ワコーレシティ兵庫駅前通ってどうですか？

皆さん適当なことばかり言わないでください。
こんな良いマンションなのに
このようなことばかり書かれると
見てて腹立たしいです。

この前モデルルーム行ってきましたけどまだまだ残ってましたよ。モデルルームもけっこう空いてて商談してるの一組でした。先のコメントにもあるように設備グレードがかなり低く、そこそこの仕様にするには100万円のオプションじゃ全然足りない感じです。

今日契約します。わたしの分も入れて50軒を売れています。6、7千万が出せるなら、もっといいマンションが選べるが、3千万台しかないなら、何か妥協するしかない、文句は言えない。

ガセばっかりwww
素直に良いマンションだって
評価しようよwww

>>22 もう50軒売れたのですか？

>>25 買い替え検討中さん
完売まで残り僅かみたいですよ
早い者勝ちですし
早く行って契約した方が良さそうです
どの部屋も良くて迷いますが…

ホームページでは第一期の販売戸数は33戸になってますけど、50戸も売れてるってどういう事なんでしょうかね。
ホームページには第2期の販売は5月下旬となってますけど、ホームページは嘘の情報ですか？
それともホームページに販売期を明記してるにもかかわらず売ってるんですかね？　
まだ第1期の販売中なのに完売まで残りわずかとコメしてる人もいるし。
まあ言ってる人は販売会社の自作自演だとしてもホームページに偽りがある時点で販売会社自体も信用できない感じになっちゃいますね。

実際にモデルルームにいてみたらいいと思います。4月26日の情報、プラス2戸未更新契約分で50戸が売れています。スケージュール通りで、販売されているわけじゃないです。売れたら、次期販売の分も出しています。マンション全体の値段がもう決まっているから、実際にまだ販売開始されていない部屋も、お客さんの希望で、販売しています。

ここの和田物件じゃないけど、
上みたいな価格表だけでなく、近隣の他のデベの新築マンの価格表や比較対象になるであろう中古マンションの価格表も見せてくれたよ。
どの部屋がいくらか書かれた紙ならもらって帰ったような？記憶違いならごめんね～

ちなみに何か質問するたびに詳しい返答の為、資料置いたまま営業マンっ奥にいってたし、、

無断で載せていいかは知らん。

逆にこの値段が書かれてないパターン始めてみました笑
物件的にも価格的にも良いと思うのですが、、、、
営業さんが、、、、、、
って思うのは私だけ？泣

どの営業さんでしょうか？
確かに..............な方が居ますね

ここ見に行ってみたんですが、
他にどこどこ見に行きましたって言ったら
どこの物件の価格表も契約状況も書類が
揃ってて驚きました。
それだけでもあり得ないと思いますが
見に行ったとこのデメリットばかり述べて
批判するだけして自分のとこの良いところを
言ってて引きました。
物件自体は外観も良く買ってもいいかなって
思ったけど営業が…
アフターサポートが雑そうて思ってやめました。

和田興産って委託販売よね。
自分とこで売らないのかしら？
販売会社が取り扱ってる？他の物件も紹介してくれそうだった。断ったけど。

>>33 様
よっぽど変えてもらおうかと悩んだのですが、悪い人ではないし、ちゃんと今後かかるお金を正直に言ってもらったし、金額的な致命的ミスもないし、いーかなーって。笑 引き渡し後は関係ないという話しだったのでそのままなのですが、チェンジとかできるんですかね？！

このマンション購入予定です。
和田興産のスレで下記のものをみつけました。
ワコーレシティ兵庫駅前にも当てはまりますよね。
引き渡し後は住民が説教臭くに管理費や積立金の見直しを考えないといけませんね。

ワコーレのスレで分譲駐車場の話題が良く上がるので、
和田興産のHPで現在販売中の全ての物件を調べたところ、
驚愕の事実がわかりました。
何と、ワコーレは分譲できる駐車場をもれなく分譲しているのです！！
一部のみで二重課金ではなく、可能な全てで二重課金しているのです！

駐車場を分譲するには登記が必要で、登記できる駐車場は屋根と壁が必要です。
そのため、屋外駐車場や機械式駐車場は登記できない＝分譲できません。
この前提で各物件の駐車所を列挙すると

