ザ・パークハウス 神戸三宮

定借。。

物件名これ確定？

７０年の定借か。定借マンションは後々いろんな問題でそうだが、解決をどんどん先延ばししそうな期間だな。購入者ははぼ他界しているだろうから、次世代か次々世代所有者が大変だと思う。

50年のよりだいぶマシ。。?

場所は良いよね
神社取り壊した跡地は怖いな
あ南にできる東横インと被りそうだなぁ

東京の超都心ならともかく、神戸で定借なんてねえ。
定借のメリットは価格だけ。
所有権に比べてかなり安ければね。
でもこんな所の定借をありがたがる人が多ければ、それほど安くは出さないだろうなあ。

千里の定借タワーは完売しましたね

三宮一番物件でもなく規模も小さいのがなあ。定借ならそうでないと中古で選択する必要もないから買ってはいけないという感想しかないよね。

この辺は今後のポテンシャルあるわりにはワコーレシティ、トラッド、ディーグラ、アパとカスみたいなのしかないから高級路線にして差別化してくれたらいいんだけど、まあ、画像見る限りはせこい感じ。

ということで、シティタワー買えばいいじゃんとなる。

こういうマンションは数年住んですぐに売りだしたらいいのではないでしょうか。
売買仲介などのサービスもありますしね。
長く住むとそれなりのリスクがでてきそうな気がします。
社務所があるのか。
変わっていますね。

地代が3年ごとの変わるってヘンテコ契約だな

定借ということで一番気になるのは地代になってくるかと思いますが、地代が3年ごとに代わってくるというのは不安要素が高いです。
固定資産税は案外高いので地代なら負担があまりかからないというメリットが定借のいいところだと思いますが、これが変動するとなるとどの程度の変動なのかが気になりますね。

リセールする場合この変動する地代はマイナスになってしまう可能性が高いんじゃないでしょうか。

＞11
定借でも建物の固定資産税は必要。建物の固定資産税は定借も区分所有も同じ金額だろ。地代、解体準備積立金の合計金額は区分所有の土地部分の固定資産税額より高くなるのと違うか？
地代や解体積立が土地の固定資産税額より安いとは思えないからね。
ところで現地、本殿以外は全て撤去して更地になっているね。

本殿は解体して新築されたものですょ
近所で働いてるので、取壊しから見てました
最近はマンション用地の工事壁の設置で騒音が酷いです
仕事にならないくらい、、
あと、朝から晩まで、神社のシャリンシャリンが鳴って、日によっては笛と太鼓の音まで聞こえてきます
住む人は我慢が必要ですね

息子が今２２歳。このマンションが竣工されてから７０年だと９４歳
どうですか？ちょっと微妙？
これからのひとは１００歳まで生きるとかいいますし。

パークハウス神戸三宮の名の無駄遣い

定借物件は、基本買わない方が無難。

取り壊し費用の積立もあるだろうから
シニアマンション並みの暴落は覚悟しないと

デザインひどすぎる。。ちょっといい賃貸と変わらない。。

神社が入るからデザインは制約あるでしょうね

70年定期借地か...
立地が良いから安ければ検討するけどリセールは苦労しそう

70年後は解体するんでしょうか？最初15年で大規模修繕とかよく聞きます。ここは15年30年45年くらいまでは積立たとして、46年から70年まではボロボロになっていくんでしょうか？詳しい方教えて下さい

定借70年経たマンションってまだないのでは？

>>22 マンション検討中さん

修繕積立とかは管理組合で考えて下さいって丸投げされちゃうと、後で揉めますよね。購入前に説明がないとマズいですよね。

ここは神戸市立中央小学校の校区ですね。神戸市立こうべ小学校ではない。中央小学校の評判はどうなのでしょうか？

悪い

定期借地権70年って、例えば築50年60年で建物を取り壊す事(老朽化及び地震など)になった場合どうなるんですか？

あり得ない事でしょうが、そうなったら借地権放棄して解散

再開発は、三宮南側なので、立地はいいですね。

70年…100％生きてはいないのでアリかなぁ

バスの動線もできますね。

修繕積立金が最後は取り壊し積立金になるのか？

便利なところにできそうですね。
神戸市役所に行ったことがありますが、三宮の駅でも南は割とオフィス街っぽくて、でもロフトやそごうは徒歩圏内だし、いいように思いました。
お買いものしたいなら三宮まで出ていけばいいかな。

