ザ・グランアルト札幌 苗穂ステーションタワーってどうですか？

タワーズフロンティアは中央区の資産性、敷地の広さ、札駅や地下鉄へのアクセスの良さ、価格のバランスが非常に良いですからね。
致命的な弱点が見当たりません。

よく比較になるのは、ここがそれに対抗できる物件だからでしょう。
南北どちらかの議論が良く出ますが、私なら資産性を考慮しても断然北ですね。
アリオまでの距離を考えると便利さが違います。
南側はいずれ発展するでしょうが、少なくとも10年くらいは周辺は大きく変わらない気もします

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>創成イーストは町中の職場に近いのにお手頃価格というのがサラリーマンに受けているのだと思います。
デパート、金融機関(都銀、証券)、病院、文化施設、地下鉄他公共交通機関等々が近隣徒歩圏内という条件で高齢者を含め利便性で選ぶ場合、大雑把に言って北5条以南、南4条以北、西11丁目以東、東7丁目以西い囲まれる地域かなあ。

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>>357
ですから、聞いた話を聞いた話として言うのは問題ないと書いてるじゃありませんか。
前後関係からして聞いた話としか思えないのに、「ここって地盤が悪いのに直接基礎なんですかね？」と事実のように書くことに問題があると思ったから、ソースを確認したに過ぎません。

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現実には創成川イーストのほとんどのマンションは資産価値上がってますね。築浅は売値よりずっと高くなっています。調べれば素人でも簡単に分かる事ですが…。（ただし札駅付近や円山の一部の方が資産価値は高いですね）
東区のマンションは築浅でも殆どが売価より安く資産価値として期待は出来ないというのが現実です。少なくともここは永住向きで投資向きではないでしょうね。

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>>365
横レスですが、
「ここって地盤が悪いのに直接基礎なんですかね？」って疑問形での書き込みででしたが、
近隣住民の一感想のような書き込みとしか思えず事実のように書いてるとは感じませんでしたが、そんなにムキになると関係者は必死に張り付いてるようにしか思えないですよ。
自分のイメージですが、ここは地盤が悪いと思ってますし（少なくとも南側よりは）ちゃんとした理由があっての直接基礎なんだろうけど杭が無いという事には単純に自分も驚きました。

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地盤が悪いけど、理由があって直接基礎にしてるとか考える方がどうかしてるわ。直接基礎なんだから地盤が良いって考えるのが普通でしょう

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ここが地盤が良いっていうのも驚きですね。
逆に地盤が良くても杭を打つ事があるという話も聞いているので一概に「直接基礎＝地盤が良い」「杭を打つ＝地盤が悪い」という発想はありませんでした。
地盤が悪い地域でのタワマンで杭を打たないという事には驚きました。と言えば良かったのですかね？いずれにせよ驚きました。

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・一般論だと直接基礎ということは地盤が良い
・ここは直接基礎というのは事実
・一般論で考えればここは地盤が良いということになる
・一方、一般市民感覚として東区は地盤が悪い
・直接基礎ということは地盤が良いということだから、一般市民感覚と異なり驚いた

何もおかしくないじゃない。そんなに争うことじゃないでしょ。


話は変わるけど、私は資産価値は南の方が上だと思いますね。
・アリオは北口が近いが、JR駅ホームは南口が近い
・南口はファクトリーも徒歩圏
・南口は中央区アドレス、北口は東区アドレス
・南口は市電延伸の可能性あり

あくまで私の推測です。
その上で、価格が控えめなら北口を買うつもりです。
南口は間違いなく強気でくるでしょうから。

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直接基礎=地盤が良いというのが一般論かは分かりませんが、地盤が良くても杭を打つ事もあるそうですし、役所が認めれば直接基礎だろうと杭だろうと安全とも言えません。(新横浜や姉歯問題もありました)
一般市民感覚では東区は地盤が悪いという程度でしょうが周辺住民から見れば苗穂駅の北側は地盤が概ね悪いので、タワマンなのに直接基礎という事に驚くというのはおかしくないですね。
資産価値は比べるまでもなく南側でしょうけど、私も>>370と同じく価格が控えめなら北側も買いかな。と思ってます。

