ザ・グランアルト札幌 苗穂ステーションタワーってどうですか？

突然琴似が出ましたが計画があるのかな？

琴似は駅直結エリアにマンション建てられるような用地がないっす。もう南も北も直結MSがあるので。
これから新幹線工事であの近辺はいろいろ大変だし。
しかし、札幌駅へのJRアクセスは、はっきり言って琴似より苗穂のほうが楽。空港アクセスは逆だけど、そんなにしょっちゅう飛行機乗る？

琴似は駅直結ではないのですが、JR琴似駅の空中歩廊を出てすぐのところにレーベン琴似ができます。
https://hre-net.com/real_estate/36546/

ちょうど空中歩廊につながっている札幌市税事務所（コトニ3-1ビル）が桑園・発寒通りを挟んで目の前。
道路を渡らなくても、プレミスト琴似スカイクロスタワーが入っているコルテナ2の入り口がすぐ横にあります。
どちらも駆虫歩廊まで徒歩1分くらいです。多少は雨雪に濡れるけれど、プレミストよりもJR駅も地下鉄駅にも近いという利点はあります。

苗穂→札幌　3?4分
平日
7時台　9本
8時代　12本

琴似→札幌　5?6分
平日
7時台　9本
8時台　9本

JRのみで考えると若干苗穂の方が良いですね。
ですが誤差範囲なので地下鉄、商店街も考慮すると琴似に分があるでしょう。

苗穂は、札幌駅行の電車が、7時台が9本、8時台が12本、9時台が7本。乗車は3分または4分。
琴似は、7時台が9本、8時台が9本、9時台が7本。乗車は6分または7分（快速は5分）。
どちらも非常に恵まれたアクセス環境ですが、違うのは通勤ピーク時の混み具合です。
苗穂と琴似の乗降客数は桁が違います。苗穂が約4,300人なのに対して琴似は約11,700人と、3倍近く違うのです。他の駅を含めても、札幌市内の札駅より西側の9駅の乗降客合計は約6万人ですが、東側の8駅の合計は約4万人です。
さらに、7時台～9時台には空港→札駅の快速エアポートが6本あり、これは苗穂を通過しますが、東側最大の乗降客数（約14,000人）を持つ新札幌からの乗客の多くは、こちらを利用するでしょう。
まあ、実際に乗ってみればすぐわかるんですが、そんなわけで通勤時の混み具合は苗穂からの方がだいぶ楽です。琴似→札幌の列車だってそんなに滅茶苦茶混んでるわけではないのですが、対面座席車両でない場合、乗降口付近に固まって車両奥へ入っていかない傾向があるので、乗車率の数値以上に混んでいる感覚はあります。

琴似と苗穂を比べる必要が有るのか疑問です。現状で競合物件があるわけではないのでレーベン琴似を見越して意図的に琴似が良いというイメージをここでアピールしてるのかな？
琴似と苗穂の比較が必要でしょうか？疑問です。

新札幌だって具体的な計画が決定しているわけでもなく、比較に挙げる意味はないでしょう。

乗車時間5分なら混雑具合なんてどうでも良いでしょうが（笑）
骨が折れそうな混雑ならともかく。

ここに高いお金払うなら琴似の中古タワマン買う方が良いですね。

>>555 マンション検討中さん
その数字は苗穂にタワマン3本建つ前のものですよね？
今後は間違いなく今より混雑しますよ。
混雑具合は苗穂も琴似も誤差範囲になるでしょう。
どっちにしろ大した混雑だとは思いませんけどね。

永住目的なら好き好きですが、資産価値を考えたらここはおすすめしません。
創成イースト地区のような資産価値上昇は見込めないでしょう。

理由は、創成イースト地区とは異なり札駅、大通駅徒歩圏ではない上に、総合的に見て琴似より不便かつ街の魅力が低いからです。

一番問題なのは価格も強気であろうことです。
安ければなんの問題もありません。私も買います。

自分も琴似と比べるのはちょっと違うと思いますね。
琴似はすでに出来上がった街で人気も高い地域ですが、
JR苗穂駅周辺はこれから伸びゆく街ですしタワマン３つも出来れば今以上に賑やかになると思われます。

