プレミスト船橋塚田ってどうですか？

第１期の価格設定で流れが決まる予感。

連休で見に行きましたが、3ldkは予定価格最低レベルで4000万前後で、開発地の戸建はさらに二千万以上高いそうです。
ちなみに、玄関、トイレ、風呂ともに築10年くらいの今の賃貸より狭くてしょぼいので、がっかりしました。
平均4,500万から5,000万の印象でしたので、いくら再開発でもこのエリアではさすがに強気すぎな笑
変動金利の最低金利で、ローン返済が軽い印象を与えるための試算でしたが、当然金利は上がるわけで、今の予定価格のままなら平均500万くらいは下がらない限り、賃貸のままが良いとして、私は断念しました。
一期から売れ残って後期販売物件の価格が下がることを祈ります。

>>442 名無しさん
同意

>>442
今までの最大公約数みたいな感じですね。ほぼ同じ印象です。

塚田から東へ移動して新高根の方に
行けばもっと安いです。新京成だとJRへの
乗り換えが非常に面倒ですが

相談スペースは凄い混んでいますが、あれは購入決めた方で混んでいるのでしょうか？
物件が高いからか変動金利をすすめられますね

どのマンションでも変動金利で試算してるよ。
銀行員も変動が多いみたいだし、今は変動でいいよ。

10年後にはオリンピック前のプチバブル期と呼ばれるのかな。
まぁここは割高ってくらいだからダメージは少ないだろうけど。

>>448 マンション検討中さん

割高だから下落幅大。ダメージ大きい。

>>447 マンション検討中さん
今の変動金利がずっと続く試算はありえないかと。

>>450 名無しさん
35年間変動金利が変わらないことは考えられませんね。
でも固定金利は最初から金利高いし、変動でも将来は給料上がってるから大丈夫。
利息を心配するなら価格の安い中古マンションが一番？

>>449 マンション検討中さん
いやいや、もっと割高なところはたくさんあるよ。
塚田なんて相場が安いんだから大したことない。
給与も不動産も上がっていくという思い込みがまさにバブル。
歴史は繰り返すね。

ローンで住宅購入とか値上げを前提とした修繕積立の計画とか右肩上の時代のままなんだよね。破綻して滞納されると他人事ではなくなる。マンションって住民同士運命共同体。でも、入居するまでお隣さんがどんな人かもわからない。

坪200が安いとは言った覚えはありませんが200くらいを予想していたものです。

今時、小学校が新設されるって珍しくて、
その新しい小学校に隣接、駅から徒歩3分、商業施設あり。JRの快速停車駅まで2駅4分。という条件のマンションって他にありますか？小学校が建つ土地は基本的に安全な場所ですし。
この条件って外部の子育て世帯からみても魅力があると思いますよ。
この環境の上、現在の建築費の高騰を考えると坪200は妥当（仕方がない）と思います。
ここをけなす人で、仕様が悪いという人がいらっしゃるけど、その方は逆に仕様がよければ予算オーバーの坪200超えでも購入検討するのでしょうか。

新築でこの条件で＠160が妥当とか言うのは…ちょっと現実を見れていないかんじ。
新築に拘りがなくて、売る予定があるなら今は中古のマンションを検討されたら良いと思います。もしくはこちらは大規模だし、売れ残って値引きされて＠160で買えるのを待つのもいいんじゃないでしょうか。

私が個人的に残念だなと思うのが、塚田としては今までにない高額物件（笑）なのに、
けなされてしまうレベルの仕様であること。階数減らしてでも天井高くしたりして高級感を出したり、複合商業施設も２階建てのフォルテじゃなくて3階以上のもっと高級感ある施設にすればいいのに。
中途半端感が否めません。単価をもう少し高くしてでも仕様と商業施設には力を入れて欲しかった。中途半端だからけなされてしまう。勿体ないったらないですね。
野村が開発すれば高くてもみんな納得してくれたかもしれないですね！

今の仕様でも坪190以下なら検討しますね。
高級仕様になっても210じゃ買いません。
あなたが言うように建設費が高騰している時期にあえて塚田で高い物件を買う必要がないですから。

