パークホームズ日本橋橘町ってどうですか？

>>500 通りがかりさん

じゃあ普通に30分はかかるね。
歩ける、というレベルじゃないんだね。

>>501 匿名さん

隣のいえの壁以外

>>502 名無しさん
マウントーーーーーー！

>>504 通りがかりさん

屋根？

何か無理やり八丁堀とか湊のマンションに誘導しようとしてるのかわかりませんが…がんばって下さい笑

スカイツリーとか東京タワーとか、見えたら良いなあ。

>>507 名無しさん

湊はないですよね(笑)

明るい部屋がいいわ。あと、人の目をきにせずに、ベランダに出れる部屋

>>510 通りがかりさん

中央区じゃ無理じゃない？
特に人の目は。

朝からカーテンを開けれる部屋

>>510 通りがかりさん

中央区じゃ無理じゃない？
特に人の目は。

>>512 マンション検討中さん

川沿いしかないかも。

何でこの物件こんな荒れてるんですかね？
日本橋界隈にあるあるな普通の物件だと思うんですけど、そんなに他所に住んでる人に刺さる何かがあるんでしょうか。。

超高級マンションだから、妬んでいるのではないかしら？

明日みたいな晴れの日曜は、カーテン全開にして朝食をたべたい。ということで、そろそろ遅いので寝ます

>>517 マンション検討中さん

晴れてなくても全開全開！

終日陽の当たらない部屋って、別にオフィスで使うならいいんだけど住居として使用するのは例え日本橋だろうが銀座だろうがストレス溜まるよ。飽きたら出ていける賃貸なら別に構わないけど。眺望の良さとまでは言わないけど、窓開けたら隣のコンクリート壁って「ここは日本橋だから」で満足できるのだとすれば、それは裸の大様と同じ理屈。まぁ休日や昼間ほとんど不在だけど、都心へのアクセスは重要視で夜は友人知人呼んでなんちゃって日本橋アドレスを自慢したい層にはいい買い物じゃないのかな。俺みたいな

>>519 匿名さん

ストレスたまらない人もいますよ。

こちらのマンションと、銀座東京駅徒歩10数分内のオフィスビルに囲まれた北東向き低層階の中古マンションで、メトロ最寄駅が目の前の日当たりも眺望もないマンションとで迷っています。
日当たりも眺望もないので価格交渉したら、見事に脚下玉砕。利便性が良すぎるので、それはできないとの事。日当たり気にならないので、兎に角便利な所、と言って探す人が増えているとか。

なので、こちらの新築マンションを、検討します。

東日本橋は日本橋でないとか田舎者ですね。古いマンションはSOHO解禁にしているので最近はIT系のベンチャー企業が増えて、若者が集まっている。表参道のような起業家が集まる町になる予感。

問屋も。

寝室なら我慢できるが、さすがにリビングまで日が当たらないとか、ちょっと無理かも

http://tsc-nihombashi-r.jp

これは、お近くのマンションかしら？
５００万ダウンって書いてあるみたいだけど？

>>525 マンション検討中さん
値引き後でもここの3階と殆ど単価変わらないですね。
規模、三方角地、ブランド、前面道路、間取り…総合的に考えてどっちがお得か考えてみれば分かりますが…ちょっと比較にならないですね。
(正直あっちの値引きを引き合いにして価格交渉しても鼻で笑われるだけだと思います…)

多分そういうことではなくて、この先の市況がどうなんでしょう、ということでは？

>>521 匿名さん

これ、前から何回も出てくる東京駅徒歩15分以内中古マンション売り出し中の人じゃない？

>>524 マンション検討中さん

ウチは昼間居ないし、週末は出掛けるからね。　
昼間在宅の人はそうかもね。

>>525 マンション検討だね。田屋!ください下さい我家はから揚げ中さん

数十年後の新築と競合しても戦えるレベルの部屋がいいよな。少し高くても。頑張ってコストダウン間取りじゃないタイプが

板マン激戦区の東日本橋エリアって、今後どーなんでしょうね

30年前の箱崎エリアと似てますね。今の箱崎界隈の物件を見てみるといいですよ。

まあ高騰しきったマンション価格が増税もあってこれからどうなるのと言われている市況ですが、

いま買っても残債減らせば数年後に下がった時に買うのと同じじゃんという意見がありますが、大事な大事な部屋の作りがマンション高騰期と、この先数年後で同じであるかはわからないよねえー。

