ザ・グランアルト札幌 苗穂ステーションタワーってどうですか？

北口再開発じゃないの？

>>1304 マンション検討中さん
市の再開発としては南口だけです。

北3東11周辺地区再開発
https://www.city.sapporo.jp/toshi/saikaihatsu/redevelopment/jigyo/chuo...

いろいろ書かれていますが、なんだかんだで一期はほぼ完売ですね。14F以上は残りわずかって感じです。
来月から2期の受付開始のようです。
南口の方が若干高いですが、内装、水廻りの仕様は南口の方が上ですね。中の下と中の中ぐらいの差ですが。
私は2030年まで札幌駅周辺の不動産は下がらないと考える派ですが、どうなんでしょう。東京に比べたら半額ですが、10年前の札幌と比べると確かに高い。
迷う。

これだけザワつくスレも中々ないですが、まとめると７割か8割が、この物件自体に、そして購入に懐疑的な印象ですね。
同じ人が連投しているのかもしれませんが笑
少なくとも、私ならこのスレを見て、買おうとは思わないですね。反対意見は、的を得ています。

>1304さん
北口は、市が関与していますが、優良建築物等整備事業で、南口とは別枠です。

私がこの物件を懐疑的に見る理由を端的に言うと、以下の二点です。
・供給戸数の多さ（南北合計）
・購入後の売却が多そう

二つ目のように思う理由は、以下のような人達が一定数いると考えるからです。
・札駅から一駅に飛びついた道外の投資目的
・街力が低い＝日々の生活がつまらないことに気付き札駅・大通徒歩圏や円山に転居

要するに、供給が多い上に売却も多いと考えられるため、資産価値を維持するのは難しいと思うのです。
もちろん、買値が低ければ良いのですがはっきり言って高いですからね。

>>1304 マンション検討中さん
北口は補助金交付の開発ですが南口とかタワーズフロンティアとかとは種類が違います
地主達が集まった再開発組合が分譲して補助金を貰い大和が販売を受け持ってるのと、デベロッパーが作って補助金を貰うかの違いです。
補助金の額は南が多いようですが地権者と呼ばれる人達が儲かる補助金のようです。大和のHPにも乗ってる理事長というのが利権の取りまとめです。

エレベーターは3台あって、１台は非常用兼ペット用だったはず。
つまり二台で稼働となると聞いた気がします。
駅までの歩廊も住居人負担、マンション前の憩いの場も負担となるのでしょうか？

東区の住所も気になります。
地震の後、東区も購入しない方がいいと良く話になりました。

価格が後1000万くらい下がり、でもタワマンの為に管理費維持費が2万円位のスタートとなり、高いのなら納得できます。
もしくは700万位価格が安くて、管理費維持費が15000円位からのスタートとかなら。
駐車場が8000円の所はほんの数台で、現実は15000位になりますので、合わせるとそれだけで負担が大きいです。

でもアリオに近いのは、本当に便利です。
マンション付近には商業施設も入りますし。
生活はしやすいかと思います。
隣に建つ11階位かな？の建物もありますので、もう良い物件は無いのかな？
もう少し価格を下げていただけるなら迷わず買うつもりですが。。。

>>1309 住民板ユーザーさん1さん
良い読みだと思います。私も同じ考えです。
この物件には投資目的の購入者が、そこそこいるのではと予想しています。
駅直結、スーパー直結、将来再開発というのは、札幌の土地柄を知らない投資目的者には絶好の売り文句です。

あと私が懸念する理由は、もう一つ。
近い将来、タワーマンションの価値が下がると見ています。その理由は、
1.膨れ上がる管理費と修繕費
2回目の大規模修繕期となる20年後には倍になる物件も珍しくありません。しかもここは、エレベーター、立体駐車場、遊歩道、修繕費がかさむ装備のオンパレードです。そこに、供給過多で空室が増えれば、1軒の負担はさらに増します。

