パークナード恵比寿ってどうですか？

エリア的にもここは資産性に優れていそうな気はしていますが、
やっぱり将来的に売りに出す方は多いものなのでしょうか？
せっかくこういった良いマンションを買うなら永住したいと考えそうな気がするので。

永住するなら　もう少し　低層の大規模マンションが良いです　小規模ですと　修繕積立金が爆上がりしますから　老後に不安が残ります

小規模だと修繕積立金って上がるものなのでしょうか？
大規模の方が住居者が多いからそれだけ等分されるってことですかね。
老後の出費的な部分も確かにしっかり考えていかなければなりませんね。

パナソニックのマンションはやはり設備はオールパナソニックで統一されるんですか？
公式ホームページで確認しようと思えば、設備・仕様が非公開なのかな？
標準はパナソニック、オプションで他社製品を導入することも可能になるのでしょうか。

建物の横のコインパーキングの土地に将来何が建つのか気になります。

別にお隣のコインパーキングのところ、現状で何かができるという話が出ているわけじゃないですよね？
コインパーキングはいずれは別のなにかに変わる可能性はあるとは思います。
で今で近いエリアですので、特に。
ただ、現状で決まっているわけじゃないのなら、しばらくはこのままでは？

コンパは、いつか何か出来るとは思うけど
ここって一番のポイントは、駅から近いっていうところにあるので
直接資産価値に影響するということにはならないとは思います。

マンションって駅からの距離がなんだかんだで重要で、
その駅の人気度もとても大切。
恵比寿だったら、安定して人気があるのではないでしょうか。

でもまだ完売していませんよ。価格の推移を見ると値段を下げないで頑張っているみたいですけど。

https://is.gd/EZsjfU

値下げは安易にデベ的にはしないだろうなぁ。
早く売り切りたいっていうよほどの理由が無い限りは。
立地はすごく良いのは確かにそうだと思うけど（駅からの距離という意味合いで、ネ）
純粋に価格だけ見ると
高いなというふうに思って様子見になっている人が多いのだと思います。

中目黒と恵比寿と代官山が生活圏、というのがアピールポイントなので立地的なブランド的にも簡単にディスカウントしないと思います。
値下げ待ちだとしたら、それは難しいかもしれないです。。。
マンションそのものは、このあたりを好みそうな方が好きな感じの住設になっているのかな。

ルーバルの縁に植わっている植物が気になっています…手入れって、そこのルーバルを使っている住民がしていくのですよね？
気が伸びてきたときとか
勝手に剪定してもよいものなのかとか、そうじゃない場合
業者さんは家の中を通ってルーバルに行くのだよねえとか思ってしまう。
台風のときなどはそのままでも大丈夫なんでしょうか。

パークナード代官山も恵比寿も転けすぎ。大手デベの販売代理つけないから客層もイマイチで売れない

>141
>ルーバルの縁に植わっている植物が気になっています…手入れって、そこのルーバルを使っている住民がしていくのですよね？

そうなんですか。住民が行うとなると当番制にするなど大変ですよね。

肥料を与えたり植物を切ったり手入れってそうそう簡単ではないと思います。

マンション内の清掃と同様に植物なども管理会社経由で実施されるものだと思っていました。

手入れを住民でするとなると購入躊躇う人多いのではないでしょうか。

>>142 匿名さん
販売代理は三井
三井がやる気ないのかな

現在の販売状況は2戸。価格は114,462,809円（1戸）・118,486,105円（1戸）でした。
1億超えているマンションってどんな世帯の方が住むんでしょうね。

ちょっと気になってかきこみしちゃいます。

普通のサラリーマンに払える額じゃないと思って、羨ましく眺めています。

管理費なら2万円台、修繕積立金は7000円台でそちらは払えそう。
生活水準が全く違う雲の上の存在なのではと思っちゃいました。購入者の方っていらっしゃいますか？？

>>145 匿名さん

先着順も8部屋とかまだ残ってるよ。
感覚的には2割高過ぎ。だから残ってる。

>>145 匿名さん

一馬力の普通のサラリーマンですが、億ション買いました。それは、2000年頃から数回買い替えたマンションがいずれも値上がりしたおかげです。これから一次取得の人は難しいでしょうね。
そろそろ買い替えも最後だと思ってるので、次は小さなマンションに買い替えて老後資金を捻出したいと思います。

