ザ・グランアルト札幌 苗穂ステーションタワーってどうですか？

>>558
実際に琴似駅を利用してみればわかりますが、冬季の混雑する時間帯などは、乗客の積み残しがあるんですよ。

>>559
タワーマンションが3棟建った程度で、苗穂駅の混雑具合が琴似と同じくらいになるわけありません。大和のツインタワーの入居が終わった時点でも、苗穂駅の乗降客数は琴似駅の半分強でしょう。

手稲からくるエアポートは桑園にも止まることはあったかと思いますが、快速としてではなくて札幌までの各駅停車、札幌からエアポートとして運転するケースでは無いでしょうか。

>> 582
ただしくは石狩当別発の快速エアポート直通になる普通列車でした。

それ、1日1本だよね（笑）

というか、なんせ隣の駅なので「快速」の意味が無いから、エアポートが停まるというのは単に本数が増えるというだけのメリットしかない。
で、本数は現状で充分足りていると思うけどね。

この物件の周辺、JRの車両基地だったわけで土地はたくさん持ってるんだから、同社が本気になってマンションやらJR系の生鮮市場やら作って、きちんとまちづくりしたらけっこうよさげな住宅地にできると思う。苗穂は昔から地盤的にも悪い土地じゃないんだから、東区のなかの別格タウンに育てていけば、このマンションの資産価値もあがって、苗穂の人気もあがって、土地持ってるJRも儲かるよ。

苗穂付近にそんな遊休地や古い活用されてない建物ありましたっけ。
苗穂ってJR北で最大(唯一)の工場を併設する車両基地ですし、最新化の計画があるとは聞きましたが縮小プランは聞いたことがありません。
駅前の今回の開発後に苗穂の開発が継続できそうな余地をあまり見つけられないのですが。あるとしたら旧苗穂駅跡地の南口のあたりでしょうか。

車両基地移転が一番の目玉でしょうね
梅田みたいに

確かにＪＲの車両基地をなくすことはできないでしょうね。
しかし、旧苗穂駅舎、そしてそれに隣接する駐車場など、周囲にはＪＲ土地開発の持つ土地がいくつかあります。また、ＪＲアパートと言われるところは組合との絡みもあって、なくすと言いながらなかなかなくなりませんが、もうほとんど人が住んでいない老朽化したアパートが、苗穂から東区役所にかけて点在してあります。

梅田モデルいいですね。苗穂の活用はＪＲリバイバルプランの切り札かも。

南口は小奇麗に化ける可能性を感じるけど、北口の陰気な感じが変わるようには思えない。。

なるほどJRアパートのあたりや旧苗穂駅舎の駐車場などがありましたね。
JRアパートはしばらくかかる可能性がありますが、高度化して分譲のマンションなど作る余地があるかもしれませんね。

設備が気になります。
誰かモデルルーム見学した方の情報求む。

駅直結で再開発も予定されており魅力もあるのですが、300戸程度のタワーマンションで機械式駐車場、公開緑地、空中歩廊など将来的なランニングコスト負担増も懸念しています。

同じような条件の他のタワーマンションで修繕費の値上がりが高すぎて二の足を踏んでしまいました。
ここもあまりに高ければ、老後に払えるか、また売却するにしても足かせにならないか心配もあります。

597さんの仰るとおりだと思います。
大変魅力ある物件ですが、将来的なランニングコストが一番の心配です。
その点においては、分譲価格が高くても南口の物件に利があるように思います。
緑地がない分、管理費、固定資産税が若干抑えられますし。

タワーマンションは修繕積立金とか色々問題があるようですね。その他、2年後に確定する住宅ローンの金利、昨今の米中貿易戦争等による景気後退、消費増税延期、国債の信用、考えたら切りがない。南口にタワーが出来たら北口と合わせて総戸数780、新札幌の再開発のタワー210も含めたら合計990戸数、今の高騰したマンション価格で札幌の人に売りさばけるのか。購入時期としては南口の方が良いので北口は直ぐに申し込みしないで様子を見ようと考えてる。

>>597
タワーズフロンテイア？

緑地や空中歩廊はおそらく札幌市からの補助のための条件だったんじゃないでしょうか。
値付けに十分反映されていれば良いのですが、どうでしょうか

モデルルームを見てきました。一点気になったのは、給湯器がバルコニーに壁掛けだったことです。
私はほかに室外設置の例をほぼ見たことがなく、冬が心配です。電源を落とさなければそこそこ凍結防止が効いて大丈夫らしいものの、怖いのでちょくちょく水落としすることになりそうだと思いました。

