーデンコートは価格変わってないと思います。
ブライトコートは、ガーデンよりもちょっと高いですね。
ブライトコートの３～４階上のガーデンコートが坪単価同じくらいのイメージかなと。

この立地で坪300なら悪くない。
今ならお買い得に感じます。
2013年くらいから比べると凄い上昇
2割アップではきかない。

>>2329 マンション検討中さん
相場が相場なので、こんな立地で坪300は有り得ないとも確かに言い切れませんね。

https://biz-journal.jp/2021/07/post_237238.html
城北の王子も一応再開発計画があり割安な穴場？

なかなか手が出ない価格に入ってきましたね。
この相場はいつまで続くのかな？

>>2332 マンション検討中さん

東京の不動産は国際的には割安だから。
アフターコロナで外人が参戦してくると…
まだジリジリ上がるのでは？

ここも更に値上がりになりそうかな。
リセールも期待出来ますかね。

東京都心の不動産の開発計画、2030年過ぎまでですが、凄すぎます。
中国の景気減速懸念もあり、金利もしばらく低くなると言われているので、ここ10年はマンション価格は下がる気がしません。

https://downtownreport.net/city/tokyo/

駅前タワー中古がそれなら魅力

55平米前後の2LDKで探しているのですが、こちらの物件にはそもそも3LDKからしかないのでしょうか？

>>2337 マンション検討中さん
3LDK66平米からです

>>2338 名無しさん
ありがとうございます。承知致しました。

>>2337 マンション検討中さん

ファミリー以外、シングルやdinksは住みにくい物件ですよ。

以前にMRも見て検討していましたが、共用設備も充実していますし、資産性は置いておいて、ファミリー層には良い物件だと思います。

悪くないです。
駅からも真っ直ぐでわかりやすい
ちょっと外れたような場所に見えますがそんな事は無いです。利便性も高く生活がしやすい場所。

公式HPの供給御礼が200になってますね。やっと３分の２です。

>>2343
供給御礼200と書いてあっても200戸売り出したということだけで、200戸全部売却済みというわけではない
不動産業界独特のこう言う優良誤認は、ほんとやめてもらいたいですね

実際に売れたのは180前後くらいかと思います。
ちょっとペース落ちてますよね。。
プレミスト王子神谷の価格待ちの人も多いのかなぁ。

>>2345 マンション検討中さん

今のペースでは竣工前完売は無理だろうな。1年も販売期間があったのに残念。もう少しここがああだったらなって点が多いから踏み切れない結果。そこまでの物件と市場で判断されたって事だね。
逆にここまで来たら竣工を待って、値引き交渉するべきかな。まだまだ部屋は残ってるみたいだし。

>>2345 マンション検討中さん

うちもプレミストがこちらより安ければあちらにする心づもりです。

>>2347 匿名さん
私も全く同じ考えです。

私は近隣の利便性が良い所を探します。

プレミスト王子神谷は坪200万以下なら検討の余地ありますね。
それ以上なら残念物件です…

>>2350 マンション検討中さん
頭大丈夫？

>>2350マンション検討中さん
長い間お勤めご苦労様でした
で いつ出所されたんですか
連絡くれればお迎えに上がったのに

てか、プレミストとここを比較すること自体ナンセンスな気がする。あっちは駅近で住環境重視だけど、こっちは王子の利便性重視なわけで。個人的にはちょっと飲みに行くのに電車乗るのは面倒なのでガークロのほうが好み。

住宅ローン控除13年の条件が今年の11月までの契約となるので、竣工後に余ってる部屋の中から出来るかどうかも分からない値引き交渉するくらいなら、先に買った方がいいかと思い購入をしました。
また、私もプレミスト私も悩みましたが13年控除の対象にならないことはは確実。価格はいつ出るかわからない、部屋のグレードも分からない。なので、プレミストの詳細が分かってからあの時ガークロ買っておけばよかったと思いたくなかったので決断しました。