>>147 匿名さん

勝ち組の空中族
素晴らしい

感覚的には、なんとなく高い感じはしてきてしまいますよね。。。
ただそれでも売れている物件もあるわけで、そこを思うと物件によっては
お得感があるところもあったのではないかと思われます。

恵比寿という立地が
値段をお仕上げているところがあるのでしょうね。

42平米から117平米って、かなりプランがバラエティに富んでいる。
基本はコンパクトめの部屋を多く揃えているのだろうか。
こういうところは、広めというひとよりは、
流動性をもたせてあるコンパクトなタイプの方が、なんとなく需要はありそうな感じもします。

>>147 匿名さん
トータルで2000年からいくらプラスだったのですか？

ここの1LDK（W-42Btype）で約7,000万円の月々21万という返済例が書いてありますが、
これって永住目的としたプランでしょうか？
どちらかというと投資用という印象がありますが、皆さんはどういった目的で買われるのでしょう。

うちは買い替え前提の購入。永住目的ではないが、この物件に関しては気に入っている。

パナ代官山スレでは、だいぶ貶められてはいるが、
立地の面で言えば(静寂さ、坂、駅近)ではこちらがパナ代官山よりも上だと思う。

買い替え前提となると、数年間住まれた後に売却して次の住まいの元手にする事になると思いますが、こちらのマンションなら売却もスムーズになりそうですか？
ちなみに何年くらい住まれる予定ですか？

せやな。

私も１LDK検討しています。とっても静かな場所で窮屈感ないしとってもいい印象でしたが、やはり高いですよね。固定資産税ってどれぐらいかかるか、どなたかご存じですか？

W-62Htypeのようにリビングインの洋室が２つあるタイプですが、
逆にこのような間取りも良いかな？と思いました。
家族で顔を合わせやすいというのもありますし、暖房費とか節約できそうな気がします。

>>157 匿名さん

買おうぜ

保育園と幼稚園が近くに集まっているので何個か審査に落ちてしまってもなんとかなりそうなエリアですね。
とはいえ結構距離があるので毎日の送り迎えとかが大変になるかもしれませんので
最寄りの恵比寿のびのびこども園に入れたら嬉しいところですね。

相当、羽田新ルートの飛行機の騒音酷くなってくるでしょうね。

代官山の方とどっち先売れますかね？

こんな、ちゃちな、飛行機の轟音降り注ぐマンション高い金出して買うなんてバカだよね。なんのために買うの？

>>162 マンコミュファンさん

中目黒にも同じこと書いてましたね。

現地に行ったわけではないのでわからないのですが、
どれくらい飛行機の音が聞こえるのでしょうか？
窓を閉めていてもテレビの音が聞こえなくなることはありますか？

ここも代官山みたくなっちゃうんですか？

1LDKで8,000万円越えってなかなかですね。
こういう物件はどちらかというと投資用とかなのでしょうか？
2LDKとかならまだしも、1LDKは永住するというタイプではなさそうに思ったので。

家賃だと相場はどの位になるのでしょうね。具体的に思いつかないのですが。
ゆったりとした1LDKというわけでもなく、よく見るタイプのシングル向けの小さな部屋で。
キッチンも廊下キッチンですしね。
ただまあこういうマンションだとコンシェルジュがいたり高いセキュリティに重きを置いて借りる方が多いでしょうから
そういった需要なんでしょうか。