フラワーロードはルミナリエもキレイですよね。歩いてルミナリエを楽しめるんじゃ……？と期待しています。間取りや価格はまだみたいです。割安感があれば購入を検討してみたいかな。

70年の定期借地権なので、家族間で借地の好き嫌いで別れそうですが、70年だと35歳は105歳で40歳だと110歳ですね。生きてるかどうか……。

こんな狭いところにパークハウス作るんだ…
専門学生が沢山いるエリアですね。すぐ近くのファミマが閉店してから以前ほどガヤガヤしなくはなりましたが。
日常使いのスーパーが駅近くにしかないので不便。路地を入ると飲食店は多い。
まあ、ここ買うならシティタワーの中古の方が良いですね。

>>31 匿名さん

取り壊し積立金徴収するのではないでしょうか
管理費、積立金、取り壊し金、固定資産税、地代で5万くらいすぐかかりそう

シティの中古絶対ないですね。東に行くほど治安悪いですし、パチンコ店とかガヤついてるし。ここは、風営法規制地域ですし道もキレイですし。

シティタワーとパークハウス神戸三宮とでは建物の格が違いすぎて比較対象にはならないと思うがね。ここなら春日野道のパークハウスか、ワコーレシティ辺りがライバルだろう。トラッドタワーには負けるレベル。全ては借地でぶち壊し。

定期借地権ですか
70年後超人手不足だから解体費用が馬鹿にならない
途中から莫大な解体積立金が必要
周りが狭いから、足場組んで慎重に取り壊すんでしょうね
ここは選択肢から外します

70年後だと機械化が進んでるでしょうね。
技術は日々進歩してるので、解体作業はロボットがするかもしれない。
ビルの解体装置が開発されてるかもしれない。
アメリカみたいに爆破で瞬殺かもしれない。
でもその時には確実に自分は鬼籍に入っているから確認できないのが残念。

たしかに、トラッドには負けるレベルですね。

さすがにトラッドには負けんやろ

定借りかつ、タワーとホテルに挟まれたリッチはしんどいですね。

こことアパを数年後に中古で比べたら、いわくつきのアパ の方が選ばれそうな気がする。

アパ？ないない。

いやいや、なにより玄関の横に鳥居て、
神社付きマンションなんてありがたすぎるやろ。爆笑

社務所も内蔵だよ。

社務所付き、定期借地権、神社の太鼓の音、、
マニア向け物件ですか？
神戸駅から少し歩いたところのパークハウスは昔ファミリア本社として使っていた古い建物を下の階に再現
私は新築タワーマンション買うなら現代風カッコ良いデザインを希望します
古い建物や社務所は要らないなあ
神戸駅のあの辺りは寂れる一方だから、立地は三宮画が良いかな
どちらもマニアックなのでパス
アパやトラッドの方が好みかも

色々書き込んでも　人それぞれ　買う人は買う

なかなか辛口の意見がありますね。

隣が小野八幡神社です。現地、まだ見たことがないんですが、神社の土地を切り売りしているのかなとも思える区画。緑が多いのはメリットと思いますが、夜はちょっと怖いのかな？

フラワーロードはルミナリエが有名で、これからの季節に徒歩で行けるのは素敵だなと思います。あとは神戸市役所も近いので市役所勤務の人は便利そう。居留地の昔ながらの建物も素敵ですし、それなりに人気が出るんじゃないかなと思うんですがいかがでしょう？中華街までも歩いていけるから、休日は家族みんなで食べ歩きしてもいいように思います。

KYK ここもトンカツか？

隣のタワマンとめちゃ近いですね。
反対側には東横イン。

売れ残り一択

結局は価格次第かな

ここは免震耐震じゃないタワーなんですか？
それとも話題のダンパーで工事中止なんですか？
気になります。

低いマンションですよ。

非分譲が5戸ありますけど、最上階だったら笑える

社務所は神社の事務所でしょ
神社とマンションが一体になるんでしょ
マンション管理組合が面倒くさいですね
数十年先には何代か代替わりしますよね
神社が破綻してしまうとややこしいですね
誰が調整役になるんでしょうか
神戸市が認可した責任を果たせますかね

