ザ・パークハウス 本厚木タワーってどうですか？

資産価値。。。
厚木市の人口が20年後には20万人を下回り、40年後には15.7万人という厚木市の推計が出てるからなかなか資産価値の維持は難しいと思う。
どんなにいいマンションでも、人口減少には勝てない。
「将来展望」とかいう奇跡のような条件下での推計でも人口減だし。

https://www.city.atsugi.kanagawa.jp/shisei/15001/seisaku/chihou_sousei...

>>2240 周辺住民さん

https://www.nomu.com/mansion/library/trend/history/stasion.html

全物件を平均すると資産価値は下がるのですが、駅3分以内の平均的な物件は資産価値が向上します。

マクロの視点と同じぐらい、ミクロの視点も大切です。

本厚木タワーは駅徒歩1分ですので、資産価値は向上するのが、統計結果から導出できます。

そういうのは鵜呑みにしない方がいい。
本厚木自体の地盤沈下もあるし、そもそも人口減少で住宅の需給は悪化していく。
自分自身のキャッシュフローで回るように返済計画を立てておかないと危ないぞ。

駅近優位といってもせいぜい1割くらい。低金利で10年くらいかけて不動産は3割から4割上げている。それが吹っ飛んだら。バブルはいつかはじける。

高値つかみ。

コロナ前の統計は扱い注意。駅近より、広さやロケーションの良さを求めてる人が確実に増えている気がする。

>>2243 匿名さん

今はバブルなの？データある？

>>2244 匿名さん

そうなの？データあるの？

>>2246 マンション検討中さん

>広さやロケーションの良さを求めてる人が確実に増えている気がする。

はい。データありますよ。
コロナで郊外化が進んでいて、本厚木駅というマイナーな郊外駅が東京都を退けて第1位になっています。

新聞読んでないの？

https://www.google.com/amp/s/www.asahi.com/amp/articles/ASP297VB1P29UL...

>2247

借りて住みたいでしょ。一時避難場所。

>>2230 マンション検討中さん

株価下がってきたど変動金利はまだ危ない？

>>2249 マンション検討中さん

はい。変動金利はまだ危ないです。自己責任なので、危なくてもOKな人は構いませんよ。

https://www3.nhk.or.jp/news/html/20210305/k10012898401000.html

https://www.nikkei.com/article/DGXZQOGN04EMW0U1A300C2000000/

日経新聞の記事です。
金利上昇と株価の相関が、乖離しつつあるようです。

固定金利の私としては、フラット35Sで金利1.15%で35年間確定したので、金利上昇のリスクはどっちでもよくなりました。

あとはインフレになってくれたら借金約4,000万円が目減りするので助かります。

>2249

長期金利、今日、2月末のレベル近くまで上昇してるよ。長期金利もネットでわかるからウォッチしないと。

>2252

普通の状況ならインフレになる＝物の価値が上がるだから不動産保有していることが有利なんだけどね。

金利上昇が不動産相場にとってのリスク要因でしょ。ローン支払いだけでなく。

たぶん、【インフレ】【金利】【不動産】の相互関係をよく分かっていないまま書き込をみされているからかみ合わないのだと思われます。

こういう中途半端な知識なのにわかったつもりで購入した人が高値つかみして泣くんだろうね。

買わない、買えない層が討論してるけど意味あるのかな(笑)業者かな

なんとか売りたい人がいるみたいだけど、駅近で値上がるのは都内や横浜などの都市部でしょ。人口が減っていく厚木で値上がりは難しい。
ましてやその頃には他の新築マンションだってあるだろうし。

