ザ・グランアルト札幌 苗穂ステーションタワーってどうですか？

南側の騒音が気になりますがＪＲ沿線にお住いの方がいらっしゃればどの程度なのか聞きたいですね。

>>174 eマンションさん

タワーマンションで低層階に住みたい人なんているんでしょうかね？
それなら低層マンションで良いと思うのですが。

近所のフィネス札幌ミッドステージで、検討している部屋（南向・線路側・5階）を内観した時にはほとんど気になりませんでした。
ただし30分程度のことですし、午後の早い時間でしたから、実際に生活してみるとまた違うかもしれません。
でもまあ、この10年でマンションの対外防音性能は大きく上がりましたし、ここはノウハウ持ちまくりの大京と住友がやる物件ですし、あまり心配は要らないかと思います。

>>184 マンション検討中さん
一般的な話としては結構あります。
ホテルと違いマンションなら共有施設とサービスの利用に住居階は通常は無関係で、タワーマンションだとそれらがちょっと豪華なものもあり、そう言う場合は結構お得です。

>>184 マンション検討中さん

低層階好きは少なからずいます。
タワマン低層階は以下のようなメリットがあると思います。

共用施設が豪華
相対的に安い
販売期が遅いのでじっくり検討可能
一般的に敷地自体が広めなので、小規模マンションの低層階より道路まで距離がある
マンションのネームバリューでリセールしやすい

しかし、敷地内にできる病院って我汝会なんですね。ちょっとびっくり。
恵庭では評判の高い整形外科ですけど、まさか恵庭の方を閉めて移転じゃないですよね。だったら困るなあ。

どんな物件でも買う人は買うでしょうけど、現実に売れ残りが多く発生すると管理費や修繕費が上がったりするケースもあるので、事情に詳しい購入予定者の中には心配な人もいると思います。
住友の大通東のタワーも完成後3年くらい完売しなかったですし、グランデの新札幌も売れな過ぎて大幅値下げしたりという例もありますし、今でも完成後数年しても完売に至ってないマンションもあるので、その売れていない分の管理費や修繕費の収入等をどうしているか心配にもなりますし、不人気であれば資産価値にも関わります。
価格設定は非常に大事かと。

>>189 評判気になるさん

>大通東のタワーも完成後3年くらい完売しなかった
10年前で確か100m2の2LDKで公開価格は12千万円台物件でしたね(当時はウエブサイトに全戸の価格が公開されてた)。実際は幾らで売れたのかは知りませんが、坪400万円台ですから、そりゃそう簡単に売れなかったでしょう。あそこは他の部屋も売り出し後値上げの強気でしたね。

>その売れていない分の管理費や修繕費の収入等
管理規定に詳細が書かれていますが、通常最初に売れるまでは売主負担です。ただし期限があったり、議決権や販促使用条件等色々ありますので、ここの規定で要確認です。

大通東のタワーですが数年売れ残ってたのは4000万円台の低層階で高層階の殆どはすぐ売れてましたね。
完成後は強気どころか他の住不物件を見に行った時に「大通東のタワーの低層階はどうですか？」と勧められたのを覚えてます。
数年経っても売れない部屋がいくつもあると管理費や修繕費の値上げに繋がるので心配というか注視していきたいものです。

シティタワー札幌大通は周辺（とはいっても半径100mくらい）の再開発が寂しいですからね。その点苗穂は安心です。

「シティタワー札幌大通」は、2007年の5月に完成していますが、完売はなんと2011年の1月です。ただし、完成約1年半後の2008年の12月には172戸のうち163戸売ってます。つまりあとひと桁になってからが妙に長く、9戸売るのに2年以上かかったことになります。低層というよりも10階～20階の中層が多く残りました。
要因は様々ですが、最も大きいと思われるのは、競合他物件に比しての価格の高さです。2007年の、この物件を除く中央区物件の坪単価は平均で126万円でしたが、ここは210万でした。7割増し近い価格差は、幾らなんでも無理があったかと。ちなみにここの次に高かったのは「パークホームズ円山公園駅前」で157万円。三井の手がける円山駅徒歩2分物件が、ここの3/4の坪単価だったのです。

そう考えると、「ザ・グランアルト札幌　苗穂ステーションタワー」にそこまでの競合との価格差はありません。ありませんって、まだ値段出てませんけど、おそらく無いでしょう。昨年の中央区物件の平均坪単価は190万円です。ここから7割増しはもちろん、4割5割も越えた価格にはならないと思います。もちろん市況もずいぶん違いますし、住友の大通を前例に心配してもあまり意味は無いかと。

