ザ・パークハウス 本厚木タワーってどうですか？

https://www.mecsumai.com/tph-htower/outline/

3LDKの2戸の再登録結果が3/23(火)に分かりますね。

無事に売れていると良いのですが。

https://www.mecsumai.com/tph-htower/outline/

物件概要が更新されました。
残り1戸です。
最上階の22階2LDK約2億円です。

なお、3LDKの2戸は無事に販売された模様です。

次回の更新は3/30です。

https://www.nikkei.com/article/DGXZQOGH178HR0X10C21A3000000/

■23日（火）

?2021年の公示地価（国土交通省）

↑本厚木駅前の地価の上昇率が気になります。
駅前再開発が終盤ですので、
更に10%程度上昇すると予想します。

トイレ2個の2LDKって難しいですねえ。3LDKなら希望者いそうですが。
間取り変更が痛いですね。

完成までに売り切れませんでしたね。まさか最上階が残るとは以外でした。惜しかった。

確かにあの広さでトイレ二つはニーズが少ないかもしれないですね。お客さんが来ること前提なんですかね？

まさかの最上階2億円が売れ残りです。。。。

角部屋で南向きなので、
条件は良いと思うのですが。
価格が高いですよね。。。。

https://www.tokyo-np.co.jp/article/93402

厚木市愛甲は上位でしたが、本厚木駅前は入りませんでした。

最上階２億はプレミアつけすぎですね…地元の名士が名乗りをあげるのでしょうか

地元の名士・・・

・厚切りジェイソン
・厚木市長
・キョンキョン
・いきものがかり

ぐらいですかね。

>>2348 マンション検討中さん
厚切りジョンソンは大分前に引っ越してました、、、

ちなみに最上階で最も高い部屋は二億超えですね。買う人がいるんですよ。

https://www.mecsumai.com/tph-htower/outline/

物件概要が金曜日に更新されるのは異例中の異例です。

2年間ずっと見てきましたが、初めてだと思います。

ほとんどは売り出し初日となる土曜日か、もしくは土日の販売実績を反映させる火曜日か月曜日でしたので。

何かあったのかな？？？

https://www.townnews.co.jp/0404/2021/03/26/567652.html

厚木ＲＣ
60周年で時計塔寄贈
本厚木駅南口に設置

間取りの表示がプレミアム住戸だけになりましたね。

再登録住戸だったJタイプはWebからなくなりました。

厚着りジェイソンは引っ越してしまったんですか？（笑）
それはともかくやはり最上階の部屋はVIPな方が購入されるんでしょうか。
そう言えば八王子の駅に直結する某マンション最上階も北島三郎の息子さん夫婦や市長が住んでいると噂を聞いた覚えがあります。