うーん、このウナギの寝床で８０００万は売れないわなぁ。。

>>168 匿名さん

表面利回り4.5％確保するには家賃30.8万でないと合わない。
投資には不適格。

コロナになって完全に潮目が変わったマンションの一つですね。潮目が変わらないパークコート虎ノ門みたいのもあるし。

パークコート虎ノ門は、価格や立地の特性上でマンション購入経験者(二次や三次取得)が多いらしいです。年齢層も恵比寿よりは高いと思いますね。

パコ虎は格が違います。
本気のグレードのパークコート。

保育園が10分圏内にいくつかあるので、どこかしらに入園できれば共働き世帯としては安心できそうです。
このあたりに住まれる方はお受験をされる方が多くいらっしゃる可能性がありますし、中学校が遠いのが気になりましたが、
お受験する場合は関係がないですね。

小学校は近くて通いやすそうです。

通学も電車移動するとしたら便利な立地ですね。

この辺りだと、私学に、という方は多そうですね。所得層的にも。
ただ、小学生中学生が電車に乗って通学するにしても
どこに通学するのかによって住まいも変わってきますから…
ここの場合はもう、すでに私学に通われている方が考えたりとか、
合格して、賃貸で入るとかそういう感じになってくるのかも？

賃貸の需要自体はここのエリアは高いと思います。こちらの場合、駅まで5分ということなので、条件だけ見れば、賃貸需要が高いと言ってもいい。ただ、賃料ですよね…。新築マンションなので、取得学を考慮すると、やっぱり高くならざるを得ないので、賃料とのバランスが難しそうです。

今だと実際に見ることができる点はものすごく大きなメリットです。
ただ、今の状況の見通しが立つ状態にならないと、なかなか難しいかなぁという部分はある。
リモートワークが見ている限りではそこまで正直広まっていないので
都心の需要というのはまだ続くのではないかという風に見える。けど、とにかく落ち着かないと、ですね。

米国株中心にインデックスで年5%くらいの運用益を得るのは容易いので、投資用で借金しながら利鞘2%程度抜いても厳しい時代ですね。ひと昔前であれば、売却益も望めましたが、いまはほぼピークでしょうね。
もちろん株も含めて未来の市況は誰も読めませんが。

区分マンションでは雀の涙ほどの利益。
利回り4％程度では話になりませんね。

恵比寿という立地ならではの価格帯ですね。
完成して１年半くらいですが、まだこの価格帯の販売。
時期が悪いのかな。間取り自体は優雅に暮らせる広さ、設備も良いですが
購入したくても難しいって人が多いかも。

パークナード経堂のようにならないかと心配。

自分には到底買えそうにありませんが、117㎡の部屋は広々していいですね。
公式にアップされているVRモデルルームを隅々まで見てしまいました。
眺望でちょうど真向かいに見えている高層の建物はマンションですか？

駅まで近いっていうのと、恵比寿だからっていうのがあるのだろうけれど、価格は高めになっていますよね。
この価格設定だと、投資向けの人じゃなくて
普通に自分用にと考えている人向けなのかというふうに感じます。今の状態だと、なかなか個人の方は動きにくいのかも知れませんね。

価格は相場並みだと思いますな、外観がダサいですね。
間取りも悪いし。
売れないのにオープンのように必死に売ろうという努力もないし。
いい会社ですね。

販売代理が三井さん。
本気で売ろうとしてない。
パナさん最後はバルク売りをしている過去。

私立中学を目指しているお子さんが多い学校はレベルが高いですよね。

もちろん塾にも小さい時から通っているでしょうし、中学受験で落ちてしまった生徒さんが
通っている中学でも学力レベルが高いと聞きます。
小学校は公立に通わせたいと思っている親御さんもいらっしゃると思いますし、中学から受験する生徒さんは
年々増えてきているなという印象です。

そろそろアンダー提示？

徒歩3分のところにある区立長谷戸小学校の評判や学力はどうでしょうか？
結構これまでは駅力や周辺環境をメインに見ていましたが、
やはり子供のことを考えると学区も意識しなければならないのかと思いまして。

竣工してそろそろ2年ですが、実際住んでみた感想を書き込みたいと思います。これから検討される方への参考になれればと思います。正直外観はイマイチですよね。私はそう思いました。共用部にも豪華さがなく、またパナソニックというブランド力も影響されていて、同時期のパークナード代官山と共に10戸前後売れ残っています。