2.度重なる災害により、タワマンの脆弱性が露呈
これは道外での話になりますが、地震の時には大きく揺れ、停電となれば、30階以上を昇り降りしなければならず、さらに今回の台風19号では武蔵小杉のタワマンが全戸停電、トイレの排水機能まで失うという被害に見舞われました。
毎年のように起きる災害を嫌い、既に都内ではタワマンを敬遠する動きもあるようです。これは、北海道は関係ないから。では済まない気がしています。

北西向きの86平米、20階以上で5000万半ばでした。
ここから1000万下がるのを期待するんですか？

クリオ元町、東区で地下鉄1分、ある意味で似たような環境です。
HPで読み取れる数値からだと、85平米で4880万。
この価格を見ると、流石に1000万下がることはないんじゃないですかね。

ミッドマークス円山など、同じような価格で買えそうです。
値下がりなんか期待するより、ここでの資産価値に対する意見を踏まえて、円山の物件などを買った方が得策に思えますが。

https://news.yahoo.co.jp/byline/sakuraiyukio/20190610-00128512/
住宅専門家の話は眉唾ですが
ムサコの話も含め全体論でチャンスを逃すのもナンセンスな気がします。自分のライフプランに合ってるなら
グランアルトじゃなくて南口の大和でも円山でも早く買ったほうがいいのかも。

>>1311 マンション検討中さん
こういうマンションの非常用の定義は「非常時にしか乗れない」ではなく「非常時に稼働できる」です。
意味を勘違いしがちですが、要は停電など電源喪失時に非常用自家発電で稼働出来るという意味の非常用です。
まぁ武蔵小杉のタワマンみたいに地下の発電設備が洪水でやられたら終わりなんですが。

>>1312
不動産関係者を名乗るものが出てきましたが、
専門家を名乗るなら出自を明らかにするべきかと思います。
何も名乗れとは言いません、普段どのような活動をしていて、どういう立場かは明らかにするべきでしょう。

前半の内容にはある程度同意します。投機目的は多いでしょうね。ただそれは札駅周辺のマンションにもみられることで、期待の裏返しだと思います。それをもって価値が下がるとはいいがたいかと。

後半に関しては疑問です。
空室に関しては第一期は完売しています。今後も、もちろん売れなければ値下げはするでしょうが、ここの書き込みを見てる限りでも値段が下がれば買う人は増えます。
売れないことによる、修繕積立不足を心配するのはナンセンスな気がしますね。

不動産関係者なのにタワーマンションに否定的な書き込みをするのが違和感を覚えます。どんどん買ってくれというのが普通ですよ。

苗穂の再開発ってコンセプトがはっきりしていますよね。3棟のタワマンが目立っているので影に隠れてますが2棟のサ高住の新設。アリオの中にも有るのに商業施設のメディカルは確定。北口のメイン所にドデカい老人御用達の整形外科。間取りも子育て意識の広さじゃなくコンパクト重視。ご丁寧に寺院まで新設。

明らかに子供が独立して親の介護を始める世代の移住先意識ですよね。
子供受け良いアリオに直結してるなんて孫は大喜びだろうし、退職金プラス持家売却で都心に住むのに理想的環境過ぎです。

そう考えると通勤時のエレベーターはそれほど混まなそうです。近くの蔵の湯とルネサンスは平日でも大盛況になりそう。

ここを投資で買うのはナンセンスかと。
20年後には住民が半数入れ替わってそうですね。

１３１６さん

不動産関係者かもしれないですが、ここ営業しても仕方ない人もいるでしょう。

>>1317 通りがかりさん
苗穂は都心ではないですよ？

>>1319 住民板ユーザーさん1さん
失礼しました都心から一歩外れた再開発の工業地帯でしたね。

どちらにせよステータスもないこんな無名の地区に投資目的で買う人は酔狂ですね。
割安なら期待値込みでギャンブルするのもまぁと思いますが、期待値込みの高額物件。
買値より激下がりは有っても上がる事は無いと思います。