>>2353 匿名さん
隣の海老名では最上階はVIPの方が入居されているとお聞きしました。

厚木はこれまで聞いた限り、地元のお金持ちのかた(地主さんや中小企業経営者の方など)が購入されているとお聞きしました。

保養地というわけでもないですし、乗り換えターミナル駅でもないですし、VIPの方があえてここを買う必要はないのかな、と考えています。

明日3/30(火)は、引渡前の最後の物件概要の更新日です。

最上階の2億円の2LDKの売れ行きが気になります。

https://www.kanaloco.jp/news/government/article-449221.html

あつぎ鮎まつり、１０月に開催　厚木市、５月に再び判断

カナロコ

本厚木タワーの屋上から見えるようですが、時期変更なのですね。

次回の物件概要は4/6(火)です。

残念。完売御礼ならず。

あなた竣工前完売確実っていってた人かな。残念でしたね。

竣工前完売を期待していたのですが、あと1戸だけ残りました。

2億円の最上階プレミアム住戸が残るのは予想できませんでした。

2019年1月の第1期1次で要望が入っていましたので。

４月以降、どのような販売戦略をとるのか、三菱地所レジデンスに聞いておきます。

2LDKは元の3LDKに戻す。

当初のマーケティング調査結果に基づいて、
【地元のパワーシニア】をターゲットに個別プロモーションを行うのが良いと考えます。

2億円なので、全方位戦略はコスパが悪いです。

サラリーマンでは2億円は払えないので。

売れなければ、値下げしたら良いんじゃないですかね？

値下げしたら他の158戸から反発がでますので、
安易な値下げはしないですよ。

定価で売りぬく必要があると考えます。

1戸2億円で全国に広告を出していますから、
新築販売の賞味期限1年間は定価だと思っています。

都内タワー100㎡でも2億いかないとこ多いのに(大塚おタワーとか)プレミアすごいですね

https://sumaity.com/chintai/kanagawa_prop/prop_308819537/

10階2LDKが家賃25万円

https://sumaity.com/chintai/kanagawa_prop/prop_308819359/

11階3LDKが家賃28万円

やっぱ本厚木は北口よね。

賃料えげつない（汗）

最上階のプレミアム住戸は2019年1月に要望が入っていた部屋なんですね。
申し込みをされていた方はその後コロナで会社の経営状態が悪化するなど、環境に変化があったのかもしれません。
コロナ禍がマンションの売れ行きに影響はないと言われていますが飲食関係は確実にダメージを受けていますよね。

都内勤務なら本厚木で20数万出すならもっと新宿寄りで借りるよな。これだけの家賃払ってでも本厚木じゃないといけないというような賃貸希望者なんているのか。

>>2370 マンション検討中さん
都内勤務者は借りないでしょうね

これが成り立つのは、厚木に大企業が多いからでしょう

プレミアム住戸が売れ残ったのは販売側としては痛いね。
高すぎて購入できる層は限られてるし、間取りが悪すぎる。

竣工1年が近づいてくる年末くらいに間取りを変更してテコ入れ、竣工1年後は値下げかな。

でも、6000万が10%引きで5400万になったら買える層は結構増えるけど、
1億8200万が10%引きで1億6380万になっても、買える層はたいして増えない。
都心ならまだしも、本厚木だからね。県央エリアの資産家に個別にアプローチするしかないだろうね。

>県央エリアの資産家に個別にアプローチするしかないだろうね。
足元見られて結局は値引きする事になっちゃうでしょうよ（わからないように、こっそりやるかもしれませんけど）
どうしても「2億円」というバリューを付けたいなら、地所のネットワークを使って厚木に地縁も土地勘も無い地方の資産家や外国人投資家を騙して売るしかないんじゃない？

本厚木に２億出すならもっと都心寄りに住むんじゃない？２億出せば選択肢いくらでもあるし。本厚木が死ぬほど好きだという資産家探すしかないでしょうね。

狙い目は資産家というより経営者でしょうね。会社が多いので、司法書士事務所や中小のソフトウェア・ハードウェア開発会社あたりの経営者、あとは不動産会社など。

サラリーマンにはコストパフォーマンスが悪すぎて向いてないですね。

>>2375
なんで経営者向きなんですか？
会社名義で買って、経営者が社宅として使うって事ですか？

https://www.baitoru.com/kanto/jlist/kanagawa/yokohamashiigai/atsugishi...

2階は山内農場が入ります。

竣工式、今日の午前中にやってたみたいですね。
午後からペデストリアンデッキも使えるようになってました。

ペデストリアンデッキ開通で、名実とも駅直結徒歩1分となりましたね！

https://www.kanaloco.jp/news/life/article-455970.html

本厚木駅南口に「ミハラス」完成　２２階建て再開発ビル

>>2379 マンション検討中さん

昨日、お住まいの方のお宅に用事があってお伺いしました。

内覧会の時にもお伺いした時にはまだペデストリアンデッキが出来ておらず、入口も分かりにくくて駅徒歩1分を全く実感出来なかったのですが、昨日は行きもですが帰りには駅まで行くその動線のスムーズさに、「いやー、これは本当に便利!」と実感しました。

駅直結のタワマンもありますが、40階とかだとエレベーターが来るまで時間が掛かり、途中で止まり、となったりして結局徒歩1分は無理ですが、こちらで特にある程度の低層階であれば本当にスムーズに駅まで到着出来ると思います。(朝のラッシュ時間はちょっと不明ですが…)