値下がる可能性も多々あることを理解したうえで買うならそれでいいと思う。

>2257

あと数戸、捌くのに必死なんでしょ。まあ、そういうことする会社ってのもある意味情報。

>>2258 匿名さん

ところで、どちらのマンションを購入検討されているのですか？

>>2259 マンション検討中さん

この若葉匿名さんは色々なマンションのケチを付けるだけなので、購入の検討はしていませんよ。

>>2260 名無しさん

通報しました。

変動金利ですが、やっぱりインフレになるならリスクが大きいでしょうか。

>>2262 評判気になるさん

35年ローンだとすると、未来のこと過ぎて正解が誰にも分からないです。

もしも借入期間が15年とか比較的短いのであれば、変動金利でも低リスクです。

固定金利よりも低金利で元本が早く減るのと、支払額の上昇幅が限られますので。

https://jp.reuters.com/article/idJPKCN2AW01Z

全ての中銀がインフレ目標上振れを覚悟

↑このような記事を見ると、インフレ→金利上昇→住宅ローン金利も上昇
の懸念があります。

対策は、固定金利です。

更に、インフレ→貨幣価値の低下→預貯金の目減りが懸念されます。

対策は、借入による実物資産取得です。

金利上昇はローン負担増の住宅購入意欲減で相場下落ってのもリスク。住んでいる間は支払いが滞らなければ大丈夫だが、売る必要が生じた時に・・・。

そうですね。

住宅を持つリスク
住宅を持たないリスク
将来の金利上昇もリスク
将来の金利下落もリスク
円を100%持ってもリスク
分散投資をしてもリスク
車で交通事故にあうリスク
車を持たないリスク

人生からリスクを排除することは出来ないので、何のリスクをどこまで受け入れるかですかね。

3/9(火)に販売戸数が更新されます。

3/6(土)からモデルルームが公開されましたので、売れ行き好調だと良いのですが。

https://www.honatsu-south.com/202103shinchoku

工事の進捗状況が3/6(土)に更新されました。

いよいよ、引渡ですね。

賃貸にも数部屋出ていますね。
本厚木駅周辺では、やはり一番高い家賃になっていると思います。

https://toyokeizai.net/articles/-/415632?display=b

東洋経済ですが、バブルはこれから始まると言っていますね。

インフレの判断になるんですかね。
住宅ローン金利もおそらく上昇傾向と思います。。

https://toyokeizai.net/articles/-/415087?display=b

「駅前」「駅近」「大規模」「タワー」といったワードに代表されるマンションなどはむしろ順調です。

↑スーモジャーナルのコメントです。
本厚木タワーは全て当てはまっています。
ポジティブな見方ですが。

にもかかわらず完成在庫目前。何が足りないんだろう。都心ってワードかな。

https://suumo.jp/chintai/kanagawa/ek_35270/?et=1&rn=0245

スーモの賃貸情報です。

・1101号室2LDK:月25万円

・1905号室3LDK:月23万円

長期金利、金曜日の午後に急落したから日銀が買いオペしたと思ってたけど今日の午前また上げてる。介入があったのならしばらくは落ち着くと思ったのだが、上昇圧力相当強いのか。

>>2274 匿名さん

変動金利の方は要注意ですね。
固定金利の方は金利確定なので無関係です。

>>2273 マンション検討中さん

資料請求しました。

既に複数のお客様から希望いただいているとの定型文の返事をいただき、

内見は最短で（引渡後の）4/1以降との回答でした。

本厚木駅で最高値の賃料ですが、(駅直結徒歩1分は)競合不在のため引合好調とのことでした。

>>2273 マンション検討中さん
貸したい人がいるのはわかるけど、その値段で借りたい人がいるかだよねぇ、

厚木でこの金額はないな。
これなら誰でも職場近くで選べるくらい部屋ありそう。
要するにこの金額で出さないと利益が出ないってことだね。今後修繕積立金が上がったら家賃も値上がりすんのかね。マンションは古くなるのに家賃は上がるって笑