ちょっと場所がなぁ。。
手を出しづらいんだよね。

プレミストの営業が屯してて笑える

なんやかんや、意外に売れましたね。竣工前完売は難しいかもですが、年末年始には終わるでしょう。じわじわいくパターンです。変に値下げとか他物件の価格待つのもリスクあるタイミングに見えます。

メリットが大規模ってこと以外無いんだよね。
あれば普通に売れてるよ。ポジ書いてるのは購入者かな。

>>2358 通りがかりさん
購入者だけが書いてるわけではないと思います。何にメリットを感じるかは人それぞれなので、大規模だけというのも失礼な気がします。

去年の年末にモデルルームの営業さんが自信満々に完売する勢いですって言ってたな。信じなくて良かった。完売させる気で売ってるのに、入居時に完売してない不人気物件はちょっと嫌。

プレミストは必ずここより安いでしょうか。入居は再来年なんですけど、家賃を無駄にしたくないですが。。

家賃もだし住宅ローン減税の適用が劣るのももだし、健康面による団信に加入できないリスクもだしで、結局購入を延ばすのもリスク

ここは微妙なマンションだけど色んな理由で今買わないといけない人もいるからね。
買った後は他の物件を調べなければいい。

>>2361 マンション比較中さん
プレミストはここの販売状況をよく調査しているのではないですかね。あとはプレミスト側が、高くてなかなか売れなくてもいいからスミフスタイルで長期戦にするか、ここよりちょい安で早期完売を目指すか、どちらをチョイスするかによって価格は決まりますからね。

ブライトコートを検討中だけど印刷局宿舎の再開発が心配。

ガーデンよりブライトの方が人気なのはやはり眺望ですか？

>>2366 マンション検討中さん
駅からの近さもあるかと思います。

買って住んだら中古マンションです。
近隣の中古マンションと比較してどうなんでしょうか。
新築に憧れてますが。

スーモの価格表消えましたね

>>2365 マンション比較中さん
ほんとそれですよね。。近くの豊島4丁目の印刷局宿舎は廃止が決まって、
一般競売になるだろうし、今、赤羽に277戸10階建ての大規模な印刷局宿舎が
建設中なので、築50年以上の堀船宿舎もそこに集約していく流れでしょうしね。

>>2370 マンション検討中さん
やはりそうですね。。区役所移転と共に周りが再開発で変わっていくのは間違いないですが、色々要チェックですね。。
南側の印刷局宿舎、西側のTSネットワーク、北側の京北倉庫、全部住宅になる可能性が高いじゃないか思うところです。

周りが全て住宅がいいですよ。
環境が改善されます。
今は倉庫に囲まれている感があります。

王子駅はホームドアあるんだ。
改札も3つあるし、すごいですね。

断ったのにキャンセル出たって資料送るな。売れてないから必死なのは分かるけど、もう諦めてよ。

新規の客に案内しならすぐ売れてしまうので、先に過去に検討された方に案内したのでしょう。

>>2374 名無しさん
私も昔、戸建てと同地域にあるマンションを見に行きました。もちろん冷やかし。窓が四方に無いマンションは購買意欲がわかず、お断り。その後しばらく「どーですか」攻撃が。私「いやあ、申し訳ないんだけど、そちらより安く、駐車場がついている南向き接道の戸建てに決めました、すみません。」営業「どうして、そちらにしたかお聞かせいただけますか?」私「マンションだと、修繕積立と管理費が無駄だし、駐車場代も別途加算されるので、購入価格が戸建てより高いのでは、はなから購入意欲が全くでませんでした。すみませんね」とお断りしました。駅徒歩もそちらより3分も近いしとは言いませんでしたが。

竣工まで2ヶ月であと100戸強は厳しいな。先着順は出さずに期分けで少しずつ出す方針なのかな。今でもこのやり方なんだから当初から竣工前完売は諦めてたんだろう。
貴重は大規模なんだからもっと門戸を拡げて購買層を増やして欲しかったね。