坪190以下なら部屋によっては購入可能なんじゃないですか？

G棟の下の方とか、南側に絶壁がそそり立っていますから、かなりお安くなるかもしれませんね。

>>458 匿名さん
そこ冬の陽当たりゼロですよね。
千葉県のマンションで陽当たり悪いなんて。

管理費と修繕積立金の予定価格も高いです。
大規模のスケールメリットが感じられません。
しかも自走式駐車場だと維持費は安くなるはず。
不思議ですね。

>>452 マンション検討中さん
給与は普通は上がるでしょ。
ろくに上がらない人は3000万円台の建売か一生賃貸がいいよ。

>>459
だからかなり安くなるのではないかと。

>>454 匿名さん
小学校が新設される一番の理由は、新船橋駅前のプラウド船橋ですよ。新船橋なら、小学校は少し遠くなりますが、新船橋の為に作った新設小学校に通えるし、駅前にはずっと大きなイオンモールがあります。船橋駅迄一駅2分ですよ。仕様も全然高いので、質問に対する結論としては、十二分にあるといえます。
ご時世はあるものの、高値掴みで土地を取得した影響で高くなり、仕様は低くなっているようです。

>>462 匿名さん
安くても買っちゃいけない住戸かなと。

>>463
小学校が新設される一番の理由がそんなに大事でしょうか（笑）？
こちらのマンションは小学校に隣接ですが、
プラウドからは緩やかとはいえ上り坂のあの狭い線路沿いの道を歩かなければなりません。下の方の街区からだと結構距離ありますよ。
また、プラウドのあの坂と高圧鉄塔や土壌が気になる人もいます。
こちらの立地との高低差もありますね。プラウドの土地取得の額が安かったんですよ。そういう土地を開発して今の人気を生み出した野村は本当街づくりが上手だなと感心します。
当時「プラウドの為の」小学校は新設できませんでしたがね。

また、私はこちらのマンションが坪200になるのが妥当だと言っているだけで
新築に拘らない、売る予定がある方は
今は中古のマンションを検討されたら良いと思います。と書いています。
別に購入して欲しくて言ってるわけではありません。
価値観は色々ですから予算と相談の上考えたらよろしいかと。
都内じゃ４千万円台でこの条件の物件は到底買えませんし、
予算５千までという層は結構いると思います。

>>質問に対する結論としては、十二分にあるといえます。
上に述べたように、プラウドは小学校に隣接していませんよ？
でもプラウドは中古で坪190なんですよね？お得感ありますか…？

>>442
ちなみに、玄関、トイレ、風呂ともに築10年くらいの今の賃貸より狭くてしょぼいので、がっかりしました。
築10年の賃貸より悪い仕様って本当に本当？？狭いってだけじゃなくてー？どんな賃貸住んでるの。

たびたびすみません。言葉がおかしかったので補足訂正させていただきます。

>>質問に対する結論としては、十二分にあるといえます。

上に述べたように、プラウドは小学校に隣接していませんよ？
また、プラウドは新築ではなく中古で、坪190なんですよね？
新築に拘る人から見るとそこまでお得感が感じられない単価に感じるのも事実で。

>>465 匿名さん

>>465 匿名さん
あなたは新船橋の土壌は気になっても、ここの土壌は気にならないのですね。

465さんの熱意がすごい（笑）頑張れー！！

>>465 匿名さん
都内じゃ4千万円台で到底買えません。って、都内と比べる感覚がおかしいな。坪200万円をなんとか普通と印象付けたい営業トークではと思ってしまう。

>>470 マンション検討中さん

>>417 評判気になるさん

本当にその通りですね。
なぜ都内が出てくるのですかね。
比べるのは前原のパークハウス、高根公団のリビオシティ辺りが比較対象ですからね。

>>465 匿名さん
いやいや、そんなに大事って書いてるのは貴方ですよ～。新船橋のプラウドに勝っている点は小学校隣接位ですよね。
小学校隣接ってそんなに大事かと言われると一つのポイントではありますが、商業施設隣接や建物自体の質や設備内装や色々な要素で良し悪しは決まる訳ですよね。
そう言う意味で十二分です。

