シエリア仙台新寺

宮城野通りまで再開発特別区が広がったので、もう少し東口も変わりそうですね。

このマンションの最大のポイントは仙台駅徒歩10分という好立地であるにも関わらず、南面がワイドスパン、半永久的に日照と眺望が保証されている点ですね。これだけ立地の良い場所だと、周辺にも高い建物が建つのが普通だが、寺町なので開発のしようがない。この土地が空いていたことが奇跡的。

確かに、寺が気にならない人にとっては良いと思います。

確かに落ち着いた雰囲気の住人が多そうなイメージです。

古くからここには日本出版販売の建物がありました
移転したか、出版業の縮小で手放したんでしょうか

>>325 口コミ知りたいさん
日本出版販売が建つ前は何があったのでしょうか。マンション北西の角だけ、お寺さんの土地なのも気になります。

あまり関係ないですが、東口は地権者が多く、かつみなさんがまだまだ土地価格を考えているらしく、土地を売ってくれないとデベロッパーに聞いたことがあります。

>>327 マンション掲示板さん
私も全く同じ話を聞きました。お寺以外はまだまだ開発が進みそうです。

>>326 マンション検討中さん
新寺地区再開発の後だからお寺さんの敷地ではないかと思います。
半世紀くらい前の話ですね。
空き地は地主さんのご先祖がお殿様から賜ったとかで手放さないとか。
いつも手入れされていて荒れているのは見たことないです。

>>329 坪単価比較中さん
そんな事情があったんですね。不思議な土地の残し方だなと疑問に感じてました。
建つとしたら戸建くらいでしょうが、閑静な雰囲気が保たれるので、空き地のままだと嬉しいです。

同じ若林区でサーパス薬師堂という新築マンションの情報が出てきましたね。

>>331 評判気になるさん

ほうほう。
大京ですね。

うーん、こちらとは購買層が異なりそうですね。
別スレ立ててみたら？

>>333 匿名さん
自分から紹介しておいてなんですが、同じ若林区というだけで自分はあまり興味はないので、スレ立てはしません笑

最近コンパクトマンションが出ていますね
こちらのGタイプは50m2超で3000万?のよい物件でしたね
あっという間に売れちゃった

ここと錦町どちらが良いだろう。仙台駅の近くに住みたいのですが。

>>336 マンション検討中さん

断然こっちだと思います。
錦町、固定資産税高いです

>>337 匿名さん
固定資産税が高いのは確かに嫌ですね。仕様はどうでしょうか。

どちらも100世帯前後で共用設備は必要十分
良いと思われる個別仕様を挙げると・・・

新寺
○南面逆梁ハイサッシ
○オール電化
○ワイヤレスキー
○駐車場が屋根付き（建物の１階部分なので）
（仕様ではないが）
・勾当台公園、一番町とも徒歩では遠いが公共交通機関あり
・バス、地下鉄のアクセス良好

錦町（一丁目）
○耐震２級
○ガス（地震との兼ね合いは△）
○床暖
○庭付きプランあり（建物の１階が住戸）
（仕様ではないが）
・勾当台公園も徒歩圏、一番町は徒歩では遠い
・バス、地下鉄共にアクセスがあまりよろしくない
・仙台駅へは下り坂（○）、仙台駅からは上り坂（△）

駐車場どちらも機械式なんですね
仙台駅徒歩圏だと平置き難しいですかね

>>340 匿名さん
難しいでしょうね。駐車場確保できるだけ有難いというレベルだと思います。

>>338 マンション検討中さん

固定資産税が安い場所は利便性が悪いから、二律背反のバランスだと思うけど。

賃貸住まいだと固定資産税の実感がないし、不動産の売り手も「賃料と住宅ローン返済額」という比較しかしないけど、賃貸の貸主が支払ってる固定資産税は毎月の賃料に含まれてるから、賃貸住まいでも間接的に固定資産税を支払ってるのよね。

>>342 通りがかりさん
仙台駅に近いマンションという条件だったので、同じ仙台駅徒歩10分なら、固定資産税が安い方が良いです。
利便性というのも何を必要とするかによりますね。新寺は周りお寺だらけですが、スーパーは近くにありますし、静かに暮らしたい方には良い場所だと思います。

