ザ・パークハウス 神戸三宮

>>60 検討中さん
神社の裏に隣接するビルは震災で傾いたから、次にくる大きな地震で揺れるのは間違いないですね。

再開発も期待できない神戸駅の選択肢なんてないでしょ。

イヤイヤここか神戸駅パークか選べと言われれば神戸駅選ぶ人の方が多いでしょ。

神戸駅だと格下感かあるのが。

駅が全ての人ばかりじゃないという事。

再開発外れの寂れた神戸駅よりも三宮のほうがいいです。マンションなんて立地なので。
ただここはないかな。

ほんま神戸駅がいいというのはよくわからん

お決まり、営業さんがお休みの水曜日ですね。ww
どこのスレもネガキャン一色です。

現地見ました
ここは南に15階ホテル建設中ですね
隙間なく重なるので昼間は上層階以外は日当りなしです
上層階は関係者向け
寝にかえるだけの交通機関と買物便利なマンションです

ここは南向きではなく東と西にバルコニー＝開口部をもってきますから南は関係ないよ

あくまで70は私の予想です
すみません
南側があるかもしれません

ここは、手狭ですね。
年配の方と宿泊ビジネスマンションとなってしまうのでしょうか。

掲示板は妄想や疑問、意見を共有する場所なのでは？

73は
社務所付き定借免震無しなんて
とても素敵だわー
って書いて貰わないと
怒られちゃうのかな
皆本音で意見するサイトのはずだが
何熱くなってるんだろ
とにかく間取りと開口は気になりますね

価格がでないことには、なんとも言えない。
次のように悪条件がある、それよりもメリットが大きければ良いが。
・消費税10%
・免震、制震なし
・校区悪い(中央小学校)
・神社
・定期借地権
・地代
・解体準備金

来月にいよいよモデルルームがオープンとなります。
最寄り駅が三宮で５駅もあり、徒歩５分という好立地。
かなりの人気物件になるでそろうと予想できます。
もちろん価格帯はそれなりの高さでしょうけれど、それだけの値打ちはありそう!

宣伝ご苦労さま
駅５分なんて、販売会社に叱られるよ

安い部屋で2500万きるくらいじゃないと買う気になりません

この前の道が再開発でキレイになりますね。

？もうなってるやん

>>81 匿名さん
は？なってないし

用地前の道路改修ずみですよ
グーグルマップは古いよ？

>>83 マンション掲示板さん
現地見ましたか？
工事の為、張替えてないよ

それ一部やろ
工事車両が入るから変えてないだけ

間取りを見て色々と考えるのが好きなんですが、Aタイプの2LDKプランがいいですね。LDKがあって、ベッドルームが2つ。夫婦2人のDINKSか、子供1人の家族か。このくらいコンパクトでもいいかもしれないと感じます。玄関横の収納もあるし、主寝室のクローゼットも広そう。洋室2の収納はウォークイン。コンロも3口あります。

マンションを見ていると、できるだけ広い部屋がいいかなとか収納が多い方がいいかなと思ったりするのですが、このくらいコンパクトな部屋も掃除がしやすくてすっきり暮らせそうな気がします。

86さんのような考え方もいいなと思いました。とにかく広い方がいいとばかり思っていたのですが、コンパクトながらの利点もあるのだなと。収納が十分足りていれば家具を置く必要もないし、部屋自体が少し狭くなってもかえって広々と使えるかもしれませんね。ウォークインクローゼットと細かく区切られたクローゼット、2つのタイプがあって使いやしかもしれません。

話題にならないからか関係者っぽい自作自演の宣伝が続きますね
東京では世田谷のマンションも売れ残りとビジネス誌に出る時代ですから、営業する方も大変ですね
周りの賃貸よりもお得感がないと定期借地権マンションは買わないわよ

建設が決定した時からここを買うつもりで販売が開始されたら一番に行って、良い部屋をおさえようと思っています。
今の住まいがムダに広く生活スペースは限られているのに掃除やメンテが負担なので間取りも86さんと同じ理由でコンパクトに暮らしたくAタイプが希望にピッタリです。
ただ、別のパークハウスのモデルルーム見学予約を入れたのに、当日来場すると予約はないと言って見学を断られたことがあるので、自分は三菱の客層ではないのだと思います。
パークハウス神戸の2千万台の部屋を買いに行って営業さんにあなたに売る部屋はないと言われたと言う書き込みを見て、やっぱり客を選ぶんだと思いました。
また、定期借地権だと住宅ローンも扱う金融機関が限られていて、いささか不安でもあります。
営業さんが書き込みされているのでしたら、客に断る基準も教えて欲しいです。
内見予約などお互いのムダを省く意味でも参考にします。