まあ、新築だという点を除けば、立地、構造、仕様、利便性、ブランド力、ほぼ全ての点で劣っていますからね。築６年のプラウドとちょうどいい勝負くらいになっておかしくないですよね。
ただ、プラウドなかなか物件が出てこないし、ここがこんなに高いんじゃ、さらに値上がりしそう。

>>465 匿名さん
小学校隣接は土埃凄いのがデメリットかも。
あまり近いと土埃が飛んできて洗濯物干したら汚れるし、ベランダは砂が積もり掃除が大変そう。
しかもここはスロップシンクがないのでベランダの砂の掃除が苦労するかな。

小学校隣接をアピールしている営業マンもいるが、近いと問題も多いから別に隣接でないほうが良いかもと思った。

塚田駅からマンションまでの道も狭いのも残念なところかな。

プラウドは歩道も広いし、歩道に屋根もある。大規模だからつい比べてしまうけど、ここで＠200ならプラウドがお得感がある。

>>474 マンション検討中さん

小学校は隣接といっても商業施設挟んでますし、プラウドよりは安心かと。

塚田駅からマンションまでであれば、歩道も今とは変わると思います。

今となっては、プラウドの新築時はお得感というか、お得でしたね。

結局、価値観人それぞれと書いてらっしゃった方もおりましたように、何を妥協できるかですよね。
坪200は、プラウド位の坪単価だったらいいなとは思ってましたが、新築で販売するなら200位にはなるかなと思ってました。

塚田駅がショボすぎるから、駅近で、商業施設隣接で、船橋駅近隣エリアにも関わらず、『高い』となるんでしょうかね。

塚田を都内と比較してくれてありがとう。地元民としてはここまで大きくなったのかと嬉しいです（笑）
しかし塚田は駅前も何もないし道は細い。新船橋には敵わないですよ。

土壌汚染についてはどうなんでしょうか？プラウドの時は色々言われてましたが、ここは価格が高すぎて土壌の問題も話題になりませんね。

塚田駅までの歩道を全て今までと変えるためには今立っている建物を一部取り壊さないといけないのでハードル高いと思いますよ。マンションが面している部分を少し広げるだけはないでしょうかね。南側もそのままでしょう。
駅前に至ってはマンションを取り壊さなければならず後数十年このままかと。

>>比べるのは前原のパークハウス、高根公団のリビオシティ辺りが比較対象ですからね。

え…？？前原はともかく高根公団…？
その価値観ならここは対象外とした方がいいんじゃない？

>>472さん

>>新船橋のプラウドに勝っている点は小学校隣接位ですよね
そう言う意味で十二分です。

貴方の価値観でそうならば、何を迷ってらっしゃるのですか？
プラウドの中古を待てばいいと思いますが。

商業施設を挟んだグラウンドの土埃が気になる人もいれば
駅からの２００メートルの道の細さが気になる人もいる。
仕様についても共有部分が充実していれば食洗機の有無は重要じゃないと思う人もいれば
逆の人もいる。
高根公団なんて比較対象外と思う人もいる。別にいいじゃないですか。

価値観や何を妥協できるかは人それぞれで、尊重されるべきです。
他の物件と「比較する」のではなく、
自分の価値観から外れる人やものや地域（塚田という土地）を叩くコメントは下品で見ていて不快ですね。

都内を引き合いに出したのは、予算や立地の希望条件で
候補地域を広げた層（ここでいう外部の検討者）から見たらこちらの物件は
検討の余地ありと考える人もいるのでは。と思った次第です。
実際、今までこのあたりのマンションを購入していた層より所得が違う（多い）層狙いの価格ですし。

