グランドメゾン上町台 ザ・タワー［契約者専用］

難波宮跡公園にタヌキがいたそうです。

NTT本社跡地のホテル、いい感じですね。

谷町筋沿いの谷町五丁目に「MUSUBIYA」というおむすび専門店がオープンしました。
注文すると、その場で握ってもらえ、岡山県産の果物や野菜、特産品も並んでいました。
谷町筋をはさんでミズサンドイッチの向かいの場所にあります。

上町メディカルテラス1階のカフェが2月1日オープンするようです。
「biota CAFE」という店名で、4階のジムと関係があるみたいです。

銅座公園前の信号を右折し、中央大通りに出るまでの場所に「Henry’s PIZZA」というピザ屋がオープンしました。
テイクアウトのほか、店内でも食べられ、夜10時まで営業しているようです。
国立病院の西側の通りです。

>>1106 住民さん3さん

国立病院西側の通りには昨年、らくだ坂納豆工房という納豆専門店もオープンしています。
銅座公園前のかむなびの系列のお店のようで、この通りがラクダのコブのように隆起しているので、らくだ坂と名付けられたようです。

https://tanimachi-natto.com/

エントランスの並びの鉄板かねよしの隣の解体現場、注文主が近鉄でしたね。ローレルが出来るんでしょうか。

GW中に難波宮公園でフードイベントが開かれるようです。

https://naniwanomiya-world-fest.com/

マンション管理適正評価サイトで当マンションが100点満点になっていますね。
大阪市内ではトップのようです。
管理組合さんと管理人さんの頑張りのおかげです。

https://www.mansion-evaluationsystem.org/search.php?mode=list&sear...大阪市&rank=&keyword=&priority=&cert=

>>1112 住民さん3さん

ちゃんとリンクされないので。

https://www.mansion-evaluationsystem.org/mansion_info.php?ID=04370&mode=block&search=mansionname&mansionname=グランドメゾン上町台&company=&address=&rank=&keyword=&priority=&cert=&page=1

カメムシ、中央区のマンションでも大発生しているようですね。
ウチ(低層階)のベランダではまだ見かけないのですが、皆さんのお宅ではどうですか？

>>1114
カンテレ夕方のニュースランナー特集でカメムシ大量発生特集してました。
ちなみに私は別のマンションですが、網戸に張り付いてる時あります。

>>1114 住民さん
うちも見かけないですね。

うちは毎日5匹はカメムシを見かけます。（高層階）

カメムシもすごいけど、修繕積立金の値上げの方がもっとすごい。

>>1118
これからもどんどん上がるのは当たり前なのに数千円上がっただけで
もう不満!?大丈夫かい!?

>>1119 マンション検討中さん

数万上がらなかったでしたっけ？

>>1119 マンション検討中さん
修繕積立金は現在の4倍弱上がるので、数千円程度じゃない。大規模補修の13年から16年の延期、修繕計画を30年間から63年後を見据えた修繕積立金の増額。南海トラフなどの自然災害、台湾有事などの戦争、世界的不景気。など関係なく壮大な規約の改正が行われていても気にしない程度でないとタワマンに住んではいけない。

そんなん、当たり前。
タワマンは、買える当てが出来たから買うではなく、老後も住み続けることが出来る当てがあるから買うもの。

修繕積立金が高いマンションは売れないから、買い替えできなくて老後まで住まざる得ないってことやろ

四天王寺のスミフのマンションは、築20年で
6万弱になってる。

スミフのタワマンならまだまだ上がるんじゃない!?

>>1125 マンション検討中さん

スミフだからとかは関係なくて、そのマンションの理事会次第。
管理適正評価の星5は考え物で、一見資産価値が上がるようだけど、相場よりランニングコストが高ければ流動性は下がるからね。
その毎月6万弱掛かるマンションを誰が買うねんって話で、需要が無ければ資産価値も下がるよ。

>>1126 マンション検討中さん

数年後、従来の一時金相当額が貯まったあたりで修繕積立金を値下げする案を出すの
は、どうでしょうか？
理事会も代わっていくし、子育て世代もお金がかかるようになるし

>>1127 マンション検討中２さん
相当額が溜まった段階で機械系統の更新がくるので
不足が生じ値上がりしますよ。
エレベーター更新工事等一番お金が掛かります。
エレベーターの値上がりも半端ないみたいです。

>>1128 住民さん5さん
エレベーターや機械の更新はずっと先じゃないですか？

ここは良いマンションと思います。
玄関前に物を置く人もいないし、光熱費も安い。
イズミヤとドンキが前なので買物が便利で年をとっても、ずっと住めそう。

>>1126 マンション検討中さん
https://x.com/kamiochiai_chuo/status/1694695279210172505?s=46&t=-WSZdx...