ワコーレ兵庫ステーションアベニュ
駐車場 8台［分譲6台（屋内平面：6台）、賃貸2台（屋外平面）］

ヌーヴェルワイズ灘駅前（和田興産）
駐車場　12台[分譲6台（屋内平面式6台）、賃貸6台（屋内平面式6台）]

ワコーレ舞子オーナーズヴィラ
駐車場 17台［分譲15台（屋内平面：15台）、賃貸2台（屋外平面：2台）］

ワコーレ神戸本山中町
駐車場 6台［分譲4台（屋内平面）、賃貸2台（屋外平面）］

ワコーレ神戸三宮トラッドタワー
駐車場 59台［分譲8台（屋内平面：8台）、賃貸51台（屋外機械式・ピット式・5段：7台、立体駐車場：44台）］

ワコーレ新神戸マスターズレジデンス
駐車場 38台［分譲2台（屋内平面：2台）、賃貸36台（立体駐車場：36台）］

ワコーレ西明石 彩風館
駐車場 15台［分譲3台（屋内平面）、賃貸12台（屋外機械式・ピット式・5段）］

ワコーレ明石レジデンス・アート
駐車場 9台【分譲4台（屋内平面）、賃貸5台（屋外平面）】

ワコーレ西明石ステーションマークス
駐車場 9台［分譲2台（屋内平面）、賃貸7台（屋外平面）］

ワコーレ明石ブライトコースト
駐車場 14台【（分譲10台（屋内平面）、賃貸4台（屋外平面）】

ワコーレ姫路クロススクエア
駐車場 21台［分譲8台、うち空2台（屋内平面）、賃貸13台（屋外平面）］

ワコーレ夙川公園ザ・テラス
駐車場 19台［分譲6台（屋内平面）、賃貸12台（屋外平面：6台、屋外機械式・ピット式・3段：6台）、宅配用1台（屋外平面）］

みごとに登記できる要件を満たした全ての屋内平面式駐車場は分譲され、
登記できない屋外駐車場や機械式駐車場が賃貸になっています。

下記の物件は現在販売中で分譲駐車場の設定がありませんが、
駐車場を分譲していないのではなく、やはり単に分譲できる駐車場がないだけです。

ワコーレ住吉パークレジデンス
駐車場 16台[賃貸16台（屋外機械式・3段）]

ワコーレ東舞子町ザ・ハウス
駐車場 6台［屋外平面：2台、屋外機械式（ピット式）3段：3台、専用駐車スペース：1台］

ワコーレ明石レジデンス・エアー
駐車場 17台【賃貸17台（屋外機械式・5段）】

ワコーレ姫路AXIS
駐車場 10台[賃貸10台（屋内機械式・ピット式・3段）]

ワコーレ姫路北条口
駐車場 39台［賃貸39台（屋内機械式・ピット式・3段：18台、屋外機械式・4段：21台）］

ワコーレ甲子園口北町ザ・プレミアム
駐車場 13台［賃貸12台（屋外機械式・ピット式・3段：11台、屋内平面：1台）、宅配用1台（屋内平面）］

ワコーレ武庫之荘ザ・グランコンフォート
駐車場 51台［屋外平面：3台、屋外平面（福祉対応）：1台、屋外機械式・3段：41台、専用駐車スペース：6台］

ワコーレ豊中少路ザ・レジデンス
駐車場 46台［賃貸46台（屋外機械式・4段：38台、専用駐車スペース：8台）］

ワコーレ伊丹安堂寺レジデンス
駐車場 28台［賃貸28台（屋外機械式・ピット式・3段：28台）

もうひとつ
購入者、予定者は長いですけど読んで欲しいです。
引き渡し後の資金計画の重要性がわかります。



和田興産による分譲駐車場のまとめ

①駐車場の分譲は法律では禁止されていないが、40年近く前から原則禁止となっている。
（建設省通達 計動発第116号・住指発第257号
昭和54年12月15日）「特に、分譲業者が共有敷地等に専用使用権を設定してその使用料を得る等の例は、現在少なくなってはいるが、取引の形態としては好ましくないので、原則として、このような方法は避けること。」