リセールにとって、間取り大事だからねぇー

むかしのマンションすごろくって、お金借りてでも都心駅近の良い間取り&良い眺望の部屋を買っとけって流行ったけど、一昔前のそれが７０００マンぐらいだとしたら、今のそれは１臆ちょっとくらいの部屋を指すのだろうかね？

いやぁ、すごい価格だね

そんなにはしない。同じマンションでも眺望（フロア）・陽当り・間取りに関して住戸による違いはあるが、価格にそれに相当する格差があるかと言うと実はそんなに差がない。だからいい住戸ほど一期の募集で即完売となる。駄目な住戸はとことん売れ残る。あとは売れるまでどこまで価格が落とせるか。原価割れしても売れない物件はいくらでもある。

個人的には募集末期になっても売れない物件には手を出さないほうが無難と考えている。

間取りがよくて眺望が確保された部屋は、この辺りだと１億越えるでしょ？

>>537 通りがかりさん
2億はする。

このレス急に一日で100以上コメントされてる笑。最近他の物件売れ行き悪いみたいだし、業者が必死に攻撃してるんでしょう。まー、これ割安だから迷惑なんでしょうね。

>>539 匿名さん
異常だよね。

ここより馬喰町駅に近くの雑居ビルが囲われてますが、三井不レジの名前が貼ってましたよ。
そっちの方が馬喰町駅の改札まで2分は近いのと、南向きがそれなりに戸数が出そうな土地です。
その分値段に反映してくるでしょうが、仮にパークホームが建つとするなら、そっちの物件情報が出てから検討した方が良いかもね

>>541 マンション検討中さん

それまでここが残っている確率は低いですね

>>542 匿名さん

完売しちゃいますよぇ

>>541 マンション検討中さん
駅から近い、そうなんですよね。
ただ、逆をかえせば横山だと人形町まではまた少し離れますよね。
ここで度々話題に上がっている東京駅まで徒歩問題においてもしかり。
16メートル道路と今後の整備が確約されているので、Aタイプを選べるなら横山４丁目より日照と抜け感は勝りそう。
もちろん、湾岸や郊外のそれと比較する意味はなく、皆さんそんなことは基本的に気になさらない方が検討する立地のマンションなので、あくまでもこの辺りの物件間の比較として、ですが。

やはり東京駅に歩いて行きたいですよね。
最寄り駅はどこですか？と聞かれて「東京駅です！」と
答えたいし。

紫外線が怖いよ。
A波は窓やレースカーテンを通過する。

マンマニさんの評価は微妙ですね。
要はコストカットマンションだけど、久松小学区内だし、日本橋周辺買っとけば大きく下がる心配はないということ。

>>547 匿名さん

それって、今の市況前提であれば、大きく下がることはないってことでしょ？でもさ、今の市況前提なら、どこの都心マンションも大きく下がることはないのでは？

それに、そもそも論として、今の金利（今の市況）が、今後数十年単位で続くんでしょうか。。。汗

>>548 通りがかりさん
金利こそどこのマンションでも同じ問題じゃないですか？
マンマニの価格推移の分析は今の市況前提なので今後の日本橋の再開発の効果は考慮してないので、金利上昇等のダウンサイドのリスクもあるが、再開発のプラスの要素もあるかと思います。
そういった要素も含めてそれでもマンマニは「大きく下がることはない」と言っているので、マンマニは文字通りそのように解してるということでしょう。

>>549 名無しさん
足元のマンション相場は、マンション個別の有意差じゃなくて、単純に金利依存では？

それにずっと前から開発やってるでしょ、この辺。。そして、その証拠に、今と同じように開発をやっていた数年前は、こんなに高くなかったでしょ？

再開発とか、見た目とか、そんなことではなくて、単純に金利の下駄吐いてるんじゃないの？

隣のマンションの売り出し価格はいくらよ？

で、そのマンションが売り出されたときの金利はいくらよ？

で、将来、その金利まで上がらる可能性はないの？

>>549 名無しさん
そうですよね。
何年も前から暴落を言い続けているマンションブロガーより、よっぽど信用できます。
ここは、東日本橋アドレスを許容出来るかどうかですね。住まいサーフィンでは評価低いから、やはり日本橋アドレスよりは評価下がるということでしょうね。