各部屋自体はしっかりしていて、食洗機等の設備機材は大手財閥系と同様のものを使用して劣りません。これは同時期親名義で購入したパークハウス南平台(投資用)と比べても部屋に関しては言えばほぼ対等でした(もちろん外観サービス等は南平台が圧倒的に上ですが)また各階のゴミステーション等も完備されており、サービスも必要なものは抑えています。恵比寿という最強の立地に合わせて暮らしてみて快適です。

飛行機の音に関しては気になることはなかったんです。少なくとも窓締めれば何にも聞こえませんでした。

3LDKはパークナード代官山と違い、一番上の3億円部屋以外はすでに完売しています。残ったのはそれと2LDKと1LDKですね。

家族住まいにはかなりの需要があると思いますが、そういうにはすでに完売しため、残った部屋を売るのはかなり大変だと思います。

>>190 匿名さん

いつになったら売れるのかねえ。

>>191 匿名さん
値下げすればすぐ売れるんじゃないでしょうか。今の坪単価は正直高いと思います。投資用の人にはブランド力等で選ばれそうにないですし、自宅用に使う人には手が届かない価格ですしね。要は中途半端です。

坪550万下回ると手を出しやすくなる。

間取り的には結構良さそうな感じはあるのですが、
やっぱり価格で悩まれる方が多いのでしょうか？
駅も徒歩5分と近いので立地もまずまず悪くないと個人的には思っていますが。

3LDKの117.93㎡の部屋は魅力的だけど、945万／坪は驚異的に高いな。
白金近辺と比較しても割高かな。800万円が妥当でしょう。

近隣で主に買い物するお店はピーコックストアになりますか？
いまいち馴染みのない店舗が多いので、
この辺りの方々がどこで主に買い物されるのか知りたいです。

>>196 匿名さん

駅まで行けばガーデン自由ヶ丘もあるし、スーパーは困らないと思います。

>>196 匿名さん
中目黒まで行き駅前に東急ストアがあって、その先にドンキも業務スーパーもある。あとは196さんが言ったように買い物は全く困らない。

196ではなく197でしたね。失礼しました。

スーパーだけではなくドンキが近くにあるのは本当に便利だと個人的に思います。
ここから近いドンキにあるかはわかりませんが、
中には激安で食料品を置いているドンキもあるので、そのタイプだと良いのですが。

いよいよ残り5戸か。パナ代官山より早く完売しそうだ。

エントランスの壁なんであんなに汚れてるんだろう？？

三越撤退のニュース見てると恵比寿は昔の街評価されてる
私も行くことないし、住民で回していく小さな経済圏に収斂していくだろうと思った
近くの大きな街と、回遊のよるつながりができると良いね

恵比寿に住んでて三越いくことはほとんどないんだよね。そもそも行くような用事もない。多分他の人も同様だから三越が撤退したのではないか。

正直大抵な場合は中目黒か広尾渋谷で済ませてしまうからね。

三越の跡地のところ、計画決まっていますよね。
ライフが入るそうです。
このあたり、ピーコック天国なので、違うスーパーが入ってくれて正直うれしい。
ライフ自体は、結構リーズナブルなスーパーってイメージだけど
恵比寿でも同じ価格帯でやっていけるんだろうか。

シティタワーからこちらに移られる方いるのだろうか

一番上の３億円部屋が売れたね。

完売間近

残りはホームページを見る限りですと4部屋でしょうか。
ふた部屋は8,000万円ほどで、残りは1億越えですが、
値下げされたら売り切れるのも時間の問題ですかね。

値下げしないらしいぞ。

隣のパナ代官山が小幅ながら値下げしているんでしょ？ここもしているんじゃないの？

些細な疑問ですが、値下げってどういった理由でされるものなのでしょうか。
またいつのタイミングで値下げするのかという事も気になります。
値下げ待ちは欲しい物件を見逃しそうですが、少しでも安く手に入ったら良いですよね。