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資産価値って高い方が良いの？意味わからん。
殆どの人は「家は一生」って考えてるんでしょ？（実際そうはならんかも知れんが）
一生物なら資産価値が低ければ低いほど固定資産税・都市計画税は安く済むし、相続額評価も低いから相続税がかかっても安くて済むし。
50年後か100年後に解体する時のことまでは考える必要無しでしょ。
投機家以外の普通の人にとっては資産価値が低い方が良い事だらけだと思う。

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ここでは資産価値が高い方が良いとか悪いという話にはなっていないと思いますが、
資産価値が低い方が良い事だらけという事はなく、資産価値が高い方が良い事は多いというのが一般的です。（人生設計も予定通りにならない事も多いでしょうし）
ただ言えるのは北口は南口と違い資産価値は期待出来なさそうという事だけなので、資産価値が高い方が良いかどうかは別スレでお願いします。

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永住目的でも将来何があるかわからないので、売却に備えて資産価値を維持出来る物件が好まれます。
もちろん、そんなことは気にしないという考えを否定する訳ではありませんが、資産価値を求めることもごく一般的なことです。

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議論があることはいいことですね。
いろんなデータがありますが、地盤サポートマップなるものがありました。
過去の地盤調査のデータマップのようです。
これを見ると、北も南もさほど変わらないようにも思えますが、調べてみないとわからないですよね。

地震波から揺れを見るデータなどもあり、多面的に物件を評価できる良い時代になったのかもしれません。

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モデルルームのオープンは何事もなければ10連休前みたいですね。ファーストエスコートの案内担当者に伺いました。
遠方のためすぐには行けませんが、楽しみ！

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１０連休前とは具体的にいつなのでしょうか？前の週の２０日、２１日はまだでしょうか？

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マンションは一生モノにならないでしょう。だから資産価値が大切です

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価格帯わかる方いますか？

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家は一生もの、と考えて大金で購入しますが、
転勤・転職（まさか、と思うこともあるんです）、子どもの成長・独立（いつまでも家に居られても困りますが）、自身の老化、等々生活は変化していきます。

引越しは面倒ですが、居を変えるのも気分が一新して楽しい。
高く売って、より今の自分にフィットした快適な住まいを買う。
将来高く売るためには、将来価値が見込めるとこがいい。
ただし、景気動向、災害、自分の稼ぎ、等々、将来はなかなか読めませんけどね。

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そういう意味では、お金あれば、円山公園駅近とか札幌駅近を買っておけば最強。
そんな当たり前のことここで書くな？
失礼しました。ここもいいと思うけどね。

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バブル時に最強エリアを買った人はその後のバブル崩壊で地獄を見た人も多い。
景気はサイクルなので、あまり無理はしないでローン組みたいもの。

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>>381 匿名さん
円山や札駅は購入価格も高くなるので、相対的な資産価値は高くても対購入価格で見ると絶対的に良いとは言えませんね。
個人的には創成イーストは現時点の対購入で見た将来の資産価値は期待できると思います。
ただ、苗穂駅周辺を創成イーストといえるかどうか。

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モデルルームのオープン日は決まったのでしょうか？誰か知ってる方がいれば情報ください。

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細かい話ですが
>円山や札駅は購入価格も高くなるので、相対的な資産価値は高くても対購入価格で見ると絶対的に良いとは言えません
は日本語としては「円山や札駅は購入価格も高くなるので、絶対的な資産価値は高くても対購入価格で見ると相対的に良いとは言えません」の方が意味が通りそうです。

＞苗穂駅周辺を創成イーストといえるかどうか。
2016年6月1日付の「第2次都心まちづくり計画」によれば「創成イースト」は大雑把に東７丁目辺りまでのようです。「Ⅱ章　都心の構造」のP20に地図があります。
http://www.city.sapporo.jp/kikaku/downtown/plan/documents/2syou_hp.pdf
（http://www.city.sapporo.jp/kikaku/downtown/plan/toshin2.html）

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モデルルームのオープン日が知りたいけど全然情報入って来ない。

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モデルルーム事前案内会が4月27日からスタート！
メルマガ登録してる人には来ましたね。
5月6日まででメールで予約受付中とのこと

一般公開は7日ってことかな？

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申し込んじゃいました

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65㎡南か西向きの部屋で3500万以下を希望。

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流石に無理そう……向き指定なくて60平米なら何とかあるといいな