矛盾してないですかね？
投機や投資で買う人が多いと言いながら、資産価値が低いとおっしゃるのは。
素人じゃないでしょいし、そんなに見る目がないと？

ステータスが低かろうが、購入者の目的に合ってればいいんじゃないでしょうか。
そういう人が買ってるんだと思います。

私が生きてるうちはないでしょうが、田町の車両基地移設のようにならないですかね。
JRが頑張って車両基地のところに土地を作ってくれれば、街並み変えていけると思うんですがね。

からまれていてかわいそう、「買う人は酔狂」ものずき。と言ってるのに多いとの解釈で・・

>1322さん
不動産関係者さん自身が、そこそこいるのでは、とおっしゃってますよ。

リセールを考えずに永住されるのなら、ちょっとお高いですけど南口よりいいのかなとも思います。
東区ということで価値が下がるなら固定資産税が安いことに越したことはないですし、アリオが近い方がいいと思います。
ネックは散々出てきている空中回廊の維持費と機械式の駐車場でしょうかね。
私はJRを滅多に使うことがなく、車と地下鉄をメインにしているので検討することはないですが、JRをメインとして移動されている方や車を持っていない方には十分アリな物件だと思いますよ。
ここは時々通るので今後が気になります。

竣工一年半前の一期で4割以上売れてるものがそんな激下がりなんかしないでしょう。苗穂の供給多過は気になりますが、隣も併せて2年あればそれなりに売れていくと思いますよ。

本州の投資目的の人が「JR札幌駅から一駅」なら好立地に違いないと考え購入する人が少なからかずいるであろう。
この考えとこの物件が資産価値を維持出来ないと考えることは矛盾しません。

なぜそのように考えるかと言うと、都内でJR主要駅の隣（東京→有楽町・神田、新宿→代々木、渋谷→恵比寿・原宿、品川→大崎・田町、池袋→目白）と言えば、隣駅自体も粋な繁華街であり、なんとなれば徒歩で隣の主要駅まで行けるとんでもない好立地なわけです。更に言えば、主要駅と隣駅の間も街が途切れずに街歩きも楽しいのです。
このような街でファミリー向けマンションを購入出来るのは選ばれし成功者だけです。
世界に名だたる一流企業の管理職でもおいそれとは買えないでしょう。

しかしながら、これをJR札幌駅とその隣駅に当てはめる考え自体が間違っているため、投資家の思い通りにはいかない（資産価値を維持できない）であろうということです。
理由は以下の通りです。
・首都圏ではJRは主要路線だが札幌ではそうではない（不便）
・苗穂の街（特に北口）自体に魅力がない
・苗穂駅から札幌駅まで徒歩では行けない
・歩いたとしても街間に何もないため街歩きが楽しくない

もちろん投資目的の方も札幌の事情を下調べするでしょう。
しかし、首都圏におけるJR主要駅の圧倒的なブランド力の前に淡い妄想をする人が少なからずいるのではないでしょうか。
投資目的と言ってもプロばかりではないですからね。

想像ばっかりやね

買いたい人は買えばいい
ただそれだけ

マンションも出来てないし街の発展もこれからだから想像するしかないですからね。

JR直結がアドバンテージにならないのは同意です。
西の琴似、桑園はそれなりですが、東の厚別、平和、白石なんてとても駅前と思えない過疎具合ですからね。
新しい駅舎で綺麗ですが賑わうイメージは出来ませんね。
そもそも札幌が隣は逆に街の発展を妨げる気もします。飲み屋や買い物も隣出れば良いじゃんとなると商業施設が出店しづらい傾向になりそうです。
アリオだけあれば良い人向けですね。