②平成10年、管理組合が分譲駐車場の販売代金の返還を販売業者に求めた裁判の最高裁判決では、管理組合は敗訴する結果となったが、判決文には「専用使用権を分譲して対価を取得する取引形態は、好ましいものとはいえない」、また、補足意見には「分譲業者が購入者に対して分譲したはずの敷地について二重の利益を得ている疑いがもたれるのみならず、（中略）、は原告の指摘する通りである。このような販売方式は好ましいものではなく、速やかに根絶されなければならないと考える。」と司法の判断・意見が出ている。

③この判決を受け、一般財団法人不動産適正取引推進機構も同様に「裁判官が指摘するように、好ましくなく、根絶されなければならないであろう。」と駐車場の分譲を二重売り（の疑い）、根絶されなければならないと見解を出している。

①②③の通り、駐車場を分譲することは、行政も司法も業界も否定しているものであり、もはや公序良俗に反する行為と言っても過言ではなくなっている。
しかし、和田興産は駐車場の分譲を今もなお行っている。2017年1月現在、和田興産のHPに掲載されている21物件の内、12物件で駐車場が分譲されている。物件数の割合だけで言うと半数強となるが、各物件の駐車場の内訳を列挙すると上の通りである。

一見「物件内でも一部の区画しか分譲していない。総数での割合だと極一部だ。」と思われがちだが、注意深く見ると、分譲駐車場は共通して“屋内平面式”である。
“屋内平面式”が分譲されているのには次のような理由がある。
駐車場を分譲するには、その駐車場が登記できなければならない。登記できる駐車場の認定基準として、土地への定着性が有ること、外気との分断性が有ること、その用途性が有ること、などがある。これらの要件を満たすには、機械式駐車場のように区画が移動したりせず、かつ、強固な屋根や壁を備えている必要があるので、マンション駐車場の場合、屋内の平面式で3面が壁で覆われている必要があり、それ以外の駐車場は登記できないものになる。
この理由を念頭にもう一度各物件の駐車場の内訳をみると
、“全ての屋内平面式”が分譲されている。つまり、①②③のような経緯があるにもかかわらず和田興産は分譲できる駐車場の全てで二重売りを行っている。駐車場分譲の根絶とは真逆のコンプリートである。（ヌーヴェルワイズ灘駅前は登記の要件を満たさない屋内平面式駐車場が6区画あるので、ここの物件も分譲可能な駐車場を全て分譲している）

駐車場を分譲する問題は二重売り・二重の利益にとどまらない。共有部に設置された駐車場は使用料が設定され、管理組合の収入となる。しかし、分譲された駐車場の分譲代金は和田興産のものになり、分譲駐車場には管理の実費分（月数千円）の使用料しか設定できないので管理組合に入ってくるはずの使用料収入がなくなる。しかも、“屋内平面式”の駐車場使用料は様々な形式の中で最も金額を高く設定できることから、大きな収入減となる。この収入減を補うためにマンションの所有者は余分に管理費や修繕積立金を支払わなければならない。和田興産が二重の利益を得る代償としてマンション所有者全員が損をする問題がひとつ。
もうひとつの問題は（駐車場分譲に限った話ではないが）駐車場使用料を使って購入者のモチベーションを上げるために“販売時の”管理費・修繕積立金費を必要以上に安く設定していることである。和田興産が販売する物件では駐車場使用料の全額を管理費収入に充てている。本来、標準管理規約では駐車場使用料は管理に必要な費用のみを管理費に充て、それ以外の残りは修繕積立金として積み立てることとなっている。和田興産はこの標準管理規約の条文を変更した管理規約を作成し、駐車場使用料の全てを管理費収入に充てることにより、各所有者から徴収する管理費を少なく設定しているので、“販売時の”管理費が安い。そうすると、修繕積立金は駐車場使用料が入ってこないので、徴収額を高くする必要があるが、実際は低く抑えられている。これは積立金ゆえのトリックで、修繕積立金が不足することが露になるのは、積立金を使う10数年後の大規模修繕の時であり、すぐには分からない。また、修繕積立金を算出する根拠となる長期修繕計画の内容や費用が妥当かは、専門知識が必要であったり、建物ごとに条件が違ったり、素人には判断がつかない。これらの理由で、修繕積立金は意図した金額に設定できるようになっている。これが“販売時の”修繕積立金も安いトリックである。
和田興産は分譲駐車場の二重売りで管理組合の駐車場使用料収入を減らし、売らんがために管理費・修繕積立金の金額を低く設定して管理費組合の収入を更に減らしている。これではマンションの管理がままならない。
しかし、和田興産にとっては、販売したマンションの管理がどうなるかは“そんな事は知ったこっちゃない”だ。だから、これだけの物件数をこの狭い地域で供給しているのにもかかわらず、和田興産がマンション管理会社を作らない理由であり、売りっぱなしのビジネスモデルである。これが和田興産物件の現実、安いものにはそれなりの理由がある。入居後数年経ってから、管理の質を落としつつ管理費アップ、大幅な修繕積立金のアップもしくは、高額な一時金が発生し、一時金の場合支払いできない所有者も出てくることに…
「駐車場」ひとつ取ってもこの有様なので、更に専門的で目に触れない基礎、躯体、構造、仕様においては想像に難くない。
最後に、和田興産の企業理念を示してむすびとする。
「共生（ともいき） 自分の生き方が他の人の幸せにつながる」