坪150万　買い
坪175万　まあ買いかな？
坪200万　やっぱり市況か
坪225万　苗穂なのになぁ
坪250万　円山かよ
坪300万　シティタワーかよ

>>193 匿名さん
今は知りませんが、当時は他社が完工時完売を目指すところ、住友だけは完工時に3割が残る値付けをすると公言していました。
ここのとこは超低金利なので、どのデベロッパーもキャッシュフローさえ問題なければ売り急がないらしいです。今後はどうでしょうね。

>>196
住友は引きませんからねえ。ある程度は腰を据えて売るスタイルですね。
しかし、シティタワー札幌大通は2007年の5月に完成していますが、売り出しは同年1月ですからね。4ヶ月前。どういう戦略だったのかもう分かりませんけど、売り出し時期だけでなくかなり独自の売り方してましたね。同タイプで階が変わっても値段変わらないとか。

>>193
お詳しいですね。あの頃の新築マンション懐かしいです。笑
あの頃は近くの住友の物件も売れ残ってましたし幌平橋も売れ残ってましたね。
いずれも当時の価格設定としては高めの4000万以上でした。住友は最初は強気でしたが500万引きとかまでやってましたね。
やはり価格設定は大切ですね。

駅直結、タワマンなので希少性は問題なし。
この物件は良くも悪くも周囲がどれくらい再開発されるかにかかっていますね。

苗穂の車両基地が梅田のように大規模開発されたら良いなと思っております

住友といえば大通西7は価格設定が安かったせいか、すぐ完売しましたね。実質3LDKが3000万以下からという価格設定でした。（今では考えられないですね）
住友の500万値引きは北2東3でした。その時はタワーの売れ残りも勧めてました。売れ残りは全て20階未満でした。住友も物件によっては強気でもなかったですけどね。
幌平橋は強気だったので値引きせず数年売れ残ってました。

「シティハウス大通西7丁目」は46戸という比較的小規模な物件でしたが、完売までに1年半以上かかっています。腰を据えて売るシティハウスとしては決して遅くありませんが、「すぐ完売」という程ではなかったですね。周りがオフィスビルでガッチリ固められてたのがブレーキになったと記憶しています。もう半丁南で電車通に面していれば全く違ったでしょうが。
北2東3には、住友どころか分譲マンション自体が建ってないように思われますが、既に取り壊された物件かなにかあったのでしょうか？
幌平橋は、その年の坪単価最高額物件でした。しかもぶっちぎりで。ほぼ同時に発売されて場所的にもすぐそばの、三井の「パークホームズ中島公園」が坪138万円だったのに、こちらは167万円。そりゃ売れ残りますわ。78戸と中型の物件だったこともあって、結局、完売までに3年以上かかりました。でもそれも住友としては折込済であったようにも思います。

とかなんとか書いてしまいましたが、本物件と関係無い話になっているので、昔の物件についてはもう書きません。

大通西7は2SLDK(実質3LDK)2780万?だった気がします。4000万以下の部屋はすぐ売れていたので「すぐ完売」というイメージを持ってました。完売まで1年半ですが完成後1年半とかではないので他より早く売れたのは間違い無かったようですね。
それに住友のマンションは北2東3ではなく北1東3でしたね。同時期に隣でやや安いクリーンリバーがあったので苦戦したのかも知れません。完成後もしばらく棟内にモデルルームがあり見に行った記憶が残ってます。
昔の事はスレ違いなので自分もここらで止めておきますが、やはり価格設定は購入予定者にとっては非常に大切な問題と再認識出来ました。

タワーズフロンティアが売れ行き好調だったのでそこそこ強気に来るでしょう。
大型商業施設直結という意味では同じ。
中心部徒歩圏では向こうが上で駅直結ではこちらが上。
アドレスはこちらが東区なのがややマイナス。
タワーズフロンティアと同程度の値付けなら十分売れるでしょう。

>>203 eマンションさん

災害時に歩いて帰れるかどうかが極めて重要となる事を考えるとタワーズフロンティアに軍配があがるでしょうね。

中央区でかつ中心部に近い地下鉄徒歩圏内のタワーフロンティアと比べられる物件ではないと思います。
買い急ぎたい人でもない限り、同程度の値付けなら南口タワー（中央区）まで待つという人も多いような気がします。
あえて比べるなら4LDKが4000万以下からあるクリーンリバー札幌ミッドステージ（東区札幌駅圏内）あたりかと。

苗穂とタワーズフロンティアを比較するなんて、フロンティアに失礼ですよね！

中央区北3東11の南口ならまだしも、ここはフロンティアとは比べられないですね。
資産価値は期待出来ないので永住向きと思います。
ここだとススキノからタクシーでいくらくらいになるんだろう？