そもそも地区のステータスを求めるのが間違いでしょう
ここはアドレスも「東区」の「苗穂」なんですよ？
円山や札幌、大通のマンションを検討する層が対象のマンションじゃ有りませんよ。
アリオ内の店舗も東区民向けなものばかりですし、庶民がちょっと背伸びしてタワマン住みという夢を見られるマンションなんですよ。
南口はアドレス「中央区」で話題の創成イーストに微妙に引っかかる地区だからデベロッパーもそういう路線で売りたいのでしょうから更に混乱しがちです。
苗穂のイメージは払拭出来ないと思いますがね。

>1326さん

すいません、私は身近に不動産投資をする方を知りませんので教えて欲しいのですが、
東京と札幌を比較して、同じような感覚で投資する方っておられるのですか？
素人の方もおられるのかもしれませんが、数千万の投資ですよね。
そのような状況なら、ご指摘の内容（特に異存は無いですが）ぐらい把握されると思うのです。
ご自身もおっしゃっておられますが、淡い期待をする人もいるでしょうが・・・、資産価値を落とすほどの影響力になるのは想像できません。
そもそも、投資家が売りに出してマンションの価値を落とすのってどれぐらいの戸数で影響が出るものなんでしょうか？

どちらかというと、資産価値がなかったものを購入した哀れな投資家にしかならないきがしています。

私も不動産投資をしていますが、1326さんにすごく同意できます。
この物件は、苗穂という土地を知らない人や不動産のことをよく知らない人には、とても売りやすい物件です。札駅まで一駅、駅直結、スーパー直結、再開発エリア、札幌に少ないタワマンなどなど、引きのある売り文句を並べやすいからです。
確かに上記のような魅力を言われたら、ものすごく優良物件な気がしてきます。
しかし、不動産で最も重要なのは、エリアです。
例えば、道外の方が札幌に転勤してくる時に、
住む場所として苗穂を勧める人はいるでしょうか？ほとんどの人が、別のもっといい場所を勧めると思います。つまり苗穂は、二流三流エリアなんです。人気のないエリアの物件は、購入したものの持ち続けるのは危険と判断され早々と売りに出やすいです。いくつも売りに出れば、確実にマンションの価値は下がっていきます。価値が下がれば損をするため売りにくくなる、もしくはさらに値を下げざるを得なくなるという、負の循環に陥ります。
マンションの価値が下がることは、当然自宅用に購入している人たちの資産にも大きく影響するでしょう。

投資で購入している人たちもいるという話だったので、投資の目線で、私見ですが述べさせていただきました。結論として、私なら投資としても自宅としても、この物件は絶対に買いません。

全体的な意見として多い感じは
資産価値は無く価格は高い。投資としては不向きだが内地や外国の投資家で見かけのスペックに騙される人は居そう。
生活利便性はそれなりで住む分にはまぁまぁ。
という感じですか。

価値があると感じる人も居てここの4割分はすでに売れてるという事ですが、流石に地区トータル700世帯は過剰供給な感じですね。
北だけならともかく南までの完売は厳しそう。
規模的にはタワマンじゃなくて15階建位の3棟だったら身の丈に合ってた感じですかね。
それだと空中歩廊の維持管理が難しいか。空中歩廊も無くして1000万安位が良かった感じですね。

苗穂の地区の大半を占めるJR苗穂工場ですが、かなり老朽化が進んでおりJRの総会でも建て替えが検討されておりました。移転は難しく、現施設を3階建などに改装コンパクトに集約する計画の様です。

このマンションは初のJR北海道が関わっている不動産物件として、売行きは苗穂地区の今後に多大な影響を与えそうです。

売れれば苗穂工場跡地の切売りをするなど更なる発展に繋がりそう。
売れなければ不動産業は儲からないと考え、違う方向に舵を切るかも知れません。
赤地塗れのJR北海道ですから少しでも分の良い方に傾く事は想像に易いです。
苗穂地区の発展の為には売れてくれると良いのですが、皆さんの意見を聞く限り厳しそうですね…

