幕張ベイパーク スカイグランドタワー

マンマニさんが新たな記事を書いていますね。
正直、海浜幕張で坪単価200万円超えは相場的に高いので坪単価180万円前後の部屋を狙いたいところです。

https://manmani.net/?p=20797

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私も都内のマンション相場は明らかにバブルの様相を呈しており、今年中にも下降に向かうと思っています。理由は、ネット上でご活躍のマンション評論家さんたちが熱弁を振るっていらっしゃるとおりです。

バブル相場が崩壊に向かう中、今後数年かけて、東京湾岸エリアでは、晴海フラッグをはじめ、豊洲や有明でも新規の大型物件が続々と立ち上がるため、需給が悪化し、新築価格の大幅な調整が進むのではないかとみています。

その余波は、海浜幕張の物件にも及びます。東京湾岸の後背地にあたる市川、新浦安、海浜幕張エリアの新築相場もツレ安、というか先行して値崩れが始まる可能性があります。

同じ予算で都内物件を買えるようになれば、多くの検討者が都内に流れるため、郊外の物件は都内以上に価格を下げないと捌けなくなるためです。この辺のメカニズムは、説明すると長くなるので下記のサイトをご参照ください。

https://www.nikkan-gendai.com/articles/view/life/195855

さて、「幕張ベイパーク」の開発は、まだまだ始まったばかりであり、今後１０年以上、新規物件の供給が続きます。マンション市場の先行き不透明な中、このタイミングで新築を購入することが将来の資産性という観点からみて吉と出るかどうか、検討者の方は、慎重にご判断されることをお勧めいたします。

無論、マンション購入は、資産形成だけではなく、子育て等ライフステージの中で適切なタイミングを計る必要があります。

そういう意味では、美浜区の住環境、子育て環境は首都圏随一といっていいロケーションと思っています。

私自身、美浜区に通算１０年居住し、今でも知り合いが多く、愛着を持っています。歩車が分離され機能的に区画整理された街並み、多数の充実したショッピング施設、ベイタウンコア、稲毛海浜プール、アイスアリーナ、交通公園、マリンスタジアム等々いろいろお世話になりました。

船橋や津田沼や市川は、東京へのアクセスという面では優れていますが、なんだかゴチャゴチャしていて住む気になれませんでした。

ですが、新築マンション購入という面では大失敗でしたね。価格は値ごろ感があったのですが、値落ちも大きく、結局、半値での処分となりました。したがって、「将来的に継続して需要がとれる郊外の方が、実はリスクが少ないんです。」というのは、ちょっとどうかな、と思ってしまいます。

実際、ベイタウンの中古物件も相当価格がこなれてきているようなので、この辺の住環境がお気に入りでしたら、中古購入も選択肢に加えたらいかがかと思います。（といっても私はリハウスの廻し者ではありません！）

私自身、美浜区で中古マンションの購入も経験しましたが、３年住んで、買値より高い値段で売れました。中古はそれこそ新築プレミアムが剥がれ落ち、特に築２０年超の古い物件の場合、共有土地持ち分程度の「底値」で流通しているため、値落ちが少ないメリットがあります。（無論、住民層が高齢化していて、奥さんが嫌がるとか、管理組合の役員がすぐ廻ってくるとかのデメリットもあります）

実際、新築マンションも、モデルルームは豪華絢爛ですが、実際買うのは内装が真っ白いただの箱です。中古もリフォームすれば新築同様にすることが可能です。

販売関係者から見たら大変迷惑な内容でしょうが、ここは、これから販売が開始される物件の検討者スレということですので、自分の過去の経験も踏まえ、個人的な意見を書かせていただきました。

長文失礼いたしました。

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>>242 購入経験者さん
長々と書くのは良いけど。
論点は絞らないと、何も伝わらないですよ。

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論点を絞ると、今の市況下、新築の購入は資産価値という観点では得策ではありませんよ、ということです。
あくまで個人的な見解です。

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千葉県は成田空港があり、首都圏の物流やエネルギーを支えている。また東大等の研究機関も多数あり、幕張に限っても全国トップクラスの教育システムやドローン研究、経済特区、カジノ建設構想もある。もちろんマイナス面もあるが、買って損はないところだと思う。

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設備が全体的にグレード低くなってる仕様での価格だから、オプション入れてったら結構いい値段になりそう。

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>>242
>>３年住んで、買値より高い値段で売れました。

ベイフロントっぽいな。

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ここの購入検討者は資産性も建築費高騰もそこまで気にしない海浜幕張好き永住志向者の割合が高そうだね。

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>>245 匿名さん

カジノは3拠点だったと思いますが、海浜幕張の可能性はどうですかね。仮に決まった場合はベイパークの資産的にはプラス、マイナスどちらかの影響ありますかね。

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ここは資産価値を全く気にしない小金持ちしか住まないでしょ

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将来売却する際、駐車場の権利はどうなるのでしょうか？

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海浜幕張について、こんな記事がありました。
https://www.city.chiba.jp/somu/shichokoshitsu/hisho/documents/170823ma...