モデルの見学を断ることはないように思いますけどね

それが、ネットからモデルルーム見学予約して営業の方から連絡が来て、職業や年齢、家族構成を返信して、来場したら当日に予約は頂いていませんと断られたんですよ。

>>建設が決定した時からここを買うつもりで
マンションによっては予約できる物件もあると聞いています。購入希望者は先約できる物件じゃないということですね。89さん、91さんは同一人物でしょうか。
Aタイプが希望なんですね。買えるといいですね。

物件は小規模家庭の2LDKの57.82㎡の間取りから、一般的なファミリータイプのCタイプ、Eタイプがあります。CやEは70㎡台。子供ができた家庭が購入する率が高いでしょうか。

物件概要では2LDKと3LDKとあって、4LDKはないみたいでした。販売価格も未定とあったのですが、資料請求すると価格はわかりますか？

>>90 匿名さん

マンションによってはモデル見学断られることもあり得ると思いますよ。神戸タワーは見学予約するだけでも年収や金融資産書き込まないといけないし、希望の間取りと予算がかけ離れていれば見学無駄だとみなされるのでしょう。冷やかしも排除したいでしょうし。それがデベの方針なら仕方ないですね。

プラン見ましたが、いまどき見たことない狭い部屋ですね。しかもアウトポールならぬ、柱が部屋にめり込むインポール。
この部屋で３年後に賃料上げられるリスクを負うなんて、どんな人が買うのか興味あります。
私は三宮でマンション探していますが、見送ります。
投資家の賃貸マンションでしょうか？

狭いですか？
ワコーレトアロードやパークハウス神戸タワーは一番狭い部屋で50平米なかったですよ？
ペットが3匹居るのでストレスにならないよう4LDKを買いましたが、結局3匹はいつも一緒に居るので、寝室とペットルームとたまの来客用にソファが置けるリビングがあれば充分でした。

ここは三宮研修センター辺りで地下に降りれば、雨や真夏の強い日差しを避けて通勤できるので、居住にも需要あるんじゃないでしょうか。

4LDK自慢ですか？ここも4LDKあるんですか？営業さんお願いします

4LDKは不要だったのでこの物件の2LDK位の部屋がちょうど良いのではないかと思いました。
2LDKをいまどき見たことない狭い部屋と言ったり、4LDKだと自慢と言われたり狭い広いの感覚は人それぞれですね。

一部屋が狭かったりするからでしょう
柱のめり込みは予想以上に使いにくい間取りですよ
55平米なら1Lでないと狭っくるしく感じるのでは

マンション内に社務所って珍しいなと思いました。神社はお隣になるのかな？なんとなく住み心地の良さそうな環境ではないかと想像しています。
たしかに室内に柱が出ているあたりは残念な感じですね。デザインが複雑だったりするのかな。もう少し工夫すれば何とかなったのではと思えなくもないです。
Eタイプはあまり柱が気になる部分は無いですね。リビングとバルコニーがちょっとすっきりしないけど。

12月中にモデルルームオープンを予告していたのにしませんでしたね。

定借でなければ買ってた。

定借はネックですよねぇ。
12月にモデルルームオープン予定とのことで選択肢として考えていましたが何の発表もなく、所有権でないなら検討するだけ面倒かなと。
水族館の辺りの着工が4月から順次とのことでここはスルーしても後悔しなさそうに思えてきました。
わざわざ発表を遅らせてますが、1500万円位で買える衝撃の価格にでもしてくれるんでしょうか。

定借でやすくなるといっても、１戸当たり持分は平均で３坪弱。
分譲よりせいぜい500万安くなるくらいでは。
価格競争力はないですよ。三宮駅に近いだけが取り柄。
住友のツインタワーが出たらおわんこ物件。

この辺って50平米の分譲マンション4000万円台なんじゃないでしょうか。
毎月の地代月3万円?となると、3万円x70年で2520万。最初に保証金も要ることだし物件価格は1500万円以下でないと相当高い買い物になりますね。

住友ツインの値段次第かな。坪300超える噂もあるみたいなんで、ココも値付け悩むでしょうね。

借地料が高ければ、相当価格を抑えないと割高物件になりますね。
借地料と販売価格のバランス次第では購入者が後々泣きを見て、地主は貸地収入でホクホクという結果になるかも。
将来、中古で売るときは投資用に安く買いたたかれる可能性が考えられるので、相応の覚悟は必要かと。