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モデルルームが今週末オープンとのメールが来ましたが、ＧＷ中の予約は昨日の時点でもうビッシリで、行きやすい時間帯はほぼ全日埋まってしまってるとのこと。行けるのは5月中旬になりそうです。

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まだ価格が出ていないようですが、価格が出ないこの時期に行く意味があるのでしょうか？

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>価格が出ないこの時期に行く意味があるのでしょうか？

双方にとって重要なイベントです。

買う側の観点では周辺環境を含め「実際はどんな感じかなあ」がウエブよりよくわかる事と、デベに対して価格設定になど未決定事項や変更可能事項ついて多少の影響力を行使できる事。参加者全員が期待価格をグッと低めに語れば売り出し価格や諸条件改善に影響を与え得る可能性がある。

デベの観点は第一に真剣な購入検討者の、特に価格に対する期待を観測し、価格をどこまで釣り上げても大丈夫そうか、どれ位の販売回数に分けていくと利益を最大化できそうか、何か今手を打つべき事があるか、など販売戦術のギリギリの線を探る事。

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皆さん
予算少な目でお願いします。

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あんまり低すぎても相手されないでしょうし、
ちょい低めで、というと大体どれくらいがいいんでしょうか？
相場が分からないもんで。

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参考にするなら、タワーズフロンティアの価格じゃないですかね。

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タワーフロンティアより少し安ければ検討の余地があるかなぁ
それ以上は嫁も働かないと余裕が持てん。

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フロンティアよりは若干高いだろう。200ラインで攻防してると思うけど。

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フロンティアより少しでも高かったら南口を待ちますわ。

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南口はさらに高くなるのでは？＠２５０ライン以上・・

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フロンティアが絶好調だったしもう完売してるから強気に来るでしょ。

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ここの値段はまだ分からんけど、南口とかこれから出てくる駅直結よりは安くなるだろうから難しいな。高く見えても結果安かった形になりそう

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説明会?の情報求む

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南口タワーやるダイワ的には、ここの値段見てそっから「中央区」の分を乗せてくる気満々でしょ。

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>>406 匿名さん
そりゃそうだ。南口の方が資産価値も上だから当然でしよ。

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誰かもうモデルルーム行った人いるのかな？
内装とかどんん感じなんでしょ

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苗穂なら、駐車場は立体自走式にして欲しかった。機械式は面倒かつメンテナンス維持費も高い。

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駐車場料金は2万円位かな？
カーシェアリング近くにないかな？

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駐車場高いならパスかな。南口の辺りでも月極駐車場は1万くらいだし。

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タワーパーキングなら、さすがに2万もしないのでは？

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大体の金額は教えてもらえたのでしょうか？

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私も知りたい

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札幌へ移住検討中

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>>415 マンション比較中さん
どうぞ

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なに区あたりをお探しでしょうか？

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２LDKは何平米でしょうか

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南口にもできると聞きましたがどうでしょう？
一気に供給されると値崩れも懸念されますが

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説明会行きました。全体的に家族が住むマンションです、約8割以上が22～24坪くらいの広さ。ゲストルーム、コミュニティルーム、メールコーナー（？）有ります。13人乗りエレベーター2基、非常用エレベーター1基。マンションの真ん中に大型車と中型車の立体駐車場有ります（珍しい）金額は部屋の向きと階層によって違いますが、平均値は坪200萬を切と予測している、（あくまでも推定です）マンション北の道路は北ガスアリ―ナまでに都市計画道路予定している。南も北も便利と思います。私はアリオに近いの方が好きです、いつでも、こまめに買い物行ける。毎日生活の便利さが一番の資産価値と思います。

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立体駐車場が棟内にあるマンションは札幌初でしょうかね。北8西1の50階もそうなると聞きましたが、いずれにしましても稼働音が室内に聞こえないかどうかがちょっと心配です。
まあ首都圏では実績のある構造なのでしょうから問題は無いと思いますけど。

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モデルルーム公開はいつになるかの情報求む?