このマンションの南側に高い建物が建つ可能性はなさそうですね。

>>344
お寺周辺の物件の利点ですね。
こちらはお寺の本堂の敷地で、街中にも関わらず緑地、と言う利点もあります。
公園だと、人の目や音を気にする方もいるので、環境が良いですよ。

こちらのマンションは地盤は良いものの耐震なのが気になっていますが、今回の地震では被害などなかったでしょうか。

我が家は中層階でそこそこ揺れましたが、10冊ぐらいの平積みの本が崩れたくらいでした。
震災以降、あまりあぶない家具の置き方をしていないからかもしれませんが。
エレベーターは止まりましたが、機械式駐車場は動きました。
みたところ、外壁、内壁に日々は見当たらないです。
東口の中でも微高地なので地盤がいいのかもしれません。

結構揺れたと思います
我が家も物が落ちたり倒れたりはしませんでした

上杉のマンションが値下がりしてるようですが、ここは値引きないでしょうか。竣工から一年経ってますし。

>>349 マンション検討中さん
値下がりで話題になってるのは元からの予定価格がおかしかった、
と言う物件じゃないですかね。

ここって日販のビルが建つ前は？

過去レスにあるよ。
区画整理されたんでよくわからないとのこと。
航空写真を見ると林のようです。

LDの窓の開放感はどうでしょうか
逆梁物件が少ないので聞いてみたい

>>352 坪単価比較中さん
墓地でなければ良いなぁと。東と西の両隣がお寺に付属する墓地のため、ここも善導寺さんの墓地があったのかなと思った次第でした。

もう一区画西はお墓ではなくてお寺さんそのものですね。
こちらのお寺さんも善導寺さんと同じでお墓がほとんどなさそう。
ご祈祷寺なのかも。

>>355 坪単価比較中さん
このマンションの一区画西は正楽寺さんのお墓ですよ。並び的にここも以前お墓だったのかなと思ったのですが、区画整理が入っていて今となっては分からないんでしょうか。

分かりにくくて申し訳ないですね、そのもう一区画西の報恩寺さんのことです。
新寺緑道と一本北の通りの間が必ずしもお墓敷地じゃないってことです。
正楽寺さん北側の東半分?善導寺さんの北側は林に見えますね。

>>357 坪単価比較中さん
補足ありがとうございます。理解しました。
シエリアの北西に残ってる木は林だった頃の名残なんですかね。

防音性ってどうでしょうか。子供の声とか走り回る音が気になるタイプなもので…

>>359 マンション検討中さん
声に関してはほぼ聞こえません。
上の階の足音に関しては結構響きます。

>>360 口コミ初心者さん
足音響くのは気になりますね。声が聞こえないということはマンション東側の道路を走る車の音も聞こえないでしょうか。

>>361 マンション検討中さん
東側の道路というよりは、新寺通りの音の方が思っていたより聞こえます。もちろん窓を閉めてしまえば大丈夫ですが…。

>>360 口コミ初心者さん
我が家ではたまの生活音以外ほとんど聞こえないよ。
前に住んでいた分譲賃貸（まあまあよいデベ）のほうが上階の音は聞こえたな。
そこそこのデベ物件なら、物件よりも上階の住人次第じゃないかね。

音問題はマンション掲示板「あるある」ですね。
上にあるように有名どころのマンションなら問題ないレベルでしょう。
上下左右のお隣さんだけは運ですね。

食洗機どれくらい入りますか？

上の階の(たぶん)子供のジャンプする音たまに聞こえるけど気にならない程度。
音自体は全然許せる気にならない範囲だけど上の階の人挨拶来てくれなかったことのほうが気になる
自分たちは早々に入居してたので挨拶回りした時は上の階に誰も住んでなかったけどある日いきなり足音聞こえるようになって、しばらくしたら挨拶してくれるのかなぁと思ってましたが何もないままです
今時はコロナとかあるから挨拶回りとかしないものなんですかね