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>>252
なるほど、
千葉県と千葉市は、首都圏一都三県と政令指定都市の中では、
やはり異端なのですね。
千葉市は、都心通勤者が多い川崎、さいたまよりも、
横浜に近い県都タイプだけど、規模と求心力で大きく及ばない。

その中で、海浜幕張の昼間人口が、
東日本大震災後も伸び続けているとは知りませんでした。

東京都心とは一定の距離がある地域の中心としての地位を確保しつつ、
都心まで通えないこともない距離。
開発用地はまだまだ豊富。
自動運転バスの運行や地方型・郊外型サテライトオフィスの設置など、
将来ライフスタイルの導入にも適しそう。
継続発展の条件をかなりそろえているように思えます。

県政と市政がよほどのあほなことをしなければ、
今後もそこそこの発展は約束されているように思います。
駅力・商圏力の予想の一参考
"https://hansokunodaigaku.com/shoken_post/4826/"

好みの問題かもしれないが、
海浜幕張の欠点の一つは、街に猥雑さがなくて盛り場としての魅力に乏しいこと。
カジノや盛り場街区を設けられるようなら、前例のない面白い街になると思う。

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>>251
専用使用権付きの住戸あるの？　最上階？

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線路向こうの築１８年の中古
セントラルパーク・ウエスト　シータワーが、
３２Ｆ　150.81平米（壁芯）で、１億６千万だと。
ここより駅近（徒歩8分）で、内廊下とはいえ、
ディスポーザー無し、各階ごみ置き場なしのうえ、
２４時間ごみ出しもＮＧなのに。

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>>255
勘違い価格ですね。
半値でも厳しいでしょう。

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>>251 匿名さん
1棟目は管理組合に返却となります。

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>>257さん

ありがとうございます。
２棟目は、どうなるのでしょう。
単なる使用権でなく、買い取ることができれば良いと思います。

不要になったら、売却（マンション所有者に限り）する事が出来れば一番いいと思うのですが。。。

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物件概要を見たら、特記事項がとても多くてびっくりしました。いろいろな条件がついているのって初めてみたのですが、
このような大きなマンションだとそういうことは珍しくないのでしょうか。
買い戻し…というのもあるでしょうし。

駐車場って共有資産を専有的に使わせてもらうというニュアンスでいいのですか？
となると、改選などありうるのでしょうか。

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駐車場を買い取るわけじゃないから返却以外あり得ないでしょう。既存の住民が順番待ちするわけですから。駐車場が数台空きになっても大丈夫な費用計算はされてるでしょうから、数台空きがあれば売却には有利にはなりますよね。いきなり空きがあったらそれはそれで、今後不安ですけど。

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スカイグランドタワーには、駐車場占有権付の最上階プレミアム住戸の設定はあるのかな。私には縁がないけど、興味はある。

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タワーにしては管理費安いね。

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>>262 住民板ユーザーさん1さん

共用部少ないですし、1棟目より個数が多いメリットがありますね。

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線路側の道は広くて歩道も緑地帯もあるけど、なんか殺風景。

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ベイタウンの街並みと建物はとてもきれいですが、線路沿いの20階建てくらいの板マンの廊下側の姿は今一つ（といっても、ほかの街の板マンの廊下側に比べれば、ずっと良い姿ですが）。
電車の音の板マンからの反響もきになるし。
スカイタワーの南向きや西向きを買うなら、やっぱり上層階ですね。

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道幅広くて緑地帯があるって、自分はいい感じだと思うんですけど、殺風景と感じる人もいるんですね。
駅までの距離だって、思ったほど負担じゃないし、真剣に検討しようかなと思いつつ、やっぱり狭くても都内も捨てきれません。

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認可保育園の発表があった様ですね。

https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190112-00010004-chibatopi-l12

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高層マンションに度肝を抜かれます。眺めもいいのですが周りもマンションが多いですね。コンシェルジュがいてくれるので高齢になっても安心して住めそう。モデルルームは昨日からだったようですがどうだったのかしら。間取りがたくさんあり家族の希望がかなえられそうな種類の豊富さです。正方形タイプもいくつかありワイドスパンで明るい日差しがたっぷり入りそうです。

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一棟目の掲示板で、契約者がここより良いと言ってますが、負け惜しみ感半端ないですね。やはり幕張ベイパーク内ではここがダントツです。いい部屋が上手く買えるとよいのですが。