>>551 通りがかりさん
550さんではないですが、そりゃ金利の影響や株価との相関もありますよね。
将来的に金利も上がる可能性もありますよね？

で、買わないほうが良いかといえば、自己判断でしょうね。
個人的には一昨年も売買してますが、実際損してないから、人それぞれかと思いますよ。

>>553 匿名さん


一昨年はよかったな、時期が

ここのエリアは金利の下駄だけじゃないと思いますよ。実際に過去10年の上昇率は都内トップクラスです（例えばhttps://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/ms_shinchiku/ms_data/shisank...）ので、十分に日本橋エリアの再開発も評価されているんでしょう。で、ずっと再開発しているということはそれに応じて街自体の価値も上がっているわけです。
冷静に考えれば、2010年当時、2014年当時と比べると、2019年時点のこのエリアの利便性は実際に良くなっていますので、この点が相場に反映されることはある種当然のことかと思いますし、新たな再開発も決定され、また再開発の現実味も具体化する中で再開発効果への期待値もより現実化するため、この点が相場（需要）に反映されると考えることもおよそ不合理ではないかと思います。

あとは、この点の要素が金利とは別にどれだけ価格上昇・維持に寄与しているか、寄与するかについては各自の判断になるとは思いますが、私はこの点は比較的ポジティブに捉えています（少なくとも何もないより全然良くないですか？1.5キロ圏にオリンピック後の東京を代表する未曾有の再開発があるわけですから。）。

営業乙

ずっと賃貸で住むよりはだいぶ良さそう、そんな立地。
別にここじゃなきゃだめ、というわけでもないけど。
もっと予算あるならパーコ春日買うしね。

東京駅まで徒歩１０分の通勤を条件にマンション探す人いないだろ。
東日本橋のネームバリューが日本橋XXより落ちるなんていうやつは田舎者だ。
賃貸の人は利便性だけが重要だろ。

>>558 職人さん
そう？
土地勘ある人は拘る人も多いでしょうね。
東日本橋とか、新川辺りは特に。

>>558 職人さん
いますよ、俺。
そりゃ、東京駅まで近い方が良いよ。
大手町勤務の俺としては。

そういう人は三越前とか買えば良いのでは

>>561 匿名さん

高いんだよ。

>>555 匿名さん

これから買おう（＝物件を掴もう）て人にとって大事なのは、いままので上昇率じゃなくて、この先じゃないの？

仮に現在の価格が「低金利」と「開発に対する期待感」で決定されいるとした場合、

低金利→今後更に下がるの？
開発→既に開発案件は織込済じゃないの？

以上を踏まえて、今後上がるの？

この辺の開発はオープンになっている以上既に多くの人が織込済みだし、金利は寧ろ調整局面入って上がりそうだし、、、つまり頂上近辺にいるんじゃないのかしら？

>>564 マンション検討中さん
そうかもしれないですね。
再開発まで上げて、その後も上がるケースもあるから何とも言えませんが。

市場が計画段階で開発効果を全て価格に織り込むわけないでしょ。実際に開発されて初めて便利になるんだから。ここに限らず再開発計画のあるエリアを買えと言われるのは、計画段階から開発終了時までに相場のギャップがあるからなわけで、現状だいぶ再開発を織り込んだ価格設定になっていたとしても、織り込まれていない要素もあるということ。少なくとも値下がりの要素は金利くらいしかなくて、それはどの不動産でも同じことを考えると、再開発エリア近辺を周辺中古相場に照らして適切な値段で買うことはとても無難な買い方になる。ここに限った話ではないけどね。

>>566
市場が計画段階で開発効果を全て価格に織り込むわけないでしょ。
現状だいぶ再開発を織り込んだ価格設定になっていたとしても、織り込まれていない要素もあるということ。

不動産音痴が過ぎる。またはデベに洗脳され過ぎ。
再開発されたはいいけど、想定以上にしょぼい可能性だって同等にあるでしょ。その場合は織り込み上乗せ分が過剰だったってことになる。