内覧会の時に感動した内廊下もやはり良いですし、現地に来て貰う事で残る1戸も売り易くなるような気がします。

>>2376 匿名さん
向いているというよりも、ターゲットにするには経営者がいいのでは、という意味で書きました。

単純に動かせるお金がサラリーマンには比べて圧倒的に多く、かつ会社が多い土地柄や、いまの時代資産家・地主さんよりも経営者の方が多いのではないかと考え、ターゲットは中小企業の経営者がよいのではと考えています。

例えば社員十人程度の会社でも、サラリーマンとはけた違いのお金が動きますので。社員はともかく、オーナーは一般的にはいってお金持ちですね。

本厚木近くに住んでます。
皆さん書かれているように、厚木市民から見てもこのマンションに2億出すなら都内や横浜でしょう。
どうしても厚木（以西or近辺)じゃなきゃダメな資産家・会社経営者なら、2億出せばもっと広くて思い通りの戸建てが建てられると思います。

いくらなんでも2億円は高すぎますよね。どんな人が買う想定で、こんな無謀な値付けをしたのでしょう？

過去に実際に契約した人がいますので、需要は確かにあるのでしょう。

3LDKから2LDKへの間取り変更は諸説ありますが、三菱地所は2LDKで募集継続なので、ひとまず様子見ですかね。

厚木市民です。厚木に勤務してるなら、都内か横浜にする必要は無いですね。

ただ、価格が高い事は間違いないですね。

本厚木は今でも逆朝ラッシュなところあって
上り方面の通勤者多いですからね。
でも、厚木で2億するのに2LDKではちょっと

引渡から1週間が経ちました。
最上階は相変わらず動きなしですが、それ以外の階では、引越がほぼ毎日行われていて、日常がスタートしています。

https://www.townnews.co.jp/0404/2021/04/09/569725.html

本厚木駅南口再開発事業
玄関口 装い新たに
「本厚木ミハラス」など完成

タウンニュース

今日本厚木行ったからペデ歩いてみたけど、昼11:20ぐらいなのに誰も歩いてなかったぞ。なんで作ったんだろう？

ペデストリアンデッキの建設理由は、ミハラスへのアクセス性向上のためです。

厚木市が市税を投じて建設しました。

問い合わせ先は厚木市ですね。

今後、ミハラスの店舗が増えるので、人の往来も増えるはずですよ。

山内農場のお姉さんが駅寄りのベデの前で呼び込みしてたけど、あの立地じゃ厳しいのでは。普通手前の庄屋に行くよね。
他のテナントは決まってんのか？
厚木市民じゃないからどうでもいいけど、このペデ山内農場が潰れたらタワマン住民しか使わないような・・・。

ミハラス側にバス停と送迎用一般者停車区画があるので、バスや駅の利用者使うと思いますよ。ミハラスへの接続はついでかと。

購入した住戸が約600万円ほど
値上がりしていました。

・新築価格:5,300万円台
・査定価格:5,900万円台

最上階を除き完売済ですので、おそらく全ての住戸で購入時よりも値上がりしているはずです。

引合も既に数件あります。

尚、賃料は月25万円です。

賃貸に出ている他の住戸も月23-28万円ですので、相場ですね。

2020年7月の日経では既に
本厚木駅前のプラス10%の路線価を報じていました。

そのデータを裏付ける査定価格ですね。

そんなに驚く話ではないです。既定路線です。

https://www.nikkei.com/article/DGXMZO60985610Q0A630C2L82000/?s=3

引渡から12日しか経っていないので、賃貸契約が完了していたとしても掲載は続くのではないでしょうか。

また、賃貸募集は複数社が出していますので、ダミーの可能性は低いと思われます。

>>2396 マンション検討中さん
自分を高く評価してる所と低く評価するところがあれば高く評価する方を選びますよね。仲介会社は手数料商売なので、その気にさせ売りに出させて食い付き待ち、食い付きが悪ければ現実を突きつけるパターンもあります。
600万高く売れて、仲介手数料180万、修繕積立基金として70万円、ローン手数料が保証金でない(繰り上げしても返金がないタイプ)とすると100万円減ると残りは250万円。高く売れた人でも手元に意外と残らない気はしますね。

