断然賃貸派同盟　第２セクト

420は至極事実を淡々と述べているように思うが
まったく賛同しない部分があるなら教えて欲しい。

４１９
賃貸業界というのは、リタイヤ組には冷たいのが現状です。
良い賃貸を借りられるのは、定年前の５５歳くらいまででしょう。
そして賃貸住宅の取り壊しというのは２０年くらいですから、
８０歳前には引越しを強いられます。
建て替えで戻って来れればいいですが、保証は全くありません。
それに賃貸住宅は時代のニーズに対応するため、年々取り壊しが
早くなっています。
また大家の次の代になれば方針も変わりますし、賃貸業が継続
されるとは限りません。
即ち賃貸の場合、こういうリスクをどんなに気を付けて小さく
したとしても、ゼロにはならないのです。

引越しを強いられるって・・・そんなの大家が勝手に決められると思ってんの？
居座ればいいだけでしょ。

高齢者の賃貸市場は厳しいのではないかという懸念もあるけれど、
一説によればこれから人口減少、住宅過剰で借り手市場になるので
大家も高齢者だからといって嫌がってもいられなくなるのでは
ないかと。
もちろん木造アパートなんかは取り壊して他に運用することも
できるけど、分譲マンションの場合は所有者の4/5の賛成で可決する
というなら事実上、取り壊しや建て直しが実行されるケースは
とても少ないのではないかと思う。
それで将来、賃貸の家賃が大幅に下がるとか高齢者が借り易く
なるのなら賃貸で行こうと思うのだが、こればかりは
どうなるかわからない。
現状で考えた場合には分譲の方が得だと思うので自分は
購入にしました。

分譲マンションの賃貸契約は、定期借家契約が多い。
期限までに出て行かなければならない。
貸主が同意すれば更新ができ、同意しなければ出ていくしかない。
即ち、死ぬまで住めない。

定期借家契約でなければ居座れる。
即ち、死ぬまで住める。

ダメですよ、ご老体で不法占拠しちゃ。
それに賃貸も供給過多。
ある日突然、大家が倒産ってことも。
賃貸の泣き所ですね、しょうがないよ。

現役時代は賃貸。定年で築浅中古マンションを購入し住み潰す、というプランはどうでしょうか？

>>432
現役時代に安い賃貸でいられるなら貯金も貯まるけど
18万もの家賃払ってるとなかなかマンション購入資金は
貯められないなあ、うちはね。
それに定年後に築浅を買うのは無駄だと思う。
築20年以上の価格が下がりきった物件の方が
お得だし、生きてる間に建替えということもない。
新耐震基準もクリアしてるしね。

結局のところ賃貸＝お金に余裕なし

>433
サンクス。６０歳で築２０年だと、８０歳で築４０年。これ以上、長生きするときついかもしれませんね。
>434
痛いところを突かれました。当方はご指摘の通りですが、残念ながら治る見込みがありません。

で、現役時代に新築で購入した人はいくつまで生きるつもりなの？

>>435
80歳で築40年、充分じゃないですか。
マンションの寿命は30〜40年と言われてたのは
ちょっと前の話。建築技術は日進月歩で、少なくとも
新耐震基準以降の建物の耐久年数は40年やそこらでは
ないですよ。

>>434
お金のない人を揶揄して、あなたは心が豊かになりますか？

>>438
建築寿命は関係ない。
賃貸派はそんな古くなるまで、ひとつのところに住まない。
見当違いのコメント。残念。

>>440
ここで建築寿命を問題にしてるのは分譲の場合のこと。
賃貸派はそんなに古くなるまで住まないというなら
引越し費用がかさんでやっぱり賃貸の方が損しますね。残念。

供給過剰でお年寄りも自由に借りられるようになるでしょう。

需給はいずれは調節されるでしょうな
今のまま世帯数（単純に人口ではない）が減れば賃貸物件は減るのは間違いないところです
貸しても維持メンテなどにお金がかかりますから、正当な家賃が取れなくなれば別の用途を考えないといけません
なんにしても家賃はあまり下がらないよ