マンション初めてなんですかね。両隣は行くけど上下は行かないとか？
賃貸だと挨拶回りがないことままあるんですが、そういう感覚なんでしょうかね。

>>365 マンション検討中さん
もうモデルルーム行っちゃいなよ。

挨拶回りとかされたくないな。
コロナもあるけどそもそも煩わしい。

立地を気に入ってますが、免震じゃないのが気になります。東日本大震災クラスが来たとき、建物は大丈夫でしょうか。東日本大震災ほどでなくても、宮城県沖や長町利府断層の直下地震などで、どれくらいの被害になるか不安です。

連坊小路小学校の評判はどうですか。

仙台駅徒歩10分にしては安いですよね。

東口の住宅展示場が将来別の用途に変わるのではと考えています。駅前一等地の土地利用としては勿体ない。個人的にはミヤテレの移転先として最適ではないかと思います。

>>372 マンション検討中さん
TBCハウジングステーションなのにミヤテレが移転？

ヨドバシの新店舗が立つので、東口はまだ変わりそう。

>>371 名無しさん
徒歩10分かつ、半永久的に日当たりと緑地が確保されている点が貴重だと思います。
住環境の立地としてはかなりいいですね。

>>371 名無しさん
仙台駅徒歩10分といっても仙台駅も広いですからね。宮城野通りの仙石線の２番出口までだったら10分くらいだろうからうそではないけれど、まあ15分くらいと思っていたほうが無難かと思います。

前から気になってますが駅距離と免震じゃないのがネックで中々気持ちが固まらず…
室内仕様はかなり良さそうですよねここ

>>376 マンション検討中さん
地盤は良いので免震についてはあまり気にしなくても良いかと。仙台藩時代から続く寺町なので、災害には強い土地だと思います。
立地については職場がどこかによりますね。私は仙台駅近辺にオフィスがあり、新幹線での出張も多いので便利に感じていますが、南北線や東北本線を使う方だと、長町の方が便利かもしれませんね。

長町のマンションスレッドが地盤のことで荒れているのですが、免震構造かどうかと、地盤がどうかは、直接は関係ないんですよね。

免震構造は上部構造体にかかる揺れの力を分散するものなので建物や家財を守るためのものなんです。テレビが倒れないように、みたいな。

地盤が危なければ基礎や免震装置ごと傾きかねないので、地盤の良し悪しは地業でフォローするしかないんです。地盤が悪いと揺れも大きくなる可能性はありますが、最悪、倒壊するリスクが生じます。建物や家財どころではなく、生命を脅かすことになります（ここ最近のマンションでそんなことにはならないと思いますが）。

支持層まで杭を打つというのが地業の一例ですが、支持層がどのあたりか、杭が届いているか、は試験や施工次第なんですよ。関東の某大手デベ（が外注した工事）で杭長が足りていなかったとして数年前報道されてましたが。

そんなミスはないだろう
という前提で買うか住むか決めるほかないんですがね。
傾きやヒビといった不具合現象がでないとミスがあったか調査の端緒がないし、買って住んでみないと不具合現象に気づきようがないので。

地層や支持層は、ミルフィーユを想像してください。
パイ生地のところが支持層、クリームのところが自沈層その他です。

ケーキの上から串を刺して、パイ生地がどこにあるのか、手応えで探します。抵抗が高いところが支持層だろうと。そこまでの長さの杭をいくつも打って、上部構造の重さを支持層に伝えます。

地質学の専門家ではないですが、その土地の地層史のようなもの、近場の地盤調査も加味して、ある程度支持層は特定できるみたいですね。支持層がなだらかに斜めになっているということもよくあるみたいだし、このあたりはまさに手探りでやるようですが。

ただ、断層があると、そこで支持層がガクンとずれます。断層がズレたら支持層ごとズレます。ミルフィーユに切り込み線が入ってるイメージですかね。普段は切り込み線だけど皿が揺れたら切り込みのところが動くかもしれないという。

液状化は、固いムースを想像してもらえれば。人口の土地（ムース）が固まっていたのに力が加わって固化していられなくなるんですね。

これとは違いますが、造成地で、切土はいいけど盛土は気をつけて、というのは歴史の浅い地面だから、戸建を直接基礎とかにすると傾いたりすることがあるよ、という話ですね。