いずれにしても、一時金はいつまでもいざという時の貯金ほど
ずっと残るものではないですよ。

>>1130 住民7さん
イズミヤは20年の定期借地じゃない？
間違ってたらすみません

>>1133 住民さん3さん
イズミヤは大阪医療センター商業棟なのに土地から借地なんですかね？
https://www.jrwd.co.jp/tenant/search/?p=2592
医療センターといえば建て替えが進んでませんが昨年土地を貸付・売却する可能性について調査してますよね。コロナと建築費の爆上がりで計画は仕切り直しなんでしょうか。
https://nho.hosp.go.jp/news/nw1-1_00459.html

>>1134 住民さん6さん
資料ありがとうございます。
借地は間違いないですが何年の定期借地かは
分かりません。浪速区のマックスバリューも
20年の定期借地契約が満了したての撤退するようですし
事業用の借地は20年が多いと思います。
永遠に有ると思わない方が良さそうですね。
イズミヤが阪急系列なので次は阪急オアシスとか
の可能性あるかもですね。
ほとんどネットスーパー利用なんで個人的には
関係ないですが。

>>1131 住民さん4さん

週刊誌等で「タワマンは修繕費が足りず廃墟」みたいな煽り記事が沢山あるので、
今マンションを買う人は長期修繕計画や修繕積立金がいくら貯まっているのかを確認する人が増えてます。
修繕積立金の月額が安いマンションは積立金が貯まってないので、
「将来、修繕費が足りなくなって余計にお金が掛かるか、修繕できずボロマンションになったら困るから値引きして」と、指値する時の値引き材料にされたり、購入を見送る原因になるので、むしろ資産価値は下がります。
それに修繕積立金の月額が安いと、そういう事を何も考えない「安けりゃいい」という人が買って引っ越してきます。
お金持ちが偉いとは言いませんが、そういう「安けりゃいい」って人のマナーって大丈夫なのでしょうか？
新築を買った皆様とは異質の人が入る可能性が増えます。

>>1135 住民さん2さん
完全にうちのマンション都合ですが桃坂コンフォガーデンみたいに商業・クリニックモール併設で歩道整備して難波宮跡みたいにあちこちに新たな進入路作ってくれたら生活利便性も谷四の入り口までの駅徒歩も良くなるんですけどね。国立病院の敷地が大きすぎて遠回りしてイズミヤに来てる人もいらっしゃるでしょうし。

>>1138 住民さん2さん
私はもともとさくらには反対でしたし、実際反対しました。

私もパル法円坂ではだいぶ話しましたが、マンション管理に無関心な世帯ばかりで、変な人扱いでした。まあ、月に3、4万くらいどうでもいいですが、修繕周期伸ばすんなら[すまいる債]から10年もの国債、思い切ってオルカンに値上げ分だけ突っ込んで運用しましょうよ。話に出てるアップルタワーさんは管理費と修繕積立金合わせて2万で再来年に築20年です。

>>1140 住民さん5さん
値上げ分の半分くらいをインフレ対策としてオルカンに長期投資しても良いかもしれませんね。

理事4名改選なので、来年度からの値上げの破棄お願いします。誰の発案か、残りの理事の方と気まずくなりたくないので、輪番で回ってきた時に大改革します。すまいる債から楽天SP500へのドルコスト平均法による積立提案します。

輪番まで何もしないなら、それまで静かにして下さい。
前倒し希望ならみんな大歓迎ですよ。

バカな理事会と管理会社のせいで資産価値大暴落。駐車場の空きも凄いね。不動産やってる側からするとこんなに修繕積立上がる事聞いた事ないわ。

ちょっと極端ですよね。
２倍くらいで良かったんじゃない。

え、2倍以上あがるのですか？

>>1144
その分、高いレベルで民度は保たれますよ。

>>1147 住民さん2さん
民度云々という言い方は好きじゃない
住民それぞれが気を付けていけば良いこと
将来的に建物を良好に維持する積立金です
無駄遣いしないように組合員は気を付けていくべきとおもいます

>>>1148
民度という言葉の好き嫌いなんてどうでもいい。
モラルがある住民が大半かどうか。必要な費用をみんなが負担できるかどうか。
感情論で論じても意味なし。