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一棟目と二棟目で、競い合ってもあまり意味がないと思います。
いい大人が、チョット恥ずかしいなと感じてしまいます。

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南側のメインの窓が線路なのでうるさそう。せめて海が見えれば良いのに。ちなみにファーストウイングＤＥ棟は10階から海も富士山も見えますよ。ＡＢ棟は更に下層で見えると思います。

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>267マンション検討中さん

クロスタワー敷地内の保育園は、1歳児以降定員が増えない定員構成のため、入居の2021年4月に1歳児か０歳児でないと入園は困難かと思います。マンション入居者優先の画期的な制度ですが、スカイグランドタワーではその特権が期待できないのが残念です。

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48階建てではありますが、かなりの大規模物件。
免震なので安心して上階に住めますね。
自宅から眺望が望めていいなと思います。
海浜幕張駅まで徒歩13分という距離ですが、
トータルで考えても住みたい!と思えるマンションだと思いました。

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ファーストウイングを越える階なら、アクアラインや海ほたるまで見えますよね。

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>>274 マンション検討中さん

見えますけど、肉眼じゃー米粒見るみたいなもんですよ

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海浜幕張は駅近にマンションは計画できないらしい。ってことは、徒歩表示の半分くらいの感覚で駅近議論されるから、ここは6、7分くらいと思えば良いのかな？綺麗な街並み、海、緑、買い物環境、高速アクセス考えると、幕張そこそこいいね。

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徒歩時間半分は、過剰評価。せいぜい､マイナス３分程度。

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海浜幕張で最も駅近は徒歩8分のタワーですね。徒歩5分の他駅物件と同じぐらいの評価でないですか？

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海浜幕張に駅近マンションが存在しないのは事実だが、
二重橋や桜田門に駅近マンションが無いことと一緒にするなよ。

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エレベーター1分、敷地の外まで1分、駅まで10分、信号待ち1分、ホームまで1分とすると最低でも15分前には家は出ておいた方がよさそうかな。

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マンマニさんが記事をアップしています。
駅遠ですが、100平米超えのお部屋が約6000万円で購入できるのは魅力ですね。
都内なら2倍以上の金額を出さないと無理ですから。

https://manmani.net/?p=21221

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何度かベイパーク現地を見て、移住検討中です。

イオン新店舗のほうの道ではなく、京葉線高架沿いの道を使うと、
そんな感じかなあと思います。

公園の高架下にJRの変電設備があるので、
高架沿い一直線で駅にはゆけず、少しだけど迂回しなければならないのが、ちょっと不満・・・・
そのあと公園内の遊歩道をいかず、
植え込み抜けたり、駐車場内を抜ければ、ショートカットになるけど、微々たるもの。

もし、ここに住んだら、30秒か1分の余裕をもって部屋を出て、
道路わきの松林や公園の植栽を見ながら、散歩気分で通うことにします。

ベイタウンの知り合いによれば、海浜幕張は平日朝は好通渋滞がなく
循環バスが正確で便数が多いとのこと。
その方は、乗る予定のバスがマンションの前を通過するのを見届けてから、
部屋を出て、ごみ捨てと新聞受けをすまして、
循環して戻ってきたバスに乗るそうです。

ここの竣工の時点では、
海浜幕張公園の動線変更（公園からベイパークへの歩行者用デッキ新設含む）や、
ベイパーク循環バスの便数がベイタウン並みに増えている期待していませんが、
将来そうなっていると期待。

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>>281
なるほど、
海側眺望が抜けてくる２０Ｆ以上を買うなら安心だな。
でも、なんで、１６Ｆ以下は同時吸排じゃないのだろう。
大したコストダウンにならないだろうに。
キッチン換気扇を回したとき、リビングにいても寒いよ、あれ。

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海浜幕張駅、今は改札ひとつですが、
ベイタウンベイパーク寄りに新しい改札を追加する構想があると
モデルルームで聞きました。
あくまで構想ですし実現しても完成は数年後、と念押しされましたが。

メッセやマリンでイベントがあると改札混みますし実現するといいなぁ。

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>>284 マンション検討中さん
その場合は駅までの距離分数は短く表示されるようになるのでしょうか？

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でもイオン新駅ができると今までより数分通勤時間が伸びますね

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駅徒歩時間は、駅の入り口まで。
改札とは関係ない。

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>>285 マンション検討中さん

徒歩距離気にするなら、ここは検討しないほうがよくないですか？

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スカイ安いですね。最終は南、西高層階は@215でしょうか。駐車場も9000円から、管理修繕費タワーの割に安く思います。角部屋を除けばかなり安く感じます。21階以上の眺望は最高ですね。

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マンマニさんのブログ見ましたがここ安いですね。
一棟目を買った方は涙目でしょう(笑)
見送って大正解でした。

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