ん？ここでそんなこと解説しなくても（笑）
MRでボーリング調査結果を見せてもらうのは基本ですね。
たまに事務所とMRが離れていてすぐに見せてもらえない場合もありますが。

仙台中心部は礫層まで浅いので地盤改良＋直接基礎も結構あります。
こちらは8mぐらいだったか、杭打ってますね。
軟弱地盤でもないので、ずいぶん手厚いな、と思いました。

>>377 匿名さん
私も地盤については不安視していないのですが、揺れに耐える耐震よりも逃す免震が良いなと思っている所があります
通勤で本線を使う為、仰る通り長町が比較対象でした
エリアとしては両方好きなので駅距離を取るか室内仕様を取るか、ですかねぇ

東口再開発に合わせてパークタワーあすと長町並にインパクトあるマンション建たないかなーと思ったりしています

>>381 マンション検討中さん
さくら野跡地、ヨドバシ新館で仙台駅周りはこれから更に盛り上がるので、東口のマンション建設は今後も進むでしょうね。これから建つマンションと差別化できる点としては、歴史ある寺町の真ん中にあり、四方の開放感があること。日当たり、風通しの良さが半永久的に保証されているマンションはなかなかないと思います。

駅前の通りから45号にかけてはひと段落して目立った新築はないのかな。
ただあの辺りはマンションだらけで住むには味気ないというか寂しいと言うか。
お勤めの方が帰って寝るだけならともかく・・・
新寺界隈だとこの土地は四方お寺で別格でしょうが、
東口だと次はどのあたりに物件が建つでしょうかね。

リニューアルしたばかりだけど、TBCハウジングステーションがいずれ再開発されそう。駅前の土地利用としては勿体無い気がするので。でも、マンションじゃなくて、オフィスになるかな。

ヨドバシとかMTビルの南側が再開発されるとよさげ
ただ小さい建物ばかりだからまとまりそうもない

>>385 匿名さん
確かにまとまった土地がもうあまりないんですよね。個人的にはヨドバシから道路挟んで北側のファミマ辺りも再開発して欲しいですね。東口の見映え的に。

東口のマンション全般に言える話かもしれませんが、宮城野通徒歩6分、仙台徒歩10分にしては安いですよね。

坪単価200前後ですので仙台の相場ではやや高めですが駅近なので妥当と思います。免震でなく仕様低めなので坪単価抑えれてるのだと思います。駅近なのでリセールには困らなそうですよね。含み益が大きい売り時見極めて、売却益を頭金にして後々の界隈の新築エリアNO1物件に住み替えする選択肢をもっておくと、よい買いと思います。市況は高めで推移してますが金利が安いからです。

住み替えありきの方ってお子さんいないんですかね。学区関係ないなら市況・金利で次のマンションや戸建ての検討できますけど、子どもいたら親の考えだけで転校というわけには。中学進学後の住み替え、ということなのかな。

このご時世、新築マンションで売却益を供給過多の仙台で出すのは至難の業だと思う。

>>392 匿名さん

地方都市で、デフレで、10年後に売却をどう考えるか、という点ですよね。関東の事例ですが、以下が参考になると思います。

>>389 検討板ユーザーさん

まあ、仙台駅のメインストリートは西口から勾当台公園だからね

利便性も気に入ってますが、それ以上に周辺環境を重視して購入しました。ここより利便性の良いマンションは西口に幾らでもあるのですが、どこも周りがマンションに囲まれていたり、南側の日当たりや眺望に問題を抱えていました。そういう意味でこのマンションは利便性と住環境の良さを兼ね備える希少な立地であり、今は永住する気持ちでいます。

>>395 検討板ユーザーさん
界隈に住んでる者です。私は別の物件買いましたが、この界隈は利便性と住環境ともにいいですよね。

特にここは周囲が歴史あるお寺なので、これ以上の発展も望めませんが、住環境を壊される心配もないので、安心して住むことができます。仙台は今後もマンションの開発が進むので、南側に新しくマンションが建つかもしれない物件は怖くて選べませんでした。