なんで琴似アゲに必死な方がいるんでしょう？
私もここと琴似比べても仕方ないと思います。私は琴似在住ですが（笑）、良いところも悪いところも似ていない印象です。
むしろ桑園の方が街としては似てるような。

琴似より高い価格で買うのは馬鹿げているということです。

琴似より高い価格もなにも、琴似の駅直結物件は何年も前のもので比較になりませんし、そもそもこちらの物件価格自体がオープンになってないではありませんか。

>>563 eマンションさん
意味が分かりません。

事前案内に参加した人にお聞きします。
ZEHについての説明は有ったのでしょうか？

多分この人が琴似に中古マンション買っちゃったんでしょうね。笑
このマンションは創世イーストとは
いえないとおもうけど、
より街の中心に近い方がよくて、
アリオに繋がってることにメリットを
感じる方にとっては良いマンションですね。
ただ直結とはいえ、それなりに歩きますね。
ファクトリー接続のマンションの通路を
歩いてみましたが、なかなか歩きましたよー。
でも冬に雪に降られずに行ける強みが
北海道においてはなにより。

皆さんが仰るように、本物件はメリット・デメリット双方ありますが、結局のところ、適切な分譲価格とランニングコストであれば、買いたいと思う人が多いのではないでしょうか？
書き込み数も多いし、他のマンションと比べて注目されているのは間違いないでしょうし。
私は、坪180万円程度でランニングコストが相応であれば、南口の物件を待たずに買おうとは思っています。
具体的には、管理費は1万円ちょっと、修繕積立金は国交省が公表している平均値(平米×200円)程度と考えています。
ただ、修繕積立金は販売側の都合で当初安く抑えられているので、長期修繕計画の妥当性をしっかりと確認の上、判断したいと思っています。(将来のことはどうなるか分かりませんが、目安程度にはなるでしょうし。)

激しく同感
資産価値云々も、今はそうかもしれないけど10年後、20年後はわからない。
ダイワの2棟が建ち、新幹線も来て周辺が再開発されれば駅直結1分の価値が出るはず。
※個人的な意見なので、別に賛同してほしいわけではないし、価値が無いと思う人は買わなければいいだけ。

あとは価格ですねー
特殊な立駐のためメンテ費が心配

残念ながら180はあり得ません。

仕事で苗穂駅に行く用があり工事現場の説明写真を見ましたが、南口は両方とも分譲と書かれていました。
さすがにあれだけ堂々とかかれているので、間違い無いかと。

昨年の札幌市10区全ての分譲物件で見ても、平均坪単価は170万円を超えています。
この市況で坪180万円の分譲価格が「適切」かどうかは異論もあるところでしょう。
管理費と修繕積立金は住戸の広さ次第ですから分かりませんが。

中層階の予定価格見ただけですが、低層階なら180も無いことはなさそうでしたけどどうだろう

やはり南口は両方分譲が正解だったようですね。
タワマン３棟建って街が賑やかになれば快速エアポートも苗穂にも止まるようになるかも知れないと期待したいものです。
坪単価の次は駐車場価格が気になります。

なんせタワマンですから、低層階と上層階で坪単価はそうとう変わると思いますよ。

>>574 周辺住民さん
苗穂に止まったら快速の意味がなくなるからあり得ないでしょう。

苗穂は流石に止まらないでしょうね

苗穂に止めるなら白石が先でしょう

この物件の売り主の一社はJR北海道ですからね。快速止めるくらいはするんじゃない？
JR北の本社がある桑園だってエアポート止まるようになったしね。

流石にJR北は売り切りの１棟を建ててるだけだし、極端に利用者が増えて新札幌駅に匹敵するレベルじゃ無いと空港?札幌駅間の速達性を重視しているので苗穂には停めませんよ・・・。

JR北海道が今後も苗穂で開発を続けるならあり得るかもだけど、グランアルト一本のためにというのはあり得ない。
今から計画したところでグランアルトの売れ行きに寄与しないだろうし。

まあ、快速エアポートが停まるようになるなんてことはないでしょうね。
たかだか300戸のマンション一つ建つだけです。駅の利用者が千人は増えない。南側入れたって二千人。仮にそれだけ増えたって、新札幌駅の乗降客数の半分にもならないんですから。