>>567 匿名さん
市場の話とデベの新築売出し価格をごっちゃにしてない？素人？

そもそもこのエリアでたかだか坪380万を再開発効果を折り込み過ぎとか言うのが信じられん。坪500万くらいなら分かるけど。

この辺り、70m2が4000万とかだったからね、昔は。

そりゃこの相場＋再開発だもん。この価格で買えるべき！今後下がるべき！とか言っても、単なるワガママ。今はこの相場なんだから仕方ない。他に買う人いるからね。
いつかは下がると思うけど、5年10年待って賃料払うくらいならさっさと買った方が得っすよ。
4000万で70平米なら千葉の幕張まで行けばあると思いますよ。そちらで探してみたらいかがですか？

>>570 名無しさん

数年前に買って、今高値で売り抜けて、賃貸に移れれば、結果論として、さっさと買った方が特だったってなるけど、

これから買う人は、さっさと買った方が特であるとは言い切れないかと。

家賃25?30万払ってここ住むのと7800万払ってここ買うなら俺は断然買いだけどな?。まぁ7800万のタイプの部屋は既に無くなったっぽいけど。

>>572 名無しさん

どんな算数をしているのかわかんないけど、金利あがらないの？

この辺り、住むなら賃貸だよね。

>>574 マンション検討中さん

はい

変動金利なら10年くらいなら一度組めばまず上がらないし（基準金利からの引き下げ方式になっていて、一度実行時に引き下げ幅を確定してしまえば基準金利が変動しない限り金利は上がらない。そして基準金利自体は過去20年変動していない。）、嫌なら10年固定で借りてローン組み直したりすればいいし。俺なら金利安いうちにガッツリ変動で借りるけどな。もったいない。
実行時までに金利が上がるリスクを重く見るなら竣工前の新築マンションは諦めろｗ

えっと、儲かる儲からないの損得議論で言えば、今の話題は、この相場で、どれだけ高値で売り抜けるかでは？

ってか、足元は、儲かる儲からないじゃなくて、実需じゃないの？特に板マンって。。

賃貸対比で儲かる儲からないというより、欲しいという実需でしょ？

賃貸対比で儲かる儲からない議論は、駅近の規模が大きくてハイスペックなマンションが対象では？半投半住とかさ

港区や3Aみたいずーっと昔から人気のある一部の土地じゃなくて、ここ数年で急激に上がった多くのエリアは、今後どうなるんでしょ、ってのをみんな心配してるのでは？あの湾岸でさえ、坪350ー400ですからね？

客観的に見たら、明らかに払いきる前提の実需エリアを、頭金そこそこの、中古高値で売れる前提で、６５才を超えても終わらない返済計画で最近買った知り合いの今後が怖いわ。

>>579 通りがかりさん
心配なら迷わず買わない方が良いですよ。
無難に3A買っておけば良いと思う。
私は基本、再開発地区買い替えてきてますが、損してません。
ただ、ココは東日本橋アドレスが気になること、外廊下なことが気になるので、見送って本町のマンション待った方が良いかとも思ってます。

実需で買う前提で賃貸より得か損かでしょ。誰も買った時より高く売れることを期待して議論してねーよ。
全ては立地と価格とのバランス。規模は1段、や外廊下とかのスペックは2段劣る。後は満足度の問題。

>>581 名無しさん
スレ見ると、明らかに半投の話題の話もあったのですが、みーんな実需での検討なんですね！
それなら、開発どうのこうのなしに、気に入ったところ買えば良いでしょう。

実需で買うのと半投の話は矛盾しないでしょ。実需で買うにしても、賃貸の方が得なエリア、買った方が得なエリアはあるし、将来家族構成が変わって売却したり賃貸したりしても損しない・しづらいエリアを選定する観点からは開発どうのこうのはとても重要ではないでしょうか？