>>397 検討板ユーザーさん
都心界隈で南側が安定な物件ってたしかにないですね。緑道→寺→道路で数十メートルありますものね。

まあ、周りが寺に囲まれてて暗い雰囲気なのと、免震じゃないという点で、資産価値は……あまり期待できない気がします。

>>399 評判気になるさん
資産性＝(物件力×住環境)＋希少性－市況という謎計算式を立ててみました。雰囲気やイメージという個人差要因が資産性のどこに寄与するか、つかみきれませんでした。

>>400 匿名さん

個人差？
寺に囲まれてて暗い雰囲気、免震じゃない、仙台駅まで意外と歩く、という点が寄与するかなと感じた次第です。

>>401 評判気になるさん
雰囲気を寺に囲まれて暗いと捉えるか否かって人によりけりで資産性を決めるうえでどれくらい説明力があるかピンときませんでした。都心部の雰囲気を明るいと捉えて資産性が上がるか、下がるか、みたいな話です。すいません、ちょっとわからなかっただけでした。たいしたことなかったですね。

周囲のお寺をプラス要素と捉えるかマイナス要素と捉えるかは個人差がありそうですね。私も一番西側のお部屋は正楽寺さんのお墓が見えたので気になりました（正楽寺さん自体は山門と紅葉が綺麗なお寺です）。でも南側の善導寺さんは緑豊かで参道の趣もあって良いですよ。日当たりも良いので、暗い雰囲気というのは全くありません。でも、お寺に囲まれている＝暗くて寂しいというイメージで敬遠してしまう人もいるのかもしれませんね。

免震じゃないのは気になる方多いかもしれません。今後も太平洋側の地震が予想されますし、利府長町断層による直下型地震も可能性があるので、家具の固定と地震保険への加入は念のため行った方が良いかと思います。

仙台駅まで徒歩10分を長いと感じるか短いと感じるか、これも個人差が大きいでしょうね。ほとんどの仙台市民はJRや地下鉄、バスで仙台駅まで出るので、家から20分～60分はかかるでしょう。私は徒歩10分で仙台駅に着くというのは非常に恵まれた立地だと思います。西口のパルコやロフトまで出るには東西自由通路を歩くので、＋5分はかかりますが、私はエスパルが新しくて綺麗なので普段使いはこちらですね。ちなみに宮城野通駅まで徒歩6分、そこから青葉通一番町まで2駅なので、一番町へのアクセスが良いことも隠れた魅力です。

榴ヶ岡駅も6分くらいですね。
西口まで出る時に地味に便利ですよ。

榴ヶ岡駅そんな使い方もあるんですね。確かにあまり地下に潜らないから、西口に出るなら徒歩より早いかもしれません。
個人的には周辺のお散歩が楽しいマンションだと思っています。周辺のお寺、榴ヶ岡公園、薬師堂などで自然や歴史を感じたり、お散歩がてらエスパルで買い物を楽しんだり、試合のある日に楽天球場まで足を運んでみたり。
一高と二華が徒歩10分、二高も東西線で通いやすいので、お子さんがナンバースクール入られるなら通学にも便利です。

お墓に囲まれて普通は環境が良いとは言えない場所と思います。

>>405 検討板ユーザーさん
新寺の周辺は散歩やランニングが楽しいですよね。その他お書きの内容も同意です。地味に公園の多さと規模もファミリー層にはよいと思います。

>>406 中古マンション検討中さん
南側には全くお墓ないので、角部屋でなければお墓は気になりませんよ。マンション北側の市道は街灯が少なくて、夜一人歩きするのは少し怖いですが、マンション東側の大通り(宮沢根白石線)と宮城野通を歩けば明るいので大丈夫です。

長町というか東側の地盤、二日町の反社会的勢力の事務所、新寺の墓は事あるごとに言われるね。沢山の人が気にしてることだからしゃーない。
永住ならなにも気にする必要ないし、既出のとおりデメリット以外に魅力があるんだから他人の意見は気にしないほうがいいと思うよ。

他のマンションではベランダで隣の排水が流れてきた、隣の部屋の子供が遊んだおもちゃが転がってた等の書き込みを見ましたが、ここはそういった問題も発生しない作りなのもいいですね。