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>>421 マンション検討中さん
>立体駐車場が棟内にあるマンションは札幌初

賃貸だけどラフィネタワー札幌南3条(30階建)はそう言う構造のはず。

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モデルルームは公開されてますよ？

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説明会に行ってきました。
価格については、平均で坪190万円くらいでしょうか。思っていたよりは安いという印象。
地盤について、直接基礎というのは本当に意外。この辺は弱いと思っていたので。南側は杭打ちが必要みたいなので、その辺気になる人は北側が良いでしょう。
これは考えようですが、マンション周辺の広大な共有スペース。森林のメンテ等はかなりの維持費がかかるでしょう。南側はそういうのがないので、これは好きずきかな。
立体駐車場の維持管理コストは気になるけど、南側はより敷地が狭いので、イーブンかな。
最大のデメリットは学区でしょう。好き好んで中央区を選ぶ人はいるが、東区を選ぶ人はいないでしょう。こればっかりはどうしようもない。
管理費や修繕積立金にもよるが、総合的に考えれば、リタイア後の人にとっては良い物件という印象。アリオも近いしね。
子どもがいるご家庭はどうだろうか。かなり微妙な物件という印象。4、5千万出すなら、駅直結は無理だけど、地下鉄徒歩5分圏内のマンショは買えるよね。そこをどう考えるか。
ちなみに、説明会に来ている人はお金持ちっぽい人が多かった。身なりも綺麗で、駐車場は高級車が多かった。

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坪190万円なら円山公園駅や西28丁目駅徒歩5分圏マンションよりは安いから、駅直結タワマンとしては安いかも。
学区は、苗穂小学校・東栄小学校のことは全然わからないけど、中学は指定変更区域で中央中学校が選べるので、そっちは最近悪くないんじゃないでしょうか。

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>>426
中央区民ですが、そうやってまざってくるのが嫌で、
子供を私立に入れる家もたくさんありますけどね。

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選民思想凄いな

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中央区民が立派という勘違いしている方がいるみたいですね。

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中学校を選択できますので、好きなほうを選択すれば良いのでは。。。
そこに越境とか関係ないと思いますけど。

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どうでもいいけど中央区民がどうとかマンションに関係あんの？

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>>430
ここのマンション買う人たちは、もちろん問題ないんですけどね、
事実、東区には団地がありますから。
その人たちが乗り込んでくるんですよね。

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おそらくは通学距離を考えて札幌市が許可している内容なのだから、乗り込んでくるってのは何か違うのでは？

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偏見コメントにマジレスするのもシャクですが、東区で中央中学校の指定変更区域になってるアドレスに団地なんてありますか？
区域内にたくさんJR北海道の社員寮や家族寮は、見た目は古い昔ながらの団地ですが、公営住宅の入居者とはかなり違った人種です。

（東栄中学校→中央中）
北4条東10丁目～12丁目
北5条東11丁目～12丁目
北6条東12丁目
北7条東12丁目

（美佳補中学校→中央中）
北5条東4丁目～10丁目
北6条東3丁目～8丁目
北7条東3丁目～9丁目　北7条東11丁目
北8条東3丁目～6丁目　北8条東8丁目（1番～3番）
北9条東3丁目～4丁目　北9条東8丁目（1番1号　13号　4番23号　25号　27号～28号　30号　32号～33号）　北9条東9丁目（1番）

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全35タイプとの事で選択肢が沢山あって良さそうです。
PDタイプは東南角で（北海道の人には好まれないようですが）広さも手頃で結構良さそうだなあと思ったのですが、浴室が玄関を入って直ぐという、あまり見た事がない構造なのが気になります。
ウエブ記載の0タイプも同じく入り口に風呂があってビジネスホテルのようですが、他のタイプもこういうレイアウトなのかな。
玄関に風呂を配置するメリットって何なのでしょう。

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事前案内会が追加開催される旨連絡が来ましたね。
集客が芳しくないのでしょうか。

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説明会の時、タワーマンションは値下がりしない、資産価値が上がる、という説明を受けたが、断定的に言ったら駄目でしょ。
そもそも、民主から自民への政権交代後、アベノミクス、黒田バズーカで、今日に至るまで不動産価格全体が上昇を続けており、タワーに限った話ではない。
特に、駅近物件の上昇率が高いのだから、そういう物件とタワーを比べて、統計的に差異が認められて、はじめて情報提供という形で顧客に話すべき。
金融商品の販売であれば、断定的判断の提供となり、販売側の過失となります。まあ、あの程度の説明を鵜呑みにするような方はいないと思いますが。。。