だからどんどん安くなっていってますよね。

賃貸物件が減った結果良質な中古物件が増えるわけで。
今買うのが損であるのは間違いないですね。

どんどん安くなってるのって、郊外ですよね。
供給過剰になれば確かに安くなる物件もあるかもしれませんが、
結局それらは借り手がつかない物件、つまり老朽化してたり
立地が悪かったりという人気のない物件です。
供給過剰であっても需要の高い物件が安くなることはないでしょう。
つまり同じように築年数が経っていても立地のよい分譲マンションを
購入してる方が、結果的に老後は質の良い生活が送れるし、経済的だと
思います。

＞通常家賃が下がったという話も聞かないし

築年が経てば、家賃は下がります。

>>450
入居契約した後は退室するまで家賃が下がることは
ありませんよ。上がることはあっても。
より安い賃貸に移る場合はその度に敷金礼金、引越し費用も
発生しますがね。

>>452
敷金礼金、引越し費用も
発生するが、家賃の値下がりしないことはない。

>>453
更新の時に交渉してみて値下げしてもらうということは
ありますが、レアなケースですね。
基本的にすでに入居してる人の賃料を下げることはなく、
払えないなら出てってもらって新規入居を募る時に
借り手がつかないから値下げする、つまりそれだと敷金礼金、
引越し費用がかかるということです。

>>454
家賃を値下げする物件は、礼金ゼロということもあるな。

敷金は帰ってくるお金。

>>455
それもレアなケースですね。
家賃を値下げする以上、礼金をしっかりとらないと
大家が赤字になりますから。
>>456
部屋をきれいに使えば敷金は帰ってきますが、
汚したり壊した分は帰ってきません。
つまり借主負担ということですね。

部屋をきれいに使えばいい。

築年がたって、減価償却が進めば、家賃下げても、大家は、
赤字になりません。礼金の問題は別です。

>>458
木造アパートは減価償却が進むでしょうけど、分譲マンションの場合は
管理修繕費は値上がりしてますから、賃貸に運用する場合、
なかなか家賃を下げられないのが現状です。
つまりいつ崩れ落ちるかもわからない木造アパートまで
生活レベルを落とせば、安い賃貸物件はあるということです。
礼金はいわゆる更新料と同じことですから、高い家賃で住みつづけるか
安いアパートに移るか、どちらにしても二年に一度同じくらいの費用は
かかるということです。

賃貸は供給過剰か？
マクロの話しをすると、賃貸用住居の空室は３６７万戸、
空き家率６.８％。
嘘をつけもっとある、と感じる方。
空室とは別に、別荘などの二次的住宅が５０万戸、売却
用住宅３０万戸、不在住宅や取り壊し予定の住宅が
２１１万戸もあるのですから、これらを見ているかも
しれませんね。
それでも３６７万戸は大変な数ですが、賃貸住宅は様々。
築４０年とか５０年といった古いタイプの木造アパート
も相当の数で、現実的に貸せないものも含まれています。
また取り壊し予定は増えており、新築より上回っていま
すから、３６７万戸は減ることはあっても、増えること
はありません。
供給過剰にいろいろと期待を寄せるには、厳しいのかも
しれませんね。
現実を見て、いろいろと計画をしてみてはいかがでしょ
うか？

>>460
この2005年のマンション林立と、これからの人口減少に
よって将来的な供給過剰が起きるのでは？と言われてるのだと
思います。
現在建てられてるマンションの耐久性からも、
組合員4/5の賛成がなければ可決しないことからも、
そう簡単に取り壊しがあるとは思えませんし。
ただ木造アパートの取り壊しは進むでしょうから、
その点で需給バランスがどうなるかわかりませんね。