>>602 マンション検討中さん
>バルコニーに壁掛け

「壁掛け」ってなかなかユニークな表現ですね。一瞬「？？？」と思いましたが、確かにそう言われれば壁掛けだなあ、と納得。
私のところも暖房、風呂・洗面、台所他のセントラル給湯器はベランダの「壁掛け」で吹きっ晒し、風向きによっては雪がかかります。
電源は一年中入ったままです。気温が下がりすぎると勝手に点火しています。
新築から10年以上、水抜きをしたことは一度もありません。勿論凍結したこともありません。

>>602
東日本大震災以降、ほとんどのマンションはガスセントラルヒーティングを採用するようになりましたが、そのボイラーは基本的にベランダ設置です。ここもそうだと思いますが(未確認)、要するに「現在はそれが当たり前」なのです。
この種類のガスボイラーは凍結防止機構を備えていますので、基本的に水抜きは必要ありません。というか、水抜きがボイラーにダメージを与える場合があるので簡単にはできないようになってます。ドライバーでカバーのネジを外さないと水抜き栓にアクセスできません。
ただし、凍結防止機構はつまりは電気ヒーターですから、停電時には働かなくなります。では昨年9月のような停電が真冬に起きたらどうするか？この物件はタワーだから該当すると思いますが、非常用電源で水道が生きている場合は、風呂の水をチョロチョロ出していれば大丈夫です。停電かつ水道も死んでいる(断水している)とき、初めて水抜きの必要が出てきます。あと暖房側ははじめから不凍液なので凍結の心配はありません。
札幌にボイラーをベランダ設置しているマンション住戸は何万戸かあると思いますが、そのほとんどは、トラブルがない限り24時間365日ノータッチで使っています。

>>603 匿名さん
凍結大丈夫なのですね、ありがとうございます。

ここの西にある、南側の厚生病院に抜ける踏切について、閉まっていると車の列がかなり長くなってアリオまで達しているのを見ました。
マンション駐車場の出入りに支障なければ良いですね。再開発による道路拡幅その他で問題ないならすみません。

>>606 匿名さん
踏切の遮断機音はどの程度影響が有るのか気になります。

苗穂駅連絡道路として、幅員を広げるのと、5丁目まで線路沿いに道路を伸ばすようなので、踏切の渋滞は減るんじゃないでしょうか。
いつできるのかはわからないのですが。

>>607 マンション検討中さん
まあ、気にするほどのことはないでしょう。
現在の踏切の警報器は電子化されており、音量の調整ができるようになっています。おおむね100db～80dbの間で調整でき、該当踏切は病院に隣接していることから、音量は低めに設定されていると考えていいでしょう。
仮に90dbの音量があるとして、踏切から本物件までは100m以上距離があります。大まかに言って100mで40dbくらい減衰しますから、そちらに面した低層階のバルコニーにいたとして50dbくらい。屋内にいる場合、現在の窓サッシの遮音性能は大きく向上しており、北海道の場合例外なく二重サッシですから、ここで30db以上はさらに減衰し、ほぼ聞こえないレベルになります。
というか、踏切音よりも、物件から最短で50mくらいのところを走る函館本線・千歳線の列車走行音の方がよほどうるさいはずです。それに対応して遮音設定をしているはずですから、踏切の方は心配いらないと思います。

2LDKの間取り解る方いませんか？

>>610 マンション検討中さん
まず、玄関を入って通路奥にリビングがあり、隣接してキッチンが配置されています。その他に寝室を含めた個室が2部屋あります。また、ユーティリティとしてバスルーム、洗面所、トイレがあります。

札幌でもこの暑さ、エアコンなしといった時代は終わりですか。

今のマンションエアコン推奨よね。ＩＣさんに付けるようにアドバイスされるよね
ウチは最初から各部屋天井エアコン付いてるけれど

販売日は決まったのでしょうか？
７月末となっていますが具体的な日にちは決まってないのかな？

発売日もそうですが、価格が解るプロセス知りたい

札幌移住を検討しています。駅や病院やスーパーが近いので期待しています。
まだ設備や間取りの情報がでていないようですね。
GWから説明会がはじまっているそうですが、天井高や全室エアコン対応か、ディスポーザーの有無などの情報はもうでているのでしょうか？ご存知の方おられましたら、教えていただけませんか？

確か天井2550、全室エアコン対応(設置はオプション)、ディスポーサありです。

>>608 匿名さん
ホクレンホームセンターあたりの道路改良により、西に行く車は流れ良くなるかもしれませんね。
ただ、アリオあたりの道路は歩道が立派になるだけで、車道は二車線のままのようです。踏切への左折のところだけでも車線が増えないと直進し難く、結局詰まってしまいます。はたして。