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金融商品ではありませんよ。

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・最近の市況を考えると割安な価格設
・駅直結、苗穂地域開発に伴う資産価値の維持・上昇
を考えると、居住用にはアリかなと思います。

ただ価格だけをみるとどのプランでも札幌なら十分立派な一軒家が建ちます。やはり不動産バブルなのかも。10年くらいしたらアッサリ坪150万でも買い手がつかないという状況は現実的で、躊躇します

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学区で言えば東区の苗穂小学校や美香保中学校に東栄中学校は長い間、全国学力テストの結果が全国最低レベルでした。
片や隣の中央区側の中央小学校と中央中学校は全国最高レベルです。
テストの結果はひとつの指標にしかなりませんが、学力の低い学校は総じてテレビやゲームの時間が長く宿題含め自学の習慣に乏しく将来の事も考えていない子供が多いという調査結果でした。
ただここ１～２年は東区の件の小中学校も最低レベルから全国平均に近づいており、中央中は東区側の生徒が入るようになってから最高レベルからどんどん学力が下がって来ているそうです。

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>>437
事前案内会に行きたいけど溢れて行けなかった人がいて、それへの対応ではないかと思うのですが。
お客さん来てないのに追加で案内会やる意味ないのでは？

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戸建てかマンションか悩みどころですね。
老夫婦には最高な場所かと思いますが、30代子供2人以上には厳しいかな？
4～5000万程なら、札幌市内でも立派な家が建てれますもんね。
3000万ならマンション一択になりそうですけど。

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≫442
溢れて行けなかった人の対応なら溢れた人に案内を出せば良いだけで希望していない人にまでメール配信する必要性はないのでは？
結局、他のモデルルームと同様で週末はそれなりに混むけど平日は思ったほど収穫出来ていなく、販売戸数が多いので焦って追加を急遽決めたのでは？

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>>443
東区とか北区や月寒東、里塚あたり？5000万で立派な家？

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>>445
白石とかでもそうかと。
坪単価が25～30万以下なら100坪で3000万。
後は家に2000万で、家は建てれますよね？
奥地に行けば家に4000万投資も可能になりますので、広い家が建てられるかと思います。
まあグランアルトみたいな駅、商業施設はないですけど。
何を優先するかですかね。

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設備のグレードが気になります。

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札幌市内で駅近だと、昔は一軒家だったところが、二軒になって売られていますね。庭などは期待できませんが、4000万円ほどで手に入るところもありますし。マンションよりこちらを選ぶ人がいてもおかしくはない。

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私も4000?5000万の予算があれば、戸建も選択肢と考えます。
ただ、駅直結であるとか、地下鉄徒歩5分以内を希望するのであれば、マンションを買わざるを得ないでしょう。
利便性の高い駅近の狭い家に住むか、間取りや環境を重視するか、考えは人それぞれですよね。

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4-5000万だとせいぜい80平米しか買えませんから、子供が二人もいるようならこのマンションは難しいでしょうね。

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戸建は木造だから火事が怖いけれど
上物二千万で立派な家ってとこに引っかかった。5千万でも普通なのに
お子さん二人以上だと戸建の方が平和かも

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東京だと 4人で75平米ぐらいのマンション生活している人が多い多いので、無理ではないのではと思いますが。
もちろん、広い方が余裕はあるので理想ではありますね。

最近の札幌新築マンションも90平米の部屋は減っているように思います。
それを考えると、80平米で4人住むことも考えないといけないのではないでしょうか。
まあ、子供が巣立つので、同居期間の過ごし方をどうするかでしょうか。

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>>441 周辺住民さん

全国学力・学習状況調査の結果は、札幌市教育委員会も学校名までは結果を公表していないのと、各小学校の判断での公表も近年はしていないようなので、学校関係者やPTA等のクチコミに頼らざるを得ませんが、中央中学校が全国最高レベルというのは知りませんでした。

中学校については30年以上前から3K2F（向陵、啓明、柏、伏見、附属）か、札幌駅徒歩圏で住むなら北区の北辰中学区をと言われたものです。中央中はどちらかというと避けられてきたように認識していました。