>>461
>現在建てられてるマンションの耐久性からも、
>組合員4/5の賛成がなければ可決しないことからも、
これは賃貸住宅ではありません。
分譲がたまたま賃貸に回っているだけですので勘違いなさらぬよう。。。
また組合員は貸主ですので、借主はどうすることもできません。
この場合の貸主は分譲組ですから、円滑な管理のため、修繕・建替え
計画に沿うのが前提です。
すなわち自権の賛成か反対かの問題であり、賃貸とは関係ありません。

>>462
ん？賃貸市場というのは賃貸用物件だけではありませんよ。
マンションのオーナーが賃貸してる物件って多いですよね。
それの場合、管理修繕費が高騰してくるのでそれが賃貸される時の
家賃に反映されると言ってるのです。
>>460の「賃貸は供給過剰か？」は賃貸用物件だけのことでは
ないですよね。分譲された分の余剰分が将来、賃貸物件の
多くを占めていくと予想される、それはマンションの耐久性
などの上に記した理由によるとおりです。

462はなんか勘違いしてない？

>462
賃貸マンションは供給過剰かっていうことを話してるんだよ。

>組合員4/5の賛成がなければ可決しないことからも、
これは賃貸住宅ではありません。

オーナーが取り壊しをしない限り、賃貸マンションの数も減らない。
それがつまり供給量になる。わかりますか？

分譲がたまたま賃貸に回っているだけですので勘違いなさらぬよう。。。
また組合員は貸主ですので、借主はどうすることもできません。
この場合の貸主は分譲組ですから、円滑な管理のため、修繕・建替え
計画に沿うのが前提です。
すなわち自権の賛成か反対かの問題であり

変に送信してすみません。
実際、建替えってなかなか可決しないみたいです。
うちは築30年ですが、建替えの案はあっさり否決。
修繕をしっかりしていくように決まって耐震補強もしました。
古くなるほど賃貸に回す率は高くなるようで、貸し出してる
世帯は多いです。
あんな鉄筋の建物、そう簡単に壊せないし、お年よりは行くとこ
ないからね。
だから今マンションブームで建ちまくってるのが十年後に
こうして余ってくるんじゃないかと。これが供給過剰ってやつね。

分譲が賃貸に回っている数を出したり、
賃貸が供給過剰だというデータを出してみたりしたら？
数字が出ると慌てるようだけど、落ち着いて数字を
洗い出してレスすれば？
データの数や解釈が間違っていれば、正しい数を出し
訂正してあげればいいだけ。
供給過剰って、個人の予測でしょ？
民営の借家が1260万戸、このうち分譲が賃貸に回って
いる数は？
1260万戸中230万戸は古い木造みたいだから、いずれ
取り壊しでしょうけど。

>>467
数字で割り出してもどれくらい精度の高い予測になるんだか・・
将来の人口減少率、マンション供給量、取り壊しされる戸数、
個人の所得によっても持ち家の数は違ってくるし。
予測×予測ではまったくデータの価値なし。
しかも日本全国の平均値を求めてもまったく何の参考にも
ならないよ。
単純に東京近郊でのこの数年のマンションブームと、
都心部でもなければ人口減少によって供給過剰が
あるかもしれない・・という予測が立てられるだけ。

少し誤差はあるかもしれないが、借家が1716万戸。
現住居以外の住宅を所有している世帯は364万世帯。
割合的には共同住宅は40％だから146万世帯として、
これを全部、賃貸に回った分譲とするならば、
借家の8.5％ですね。
その8.5％が当たり前というのなら、そこの地域を
示せば良い。
やはり賃貸の主流は賃貸住宅であり、賃貸の泣き所
は避けられない。
（分譲の賃貸でもそうなんですがね。）
正直乱暴に計算してみましたが、子供の予測よりは
マシでしょう。