試算ありがとうございます。

結論ですが、中古価格+600万円は下限値です。
今後2-4年間でまだまだ上がります。お楽しみに。

以下、根拠です。

日銀は2023年までは金融緩和を続けることが決定しています。
これを受けて、日経平均は2023年までは買われ続けます。
日経平均に強く相関する中古マンション成約価格も上がり続けます。
マンションは土地購入から分譲まで平均2年かかります。
土地値も上がり続けていますので、2年後までマンション価格は下げられません。

以上より、現在の中古価格+600万円はミニマムであり上振れがほぼ確実な状況です。

投資は自己責任で。

>2396

査定は複数社に依頼した？　高値査定していい気にさせて専任媒介契約を取って、しばらくしてからこれでは売れませんから値下げしましょうなんてのを常習している仲介業者もある。取らぬ狸の…にならないようにね。

賃貸も引き合いはあっても借りる人まだないんでしょ。

おとり広告なら違法。

ご確認とご連絡まことにありがとうございます。

査定は6社に依頼しました。詳細は下記です。

・A社:7,000万円
・N社:6,000万円
・T社:5,980万円
・M社:5,980万円
・O社:5,980万円
・S社:5,500万円

・新築価格:5,300万円

上限値と下限値の査定価格を棄却した平均価格が5,900万円台です。

従って、査定価格は妥当と結論します。

>>2404 マンション検討中さん

手数料、税金引くとほぼ利益なし。現時点では旨味はほぼないので数年後にどうなってるかじゃないですかね。

実質無料で居住できます。

>>2396 マンション検討中さん

5300万が5900万とかすげえ

水さすようで悪いが査定価格イコール売却価格ではない。あくまで査定価格。だから一度市場に出してみれば？

既に賃貸価格が市場に出ていますので、そちらで算出可能です。

https://suumo.jp/journal/2021/01/21/177654/?amp=1

コロナ禍でも不動産価格は上がっており超絶好調の強気相場です。

今売却してしまうのはもったいないです。

あと4年はホールドで良いと考えます。

値上がりしていると聞けば有頂天になる気持ちもわかりますが、他の方も言われているように不動産屋の査定額というのは高めに出てくるものです。それに、本当に売却する気がないならば一喜一憂しても仕方がないかと思います。
・売却益狙いの人なら、実際にいくらで売れるか、その結果いくら手元に残るかを重視する
・売却する気がない人にとっては、市場価格の上昇は税金が上がるだけでそれ程うれしい事ではない

値下がりするよりはマシ。

>>2413 匿名さん

恐れ入りますが、結論は何でしょうか？

売却しないでほしいということでしょうか。

当掲示板の目的は、

ザ・パークハウス本厚木タワーの検討者に対しての情報提供および意見交換です。

・新築価格く中古価格

・賃料:月25万円

上記の情報提供は検討者にとって有益です。

一方で、最終的な価格は市場で決まります。

査定価格については、あくまで参考程度で良いと思われます。

>>2416 匿名さん

ありがとうございます。

月25万円で募集中の2LDKが成約とのこと。

引渡から半月でのスピード成約。

当タワーの賃貸検討者はお急ぎください。

前評判では高額すぎると判断されていた賃料25万円の2LDKが半月で成約です。

月28万円の3LDKも時間の問題です。

>>2418 マンション検討中さん
何で確認されましたでしょうか？
4/16に公開となってますが、これとは別の部屋ですか？
https://www.housecom.jp/detail_2002225511_1101/