>>1149 住民さん
民度云々抜きにして、値上げ幅がやり過ぎで、重要事項説明書にあった10年間の修繕積立金計画を力づくで変更しすぎ、やり過ぎです。まあ、値上げしても毎月三万円以上増えた金額はどの入居者も払えますが、10年以上先の改修工事費を今算出しても全く意味ない。納得できないとパル法円坂でいいましたが多勢に無勢でした。

>>1150 住民さん4さん
パル法円坂には参加出来なかったので、
反対意見として、重要事項説明書にあった記載事項を無理矢理変更する議案を挙げる事にも納得出来ないと、管理会社にも意見を伝えて、意見として取り上げてと依頼したのですが
スルーされ。当日に出た意見も議事録配布すら無かった。
無理矢理です。賃貸に出されている人は経費になりますが
居住者を優先して費用を決めて欲しい。

ファァァ？

修繕積立金額あまりの高さに低層階の法人の賃貸用物件が軒並み売れ残りだしました。これで資産価値上がってるといえるのかなあ？

中央区の価値がまだ上がる要素がある以上、+20000円ならいいだろうという買いたい層予備軍は、十分にいると思います。ただ、どこかで割に合わないという到達点iに
来るのでは!?

>>1154 住民さん

中央区の価値、期待したほどではないと思います。
北区、特に梅田周辺の一極化ですよ。

この辺りは昔からずっと人気のエリアだし、まだまだ発展しそうなポテンシャルがある街だと思いますよ。
それにしても、今までなかなか売り物件が出なかったけど、突然売り住戸増えましたね。

このマンションの住民は２～３万値上がりしても払えますが、ただ議論がほぼ無く
拙速に管理会社と前、現理事会がすすめたように感じます。
現理事長は在外オーナーになられたようですね。
それでも私はこのマンションがとても気に入っています。

確かに私もこの物件に以前より興味を示していた者です。
ただ、これから普通のサラリーマン家族では、老後ここの維持費を維持出来そうもないので、管理組合破綻による懸念から購入に躊躇しております。

理事に立候補して減額したらいいんですよ。こんな板に書き込んでても下げれません。輪番で回ってきたら私は下げます。

回ってきてからね、、、。（苦笑）

週末の23、24日に難波宮で「はじめてフェス」というイベントが開かれるそうです。
気球体験、マグロ解体ショー、乗馬体験、キックボクシング教室に映画『ＲＲＲ』の野外上映！
全部で30以上のコンテンツがあるそうだけど、大人2,800円、小人（4～12歳） 1,500円というのはちょっと高いですね。

https://www.nttud.co.jp/hajimete-fes/index.html#overview

>>1161 住民さん3さん
こちらはイベントのX。

https://twitter.com/hajimete_fes

2階が複数件売り出されていますが、何かあったんでしょうか？
隣人がヤバい奴とかは嫌なので気になります。

数万上がったくらいで騒ぎすぎ
初めからわかってた事

どこのタワマンも「買える」サラリーマンが購入するから
「ランニングが上がらなければずっと維持できる」住民が文句
言うのは当たり前。

修繕積立金の話は理事会で。
最近、虫がベランダに大量発生してませんか？
何という虫で、どんな対策されてますか？

気持ち悪りーな！こんなのでかく載せるなよ。

>>1166 住民さん1さん
中層階ですが、虫が大量発生なんてしていませんよ。

>>1165 入居済みさん
このマンションの住民は永住希望の方が多く、将来を見据えて修繕積立金の値上げを決めました。
子育て環境、スーパーなど利便性、難波宮等の周辺環境、大阪市内では災害に強い等
永く住みたい要素がたくさんあります。
私も住み心地がとても良いので、ずっと住みたいと思っています。
ですが、ライフスタイルの変化に合わせて数年ごとにマンションを買い替える方も
一定数はいらっしゃるので、その方たちにしてみれば、ずーと先の工事や本当にに
必要になるかわからない工事のために、今から払う必要があるのか疑問に思われる
気持ちもわかります。

電気自動車やレンタルサイクルを利用した際の費用を現金では無くPayPayで支払える議案が提起された｡
しかし､PayPayで支払われたら、無関係の住民（区分所有者）が手数料を負担させられる議案と小さく記載されている。
一部の利用者の為に無関係な全員が負担する事になる事
など…区分所有者は理解して賛否の意見を出せるのか?