>>2277 マンション検討中さん

そうですね。
引渡の4/1までは賃貸契約が理論的にできないので、1ヶ月間は市場調査をしているのだと思ってます。

問い合わせ件数や賃料希望の情報収集。

実際には、よくあるケースですが10%程度のマイナスで成約するのではないかと予想しています。

借り手がすんなり見つかるかで、借りて住みたい街の真偽が分かるんじゃない。

>>2280 匿名さん

買って住みたい街でも首都圏第3位なので、オーナーは借り手が見つかるまでずっと住み続ける可能性があります。

借り手が見つかったら出ていくって考えずらいから、入居前から賃貸募集してる人って投資か、契約後に転勤となった人じゃないかな。

>>2278 マンション検討中さん

>要するにこの金額で出さないと利益が出ないってことだね。

そうなのかなぁ。
私の部屋は真ん中よりも上ですが、家賃は9万円台です。

利益を出すだけなら、家賃18万円ぐらいで皆様だいたい損益分岐点でしょうから。

利益が出ないのではなくて、
富裕層が相手のマーケットにするために意図的に高い賃料にしているのではないでしょうか。

もはやココに来るような庶民の物件では無いのかもしれません。

値付けした不動産会社の小田急不動産もTHライフも、テキトーな値付けはログが残るのでやらないと思われます。

>>2283 マンション検討中さん
貸してるやつが現金で買ったかローン組んでるか知らんけど、もう少しましなお金の使い道があるような。

>>2284 マンション検討中さん

>もう少しましなお金の使い道があるような。

ましなお金の使い道とは？例えば？

本厚木はリーズナブルだから、ランキングで上位来たのに、この値段じゃ本厚木の利点がなくなるような気がしますね。
普通に海老名に流れそう。

6000万の部屋だったら35年でナス無しで15～16万の返済＋管理費と修繕費で4万
30年だったら、18万+4万くらいになりますね。月20万～22万はかかりそうですね。
賃貸ならこれにプラス利益を乗せる感じかな。

>>2286 マンション検討中さん

検索すると分かりますが、

・駅徒歩1分
・3LDK
・タワーマンション
・南向き

の条件で検索すると、神奈川県内では両手しか物件がありません。
もちろん海老名や相模大野にもありません。
この希少性が富裕層をターゲットに価格上昇させています。

一般の方には購入いただかなくとも、少ない戸数を少ないユーザーに提供するだけですので、

本厚木という立地でも勝負できます。

>>2287 通りがかりさん

私が銀行で試算したCFは以下です。

・収入:23万円
・支出:20万円

(表面利回り:5.16%)

賃料ダウンと空室を考慮しても、
安定して利益が出る良物件です。

利益率なら中古の戸建に軍配が上がりますが、

インカムゲインとキャピタルゲインの両方を狙えるので期待しています。

>>2289 マンション検討中さん
この試算じゃ20年後は、金利上昇、修繕積立金上昇、家賃下落でCFマイナスに。
そもそもこの賃料で貸せるかもわからないし、固定資産税も計算に入れてるのか？

スーモの住みたい街ランキングが出ました。
本厚木はどん尻ながらも初のランキング入りです！
https://suumo.jp/edit/sumi_machi/2021/sumitaimachi_2021_kanto_31_100.p...