>>2420 匿名さん

ご確認ありがとうございます。
はい。別の部屋です。

成約したのは9階以下の2LDK月25万円です。

>>2420 匿名さん

確認先は、実際の取扱店舗です。

資料請求等をしていましたが、成約したと連絡が入りました。

資産価値が維持・上昇しているようなので、私も机上査定を近隣の不動産会社に相談してみました。

10階以上3LDK南側70m2台

+900万円

でした！

5000万円台での新築購入で相場よりも随分高いと思っていましたが、
居住から半月で早くも6000万円台の大台を達成とのことです！

少なくとも今後10年ぐらいは売却予定が無いですが、リセールバリューは心配しなくて良さそうです。

不動産を投資目的で購入するような人はわかっていると思いますが、数年後に入居者が出て行った後でも同じ金額で借りてもらえるとは考えない方が良いです。今の価格は新築のプレミアム分を乗せた設定なのですからね。
そして投資として考えた場合、その高めの25万円の賃料を元に計算したとしても物件価格は5000万円位が妥当な所ですから、不動産会社の根拠のない査定に喜んでいる人は少し冷静になられた方が良いでしょう。

賃料25万円の物件価格が5000万円の根拠は何ですか？

https://plaza.rakuten.co.jp/takupin/14011/

利回り5%と仮定すると、

月25万円 x 12/0.05 =

6,000万円

です。
5,000万円は過小評価です。

2424です。
賃料25万円/月の利回り6%で5000万と計算しました。
これには様々なご意見があると思いますが、
　専有面積：70m2台前半
　賃料：20万～22万円
がせいぜいではないかというのが私の見立てです。そして賃貸で回すなら利回りは最低5%、出来れば6%欲しいですね。

↑本厚木タワーのどのようなお立場の方かは存じ上げませんが、

賃料は少なくとも25万円で成約した実績がありますので、

月20-22万円の試算は割安すぎではないでしょうか。

また、月25万円で物件価格5000万円ですと利回り6%ですので、不動産市場では申し分ない投資だと思います。

>>2428
実績があると言えども25万円は新築プレミアムの賃料ですよ。その割高な賃料で利回り6%位になってないと、長い投資期間トータルでリスクに見合った利益が得られるプランが描けないのではないかと思いますが。

>>2429 匿名さん

つまり、賃料たったの25万円では投資には向かないと？

>>2430 マンション検討中さん
向くか向かないかは物件価格次第。購入価格が5000万円だとして25万円の賃料がずっと得られる見込みがあるならば賃貸不動産投資として合格でしょう。
しかし、いくらランドマーク的マンションと言えども長い投資期間の間25万円の賃料をキープし続けるというのは無理な話だと思います。本厚木の賃料相場は、それ程高いようには見えないですから。

>>2431 匿名さん

では、当物件は合格です。

新築価格:4,900万円台
賃貸価格:25万円

新築価格は当時の価格表を確認しました。

尚、ご存知の通り本厚木タワーの当初賃料相場は17万円です(でした)ので、25万円は超割高です。

一方で、当マンションの複数住戸で賃料25万円で成約が続いています。

このため、相場の上昇が始まっています。

今後も当マンションに限り上昇トレンドと推測されますので、
ご検討者様はお早めにご決断を。

借りて住みたい街ナンバーワンもコロナ特需だからね。のど元過ぎたら熱さ忘れる国民性。感染拡大が収束したらどうなることやら。

本厚木駅のコロナ前の2019年の住みたい街ランキングは第4位です。

コロナ特需が終わったら1位から4位に戻るだけだと思います。

コロナ特需によらず、本厚木駅は住みたい街ランキングトップ5ですので、
引き続き需要が見込めます。

このマンションの資産価値を批判的なお立場からコメントしていただける方がいらっしゃるおかけで、

このマンションのメリットや価値を連続して書き込みでき皆様へ周知できるのでとても光栄に思っております。

引き続き、批判的なコメントはウェルカムです。

私はこのマンションの居住者ですが、2018年から3年分の色々な数字を持っています。

初月契約率から新築価格、最新の賃料表まで各種。

資産価格の増加を実感しています。

不満点を言うならば機械式駐車場が遅い。
ミハラスのテナントに店舗が入らない。

山内農場まだ行ってないがお客が入ってない感じがします。

>>2436　マンション検討中さん
賃料がいくらでも居住者の懐にお金が入る訳ではないし、5000万円というのも収益還元法での話。居住者にとっては机上の資産価値でしかありませんよ。まぁ気持ちはわかりますけれど。