立地的と値段的に検討してますが、景観は全く期待しない方が良いですよね？

>>40 マンション検討中さん

現地を見れば一目瞭然です
中道は夜中暗くて
たまたまかもしれませんが
その時は酔った人が道端で
堂々とトイレしたりしてました笑
判断材料にはならないかもしれませんが
一応書いておきます

竣工前に完売してもすぐに中古が売り出されるいつものパターンのような気がしています。これまで問題となってきた駐車場分譲による修繕積立金不足は、後何年で明るみになるのでしょうか？

ここスレも全く伸びないし、人気なさそうですね

要するに分譲駐車場は辞めといた方がいいよ！って事なんかな？笑
場所も価格も魅力的ではありますが、、

前が市営住宅ってのが一番きになっています。

購入者が分譲駐車場を買うこと自体は問題ではないと思いますよ。
これは駐車場を分譲することによって本来であれば管理組合の収入として見込まれていた駐車場代がなくなり修繕積立金が不足する、つまり住み始めてから数年後にマンションの維持管理に必要な修繕積立金の大幅値上げなどのリスクのあるマンションと言えます。
もちろん表面上はそうはらないように試算されていると思うが、駐車場を分譲していない一般的なマンションと比べると値上げ幅は割高になっているんじゃないでしょうか。
他のデベでは分譲駐車場の設定は見たことがないので、マンションの今後の維持管理を全く考慮せず、売ったら終わりの企業体質がハッキリしてますね。
維持管理のコスト削減の為に管理会社を変えたり、住んでから住民が色々考えないといけないマンションですね。