>>1170 住民さん8さん
納得いかない方は理事に立候補いただくかパル法円坂での会合参加をお願いします。
「無関係の住民、一部の利用者の為に無関係な全員が負担する事になる事」という発想はマンションの収益アップがマンション全体の資産になる事をマンションの収益帳簿をみていただければ、御納得いただけるかと思います。全員が利用されないかもしれませんが、PayPay導入で収益UPが見込まれ、収益の恩恵は無関係な方も受けられます。手数料を支払ってでも導入した方が収益性が高く、現金を授受、お釣りを渡す人件費や自動精算機導入費用とメンテナンス費用を上回っているという事例を元に議案は提案されております。
車を持っていないので車庫のメンテナンス費は払いたくなくても毎月３万円/一ヶ月のマンション収益は区分所有者全員のものです。電気自動車ではなくハイブリッド車だから、EVステーションは無関係だと考えがちですが、高級EV車等を持っておられる方がめちゃ割高な充電代をお金に糸目もつけず払っていただいている収益はハイブリッド車の方にとってもメリットがあります。こうした事を全区分所有者様が理解して賛否は出せないと思いますが、それが集合住宅の定めです。
これからPayPay払いはますます汎用化され、私どもの会社のございます上海ではAlipayやWeChatPay、バンコクではTrueMoney WalletというQRコード決済が日本の「PayPay」との連携を開始しはじめました。当初の契約にないコンシェルジュに現金の授受をお願いすれば、管理費を積和があげてくる口実に確実になります。
この掲示板は今後のマンション管理への愚痴の場としても無料で使える素晴らしいコンテンツです。大阪一の標高の当マンションは海外の方にとってはバーゲンセールの様な価格です。マンションの資産価値を高め、住み良くしていくためにも積極的にマンション管理に携わっていただける方の理事立候補をお待ちしております。

タワーマンションだと普通の値上げかと思います。

築5年以内で修繕積立金が3倍も上がるのは過去他のマンションを見てもほぼありません。案の定、売り物件多数出ていますが、不動産業者によると案内客、購入客のほとんどが中国人です。中国人の隣人が増える事になり、永住希望の住民にとってはどうなんでしょうね。

中国住宅バブル崩壊後の中国人の方が日本人法人よりよっぽど節操があります。ただ中国人オーナーあるあるはお国に帰られたり、収監された場合、猛烈に値上がりした修繕積立金や管理費を回収出来ないと言う事は想定されます。当マンションはまだエアービーされてる様子もありませんし、個人塾されてる気配もないので、まだ大丈夫です。修繕積立金の話はもう理事に立候補なさってください。

>>1173 住民さん1さん

高層階の一部以外ほとんどが日本の方だとおもいますよ。
それに以前のマンションでお隣さんが中国の方でしたが、とても気配りのできる良い人達でした。
修繕積立金ですが、管理会社の言うなりにならず、しっかり貯めていくことが大事と思っています。
時期をみて値下げも可能と考えます。

住民同士で容姿に批判する。
子供のように大人になりきれていない
住民がいるようなマンション。
削除されているようですが。
残念な住民がお住まいされているようです

>>1173
https://togetter.com/li/2314879
新築タワマンの修繕費が3年で9151円から24637円にに2.5倍のエグい値上げ→売るときに低い金額を見せるのは常套手段らしい？

なんかネットがめっちゃ調子悪いんですが、お金出してでも回線変えませんか？理事会の案件にしますのでこの板でご意見ください。住んでもないのでお金がかかるから嫌だという人が多かったら議案として出しません。私自身東京がメインですがテレワーク基本してるのですが、このマンションの「ぷらら」は最低ですよ。仕事にならない。皆様如何でしょうか？

>>1182 ラウンジ階住民さん
うちもリモートワークしますが、とにかくIPv4はオワコンなのでさっさとv6エクスプレスに切り替えました。あと受信機側のWi-Fi性能も重要なので、会社支給のシンクライアントの性能が信じられず、結局LAN有線接続しましたね。今はとても快適です。

>>1182 ラウンジ階住民さん
必要な人が別で契約すればいいんじゃないですか？あなたは自宅での仕事で必要なのでしょうが、普通にインターネットを使用する人にとっては必要ないです。うちにとってはただただ無駄。

>>1184 住民さん1さん
そもそも光配線方式で最大1Gのフレッツ隼が入ってるのに仕事にならないというのは何かを疑った方がよくて、ルーターの性能から上下左右の部屋の電波干渉からヒルトップのタワマンだから気象レーダーや航空レーダーの検出による停波まで考え出すときりがないのでうちは有線にしました。かっこ悪いんですけど。