>>2290 マンション検討中さん

よく勉強されていますね。

5年後の税率変更以降より、
10年後の修繕開始までの期間
で売り抜けするプランです。

銀行と不動産会社、コンサルタントからそれぞれ独立にアグリーされていますので、素人の私よりも遥かに現実的な収益物件と判断されています。

>>2291 マンション検討中さん

素敵なランキング情報ありがとうございます♪

ライフルホームズに加えて、スーモでもランク入りは素晴らしいです！

1位の横浜が1,000点超に対して、
99位の本厚木が99点ということで、
10倍以上の差がありますが。

あなたに貸したい銀行、あなたに売りたい不動産屋、あなたから手数料が欲しいコンサル。

相談する前からアグリーだろうよw

>>2294 マンション検討中さん

一度きりの関係であれば、そうかもしれません。

あとは、信頼ですね。

僭越ながら解説します。

不動産投資は世界的には【ミドルリスク・ミドルリターン】と言われます。

ミドルのリターンが欲しければ、ミドルのリスクを取れということですね。

ノーリスクとローリスクな不動産では、ミドルリターンは得られないことを端的に表現した素晴らしいコトバです。

ところで、本厚木タワーも大小様々なリスクがあります。

このリスクの大きさが、リターンの大きさに繋がります。（必ず儲かるということではありません。）

売れないリスク、借り手がいないリスク、資産価値が下落するリスク、その他のリスクがあるからこそ、リターンの可能性が存在します。

心配性な方、損失が一切受け入れられない方、家族持ちなどリスクが取れない方など、残念ですが投資に不向きな方は一定数おります。投資は自己責任で。

長文失礼しました。

駅近とはいえ投資なら都心だよね。借り手の絶対数が違う。

>>2297 匿名さん

都心の不動産は資金不足で購入できませんでした。。

億単位の調達は、もう少しレベルアップしてからになりそうです。

んっ、都心で投資だと対象はシングルかディンクスでしょ。億は必要ないと思うけど。

郊外だとファミリー狙いだからグロスの価格変わらないでしょ。

>>2299 匿名さん

横から失礼致します。

失礼ですが、東京都内に物件はお持ちですか？

https://jp.reuters.com/article/boj-money-feb-idJPKBN2B1043

日銀のマネーストックが過去最大の8%増

ますます円の価値が薄まってますね。

インフレに注意です。

株価とマンションについては既にインフレしてるよね。
年単位での価格の推移を見れば一目瞭然。
問題はこのバブった値段で買うべきか否かということ。

https://www.mecsumai.com/tph-htower/outline/

販売戸数がアップデートされました。

どなたかこの3戸をステータスをご説明できる方はいますか？

・2戸→再登録？？？

・1戸→先着順？？？

>2302

再登録と先着順の違い？　再登録はいわゆるキャンセルで再販売。先着順は以前期分け販売した売れ残り。

一度販売した住戸を新規のように扱うと違法なので区別してる。

>>2303 マンション検討中さん

再登録物件とは
再登録物件とは、第1期分や第2期分として発売された物件で契約があったものの、ローン審査が通らないなどの理由でキャンセルとなり、再び抽選で販売するために登録を受け付ける物件のこと。

https://1manken.hatenablog.com/entry/2016/04/28/220000#%E5%86%8D%E7%99...

皆様、即レスありがとうございました！

3戸販売中で、うち2戸は再販売ですね。

ん、てことは最上階の1戸は再販売じゃなくて初めて売り出ししたということですか？

今まで温め続けてたということ？？

登録抽選方式の販売していたケースの先着順って売れ残り販売。

>>2307 匿名さん

どういうことですか？？

登録抽選方式って、○期販売といって登録期間を設けてその期間に同じ住戸に複数の人が登録したら抽選って販売方法。その期間に登録する人がいなかった部屋は、その後先着順として売り出す。

再登録の2部屋は引き渡し予定が5月下旬なのと事務所および商談室として使用してるところが要注意かな。

青田売りだと引渡し前に内覧会やって部屋をチェック、指摘事項は対応したうえで引き渡しなんだけど、完成物件の場合は現状有姿での引き渡しってケースが多い。事務所、商談室として使用しているのなら傷とかあったりするかも。

>>2292 マンション検討中さん
23万円で10年間貸せたとしても、10年後売却価格が僅か360万円下がっただけで儲けゼロ。
リスク以前の問題でこれじゃ儲けようがないんだが。

>>2311 マンション検討中さん

このビジネスが儲からないとお考えなのですね。とてもよく分かりますよ。

確実に儲かるビジネスが存在しないように、確実に儲かる不動産投資もまたありません。

常にリスクがあります。

だから不動産投資は面白いのです。

>>2312 マンション検討中さん

どうやったら儲かるかを常に考える。

考え抜いて、儲け方を編み出せたビジネスオーナーには素敵な報酬が待っています。

ビジネスは甘くありませんが、賃貸に出している勇気ある諸先輩を応援したいと思います。

>>2313 マンション検討中さん
それはそう思うんだが、本厚木タワー10年以内で売却しても儲けようがないんだが。
儲かる試算をぜひ聞いてみたい。

投資で今、マンション買うならインカムゲインで回収するまで続けるじゃない。キャピタルゲインはあてにできない。

この人自分で試算出せないとすると、詐欺に引っかかった可能性もある。
定期預金並みの利回りで不動産の価格下落リスクと空室リスク、金利上昇リスクを全て背負うってどんなビジネス？？