2-3千万台で買えるマンションのデメリットを挙げるなら、いくらでもある。もし、6-7千万以上の予算があったら、中央区のタワーマンションにします。

近年、マンションの価格がずいぶん上がっている。中央区でちゃんとした新築マンションを買うなら、最低でも4千万円から、中古でも3千万からしないと、無理だなぁ。

モデルルームがほぼオプション仕様なので、まっっったく参考にならない。4LDKだし、せめて3LDKで用意しろよって思う

分譲駐車場も問題だけどもっと悲惨なのは借り手が少ない古くなった機械式駐車場

https://www.wadakohsan.info/1478/outline.php

ワコーレシティ兵庫駅前通 物件概要

名称 ワコーレシティ兵庫駅前通
所在 兵庫県神戸市 兵庫区駅前通５丁目3番2（登記簿）
所在地 神戸市兵庫区駅前通5丁目3番以下未定（住居表示実施地区）
交通 JR山陽本線（神戸線）「兵庫」駅より徒歩8分、神戸高速線「大開」駅より徒歩7分、神戸市営地下鉄西神・山手線「上沢」駅より徒歩10分
地域・地区 第2種住居地域、近隣商業地域、第5種高度地区、第7種高度地区、準防火地域、防火地域
地目 宅地
建ペイ率／容積率 60%・80％／300%・400％
構造・規模 鉄筋コンクリート造、地上10階建
総戸数 99戸
敷地面積 2,421.83㎡（登記簿・実測・建築確認対象面積）
建築面積 1,183.08㎡
建築延床面積 7,487.73㎡（うち容積対象面積6,522.51㎡）
建築確認番号 第ERI-18049055号（2018年11月15日）
その他備考 ・私道負担／なし
・建築確認申請以外の申請許認可／開発行為許可番号 第6919号（2018年11月13日）・
　　　　　　　　　　　　　　　　開発行為に関する工事の検査済証 第6609号（2018年12月27日）
駐車場 45台［分譲8台、空3台（屋内平面）、賃貸34台（屋外平面：4台、屋外機械式・ピット式・3段：30台）、来客用福祉対応：1台（屋外平面）、EV充電用：1台（屋外平面）、カーシェア用：1台（屋外平面）］
賃貸駐車場使用料（月額） 5,000円 ～ 16,500円
バイク置場 13台
バイク置場使用料（月額） 500円 ・ 1,000円
自転車置場 115台（平置：7台、スライドラック式：108台）
自転車置場使用料（月額） 100円 ・ 300円
竣工予定 2020年5月中旬
入居予定 2020年6月下旬
事業主 （売主）和田興産株式会社
国土交通大臣（3）第7158号・（一社）不動産協会会員・（一社）兵庫県宅地建物取引業協会会員・（公社）近畿地区不動産公正取引協議会加盟
〒650-0023 神戸市中央区栄町通4丁目2番13号　TEL.078-361-5100
販売提携 （代理）株式会社プロパティーズ
兵庫県知事（4）第10859号・（一社）兵庫県宅地建物取引業協会会員･（公社）近畿地区不動産公正取引協議会加盟
〒650-0024 神戸市中央区海岸通3番地 シップ神戸海岸ビル5階　TEL.078-334-2103
設計・監理 有限会社大土呂巧建築設計事務所
施工 株式会社岡工務店
設計図書閲覧場所 ワコーレ神戸マンションパビリオン（販売終了後は和田興産株式会社）
手付金等保証機関 西日本住宅産業信用保証株式会社
竣工後の管理形態 区分所有者全員により管理組合を結成し、管理組合より管理会社に業務を委託
管理会社 グローバルコミュニティ株式会社
竣工後の権利形態 敷地は所有権（共有）、建物は区分所有
情報更新日 2019年05月31日
次回更新予定日 2019年06月12日

第2期販売概要

販売戸数 39戸
販売価格（税込） 2,680万円 ～ 4,380万円
最多販売価格帯（税込） 3,400万円台（11戸）
間取り 1LDK + F ～ 3LDK
住戸専有面積 55.16㎡ ～ 75.40㎡
バルコニー面積 9.01㎡ ～ 13.43㎡
サービスバルコニー面積 1.56㎡ ～ 2.62㎡
アルコーブ面積 1.38㎡ ? 6.02㎡
その他面積 ・室外機置場面積／1.00㎡?1.29㎡
・MB・PS面積／0.45㎡?0.49㎡
管理費（月額） 10,750円 ～ 14,050円
修繕積立金（月額） 3,860円 ～ 5,280円
修繕積立基金（一括） 275,800円 ～ 377,000円
その他費用（管理準備金等） ・開設一時金（一括）／30,000円
その他費用（施設利用費等） ・分譲駐車場販売価格（税込）／230万円・250万円
・分譲駐車場管理費（月額）／2,160円～2,580円
・分譲駐車場修繕積立金（月額）／930円～1,110円
・分譲駐車場修繕積立基金（一括）／66,400円～79,300円

次期以降予告販売概要

予定販売戸数 未定
予定販売価格（税込） 2,480万円 ～ 4,380万円
間取り 2LDK ～ 4LDK
住戸専有面積 54.71㎡ ～ 82.28㎡
バルコニー面積 9.01㎡ ～ 24.40㎡
アルコーブ面積 1.38㎡ ～ 3.08㎡
その他面積 ・室外機置場面積／1.00㎡～1.24㎡
・MB・PS面積／0.45㎡・0.49㎡
販売予定時期 2019年7月上旬
予告広告