向かいの国立病院の建て替えは、コロナ前の計画だともう建て替えが完了しているくらいの時期です。コロナですっかり仕切り直しになったようで2022年に土地活用の収益見込を資産する業務の入札公告を実施しています。
https://nho.hosp.go.jp/news/nw1-1_00459.html

（２）委託業務の目的
　　独立行政法人国立病院機構大阪医療センター（以下「当院」という。）は、現在、当院既存建物の建替整備を検討しているが、建替整備に当たり、当院敷地の一部の貸付または売却について、選択肢の１つとして検討しているところである。(現時点で貸付・売却を決定したものではない)。貸付する場合は、借地権を設定する土地の用途は、当院の指定する医療事業、医療関連事業、公共事業、公共に準ずる事業に限定される。
　　売却する場合は、当該売却地の所有権を当院は有しないことになるが、当該売却地の用途が当院と協調するものであり、市民により歓迎され、当院に良い影響をもたらすものであることを当院は望んでいる。


その後今年3月のメールマガジンで基本案が作られているという話まで出てきています。
https://osaka.hosp.go.jp/wp-content/themes/osaka-iryou/doc/event/m-mag...
「懸案の病院建て替えについて、土地活用を進めるための手続きを進めて頂き、新病院の基本案、スケジュール案を作るところまでできました」

そろそろ情報が出てきそうですが、この件について何かご存じの方いらっしゃいますか？イズミヤのような国立病院の土地活用がさらに増えると結構生活に影響がありそうなのですが。

南側のマンション、計画出てましたね。
ポレスター谷町六丁目。
15階建ての高さ45メートルらしいが、いまいち高さのイメージがつかない。
隣のグランドハイツ龍造寺は14階建てだから少し高いくらいか。
グランドハイツ龍造寺の高さわかる人いませんかー？
ネットで調べたけどわからず。

>>1187 住民さん1さん
これでしょうか？
https://www.raku-sogo.co.jp/projects/apartment/post1430
グランドハイツの高さについては、Google Earthでマウスをかざすと標高が出て来ますよ。グランドハイツ横の道路が17mに対してグランドハイツのEV機械室の高さが62mと出るので45mで同じですね。

>>1188 住民さん4さん
ありがとうございます！
そうです、このマンションです。
Google Earth確かに標高の差分でみれますよね！
ただどこまで正確かわからなかったのでグランドハイツ自身の高さの情報を調べてました。
Google Earth、数メートルの誤差とか出そうで。

「難波宮跡で遊涼み?」というイベントが8月14日(水)～15日(木)、難波宮公園で開かれるみたいです。
https://x.com/osaka_tabilog/status/1811312299246072167?s=61&t=TZFRy19K...

正面エントランス横の車路のタイルが割れているのが気になるのですが、いつ修繕してくれるのでしょう。。

おととい直りましたよ。他の場所ですか？

>>1186 契約済みさん
今年出た大阪医療センターの年報で病院北側の駐車場について賃貸借やマンション敷地としての売却の可能性も考えていたことがわかりました。ただし高額売却には埋蔵文化財の発掘調査が必要ということでハードルが高そうです。よって土地活用はマンションに近い南側ではなく北側の検討であったし、仮に土地活用・売却からのマンション建設でも現状の大阪城方向への眺望には影響が無さそうですね。
https://osaka.hosp.go.jp/wp-content/themes/osaka-iryou/img/incho/r04_n...
病院が築40年を経過し、病院の建物の更新築が必要である。しかし、病院収入から更新築のための資金が確保できる目途が立たず、実行に移せなかった。そこで、大阪医療センターの北側駐車場エリアの土地を活用して得られる資金を病院建て替えに当てることで建て替えすることを考え、その案の実行可能性について検討することとした。
土地活用可能エリアを特定し、土地コンサルタントに検討を委託した。土地を貸与する場合、国立病院機構法の制限から活用用途が限定されること、貸与で得られる収益は建て替え資金には十分とならないことが分かった。一方、土地売却とする場合、マンション等への利活用が可能となり、土地購入を希望する事業者が多くなり、より高額の収益が見込まれることが分かった。ただし、大阪医療センターの土地は、難波の宮の西隣に当たり、埋蔵文化財が出る可能性の高い土地であり、土地売却する前に発掘調査を実施し、希望する建物が建つことが確定した上でなれば高額での売却はできないことが分かった。