>>583 匿名さん

実需と半投では

物件の選び方
購入時期
ローンの払い方
出口戦略

など、考え方が全く違うのでは？

半投は半住でもあるんだからどっちの要素を重く見るか次第でしょ。
半投(投資)の要素を重く見ると同じグロスでも世田谷区の駅遠より中央区再開発近接の駅近の方が良いに決まってる。同じ日本橋エリアでも富沢町で坪500万は半投的に？でも、一歩道路挟んだ東日本橋三丁目で坪380万なら安心感があるかもしれない。
実需的に甲乙無いなら、投資的側面でより強い(賃貸より安く住む)方の物件を買う買い方もある訳で、そういうのを半住半投っていうんじゃないの？そうした中で再開発エリアに近いかとか、近隣相場がいくらだとかは当然重要になる(出口のリセールに影響する)。投資的要素を全く見ない、完全に実需(好み)だっていうならどこでもいいですよ。

>>585 名無しさん

半投の側面から見た場合、世田谷よりも、東日本橋がいいとは言い切れないでしょ？

理由
ここ辺りは、この数年で価格が急騰してるから。そして、投資においては、過去にどれだけ上がってるのかなんて関係ない。大事なのは、
購入価格と売り抜け価格。エリアにたいして購入価格が高いと、どれだけ頑張っても投資面において優れないのでは？

>>585 名無しさん

投資などを求めると、
エリア内競合性も重要では？

東日本橋にいったいどれほどマンションがあるのか。お隣の日本橋には、もっとたくさんのマンションがありますね。

○アクセス性
この辺りは全てアクセス良いので、それだけでは差別化にならないのでは？

○マンションを掴んだ時期
安価な時期の類似マンションは、購入価格が低いことから残債が少ないので、中古で安く出しても利益でます。市況が高いときに購入した類似マンションは、市場で戦えるのか？

○その他
マンションだらけのエリアで差別化するならば、規模が大きいとか、眺望がいいとか、そういう一歩抜きでた特徴が必要では？

本来住むべきマンションに投資を求めると、色々難しいですよ？

もちろん実需なら、欲しいときに買うので、関係ないけどね。

ってか、これだけ土地高騰してたらさ、いい立地、いい形の土地があれば、この辺だとホテルや商業ビルになるんじゃないの？マンションでも建てておくか、ってなるよりさ。まぁ、この土地高騰、建設費高騰、低金利の時期に、投資ってのがよくわかんないけど、ずっとこの状態が続くと踏んでるってこと？

この辺の特徴は、もともと単身が多かったが最近はファミリーが急増していることだと思います。
単身向きの広さや間取りはのものはそのアクセスの良さから引き続き投資に悪くない。マンマニさんも記載していましたが、東日本橋に寄りすぎていないのがメリット。
しかし、ファミリータイプのマンションはそこまで多くなくて、あっても価格の問題で比較的70平米以下におさえてありますよね。一般サラリーマンの需要にこたえて。
90とか100平米こえてくると高値でお金持ちしか買えない。掴める人数が減ります。しかし四人家族でもなんとか余裕をもって暮らせる75平米以上80平米以下、くらいの物件はそれなりに買えるひと、欲しい層がいます。その意味では投資とまでいかずとも、学区もアクセスも兼ね備えているので、大きな値崩れを避けるが実住。という購買層はいる気がします。

がんばってこのマンションに否定的なコメントする人もいますが、この立地、規模、ブランドで坪380で3LDK買えるなら全然アリ。

>>587 通りがかりさん
完全ニワカな発想ですね。全ては価格とのバランス。坪380なら中古相場に照らしても割高感一切ないでしょ。
しかも、ここのエリアで三井不動産のこの規模のマンションに対抗できる築浅の中古マンションどれだけありますか？

あと、隣は富沢町、久松町、馬喰町であって、日本橋そのものじゃないです。これらを日本橋というならここも日本橋ですね。

マンマニが言う東日本橋駅に寄りすぎていないのが良いっていうのは、東日本橋駅近には新築・築浅のマンションが乱立してて差別化が難しいという趣旨だと思ってますが、ここなら人形町、三越前にも近く、目の前の道路も整備されてて違った強みがありますよね。

二丁目のパークハウスみたいな眺望・開放感ある立地みたいなプラスアルファな特徴があればそれはそれで強いけど、それがなくてもこの立地・規模・ブランド・価格のバランスを考えれば半住半投として全然有りかな(南向きの角部屋を除く。)。新築マンションじゃなくても良いというなら近隣の中古でも良いですが、住宅ローン控除等の税制優遇措置が使えるかや仲介手数料等の費用とかは要注意です。