>>578
「JR北の本社がある桑園だってエアポート止まるようになった」って、これ、嘘ですよね？

価格が高い。
ここは投資信託向け？

>>558
実際に琴似駅を利用してみればわかりますが、冬季の混雑する時間帯などは、乗客の積み残しがあるんですよ。

>>559
タワーマンションが3棟建った程度で、苗穂駅の混雑具合が琴似と同じくらいになるわけありません。大和のツインタワーの入居が終わった時点でも、苗穂駅の乗降客数は琴似駅の半分強でしょう。

手稲からくるエアポートは桑園にも止まることはあったかと思いますが、快速としてではなくて札幌までの各駅停車、札幌からエアポートとして運転するケースでは無いでしょうか。

>> 582
ただしくは石狩当別発の快速エアポート直通になる普通列車でした。

それ、1日1本だよね（笑）

というか、なんせ隣の駅なので「快速」の意味が無いから、エアポートが停まるというのは単に本数が増えるというだけのメリットしかない。
で、本数は現状で充分足りていると思うけどね。

この物件の周辺、JRの車両基地だったわけで土地はたくさん持ってるんだから、同社が本気になってマンションやらJR系の生鮮市場やら作って、きちんとまちづくりしたらけっこうよさげな住宅地にできると思う。苗穂は昔から地盤的にも悪い土地じゃないんだから、東区のなかの別格タウンに育てていけば、このマンションの資産価値もあがって、苗穂の人気もあがって、土地持ってるJRも儲かるよ。

苗穂付近にそんな遊休地や古い活用されてない建物ありましたっけ。
苗穂ってJR北で最大(唯一)の工場を併設する車両基地ですし、最新化の計画があるとは聞きましたが縮小プランは聞いたことがありません。
駅前の今回の開発後に苗穂の開発が継続できそうな余地をあまり見つけられないのですが。あるとしたら旧苗穂駅跡地の南口のあたりでしょうか。

車両基地移転が一番の目玉でしょうね
梅田みたいに

確かにＪＲの車両基地をなくすことはできないでしょうね。
しかし、旧苗穂駅舎、そしてそれに隣接する駐車場など、周囲にはＪＲ土地開発の持つ土地がいくつかあります。また、ＪＲアパートと言われるところは組合との絡みもあって、なくすと言いながらなかなかなくなりませんが、もうほとんど人が住んでいない老朽化したアパートが、苗穂から東区役所にかけて点在してあります。

梅田モデルいいですね。苗穂の活用はＪＲリバイバルプランの切り札かも。

南口は小奇麗に化ける可能性を感じるけど、北口の陰気な感じが変わるようには思えない。。

なるほどJRアパートのあたりや旧苗穂駅舎の駐車場などがありましたね。
JRアパートはしばらくかかる可能性がありますが、高度化して分譲のマンションなど作る余地があるかもしれませんね。

設備が気になります。
誰かモデルルーム見学した方の情報求む。

駅直結で再開発も予定されており魅力もあるのですが、300戸程度のタワーマンションで機械式駐車場、公開緑地、空中歩廊など将来的なランニングコスト負担増も懸念しています。

同じような条件の他のタワーマンションで修繕費の値上がりが高すぎて二の足を踏んでしまいました。
ここもあまりに高ければ、老後に払えるか、また売却するにしても足かせにならないか心配もあります。

597さんの仰るとおりだと思います。
大変魅力ある物件ですが、将来的なランニングコストが一番の心配です。
その点においては、分譲価格が高くても南口の物件に利があるように思います。
緑地がない分、管理費、固定資産税が若干抑えられますし。

タワーマンションは修繕積立金とか色々問題があるようですね。その他、2年後に確定する住宅ローンの金利、昨今の米中貿易戦争等による景気後退、消費増税延期、国債の信用、考えたら切りがない。南口にタワーが出来たら北口と合わせて総戸数780、新札幌の再開発のタワー210も含めたら合計990戸数、今の高騰したマンション価格で札幌の人に売りさばけるのか。購入時期としては南口の方が良いので北口は直ぐに申し込みしないで様子を見ようと考えてる。

>>597
タワーズフロンテイア？