神戸の都会マンション高層階に住みたいです
神戸駅のパークハウスはダンパーが心配
三宮のパークハウスは神社関係が心配で19階は割と高層だけど免震じゃないならそれも心配
中古も含めて検討中です

今日は朝からここの工事現場から爆撃のような音と振動がきます。
仕事ができません
こんなひどいことあるんでしょうか？
鼓膜が破れそうなんですが。

たしかに地盤改良工事で今日はすごいうるさいな
モデルルームがだいぶできてきました
年明けからオープンでしょうか

>>57 マンコミュファンさん

ゆっくり検討してる間に神戸駅パークハウスの方が全て基準内のダンパー取り付けられた状態で完成すると思いますよ。ここは確かに19階で免震制振でないとかなり揺れるでしょうね。それに隣に古いとはいえ目立つタワーがあるのがなあ。。

>>60 検討中さん
神社の裏に隣接するビルは震災で傾いたから、次にくる大きな地震で揺れるのは間違いないですね。

再開発も期待できない神戸駅の選択肢なんてないでしょ。

イヤイヤここか神戸駅パークか選べと言われれば神戸駅選ぶ人の方が多いでしょ。

神戸駅だと格下感かあるのが。

駅が全ての人ばかりじゃないという事。

再開発外れの寂れた神戸駅よりも三宮のほうがいいです。マンションなんて立地なので。
ただここはないかな。

ほんま神戸駅がいいというのはよくわからん

お決まり、営業さんがお休みの水曜日ですね。ww
どこのスレもネガキャン一色です。

現地見ました
ここは南に15階ホテル建設中ですね
隙間なく重なるので昼間は上層階以外は日当りなしです
上層階は関係者向け
寝にかえるだけの交通機関と買物便利なマンションです

ここは南向きではなく東と西にバルコニー＝開口部をもってきますから南は関係ないよ

あくまで70は私の予想です
すみません
南側があるかもしれません

ここは、手狭ですね。
年配の方と宿泊ビジネスマンションとなってしまうのでしょうか。

掲示板は妄想や疑問、意見を共有する場所なのでは？

73は
社務所付き定借免震無しなんて
とても素敵だわー
って書いて貰わないと
怒られちゃうのかな
皆本音で意見するサイトのはずだが
何熱くなってるんだろ
とにかく間取りと開口は気になりますね

価格がでないことには、なんとも言えない。
次のように悪条件がある、それよりもメリットが大きければ良いが。
・消費税10%
・免震、制震なし
・校区悪い(中央小学校)
・神社
・定期借地権
・地代
・解体準備金

来月にいよいよモデルルームがオープンとなります。
最寄り駅が三宮で５駅もあり、徒歩５分という好立地。
かなりの人気物件になるでそろうと予想できます。
もちろん価格帯はそれなりの高さでしょうけれど、それだけの値打ちはありそう!

宣伝ご苦労さま
駅５分なんて、販売会社に叱られるよ

安い部屋で2500万きるくらいじゃないと買う気になりません

この前の道が再開発でキレイになりますね。

？もうなってるやん

>>81 匿名さん
は？なってないし

用地前の道路改修ずみですよ
グーグルマップは古いよ？

>>83 マンション掲示板さん
現地見ましたか？
工事の為、張替えてないよ

それ一部やろ
工事車両が入るから変えてないだけ

間取りを見て色々と考えるのが好きなんですが、Aタイプの2LDKプランがいいですね。LDKがあって、ベッドルームが2つ。夫婦2人のDINKSか、子供1人の家族か。このくらいコンパクトでもいいかもしれないと感じます。玄関横の収納もあるし、主寝室のクローゼットも広そう。洋室2の収納はウォークイン。コンロも3口あります。

マンションを見ていると、できるだけ広い部屋がいいかなとか収納が多い方がいいかなと思ったりするのですが、このくらいコンパクトな部屋も掃除がしやすくてすっきり暮らせそうな気がします。

86さんのような考え方もいいなと思いました。とにかく広い方がいいとばかり思っていたのですが、コンパクトながらの利点もあるのだなと。収納が十分足りていれば家具を置く必要もないし、部屋自体が少し狭くなってもかえって広々と使えるかもしれませんね。ウォークインクローゼットと細かく区切られたクローゼット、2つのタイプがあって使いやしかもしれません。