>>2376 匿名さん
何が言いたいの？ここにも冷やかし？

マンションは基本冷やかしでMRに行くのがいいですよ。冷やかしのつもりだったのが、凄く気に入って、どうしても欲しくなった物件は間違いないですよ。

>>2375 マンション検討中さん

購入された方ですか？
なんか必死さが伝わってきますね。

売れ残りヤバい！

まだ竣工もしてないのに売れ残りとか笑
じゃあどの物件も一期一次で売れないものは全部売れ残りですね。

一番需要がありそうなブライトの上層はいつ解放するんだろうね。下が売れてからかな。

みんなブライトの上層を狙い、抽選で外れたら他が売れていく感じでしょうか。
すぐ売れちゃうからね。

人気は無いし抽選にはならないでしょ。

なんか1人アンチが名前変えて騒いでるな
執着がすごい。
諦められないのかな？

ブライト上層待ちが一定数いるから完売も近いと思います。
余計な心配は要らないと考えます。

ここはいくら位の世帯年収の人がメインなんだろう。うちは1250万だけどそれだと6000万超えは高いと思ってしまう。

1250なら余裕じゃない？嫁の年収がある程度大きくてこれから子供作る予定とかだとやや厳しいかもしれないけど。

>>2388 検討板ユーザーさん
800位が多いと営業の方に聞きました
本当かは知りませんが

なるほど。800位で買われてる方もいるんですね。意外でした。うちは来年辺りに欲しいですが、まだ子供はいません。私が今35で700万、妻が28で550万で二人の貯金は800万程度です。本当はここくらいのマンションが欲しいですが6000万超えは勇気が出なくて5000万円台で探していました。

23区、主要路線駅近マンションは買ったもん勝ちよ！
今後も下がる要素無し！
テレワークなんて続く訳ないよ。
これに惑わされて郊外なんて今後の人口考えたら有り得ないよね。

>>2391 検討板ユーザーさん

>>2391 検討板ユーザーさん
同い年の購入者ですが自分1000の妻はアルバイトですね。

結局年収云々より、家族構成と子どもの教育費、車の有無が大きいと思います。車持って子供2人で私立受験させたいとなると1000程度では厳しいでしょう。

5000万円ちょいの築浅中古を探していたけど、住宅ローン減税や手数料を考えると新築と差が少ないんですよね。
王子のいまは、サンスクエア古い、建て替えが決まっているほりぶんの亡霊が残っているなど、駅前のガチャガチャ感はあるけど、10-20年後には変わってそうですね。
いま売出しは10部屋未満のようですが、ブライトコートは、いつ売り出すんでしょうね。前の公務員住宅が同等の高層になる可能性もあるので、ロングスパンで考えるなら、差は少ないかなと。

別の物件でドマン前にマンションがたったのも見てるので、大きな道沿いとかじゃないと安心できないですよね。

>>2393 名無しさん
ご返信ありがとうございます。一人で1000万は羨ましいですね！この先の金利は不安ですが自分でも買えるかな？と少し安心しました。

都内で6000万の物件買っても、郊外で4000万円の物件買っても、都心の一部じゃなければ大幅に値上がりはしないので好きな方選べばいいと思いますよ。結局10年後で考えれば大して変わらないです。（グロスが大きい借り入れは金利上昇に備える必要はありますが）
ここはランニングコスト安いですし、6000万円のローン組んでもカンツミ固定資産税含め月に17-8万の支払いで済むのでかなり現実的な選択肢ですよね。60㎡台の3LDKは狭いなあと感じますが、今都内に住みたい人には現実的な選択肢ですよね。

何か話が具体的過ぎるな。本当にここの検討者かね？

やっぱり高台の方でない立地だし、この価格は高いなと。今の不動産高騰の影響がなければ少なくとも現販売価格から200?300万円は安かったのかなと思うばかり...

それくらいの差なら賃貸の家賃で1～2年で溶ける額だし、先に買っちゃってもいい気もしますね。知らんけど。