もし仮に中央中がそれら6つの中学校に匹敵するくらい優秀なら、このマンション購入者には朗報だと思います。

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利点欠点がはっきりしてるから敬遠する人も居るだろうけど、売れるだろうね。坪200万以下なら今の市況じゃ安いわ。都心近郊圏内新築で(どれも遠いけど)プレミストもパークホームズもレーベンももっともっと高い。
駅力は若干微妙だけど札幌駅まで1駅3分で駅にも大型商業施設にも外出ずに1分でしょ。そこを最重要視する世帯300はあるでしょう。

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>>453
中央中は○電の社宅の子が多くてある程度お勉強はできたみたいよ。今は社宅あるのかしら？
今は北嶺とかに行ってるみたいですけれど

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結局、中央中の学力レベルの高さは、ほくでんやJRの社宅の子の影響も大きかったってことですよね。
だから近年の中央中のレベルの低下は、東区から生徒が入るようになったからじゃなくて、むしろ東区側にあった社宅がどんどん少なくなって、こっから通ってくる子が少なくなったからじゃないのかな。
今後は駅周辺とファクトリー周辺にたったタワマンの子どもたちが公立に行けば、またレベルもあがるでしょ。

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中央中は以前は中央区側のみの生徒でしたが校舎建替と共に東区側の生徒を入れた結果、学力（テストの結果）が低下しているそうです。
また中央中、中央小ともに親御さんが北電や北ガスというのは多いですがＪＲという方はあまり聞いた事がありません。
また教育関係者によると3K2F（向陵、啓明、柏、伏見、附属）の学力が高いのは昔の話で、近年は北辰中、琴似中、平岡緑中など中央区以外の中学校のレベルが上がっているそうです。（ただし東区が総じて学力が低いのは昔からだそうです）
札幌では中学は北嶺や立命館SP等の私立や塾（四谷大塚、札幌標準、日能研）の影響で昔ほど気にしなくなっているようですね。ただその分、小学校選びが重要になっている傾向との事でした。

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>>453
ちなみに中央中ですが全国学力テストのH28年度(だったはず)の時は結果が全学校で発表になりましたが、その時やその前後の発表された年は全国最高レベルでした。（北辰中や琴似中や啓明中なども全国最高レベルでしたが、東区の美香保中や苗穂中は全国最低レベルでした）
ただし中央中は東区側の生徒が入るようになって現在はやや下がっているそうです。（中央区側だけの中央小は今も全国最高レベルのままだそうです）
ただこういった（比較的）高級なマンションや宅地造成が出来ると、その地域の学力は上がる傾向にあるそうです。（豊平区の八条中や東札幌の日勝中などは区内最低レベルだったそうですが現在はどんどん学力が上がっているとの事）

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まあ、よく小中学校の良し悪しの指標として出される「全国学力・学習状況調査」の結果は、>>453さんが書かれているように、現在一般に公開されておりません。ですから、それをソースとした書き込みは基本的に受け手が検証できないものであること、言い換えれば「～という噂・伝聞」以上のものではないことは、踏まえておくべきでしょう。

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>>459
「全国学力・学習状況調査」の結果は学校によっては現在も公開されてますよ。（優秀な学校は特に）
以前（H28年度だったかな？）は全校で発表されており、その前後の年等でも殆どの学校が公開をしてましたので、その結果を踏まえての書き込みでした。
また教育関係者では東区の小中学校の殆どが全国最低レベルであり、中央区は資生館小と中島中を除くほとんどの小中学校が全国最高レベルというのは割と有名な話なので詳しい関係者に聞けば検証というか簡単に裏の取れる話だと思います。
噂や伝聞とといえば匿名掲示板の書き込みにおいてソースを付けなければ全て言える事でしょうけどね。

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「詳しい関係者に聞けば」って、誰にでもそんな知人がいるわけないじゃないですか（笑）。
どこの誰がこれこれこういう場でこう発言したってことが分かれば根拠になりますが、「関係者には常識」的な物言いは根拠になりませんよ。
「ソースの無い書き込みは全て噂や伝聞の類」というのは、全くもってその通りです。

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東区の小中学校は、全国最低レベルですか！考えよう、
また内容は人から伝え聞いたことを述べる言い方ですね。

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