冬季の除雪状況がわかりませんが、スペースができるだけでだいぶ変わるかもしれません。
やはり、夏よりも冬かと。
あの踏切は抜け道的に使っている人は多いのでしょうか？
朝夕は列車も多くて待ち時間が長そうですが。

間取りのバリエーションが多いんですね。
階数もそうですが、間取りでも迷ってしまう。

ちなみにタワマン検討は初なのですが、やはり北向きは寒いのでしょうか？
直射日光が入らないため景色が綺麗とか、家具が褪せないとかメリットはネットでも書かれてますが、嫁が日中も家にいる仕事なので光熱費が高かったり、洗濯物が乾かなかったりは嫌だなと。

販売金額の大体の幅お分かりになりますでしょうか

チラ見せしてくれた価格表は20階付近で大体坪200万でした。それに階数や方角、角部屋等で微調整。
ただ、最終確定価格では無いそうで、例えば4500万円台という表記は、4500-4590まで可能性あるとのこと。
それでも要望書はかなり出ていた印象です。
本気で検討されるなら、早めにモデルルーム行くことをオススメします。

要望書がでていたり、非公開の大まかな価格表があるということは、もう、間取りなどもほぼ決まっているのですね。それらは、モデルルーム行かないと見せてもらえないということなのですね。状況よくわかりました。ありがとうございます。

駐車場の料金はいくらかな？間取り見ると基礎になる柱が大きすぎて日当たり等に影響出てる感じがするなぁ。

616さん

全室エアコン対応と記載しましたが、窓の無い部屋がありますので図面ではエアコン非対応見えます。

苗穂なので、価格は期待しますが、90ヘーベーくらいでおいくらなのでしょうか？

90平米の部屋は20階以上にしかなかったような。
7000万円ぐらいじゃないですかね？

HPに情報が増えてますね。

札幌駅直結の中古Ｄグラフォート90平米で7000万円ですね
築年数を考えても苗穂と札幌駅ですからね。こちらの物件の価格を考えるとリセールは難しそうですね

苗穂の割に価格が高いような気がします。。。東区ってのがちょっと嫌だなぁ。

東区(札駅徒歩圏内？ではありますが)でこの値段は随分強気ですね。。。
修繕費、駐車場代も不明ですし。。。

タワーマンション特有の窓が無いへやも気になります。

周辺の新築と比べると安いなぁとは思いますが、中古と比べられる方なら市況的にも難しいでしょうね。

５?１０年くらい前の中古マンションはスーパーゼネコン等も参画してデベロッパーも良いマンションを建てて売ろうという意気込みが有ったので価格とのバランスが非常に良い物件が多いですね。だから中古でも値段が上がる物件が多数あると思います。今の札幌のマンションはダメですね。その当時の中古に目を向けると今の新築物件が如何に劣るかが如実に見てとれますね。

素人には解らないので具体的に教えて頂けると助かります。

新築時よりも値段が高い中古物件が出回っているのは、市況の問題ですよ。

一部業者っぽい書き込みがありますね。

中古市場は新築市場に少し遅れて連動する。
つまり、中古市場の価格が上がっているのは新築市場の価格があがっているということ。
新築が高いのに中古はお手頃というのは、タイムラグの絶妙な期間を除いて基本的にない。

当たり前のことをしたり顔で説明するのが好きです。

価格は高いと思われれば売れ残ったり値引きにもなります。南側の中央区が控えてますし見送る人も多いでしょう。
個人的には駐車場代が気になりますね。

>>639 評判気になるさん

南側の情報はいつ頃出るのでしょうかね？

タワーズフロンティアの資料だと2万円前後だったので、おんなじぐらいじゃないんですかね。

強気な値段なんですね
この前テレビでタワーズフロンティアとともに取り上げられていましたが東区・苗穂というより創成川イーストと位置づけたいという印象を受けました

>>642 マンション検討中さん
なかなか面白いですね。何をどうしたら創成川イーストと関連付けられるのでしょうかね？東区は東区であって、ＪＲの北側（外側）の現実は無視出来ません。

創成川イーストは無理がありますね。
よくタワーズフロンティアとの比較が出くるけど、正直立地は全然負けてるからもう少し価格下げないと厳しいと思います。

いまは価値が低いと思われているからこそ、地価があがったときに笑う側になれるんです。
ここは東区として差別されてますが、たかが線路が敷かれた関係での行政区画。地盤は中央区大通東アドレスの豊平川北側に比べても全然固いし、中学校は中央区の中央中学校に入れるし、お得だと思う。