>>588 マンション検討中さん
投資っても自分が住む用だからね。
賃貸で借りるよりはずっと安くなるっしょっていう判断(賃料をローン返済に充てて資産形成したいっていう判断)なんでしょう。

今後、金利上昇や円高不況が起きたら、低金利&円安時に描いた皮算用なんて、一気に吹き飛ぶのでは？

半分は実需で買ってんだから問題ないでしょ。そもそもそんなギリギリの計算で買う人いないし。
相場が下がったなら売らなきゃ良いだけです。そもそもここが下がるなら他の殆どのエリアは下がるわけで、広い部屋に住み替えたい層には逆に買い替えどきかもという話すらあり得ます。
あと、賃料相場は中古相場よりも変動が鈍いから、賃貸で貸す手もありますね。

リーマンショック級の不況が起き、しかもこのタイミングに中古で売らなくちゃいけない場面が将来出てくるのか？というのがそもそも疑問ですけど、不安ならリーマンショック時の中古相場・賃貸相場に照らしてみてキャッシュフローを確認してみてはいかがですか？多分案外大丈夫ということに気がつくと思います。
それでも不安ならずっと賃貸でお金を垂れ流すというのも一つの選択です。そもそも、相場の下落はこのマンションに限った話ではなく、マンションの購入一般に妥当するリスクであり、これが飲めないのであれば買う資格はないわけですから。

このエリアの価格高騰の原因ははっきりしていて、都心の相場の上昇と近隣の再開発なわけですが、前者はマンション購入一般に妥当する要因であり、後者はマイナス要素ではないため、現状の相場に照らして妥当な価格であれば（ここ大事）、実需と資産形成を兼ねて買うことも不合理な環境ではないです。ここに限った話ではなく、他の都心部でも同様ではありませんが。

私は高い高い言われた3年くらい前にこのエリアにマンションを買った者ですが、着々と残債が減るのを見てあの時買っておいて本当に良かったと思いますし、無責任に不安を煽るのはいかがなものかと思います。。もちろん年収や職業に照らして無理して買ってはいけませんが。

誤字です。
×他の都心部でも同様ではありませんが。
○他の都心部でも同様ではありますが。

>>594 匿名さん

日本全体が上がってるの、大規模金融緩和

賃貸垂れ流す？
やはり本心は、結局損得議論だよね。

であれば、賃貸垂れ流すというのは意味わからない。損得議論であれば、むしろ今は、来るべき時に備えて、数年前に安値で買ったマンションを売って利益を確保し、分譲→賃貸に移る人が多いと思いますが？

損得議論であれば、時代を見極めながら、マンション??賃貸で、しなやかに住みわけるのでは？加えて最近は、サービスアパートメントやホテルに移る人も多いですね。

価格は上下する以上、損得議論をするのであれば、市況を無視して、ひとつの方法にベットし続けるってのは、難しいんじゃないですか？

ってか、マンション高値でも買う理由って、実需じゃないの？

どうせこのエリアに住むなら買った方が得でしょ。何言ってんだこの人。
賃貸に住むだけで毎年300万?360万消えるんだぞ。

築浅時に３０万円の賃料が確保できたとして、残債減らせるのは、そこから管理費修繕費固定資産税減らした額では？。つまり当初３０であれば、２５くらいでしょうか？

加えて、時間がたてばたつほど物件は古くなっていき、新しいマンションも市場に登場し、そもそも景気が悪化したり金利があがれば分譲価格も下がるので、そもそも未来永劫３０万を確保できるからはわからない。

そのなかで負担をする修繕積立金は年数ともに、増加方向では？

以上のことから、いったいどのような計算をしたら賃貸よりも特だなんていいきれるのでしょうか？

実需で買う前提でも、損得ある選択肢があるなら得な方を選ぶでしょ。あと、実需でこのエリアに住むなら、買った方がマシ。郊外ならまだしも。

>>601 名無しさん

特の理由が不明。仕込んでもないのに、今マンション価格が上がってても意味ないし、ましてやこれから投資する分には関係ないからねぇ。
数年前に買ってるのであれば、今マンション価格が上がってたら、売り抜けれれば特だけどね