ちなみに、
東京都が公表している良質な民間賃貸住宅の
空き部屋数は、75戸（平成17年4月12日現在）
だそうです。
もちろん、東京都内の話しです。

うそつけ

>471
東京都のサービスって以外と使えるんですよ。
町の不動産屋だけで探しちゃいました？
残念、早く知っていればよかったですね。

賃貸派でも情報を拾えるか拾えないかで、明暗が分かれますね。
分譲派でも同じなんでしょうけど。

http://64.233.179.104/search?q=cache:KgShKefTpOMJ:www.toshiseibi2.metr...
これでしょ。
それって東京都が賃貸住宅建てる人に資金を援助するって制度使った物件でしょ。
そのほかにも「優良」な賃貸住宅は山ほどあるんだよ。

＞優良民間賃貸住宅の主な特徴
良いじゃないんですか。
優良な賃貸物件（情報）がたくさんあるに超した
ことがないのに、どうして屈折しているんでしょうね？
山ほどあるのなら、どこにあるのか出せばいいしね。

>そのほかにも「優良」な賃貸住宅は山ほどあるんだよ。
東京で言うなら民間賃貸住宅６２８５０戸。
内３割くらいが５０平米以上の１８８５５戸でしょうから、
その内の１６０８２戸が「優良民間賃貸住宅」ですから、
残り２７７３戸しかない。計算するとこうなりますけどね。
更に敷金３ヶ月以内のみとか空き部屋になると、、、
山ほど。。。　はて？

まあ先のことは想像でしか無いからね
誰にも正確には予測できない事であまりムキになって言い合いをしても滑稽でしょう
たいていの人は最後は病院で迎える事になるのですから
最後はまあだいたい同じ事になります

私は立地の良い約１００平米の最上階角の分譲に住んでいますがもちろんローンです
払い終わっても管理費や修繕積み立てで３〜４万は出て行くことでしょう
ただ同じ地域で古いワンルームの賃貸が６〜７万することを考えると
それより少ないお金で広いところに住めるのは私には嬉しい事です
まあワンルームだって充分暮らせますけどね
ですから最終的にはそれぞれの人生観や価値観、好みになってくると思います

>>477
大人の意見だな。分譲のゆとり

>477
>少ないお金で広いところに住めるのは
先払いしてるだけでしょ？

優良民賃マンションに以前住んでいましたが、上の階の方がどこで掃除機をかけているか、はっきり判るくらいに音が筒抜けでした。。。

購入したってそういうところはあるよ。

>>479
分譲マンションの平均ＰＥＲは約20です。簡単に言えば20年で元がとれると言う事。
477氏が言いたいのは元をとった後に必要な経費(3〜4万円)だけでワンルーム賃貸よりも
格安かつ遥かに広い物件に住めるって事。
狭くても新しい物件がいいのか古くても広い物件がいいのかは人それぞれ。
分譲のメリットとしてはそれ以外にも売却・賃貸に運用と選択肢があり
その利益は賃貸では発生しない事を考えれば分譲は圧倒的に優位と言えるでしょう。

>>481
比率が違うでしょ

でも30年ローンとかだと利息が膨らむからね。
ＰＥＲも延びるでしょ。

賃貸はコンクリートでも軽量コンクリート。
壁や床の厚さは１５ｃｍが一般的。
遮音は良いと言ってもアパート造との比較。

>>484
30年ローンを組むのは購入者の自由です。
30年間コツコツと返済するのも購入者の自由ですし
繰上げ返済して10年で完済するのも自由です。

>>482
真っ赤な嘘です。
表面利回りで3％〜4％です。
すなわちPERは33〜25です。
これに、管理費や固定資産税がかかります。

管理費や固定資産税を出すのなら、賃料にも入っているでしょ。
内訳、管理費が別の所もありますよね。

ところで「賃貸派同盟」にレス付けてる持家派の人に質問。
なんで賃貸派を持家派に改宗させたいの？
賃貸が損で持家が得なんだったら、黙って賃貸派が損するのを見ていればいいのに。