タワーフロンティアは近くの月極駐車場も2万くらいだけど、この辺りの月極駐車場は1万くらい。ここの駐車場が1万程度じゃなかったらビックリするわ。

>>645 マンション検討中さん
売値が低いなら同意できる部分があるけど、そもそもの売値が高いからね。

強気な値付けなら私も厳しいと思います。
小学校の学区が東区側だし、実際のところ創成川イーストというよりただの苗穂の駅近マンションですよね。南側のマンションでさえ創成川イーストとブランディングするには厳しい位置かと。

>>645 マンション検討中さん
笑う側になれる前提の話ですか？
地価が上がるんですか？

>>645 マンション検討中さん
価値が低いのですね。

タワーズフロンティアより、少し値段が高いように思います。
タワー見とけば良かったと少し後悔

>>651 マンション検討中さん
今度は南側が出るのを待ってれば良かったとならないように。

創成川イーストと呼べるのはせいぜい東7丁目まででしょうね。中央区でも東8丁目より東は「苗穂地区」町内会になります。苗穂地区まで東に行ってしまうと地価やマンションの資産価値は一気に低くなります。月極駐車場に至っては1万以下のものも結構あります。
強気の値段設定は大失敗になると思いますね。
ただ北7東1のダイワのタワマンは東区という事なのか、当初の価格設定が相当安かったですが現在の資産価値は相当上がってます。ここはそうはならないと思いますが…。

個人的には強気には感じないのですが、まあ売れ行きで分かるでしょうね。それなりのペースで売れそうな雰囲気はありますが。

>>639 駐車場代はタワーパーキングは14500から16500，平置き駐車場は16000。　　　＞＞642　強気の値段と思いません、札幌市全体的に値上がりしているから。苗穂駅周辺地区は都心機能を補完すべき重要位置、苗穂駅の地区まちつくり計画は国土交通大臣に表彰されたよ。国際経済情勢の変化に対応して、都市の魅力と国際競争力を高める為の都市再生プロジェクトは北海道の札幌駅、大通駅周辺と北4条東6丁目周辺地域が指定されている，全国は65地域です。このマンションの敷地は特定都市再生緊急整備地域ですよ。隣に整形外科医院が建設中、近くに厚生病院があります，毎日の生活すべで対応できる、駐車場が2670台もあるアリオと直結、アリオと直結のルネサンススポ－ックラブも立派。豪華で快適なバリアフリーの新苗穂駅と直結，千歳空港、将来北広島の野球場へも直接行ける。このマンションの緑敷地は癒される、避難地や延焼防止の役割も果たす、9種類の木を植える予定も都市緑地法の生物多様性の重要性指標を取り入れた、これも全世界の潮流ですよ。南側は北三条通りに面している為結構車の騒音を感じる。北側は今中央体育館までに道路拡幅工事をしでいる、建物も建設中の為、うるさいですが、去年行ったとき、南側よりかなり静かです。なかなかもう出ない物件です、買いたいです。

>>655 マンション比較中さん
北側、南側というのはタワーズフロンティアの北棟と南棟を指していますか？
だとすれば私も同意です。
北棟は絶妙に道路から離れており、都心部（札幌駅or大通駅徒歩圏）における希少物件だと思っていました。
今となってはもう買えませんけどね。

まだ、価格確定しないのかな。
窓の無い部屋と近くに地下鉄駅が無いのがマイナスかな

>>656 マンション掲示板さん
違うと思いますよ。

北側、南側は苗穂駅のということでしょう。
ロードノイズは意外に響きますからね。

このマンションの東側、旧苗穂駅付近の開発が進んでいけばいいんですが。

刑務所はどこかに移転してるんですか？

移転はしていないですよ。

そういえば、真偽不明の物騒な情報がながれていましたね・・・・。
これがあるから東区は避けられるのかもしれませんね。

>>662 匿名さん
近隣保育園、小学校では戸外活動中止になりました。
こういった騒ぎが今後も発生するリスクはあると思います。

>>663
なんかあったんですか？

平置き駐車場で月16000円って近隣に比べて法外に高いですね。
飲食店含め繁盛店や穴場的な店は皆無だし魅力的な街とは言えないですよね。
それに北3条通りは大きい通りの割にとても静かですし工場みたいな建物の多い東区側の方がうるさいし道も歩道も狭く危険です。
東区に相場の倍近い駐車場料金を払うくらいなら見送る人は多いと思います。特に近隣に住んでいれば尚更。