話題にならないからか関係者っぽい自作自演の宣伝が続きますね
東京では世田谷のマンションも売れ残りとビジネス誌に出る時代ですから、営業する方も大変ですね
周りの賃貸よりもお得感がないと定期借地権マンションは買わないわよ

建設が決定した時からここを買うつもりで販売が開始されたら一番に行って、良い部屋をおさえようと思っています。
今の住まいがムダに広く生活スペースは限られているのに掃除やメンテが負担なので間取りも86さんと同じ理由でコンパクトに暮らしたくAタイプが希望にピッタリです。
ただ、別のパークハウスのモデルルーム見学予約を入れたのに、当日来場すると予約はないと言って見学を断られたことがあるので、自分は三菱の客層ではないのだと思います。
パークハウス神戸の2千万台の部屋を買いに行って営業さんにあなたに売る部屋はないと言われたと言う書き込みを見て、やっぱり客を選ぶんだと思いました。
また、定期借地権だと住宅ローンも扱う金融機関が限られていて、いささか不安でもあります。
営業さんが書き込みされているのでしたら、客に断る基準も教えて欲しいです。
内見予約などお互いのムダを省く意味でも参考にします。

モデルの見学を断ることはないように思いますけどね

それが、ネットからモデルルーム見学予約して営業の方から連絡が来て、職業や年齢、家族構成を返信して、来場したら当日に予約は頂いていませんと断られたんですよ。

>>建設が決定した時からここを買うつもりで
マンションによっては予約できる物件もあると聞いています。購入希望者は先約できる物件じゃないということですね。89さん、91さんは同一人物でしょうか。
Aタイプが希望なんですね。買えるといいですね。

物件は小規模家庭の2LDKの57.82㎡の間取りから、一般的なファミリータイプのCタイプ、Eタイプがあります。CやEは70㎡台。子供ができた家庭が購入する率が高いでしょうか。

物件概要では2LDKと3LDKとあって、4LDKはないみたいでした。販売価格も未定とあったのですが、資料請求すると価格はわかりますか？

>>90 匿名さん

マンションによってはモデル見学断られることもあり得ると思いますよ。神戸タワーは見学予約するだけでも年収や金融資産書き込まないといけないし、希望の間取りと予算がかけ離れていれば見学無駄だとみなされるのでしょう。冷やかしも排除したいでしょうし。それがデベの方針なら仕方ないですね。

プラン見ましたが、いまどき見たことない狭い部屋ですね。しかもアウトポールならぬ、柱が部屋にめり込むインポール。
この部屋で３年後に賃料上げられるリスクを負うなんて、どんな人が買うのか興味あります。
私は三宮でマンション探していますが、見送ります。
投資家の賃貸マンションでしょうか？

狭いですか？
ワコーレトアロードやパークハウス神戸タワーは一番狭い部屋で50平米なかったですよ？
ペットが3匹居るのでストレスにならないよう4LDKを買いましたが、結局3匹はいつも一緒に居るので、寝室とペットルームとたまの来客用にソファが置けるリビングがあれば充分でした。

ここは三宮研修センター辺りで地下に降りれば、雨や真夏の強い日差しを避けて通勤できるので、居住にも需要あるんじゃないでしょうか。

4LDK自慢ですか？ここも4LDKあるんですか？営業さんお願いします

4LDKは不要だったのでこの物件の2LDK位の部屋がちょうど良いのではないかと思いました。
2LDKをいまどき見たことない狭い部屋と言ったり、4LDKだと自慢と言われたり狭い広いの感覚は人それぞれですね。

一部屋が狭かったりするからでしょう
柱のめり込みは予想以上に使いにくい間取りですよ
55平米なら1Lでないと狭っくるしく感じるのでは

マンション内に社務所って珍しいなと思いました。神社はお隣になるのかな？なんとなく住み心地の良さそうな環境ではないかと想像しています。
たしかに室内に柱が出ているあたりは残念な感じですね。デザインが複雑だったりするのかな。もう少し工夫すれば何とかなったのではと思えなくもないです。
Eタイプはあまり柱が気になる部分は無いですね。リビングとバルコニーがちょっとすっきりしないけど。

12月中にモデルルームオープンを予告していたのにしませんでしたね。