>ところで「賃貸派同盟」にレス付けてる持家派の人
なんか勘違いしてない？賃貸派もいるってこと。
勉強しない賃貸派に優しくする必要はない。

>490
「賃貸よりも持家が得だ」と述べている賃貸派がいるということですか？

>>487
いいえ5％は余裕で超えてます。
ソースはご自分で拾ってきて下さい。
管理費・修繕積立金・固定資産税は物件によって表記に違いはあっても
店子が負担する事には変わりはないでしょう。

>491
いてもおかしくないでしょう。購入支援のコミュニティなのだから。
っていうか、購入支援のコミュニティに来てまで、分譲叩きを始める
人たちの方が、疑問なんですけどね。

>493
疑問じゃないよ。
分譲を叩く−＞購入をためらう人が増える−＞物件価格が下がる−＞安価に購入できる
つまり、この板で分譲を叩いているのは隠れ持家派です。

>いいえ5％は余裕で超えてます。
>ソースはご自分で拾ってきて下さい。

大嘘です。
資金コストも勘定に入っていません。
表面利回りで5％は投資物件の安普請のマンションだけです。

>>492
492の大嘘の理由を教えてあげよう。
492は、不動産ニュースを真に受けて、首都圏内の分譲マンションの平均利回りを
5％以上とこいているのだが、認識不足。
特に都内では、分譲マンションといえども狭い（50平方未満）のワンルームマンションもどきの物件が
多く含まれており、これらが投資利回り率が高く、平均を引き上げている。
ファミリーが買うような、75平方以上のマンションは割高で、投資利回りが4％以下になってしまうのは
不動産の常識。
尚、投資用のマンションでも、販売統計上は分譲マンションにカウントされる統計のウソも考慮したほうが
いい。

>>492
おまえなあ、そんな簡単に利回り5％とれるのなら、苦労しないよ。

そうだね。
ワンルームの賃料から推測すると、利回り4％くらいだね。
まぁ、投資じゃないんだったら、いいんじゃないの。
75平方以上のマンションは賃貸でも割高だから、いずれに
せよ、基本的に金は持っていなくてはいけない。。。
（賃貸で、75平方以上を探す所で苦労するんだけどね。）

>>489
改宗させたいというか、自分自身も融通が利く賃貸で
一生暮らせるならそうしたいと思ってるのです。
でも現実を見たらやはり購入する方が得です。
私は今、月7万のアパートに住んでます。とても狭いので
引越しを考えて賃貸を探したら、やはり広さを確保すると
なると家賃15万以下のところはないんです。まったく。
それで立地も広さももっとよくて2500万の中古マンションを
買うことにしました。
固定資産税、管理修繕費、ローンの利息も全部計算しても
一生住めばかなり得です。
賃貸の方が得だと言う方々、本当に一生分にかかる住居費を
計算してみてください。
いつでも動けるという融通が利くという点で賃貸を選ばれるのも
ひとつの方法ですが、融通が利く分割高であるのは真実だと
思います。

2500万の中古マンションってそれ築何年なの？
それに一生住めるわけないと思うんだが。

>>500
2500万でも築浅の物件を狙える予算だし、築浅だったら30年しか
持たないコンクリートは使っていない。というより、少しは自分
で調べたら？・・・分譲マンションの知識がなさすぎ？

>>496
>分譲マンションといえども狭い（50平方未満）のワンルームマンションもどきの物件が
>多く含まれており、これらが投資利回り率が高く、平均を引き上げている。
コンパクトマンションのシェア及び利回りをご存知ですか？
平均を1〜2％も押し上げるほどではないですよ。

>499
「賃貸費用＝持家費用＋融通がきく分」ですね。
逆に言えば、家を持つにはそれなりの覚悟が必要です。
ピアノ・バーベキューなど迷惑な隣人や、地震・洪水などの災害に遭ったときの
回復措置が（賃貸に比べて）取りにくいことを承知しておくべきでしょう。
多くの人は全く被害に遭わないで過ごせるでしょうが、たまたま遭遇した人は
不幸を一身に背負ってしまうという特徴があります。