この広告は販売予定の表示です。本広告を開始するまでは、契約または予約の申し込みおよび申し込み順位の確保等には応じられません。
予めご了承ください。

※次期以降の販売住戸は一括で分譲するか、数期に分けて分譲するか確定しておりません。販売戸数等の確定情報は今後行なう本広告にて明示いたします。あらかじめご了承ください。

ここの良いところ教えてください！

一部4000万代がありますが、その値段を払うならもう少し頑張ってパークホームズ神戸の中古でも良いかも知れませんね。

4,000万円代なら分譲駐車場の権利が付いてくるので大違い

まだ結構空いてるんですかね？資料請求してみようかな

どれくらい残ってるか教えてください

ワコーレは完売・竣工後に中古(見住居)が出ることが多いです。投資家でない限り、気を付けてください。

何かすごく良さそうな感じだし
資料請求してみようかなー

もう8割方売れてました。上階じゃないとカラーセレクト等できないので上階がお勧めです

購入者です。来年の完成が待ち遠しいです。

>>59 買い替え検討中さん
ワコーレで検索ください。

>>60 どういうことでしょうか。

>>57 評判気になるさん
何も良くなさそうですが…。
ワコーレは駐車場分譲し
管理組合が損をする上に
駐車場購入者が駐車場修繕費をだし
最後は問題になることが予想されてます。
あと数年でワコーレ問題になるかも。

適当なことを書いてる人が多いなー

>>63 通りがかりさん

どういうことですか？

契約された方、決め手を教えてくださいな。

>>65　駅近、価格がそこまで高くない、中規模マンション。。。。ですかねー。正直マンションブランドは？？？のところがありますが、まあ他の新築よりコスパは良いのかも

>>28 購入経験者さん

こういう価格一覧表を公式サイトに掲載してくれれば透明性も高くてさらに信頼できますね
できれば済印のついてる契約済の部屋の価格も掲載し続けて欲しいですね

>>58 マンション検討中さん

6月20日の段階で8割売れたはさすがに大袈裟じゃないですか？
7月11日時点で2期が28戸、さらに戸数は不明ですが次期以降の未販売住戸もまだあるようです
総戸数99戸なので最大でも70％しか売れてない計算ですね


https://www.wadakohsan.info/1478/outline.php

情報更新日 2019年07月11日
次回更新予定日 2019年07月24日

第2期販売概要
販売戸数 28戸
販売価格（税込） 2,680万円 ～ 4,280万円
最多販売価格帯（税込） 3,400万円台（10戸）
間取り 2LDK ～ 3LDK
住戸専有面積 54.71㎡ ～ 75.40㎡
バルコニー面積 9.01㎡ ～ 13.43㎡
サービスバルコニー面積 1.56㎡ ～ 2.62㎡
アルコーブ面積 1.38㎡ ? 6.02㎡
その他面積 ・室外機置場面積／1.00㎡?1.29㎡
・MB・PS面積／0.45㎡?0.49㎡
管理費（月額） 10,680円 ～ 14,050円
修繕積立金（月額） 3,830円 ～ 5,280円
修繕積立基金（一括） 273,600円 ～ 377,000円
その他費用（管理準備金等） ・開設一時金（一括）／30,000円
その他費用（施設利用費等） ・分譲駐車場販売価格（税込）／230万円・250万円
・分譲駐車場管理費（月額）／2,160円～2,580円
・分譲駐車場修繕積立金（月額）／930円～1,110円
・分譲駐車場修繕積立基金（一括）／66,400円～79,300円

次期以降予告販売概要
予定販売戸数 未定
予定販売価格（税込） 2,480万円 ～ 4,380万円
間取り 2LDK ～ 4LDK
住戸専有面積 54.71㎡ ～ 82.28㎡
バルコニー面積 9.01㎡ ～ 24.40㎡
アルコーブ面積 1.38㎡ ～ 3.08㎡
その他面積 ・室外機置場面積／1.00㎡～1.24㎡
・MB・PS面積／0.45㎡・0.49㎡
販売予定時期 2019年9月上旬

>>66 買い替え検討中さん
ありがとうございます。せっかくなので、フリーセレクトできる階で考えていますが
マスター？は戸数に対しエレベーターが１基なのが、少し気になっています。

同意見。価格、駅までそんなに遠くないこと、中規模マンション。