>>478 通りすがりさん

あなたの仰る価値観とは比較＝同格と言う事ですか？
前原で3500万でした。じゃあ塚田だったらもう少し利便性を加味して400万価格が上がっても適正かなとかそうゆう見方ですよ。
高根公団も同じですよ。高根公団で3200万円でした。じゃあ塚田だったらプラス幾らになるかなとか考えるのは妥当だと思いますよ。同じ千葉県内で主要駅から徒歩ではなく乗り換えが発生するという共通点を考えると、都内の価格を比較するよりかは合理的だと思いますよ。

第１期一次で地縁の有る方、現金購入者等の内一部の層がデベの最初の提示値で購入する。価格は多少目をつむり、角部屋等好みの部屋を買う。これが30%以上150戸超需要があって販売住戸を開けられば、坪200万円が認知されるかもしれません。難しいと思うが？
営業支援コメから予想するに、目に優しい価格で一気に販売住戸を開けることはなさそう。長期戦かな。

>>同じ千葉県内で主要駅から徒歩ではなく乗り換えが発生するという共通点

かなり幅のある共通点
そういう見方もあるのか。予算の問題なんだろうけど
妥協点て本当に人それぞれだなぁ

>>481
>>営業支援コメから予想するに

何を煽ってるの？ｗ

　ここに興味を持っている人は、大規模、新築、駅近というのがまずある人が多いと思うので、前原、高根台、八千代緑が丘など今まで上がっているところは十分比較対象になると思いますよ。値段が同じであるべきってわけではないです。値段ベースならここの予定価格なら、西船橋や東西線沿線の新築にも手が届きますよね。でもそちらは環境がもう一つだったり、小規模だったり、駅から遠かったりなど、別の問題点がある。
　妥協点はほんと人それぞれなんだから、別の考えの人を貶すような言い方はどうかと思います。

>>479 匿名さん

もし、所得の違う層(高い)狙いならマーケティング失敗だと思います。

塚田という場所から見て、価格が高い、仕様が低いと言われているのに高いから売れるというのもかなり無理があるような気がします。

>>484
そういう見方もあるんだと本当に気づかされました。予算に幅がある人もいるんですね。
素直に感心しただけで、貶す気はなかったけど気を悪くしたらごめんなさい。

>>479さん
>>仕様が低いと言われているのに高いから売れるというのもかなり無理があるような気がします。

高いというのは所得がですか？（所得が）高いから（物件が）売れる？
そんなわけないですね。

様々な要因で価格が今までの塚田の相場より大分高くなった故に購入可能な層（ターゲット）が以前とは変わった。ということを言いたかったのですが。

ちなみに前に書いたのですが、
私個人の価値観に基づく感想ですが

この物件は階数を減らしてでも天井高くしたりして高級感を出したり、複合商業施設も２階建てのフォルテじゃなくて3階以上のもっと高級感ある施設にすればいいのに。
中途半端感が否めません。坪単価をもう少し高くしてでも仕様と商業施設には力を入れて欲しかった。中途半端だからけなされてしまう。勿体ない。
開発上手な野村が手掛ければ、価格が高くてもみんな納得してくれたかもしれないですね。

ただ、新船プラウドの時もこの立地で3700万は高いって言ってた人もいたし
ここも開発終われば今の駅力（地域力？）より上がるのは確かだと思います。

後ろ向きな意見（特にけなし）を繰り返していたって価格が下がるわけではなし、
前向きに購入検討されている方がここに参加しづらくなってしまいますよ。
私も中途半端とか言ってしまっていますが（汗）
私を含めここの開発を楽しみにしている人は多いと思います。

塚田周辺の開発はプレミストとフォルテ、小学校で終わりですか？
塚田周辺はまだまだ開発出来そうな場所がありますよね。何になるのだろうと気になってる場所がいつまでも草っ原（笑）
新船橋のイオンの裏の工場跡地はどうなるんでしょうね。
塚田周辺の環境が良くなればプレミストが5千万くらいでも妥当な価格と判断されると思う。頑張ってほしい。

>>488 マンション検討中さん
さすがに塚田で五千万はないわ。(笑)

>>489 マンション検討中さん

今の条件で4千万円から5千万円は高いので街がもっと栄えれば妥当になるのかなと思った次第でございます。