>>499
築10年です。都内で駅徒歩圏内です。広い方ではありませんが、
バス7分15万の賃貸３ＤＫよりは広いしスペックもよいです。
新耐震法の物件ですし、一生住めると思います。
決して特別お買い得な物件ではありません。相場です。
現実に分譲と賃貸の物件を探して比べてみると
わかると思いますよ、500さん。
更新料のかからない公団の賃貸も検討しましたが、
同じ広さのものでバス便になって家賃18万になります。

>>503
融通が利かないというデメリットを補うために、転売できる
立地の有利な物件にしました。
一応都内で駅徒歩圏なのでどんなに老朽化しても買い手は
つきます。（立地に対して業者が買い取ってくれる）
どうしてもお金に困ったり不幸を背負い込むことがあったら、
売却して田舎に引っ込むという方法もあります。

>>504
そこ、実際見に行きましたか？
築10年で2500万なのはわけがあります。

>>505
いえ、すごく狭いのです。
坪単価で換算すると相場です。
別にわけありで安いのではありません。
つまりそれほど、賃貸住宅の方が狭いという
ことです。

>506
都内は人の流入出が多く、どんな物件でも借り手がいて、賃貸料は高くなります。
その分、持家は安上がりに見えますが、良好な住環境が維持されなくなるリスクも高いです。

良好な住環境が維持されなくなるリスクが高くても
転売できる可能性が高いことで相殺されますね。
田舎の方がゴーストタウン化して不便になって
良好な住環境でなくなる場合も多いです。

その2500万の物件が仮に十年後に1000万値落ちして売却すると
しても、諸費用、管理修繕費、金利などすべて入れても
15万の賃貸に十年住んだよりずっと安くなる計算になります。

都内で駅徒歩圏内、築10年で15万だったら80平米以上のところだって借りられますよ。
すごく狭いってどれぐらいか知りませんが3DKだったら10万もあれば借りられるでしょう。
賃貸の方が安いですよ。

築10年で80平米が15万？船橋でも難しいね。稲毛くらいまで下ればあるかな。

511さん、都内の賃貸事情のこと本当にご存知ですか？
徒歩圏内で80平米で15万ってあったらぜひ教えてください。

そもそも、
80平米以上の賃貸というのがないのだが。。。
（何千件探して１件くらいなのかな？）
東京というところは。他県は知りませんけど。

80平米はどうでもいいけど都内で築10年の3DK、徒歩圏内だったら
確かに10万ぐらいで借りられるところはいっぱいあるみたいだな。
510さんは賃貸のことあまり知らないらしい。

>>516
たくさん？
ちゃんと条件絞りましたか？
山手線徒歩圏で、１件ですよ。
それも築２９年。

いつのまに山手線徒歩圏に話がすりかわったのやら。

なるほど、三多摩や青梅も都内だもんね。

そうだなあ。。いわゆる東京と言って、八王子や青梅をイメージする人は少ないでしょうね
山手線では条件が厳しすぎるでしょうが、２３区であるか無いかを語らないと屁理屈合戦になりそうです

まあそれはそれとして。。。
分譲購入の目安が月１５万という線だと小耳に挟みました
つまり１５万の家賃を払ってる人は分譲を考える
逆に言えば、家賃を１５万以下に設定しないと余程良い物件でなければ
なかなか借り手がいないと言うわけです
必然的に広さや駅からの距離、築年数などに理由がある物件になります

>515
確かに10万ぐらいで借りられるところはいっぱいあるみたいだな。
510さんは賃貸のことあまり知らないらしい。

私は都内ならどこでもいいと書いた覚えはありません。
私が2500万のマンションを買った地域では、同じ条件で
10万なんてありえませんよ。
ちなみにそのマンションの階下の部屋が賃貸に出てますが、
16万です。
民間だから当然、更新料かかりますよ。買った方が安いのは
明らかです。