残りが更に減り2部屋。
GWには完売や。

シティタワー恵比寿から流れて来たのか。

11,000万円台（2戸）同額の2部屋が販売中のようですが、専有面積は微妙に異なるようでプランも違うのですが、円の位まで同じ価格というのも面白いなと思います。
階数が違うのかな、プランも似たような面もあるけれども全く異なるタイプなのですが、大差ない気もします。
同額となるとどちらを選ぶか、大きなポイントとなる点は何なのかなと思いつつ間取り図を見ています。

あと2戸
GWに売り切れるのかなと思っていましたが
さすがにそこまではうまくは行かないようですね。
値段も1億円をサラリと超えているのでそれで足踏みが続いてしまっているのかも。
代官山の駅も恵比寿の駅もどちらも近いので、
このお値段もそうだろうなぁという印象。

1億ジャストだと買い手が即見つかるよん。

エントランスホールとラウンジが豪華で到底マンションだとは思えない造りですね。
エントランス受付はコンシェルジュがつくようですが、コンシェルジュとライフサポーターはどこかどのように違うのでしょう。
ライフサポーターは管理人さんですか？

ライフサポーターさんは、掃除などの管理面なんですかね？
コンシェルジュさんは受付から動けないですから、
その他のことをされる方が必要になってくるので、そういうことなのかなって思いまして。
販売の方もあと少しなんですけどね。
値下げをしたから売れるというタイプのマンションではないでしょうから
ゆっくりと販売していくのかも。

ラス2で苦労してます。
貧相な間取りが理由です？
1億1千万の予算ですと上大崎のパークコートに届きますよ。

いよいよラス1ですね。

残り１つのようですがやはり価格面から難しいのでしょうか？
仮にここから値下げされるとしたらどれくらいで、
さらにどのくらいの期間が経ってから下げられるものなのでしょう。

>>222 匿名さん
ここまで残ってしまってのラス１だから、交渉次第で結構さげられるんでは？販売側にしてもさっさと完売したいでしょう。15％引き指値位から？

残りあと１邸から動きがなそう。
２年近く経つ物件ですが、もうすぐ中古物件扱いになるのかしら？
希望の間取りであれば早く契約しないと住宅控除の内容が変わりそうですね。

既に中古物件ですよ。代官山もそうですが、他のデベと比べブランド力がないですから苦戦してますね。

未入居マンションですが、築1年以上経つので「新築」ではありません。ただ、未入居ですから、人は住んでいません。キッチン、レンジフード、お風呂、トイレなどを誰かが既に使った、いわゆる「中古」とは違います。汚くなかったところのクリーニングや壁紙の張り替えも不要です。売主のアフターサービスも受けられます。仲介手数料もかかりません。現物を見て買うので、イメージや営業の説明と違ったなんて言う嫌な思いもしなくて済みます。未完成販売物件だと、内覧会でよく客と営業が揉めてるのを見ます。だから、私は完成在庫しか買ったことがありません。今なら、13年間のローン控除も受けられます。13年間最大で、約460万円。個人が売主のいわゆる「中古」だと、13年間で約その半分しかローンは受けられません。
残1戸は、東向き1階でした。緑が見えて、道路からもすこーし高くなっています。立地もいいので、買いたかったのですが、他の所有不動産や税金、ローンの関係で今は買えないです。不動産はご縁ですなぁ。

不動産はご縁…確かにそうですよね。
ほしいと思ったタイミングで、ドンピシャなところと巡り合うってすごい確率なのかもしれません。

あと1戸って売り切るのが難しいという話は聞いたことがあります。
ここの場合はディスカウントしたからといってすぐに売れるというたぐいとは違うだろうから、
このままじっくり行くのかもしれませんね。

>>226 匿名さん
パナ営業さん、ご苦労様です。
3割り引き提示してるらしいよって吹聴する方が客来ると思いますよ。

ここの販売営業は三井がやっているんですよ。

完売おめでとう