>>2316 匿名さん

すいませんが、こちらでは試算を公開できません。

現在公開可能な情報です。

・収入:23万円
・支出:20万円
・表面利回り:5.16%

こちらでビジネス性を感じられるようであれば幸いです。

もしもビジネス性が無いと思われるようでしたら、私の力不足です。

世界には、ビジネスが未経験のまま一生を終える方が大半です。

ESBIの右側へ移行できる方は少数ですので、説明が通じなくても致し方がないとお考え下さい。

あなたは十分に説明をされたと思います。

新築マンションで表面利回り5%超が既にビジネスチャンスを物語っています。

その説明だけで十分です。

>>2318 eマンションさん

コメントありがとうございます！

>ESBIの右側へ移行できる方は少数

そうですね。失念していました。

新築区分で表面利回り5.16%

お客様からの引合が一段落したら次の物件探しを始めます。

>>2318 eマンションさん
なんか都心の利回り4%のワンルームマンションと比べてない？
ここは本厚木。
本当に心配になってきた。
ここまでの無知が金持ち父さんに触発されて搾取されるのは、怖いものがありますね。

投資なら三井市ヶ谷だったね。建築確認取消で恐らく倍返しに。リターン100％。もう席はないけど。

たった5%？
不動産なら表面利回り10%以上じゃないと手は出せないなぁ。
まぁ新築はプレミアムが乗るから、普通の不動産投資家は買わないけどね。

今10％以上なんてほぼゴミ物件。

>>2323 匿名さん
郊外新築利回り5％もそれ以上にゴミ物件。あくまでも投資用の話だが。

https://m.finance.yahoo.co.jp/news/detail/20210311-00010000-wordleaf-b...

住宅ローンの金利引き上げの動き　世界的な傾向で国内の金利上昇トレンドも本格化？

↑
リスクを回避するなら固定金利です。
リスクを許容するなら変動金利もアリです。
投資は自己責任です。

https://gentosha-go.com/articles/-/32363

厚木市役所の給料って月46万円なんですね！

恵まれてるなと改めて思います。

何割かは本厚木タワーをご購入されているでしょうか。
住職近接ですし。

>>2326 マンション検討中さん
これを恵まれていると感じるくらいの方には、このマンションはキツいと思いますが。

>>2327 マンション検討中さん

ダブルインカムがシングルインカムを逆転して随分経ちます。

共働き世帯(厚木市役所の職場結婚)だと年収約1,200万円位になります。

本厚木タワーも視野に入ってくると思っております。

厚木周辺勤務でシングルインカム1000万円オーバーのサラリーマンはかなりいる。ダブルインカムなら1400万円くらいの層が多いのかな？

結局この物件は、地域の需要で成り立っているのだと思います。賃貸としては、海外からの赴任者の住まいとして需要が見込めるかな、と。

給与の高い大企業が多く存在し、小さいながらも経済圏として独立している所が、通常の郊外とは違う点ですかね。

>>2329 マンション検討中さん

>厚木周辺勤務でシングルインカム1000万円オーバーのサラリーマンはかなりいる。

そうですね。
厚木市役所の給料は、市内の企業が納税する法人税が原資ですので、三方良しな企業が多い印象です。

そんなに市役所勤めに憧れるなら、市役所に就職すればよかったね。
このマンションの購入層とはちょっと違うかも知れませんが。

今週は公示地価の発表があります。

コロナ禍で全国的には下落していると思いますが、どこのエリアが上昇するのか興味深いです。

東京都は今年も安泰ですかね？

明日3/16は物件概要も更新されます。

現状は残り3戸数です。

・約2億円の最上階2LDK
・再登録3LDK→3/20登録

3LDKの再登録2戸は目処が立っているように見えますが、
約2億円の2LDKの行方が気になります。

>>2333 マンション検討中さん

https://www.mecsumai.com/tph-htower/outline/

変更なしでした。

https://www.fudousankeizai.co.jp/mansion

明日3/18の13時から
首都圏マンション市場動向2021年2月版
の記者発表です。

https://www.mecsumai.com/tph-htower/plan/p-rtype_menu1.html

最上階角部屋のプレミアムプランが新規公開されました！

https://bizspa.jp/post-427512/

本厚木が上位に入ったのは駅前タワマンの完成が影響していると分析します。

この記者はめっちゃイイ分析をしてますね！

タワマンの竣工は2月、
住みたい街ランキングの集計は2020年、
なのでちょっと分析ミスです。
伝えたいコトは良く分かりますが。