資産価値はフロンティアの方でしょう。絶対に

JRを多く利用するなら苗穂駅でも魅力はあると思いますが、車通勤や地下鉄利用が多い人、まして東西線を利用する人ならば、苗穂駅徒歩1分はあまり魅力を感じないのかなと思います。
他の商業施設に何が入るかとても気になりますし、期待しています。

タワーズフロンティアは地下鉄とJRのダブルアクセスも強みですね。

ところでアリオンて人気あるの？

ファクトリーの方が人気では

>>211 通りがかりさん
「アリオ」ですね。
ファクトリーと比べればアリオ圧勝。

どう考えてもファクトリーの方が人気でしょう、、、
まあ目的次第ですが。
日用品ならアリオ、嗜好品やお食事ならファクトリーってとこですかね。

「ファクトリー」はデートもありだが、
「アリオ」は家族連れ・・・という感じかな？

両者の通常時の混雑具合を見れば一目瞭然。子供にでも分かる。

ファクトリーは観光客もいて平日も賑わったりしていますが、普段使いなら個人的にはアリオの方が良いかな。
ただアリオは無料駐車場があるので、そんなに近くなくても良いような気もします。

札幌はＪＲよりも地下鉄の方が人気があると聞きましたが本当ですか？

歩いていける圏内に美味しい居酒屋とかあるのかな？

>>218 評判気になるさん

暴風雪の時、列車と乗降客にどの様な問題がありそうか、考えてみて下さい。
地下鉄駅や駅に接続する地下道出入口徒歩5分未満が良く言われる条件です。
同時に市内の路線網も考える必要があります。23区及び周辺と同じではないですよ。

苗穂駅北口にコンビニあるのかな？構内にはセブンイレブンが有るらしいけど狭小で品揃えも限られてるみたいだけど。昨今、徒歩圏のコンビニが良い物件の必須条件となってると思うのですが。

>>216 ご近所さん
通常時はアリオの方が混んでるのですか？

同じ混雑具合だとしてもアリオとファクトリーでは客層が違うでしょう。
極端な話、大丸よりドンキが混んでからといってドンキの方が人気とは言わないでしょ。
アリオとファクトリーにそこまでの違いがあるとは言わないけど、ハレとケで言えばファクトリーはハレでアリオはケでしょうね。別に良い悪いではなく。

正直なところ戸数や駅までの距離、周囲の再開発状況を考えると同じ値段なら圧倒的にグランアルトの方が資産価値高いと思うのですが、皆さんのご意見を伺いたいです

>>224 マンション検討中さん

南口のマンション計画も含めて考えた方が良いのではないでしょうか？

>>221 マンション検討中さん
マンションに住むつもりの年数と一軒のコンビニやスーパーの寿命はよく考えた方が良さそう。

>>224 マンション検討中さん
どこと比べて？
流れ的にタワーズフロンティアと比べて？
だとしたらあり得ない。
良く見積もっても同程度。むしろ低いくらい。
札幌市民じゃなければJR直結に飛びつくかもしれないけど、いくら再開発でも苗穂だから知れてるね。
都心徒歩圏にはどう考えても勝てません。

>>228 匿名さん
値付けを見れば札幌市民、道民を相手にしてるか道外のシニア、投資家を相手にしてるかが分かると思います。
後者をターゲットにした場合に苗穂の再開発がうまくいく事はないでしょうね。
駅前がゴーストタウンのようになると思います。

個人的なイメージは
タワーフロンティア＞北3東11南口のマンション＞＞＞＞＞グランアルト
という感じです。ちなみに近隣住民です。

どうしてもタワーズフロンティア>グランアルトという位置付けにしたい人がいるね。
その気持ちはよく分かるけれど必死すぎの印象。なので第三者視点だとこっちの方が良さそう、って印象になる。逆効果。
どのみちタワーズフロンティアは既に最終段階なので、軸足はこっちだし要するにゼロから仕切り直せるってもんでしょ。

いやいや、資産価値なら普通に考えてタワーズフロンティアの方が上でしょ。
てか私はこっち買うつもりですけどあまり札幌事情を知らない人にウソをついてはいけない。

札駅?すすきの界隈を新宿に例えるなら、タワーズフロンティアの立地は代々木にあって新宿も我が街と言えるような場所。
苗穂はどう好意的にみてもせいぜい東中野くらいのもんで、新宿までふらっと散歩出来ますみたいな場所ではない。
駅直結は素晴らしい。でも東中野が代々木より上に来ることはないのですよ。