>1332さん

ご主張に特に異論はありません。
気になるのは、売りやすい文句が並んでいる一方で、絶対に買いでない理由があり、ご自身は買わないと主張されておられます。
買わない理由は、誰かに聞けば出てくる内容にも思えます。
そういった状況で、ご自身を除く一般的な不動産投資家の中で売り文句を見ただけで投資する人は、そこそこいるんでしょうか？
という質問です。

お金が有り余っている人もいるでしょうからゼロではないのでしょうが。
物件にもよると思いますが、実需と投資の割合ってどれぐらいなんでしょうか？

不動産投資家の方でも手を出そうと考える人はいらっしゃるのでは、と思う。
東京でも、江東区だったり武蔵小杉だったり、かつては地格がよくないとされていた場所でもおしゃれな街になった場所があるから、その感覚でね。

でも、自分はかなりリスクを負った投資になると思うからおすすめしない。
札幌の人口増が期待できない中で苗穂にがんがんマンションが建って一つの街区になるとまで思えないし、何より地下鉄を使えないから。札幌で生活するならJRだけだとやっぱり不便。
家族が地下鉄不要な生活をすることが確定している人以外はそこまで魅力を感じないかな。

>>1336 匿名さん
もちろん、いると思いますよ。このマンションを自宅として買う人がいるように、投資目的で買う人も当然いると思いますよ。

私はJR厚別駅徒歩20分くらいの所から札幌駅まで通っていた事が有るのでこの立地でも魅力は感じてますが、確かにJRを普段使いした事ない人にはオススメしませんね。
何度かJR動いて無くて地下鉄のある新札幌まで歩いた事が有りましたから…JRは雪害にはやはり弱いです。
普段使いが地下鉄の方だと結構不便感じる結果になるかなと思いますよ。苗穂はバスも結構走ってますがJRが止まるほどの雪害ならバスも動かないし…。
吹雪の中バスセンターか札幌駅まで歩く羽目になる事も覚悟出来るならって感じかなと。排雪が待ち合わない程の大量の雪が降るのは年に数回だとは思いますがね。
年に一度も雪害が無いって事は基本有りません、それが札幌って街ですから。

修繕積立金は当初は普通のマンション並みですが、将来の高騰が心配です。

例えば10年後手放す時に、やはり管理費、修繕積立金が高いと売れず手放すのも難しくなると思います。
20年住み続けられるか心配です。
むしろローンと管理費修繕積立金で高騰するなら、買い替えたくもなりますけどね。。。

とりあえずここはお金持ちが買うマンション
ってことで終了で良いのでファ？

将来的な売却及び買い替えを検討しているなら、
ここは買う物件ではないと思います。
今後、資産価値が上がる物件とは考えにくいからです。理由は大きく2つ。

理由1 発展性の低い苗穂エリア
再開発に魅力を感じている方も多いかもしれませんが、再開発されたとして、苗穂の発展は限定的だと思います。桑園や琴似レベルにも達しないと思います。住みたい街、リセールバリューの観点からも、そもそも苗穂は人気のない街です。
再開発で今より利便性は高くなるとはいえ、それでも苗穂が選ばれる街になるとは考えにくいです。

理由2 資産価値を下げる要素が多数
まず、北口と南口合わせて700戸は、おそらく供給過多でしょう。その時点で、1戸当たりの価値は下がります。さらに、投資目的の方など苗穂の発展に疑問を感じ始めた人が売り始めれば、下落は加速します。
そして何度も上がっていますが、高い管理費と修繕費。これは住み続ける場合にも大きな負担になってきますし、売るときにも大きなネガティブ要素となります。
10年?15年後、結構な物件が今よりもだいぶ値を下げて売りに出ている気がします。


ここに永住するつもりがないなら、
もっと価値の高いエリアでの購入。値崩れしそうにない物件の購入をオススメします。
まぁ、正直今建てている物件では、なかなかないですが。