住友ツイン坪300超えるんですか？
立地が不便なんでポーアイ並の価格を期待してたんでビックリです。

本土なんで仕方無いでしょうね。ツインが300超えると現在販売中の物件も割安に感じます。

ツインの場所は、潮風と不便な場所にしか感じられない。三宮再開発をどう見るか

住友の坪300万のエビデンスは、どうせ神戸駅の三菱タワマンのスレにあったやつでしょ。
あれ三菱ヨイショの提灯記事ですよね。勝手に想像しているだけで信憑性無いですよ（笑）

住友だし強気でホンマに３００つけそうw

***　一個人の考えです　　***
ツインタワーの西棟のポートタワー方面は低層階でも300万あるかもだけど、反対向きの低層階は200万前半スタートで無いと売れんでしょう。
人気の出るポートタワー方面の高層階はプレミアムで400万行くかもしれないけど、一般人には関係のない世界。

>>104 匿名さん

地代は1万くらいと思う

住友のツインは平均200くらいと思う

それはあり得ない

パークハウス神戸タワーに2980万円の部屋があったことを考えるとパークハウス神戸三宮もツインタワーも目玉部屋があるかもしれません。
とにかく早く情報が欲しいので、皆さまがご存知のことは書き込んで下さいね?

住友の平均200は十分ありえる
土地の取得価格知ってるから
むしろ200なら買わない高すぎるから

200あり得て200買わない?検討外?水族館もあるし開発次第で300の価値出るかも。

新港の様な大規模再開発は、駅から少々離れているとはいえ、買い、ですよ。
ザパークハウス神戸タワーはプレミアムフロアは410万から530万というすごい坪単価だったが低層階のパンダ部屋は200万切っていた。
住友も似たような価格設定でくると予想。

>>118 マンション検討中さん

200あり得るというのは控えめの予想です
控えめというのはもっと安く予想してるけど未知数なので高めにいってるということです

平均と関係なく自分が買うなら140以上の部屋は買いませんね

それは土地の取得価格とこのプロジェクトの成り立ちから考えてのことです

面白いですね。三宮の中古もつられて暴落してくれたらこれから購入する身には有り難い。w

土地二束三文で取得したんですかね。建築建材費が上がった分呑み込んでも低層140から高層260くらいになると。

住友がワコーレシティみたいな価格で売り出すわけないですよ。
竣工時に完売させずに、ちびちびと売っていくのが販売スタイルですから、土地取得価格が安かった分、最近のコストダウンタワマンではなく、かなり凝った仕様で価格を上積みしてきますよ。

土地でコストダウン出来た分部屋の仕様や共用部を他のマンションと別格にしてくれるなら納得かな

>>123 匿名さん
イメージバースみましたか？
私はみましたけど凝った仕様とは思いませんでしたけどね

ワコーレシティとはロケーション甲乙つけがたいですが、好みの問題かなと
和田と住友を比べるべくもないですが、東棟西棟により1割程度差はつけてくるでしょう

ちなみに東と西では若干建物構成が異なります

>>122 マンコミュファンさん

建築費がいくらくらいかご存知ですか？

>>121 マンション検討中さん

その可能性は低いです
駅には遠いですし、騒音等環境の違いからです
もし、新港が坪250などという数字になると三宮界隈のタワーはむしろ上がるでしょう

140だと50平米の部屋があれば2000万弱ですね。
駅から徒歩20分の埋め立て地マンションならそのくらいだと思います。
駅遠なので、1人暮らしのビジネスパーソン向きではなく、
ファミリー向けの間取りが主流になるなら70平米以上3000万円台メインと予想しています。

新港の話の方が盛り上がる。
やっぱり定借マンションで何も新情報がないと皆さん興味薄ですね。

山手のジオ買うより家賃何年か払ってもツイン待つ方がコスパが良さそうね。ここも値段次第ですが。

これだけ期待さしといてツイン300やったら怒るでw

坪300はあり得んわ
戸数も700売りさばくのは大変
ちなみにこうべ小学校は増員に対応する気はありません
27階建二棟を考えると平均平米数は60前後とみています
なので広めのファミリータイプは少なめと思われます

間違えて神戸タワーのほうに投稿してしまった。恥ずかしい。
再度上げます。
坪300万はの出どころは
東京都千代田区丸の内1-6-5　丸の内北口ビルディング6階
第三企画㈱　RBA事務局の牧田司という東京の人間が、適当に言っているだけだろ。
署名記事だから、個人名だしてもかまわないよね。
あの記事読んでも神戸のマンションには全く知識が無いの自白してるんだから。
　牧田氏のザパークハウス神戸タワーの記事から抜粋