他人の意見に流される必要はないですが、長所と短所は可能な限り把握しておいた方が購入後の後悔は少ないと思うので、様々な意見に耳は傾けた方が良いと思います。お墓嫌って人も、このマンションの長所を知って段々興味持つかもしれませんし、逆も然り。
逆梁はこのマンションの大きな特徴ですね。隣の方とベランダで遭遇することがないのはプライバシーが保たれて嬉しい。そして何より窓が大きくて開放感がありますね。お寺の木々と青い空、遠くに大年寺山のテレビ塔も見えて、かなり眺めが良いです。

長町物件で地盤とワンセットでよく言われる長町利府断層は抜群の知名度ですが、副次的に出来た大年寺山断層もあります。新寺近辺も通っていて大年寺山断層はここから西に200m離れた蓮池公園を通っていて長町利府断層は東に700m離れた西宮城野を通ってます。2m以上隆起すると言われている断層が近くで挟まれてる。熊本地震で被害が大きかったのも断層付近。全壊理由が地震の揺れではなく断層のズレによるものだったと。熊本は水平方向にずれたのに対してこっちは垂直にずれると言われていますよね。だから被害を甚大化すると。免震とか耐震以前に断層付近の物件を積極的に選ぶ動機が見つけにくいのが正直な感想。開放感抜け感も高層階を選べば満たす物件が多いわけで。。

それをいうと仙台駅周辺では適地はありませんねぇ
泉中央とか東北道以西がよいのではないかな

確かに長町利府断層は気になりますね。約3000年周期で発生しており、今後30年以内に発生する確率が1%以下、今後50年以内に発生する確率が2%以下のため、まず発生しないとは思いますが、仙台に住む以上は考慮すべき断層だと思います。
ただ、長町利府断層に関して、このマンションは断層直上あるいは軟弱地盤という立地でもないので、そこまで甚大な被害が出るとは考えていません。仙台市のハザードマップを見ても安全なエリアと言えますし、念のため地震保険にも加入すれば、それほど気にする必要はないと思います。
ちなみに仙台駅周辺で南側の眺望が永久保証されているマンションというのは、それほど多くありません。地図を見ればすぐに分かる通り、仙台駅周辺はオフィス、ホテル、マンション等が林立しており、高層階であっても目の前のビルが眺望の妨げになるというケースは多々あります。また、現在は開放感抜け感があっても、将来どうなるか分からないことがほとんどです。

仙台に暮らす我々はどうリスクと向き合うかですね。ハザードマップでは仙台のほとんどが震度6強予測ですが、明日も続くであろう普段の生活のほうが確率の高い明日です。可能な限り利便性や子供への投資をすることは矛盾しないと思います。子供が一高入りたいと言ってるのに断層の真上にある高校だからやめなさいって言うのかって話です。
どこに住むかは予算も環境も地縁も職場距離も考慮するべきものなので求めるものがあるなら断層の直上を選ぶのも別にいいと思いますよ。
私は選びませんが。

>>414 検討版ユーザーさん

地震のメカニズム、断層、全てあてになりませんよ
特に発生する確率全くあてにならないことは、熊本地震で証明済みです。地震のことなんて正直気にしても仕方がないことです。

私も断層の直上にある物件であれば流石に選べません。どれだけ地盤の固い耐震マンションでも断層の上に建っていたらどうにもなりませんから。原子力発電所の再稼働で断層の位置が重要な争点になっているのもそのためですね。でも、近くに断層があるというだけなら、マンションが損壊するわけでもないので、このマンションに関しては、そこまで過度に恐れる必要はないかと思います。

一方、地震を気にしても仕方ないというのは割り切り過ぎかと思います。事前の備えで助かるかもしれない命もあるわけですから。地震保険と家具の固定は宮城県に住む以上は検討して損はないです。特に宮城県沖地震はいつ発生してもおかしくありません。熊本地震の一例だけを取り上げて、発生確率を無意味と切り捨てるのは自殺行為かと。

>>417 検討板ユーザーさん
断層地震の発生確率はほぼ無意味です。どうやって1％、2%の数値が出てるのか調べれば分かります。それに比べてプレート型は比較するとかなり信用のあるものです。

東口は中古マンションで良いかな。
築浅も多いし。