>>1343 通りがかりさん
とても参考になります。


ただ物件を検討する際に、バス以外の交通機関に徒歩１０分以内であれば、どこでも価値は下がらないのかな？と思っていました。
価値が下がらないと考えた時に、シティタワーは価格相応の価値があると思いましたが、角地ではなく何れ周辺にまた建物が建ってしまうと陰になり隠れてしまうと思い、決断できませんでした。

友人は、新築なら戸建て、マンションなら中古を購入しています。
戸建ては考えていなかったのですが、今はマンションが高騰していて2030年位まで?購入する時期ではないのでしょうか。

>>1344 マンション検討中さん
都内なら徒歩10分でもいいかもしれませんが、
札幌なら徒歩7分以内、厳しくするなら5分以内で見た方がいいです。その理由は、雪があるからです。一方、超都心の大通、すすきの、西11丁目付近で辺りで車持ちなら、駅との距離は無視していいと思います。
昔、西8丁目に車アリで住んでいましたが、最寄り西11丁目駅を使ったことはありません。

個人の意見ですが、今買うなら中古はオススメしません。理由は新築並みに高くなっているからです。超築浅築5ー3年以内の超好立地なら、まだ検討しますが、そんな物件は出てこないですね。
今マンションを買おうとしている人は、2030年以降にマンション価格が下がると思っていませんよ。

西11丁目、バスセンター前、北12条なら車いらないですね。

将来を見越した資産価値が低いのは同意です。
しかし住む事に関してだけ言えば結構魅力を感じています。
アリオ直結で普段の買い物は言わずもがな。
札駅燐駅でショッピング、映画館、各種飲食店へのアクセス良し。
で有りながら、発展性がない故にゴミゴミしてなく閑静な居住性。
苗穂の規模感から行って今回の再開発以上の施設は要らないとも思います。都心部近くで静かに暮らせるという点に価値が有るかと。
資産価値は下がってくれた方が固定資産税が安くなるという住むにおいてのメリットも有ります。

と言ってもやはりネックは価格の高さと将来の修繕費です。
タワマン修繕に関してはまだ発展途上で、ドローンを使った保守など新しい技術も生まれてきてはいます。画期的な技術革新で想定より安価になる可能性も有りますが、期待が出来るほどとは思えません。

空中歩廊に関しては同じ様な施設のある琴似のマンションを見る限り、1度目の保守時期に差し掛かってるようですが、そこまで修繕費の高騰には繋がっていない模様です。（マンションによりますが）
機械式のタワー駐車場の維持の方が心配です。こちらは駐車場代も見込まれてると思われますが、住環境的に車があまり要らなくなりそうな感じが有り、駐車場代による収入が思うように得られる可能性が有ります。

まぁ結局自分は高くて買えませんがね。

ここの場合、修繕費は10年後に倍になると思っていた方がいいと思います。事前に払う修繕積立金も100万近くは覚悟しておいた方がいいかも。
私の予想では、10年後には、管理費と修繕費だけ月々5万円以上は確実に支払うことになるかと。下手したら、5年で5万いきますよ。＋駐車場と考えると、、、ないな。

駅直結、スーパー直結は便利です。月々これだけ支払ってるなら、ある意味、直結を買っている状態かと。むしろ、直結にそれだけの価値はありますかね、、、

桑園徒歩2分　90平米　築10年以下が3700万で売りに出ていました

この物件だと90平米は6000万？くらいでしょうか

正直、中古で同じように販売されたら前者を選ぶ人が少なくないでしょうし、価格設定が高すぎる感は否めません

グランアルトも、プレミストも、だいぶ苦戦しているようですよ。予想より売れてないと。デベ関係者から聞きました。

プレミストまだ売ってないのに？

グランアルトは第一期139戸、今のどころ129戸売れた、残り10戸ですが、これは苦戦しているですが？

外国の方でしょうか？？