そこで聞いた。「わたしは266万円といわれても、神戸の市況が全く分かりません。高いのか安いのか」と。

そして、住友のツインタワーの300万については、これも彼の記事から抜粋すると

着工はこれからで、同社は具体的なことは何も話していないが、記者は坪単価300万円を突破すると読んだ。

これを基にして、あーだこーだ言っても無駄だと思う。

モデルルーム出来たからもうそろそろでしょ
凸した人は建築費が坪いくらくらいか聞いてきてほしい

小野八幡神社は結構参拝する人が多いから西向きは厳しい
南側が抜けるのは最上階だけかもう一個下まで
非分譲の5戸がもし最上階ならほんとに買う人がいるのだろうか

ここは間取りも広さも希望に一致するんだけど定借ってのがどうしても足を引っ張る。
激安じゃなければ、ツインタワー待ちかな。

皆さんの意見ではツインタワーは高くないという意見もあるので、希望を持って待つのもありかなと思う。

ジオのファミリー検討してましたがツインタワー待ち決めましたw数千万は浮きそうですね。

ここが1980なら考えます。

2月下旬販売開始予定で、2021年1月上旬完成予定ってことはけっこう期間的には余裕があるって感じなので、ゆっくり売っていくのかなって気もするけど、早々に売り切ってしまうのかどうか。どちらにしても価格が出るのは2月になってからかなって気がしなくもないです。まる2年ですからね、完成まで。

とにかく2千万円を切らないと検討しません。

2千万を切ることってあるんでしょうか。逆に物価が上がって値上がりしていくなんてことはないんでしょうか。中古になっても安くならないとか。
交通の利便性がけっこう良さそうなので、資産価値的には低くはないと思うんですけど。デザインもプランも高級路線という感じではなさそうに思うので、それほど高額にはならないのではと予想します。

一番安い部屋（57㎡）でも3500万はするでしょうね。

3500万からならツインタワー待ちを考える人も少なくなさそう。

>>143 匿名さん
大丈夫そんなに高くならないから

三ノ宮だと55平米で4500万はしますからね。
借地とはいえ建築費やデベの利益は変わりませんから、土地の借地分が安くなるだけ。下手すると3980万?なんて可能性も。
建物自体はトラッドタワーよりさらに格下の可能性大なので、住友のツイン待ちも有りかな。住友は免震か制振でしょうから、地震には安心感はあります。

辺鄙な潮風立地か借地か。どちらにせよ、三宮のマンション規制の方向性で八方塞がり。

>>142 匿名さん
逆に値上がりした場合、地代もあがるんだよね。

お向かいディスカウントショップで高級感求める人が買うか？

このあたりちょっと派手な量販店ビルのお陰でガチャガチャしてるよね
朝は貿易センター方面への通勤客に対向して歩かないといけないのがしんどいかも

>>146 匿名さん
3980万？
去年3月竣工の市役所前の売れ残り2件が55平米位で5000万、もうすぐ築1年で2割引位になったら4000万円。
定借と所有権同じ値段になる？

ここで最低価格が坪200以上と言っている人は分譲のマンションの事業のやり方を何も理解していない人だな

>>151 匿名さん
リーガルのこと言ってんのかな
あれは投資用だから参考にならんよ

>>153 匿名さん
自己居住希望で内見行って来たよ。
他にも投資じゃなく、
信号渡るだけで職場に着く人が多数みたいな話もあったなぁ。

117の黙祷しようとしたら
ここの重機搬入？の騒音！
神社さん、ゼネコンさん
すぐ近くで黙祷してるの知らないの怒

そんなに早くから工事しているんですか？

リーガルの6Fが54㎡が5060万。
投資用分譲マンションですよね。
とてもじゃないが実需でも1000万は下げないと売れんと思う。
どうせ住まなくなれば賃貸で収益物件になりますというセールストークだろうけど。
間取りは違うが同等の広さの賃貸が4Fで管理費込み15万。
再開発で値上がりするかもしれないが、投資物件としては利回り5パーで3000万程度の市場価値しかない。

>>156 匿名さん
市役所前が3000万円なら不便な新港はいくらになるんでしょう。

リーガルの実物見たら分かります。
自分が住むためのマンションではない。
投資用だから中古価格は厳しく査定される。
あんなしょぼいマンションに誰が坪300万以上だす？

今日は小野八幡さんイベントですね。
屋台が出ていて太鼓が鳴り響いていました。

リーガルは借りる側からするとコスパいいんだけどね
投資物件としてはノーセンキューだわ