道は拡幅する様ですよ。計画がありましたから。
それと周辺の駐車場相場と比べても仕方ないのでは？
タワーパーキングなど維持するためのお金を集めないといけないのですから。

>>663
そうでしたか。
心配ですよね。
東区住まいの知人からは、気になることはないと聞いてはいても、ざわつかずにはいられませんね。
グランドオープンになる様ですが、どうなることやら。

大京は北6東2にもマンション建設を予定しているらしいですね

北6条東2丁目の方が圧倒的に良いけど金額も高いよね(^_^;)

>>666
拡幅工事はもう一部で始まってますが、拡幅しても北3条通りに比べるとかなり狭いですね。
タワーパーキングがあるマンションでも周辺相場の倍くらいというマンションは聞いた事が
ありません。まあ誤った価格設定はデベやマンションの購入者自身が苦しむだけなので…。

周辺の平置と比べて値段設定したんじゃなくて
タワーパーキングと比べたんでしょう。平置をかなり高めの金額設定しておかないとタワーパーキングじゃなくて平置に申し込みが殺到してしまいますから。プレミアムな値段を出して敷地内平置の利便性を取りたい方が平置駐車場の数だけいれば何も問題は無いんです。

北3条通りと同じ広さにする必要あるんでしょうか？
現状の交通量と、再開発を鑑みての設定でしょう。
無駄に広げたって維持管理費、最終的には税金が余分にかかるだけです。

>>670　
この拡幅工事はホクレンホ－ムセンターの裏から北ガスアリ－ナ（中央体育館）横の高架下まで、250ｍ延長して、新しい苗穂駅連絡通路を作るです、現状の交通量はこの広さで十分でしょう。アリオへ行く人は北8条通から利用する事が多いと思います。北3条通は苗穂から道庁までの道です、交通量はかなり多い、だから幅は広い。東区の駐車料金は場所によってかなり違うです、元苗穂駅隣築20年くらいのマンションのタワーパーキングは月1萬です，東区役所前駅から4分は12000、元町駅から15分の所は6000、、他に4000台のもあります、やっぱり駅から遠いところは安いです。さらに札幌駅に近いの駅は高いです。

２，３年前に出来たＣＲミッドステージ札幌は自走式立体駐車場で5千ー1万円程度と聞いています。
ここもせっかく広い土地あるので自走式立体にして維持費を安くしてくれれば良かったのにと思います。

ギャラリーが6/15にオープンしたとチラシがDMで送られてきました。もっと早く送ってくれたら、よかったのに。ギャラリー行かれた方、感想お聞かせください。

>>674 住民板ユーザーさん1さん
>自走式立体にして維持費を安くしてくれれば良かった

マンション駐車場の料金設定は、周辺相場も配慮するとはいえ、管理費を管理費名目で徴収する分と駐車場名目で徴収する分との比率で大まかなところが決まります。
同じ年間管理費がかかる場合に駐車場収入が少なければその分は管理費名目で集めなければなりません。

>>676 匿名さん

私が言いたいのは、同じ立体駐車場でも自走式と機械式ではそもそもの維持費、修繕費が全く違うということです。

機械式駐車場は停電時には、車の出し入れは不可でしょうか？
昨年、大規模停電あったので心配です。

>>674
そのミットステージは東区北6条東5丁目のマンションですね、札幌駅と苗穂駅の中間の場所，自走式駐車場の料金は色々、最高は15000。　　苗穂駅の再開発に景観法の指定あります，ここは景観計画区域、緑保全創出地域,そして南口側と北口側の景観も統一する。特に北口側にサッポロビールの歴史的博物館がある、観光客がきます。他に都市緑地法や建ぺい率の制限もあります，マンションの敷地によって建築基準法も違うので，ここは広い土地があっても緑敷地を設置無く、自走式駐車場にする事は出来ないと思います。駅と直結のマンションは車持たなくても不便な事はないから、車持たない人も沢山いるかもしれません。

車を持たない人がたくさんいたら、ますます駐車場の維持コストがかかるかもしれませんね。

ＪＲ北海道への忖度もあるのかな？

市況とはいえやっぱり少しお高いですね。

検討していたんですが、断念かな。。。
でも、これから好立地のマンションで下がる見込みはないですし。難しい。

私も駅近くのマンションだと車使わないことも考えてるので、立派なタワーパーキングはマイナスです。
これからの時代の流れとして、車は持たない時代が主流になるはずです。

確かに年々高くなってますが。
いずれは下がるでしょうから、人口減ですからね。
待てる方は待つのもよいかも。
ただ、先は本当に分かりませんからね。
本当、難しいですね。