パークコート南麻布ってどうですか？

>>560 飽きると買い替え…さん

ここも理事会なしの第三者じゃないの？

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この立地で坪500では購買層がついて来られないだろう。ただ、デベロッパーも市況の悪化を隠せなくなってきた。売り手市場ももう終わり。今まで完成在庫お構いなしで小出しに高値販売していたスミフが、今年に入り銀座と有明の大規模物件で未販売住戸を一斉放出しているらしい。この近隣でも、三田五丁目、白金一丁目、高輪一丁目と大規模物件が続く。立地や価格がイマイチと思うなら待ってみるのも一考かと。

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白金から麻布十番にかけては不便ですし、誇れるようなブランド力も利便性の欠点を補えるようなバリューはありません。
麻布や青山のロジックは通用しない、中途半端なエリアですから、最近は価格の落ち込み・不人気さが目立つのでしょう。

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このエリアの中古マンションの単価を見ると、このマンションを坪単価500万円で買ったら即含み損になると思う。

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>>564 匿名さん

でも郊外の武蔵小山でも坪500以上してるよ。
全く売れて無くて人気の無さが露呈してしまってるけど。

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パークシティ武蔵小山はまだ竣工前ですが、坪500は今考えればあり得ない値付けでしたね。契約された方がお気の毒です。パークシティ武蔵小山のホームページに「人生は、このタワマンで変わる」とあります。皮肉にも(悪い意味で)人生変わってしまいそうな不動産市場の変化が起きていますね。ここも同じ三井物件ですが、我々は踊らされないよう冷静にいきましょう！
ここに関して言えば、白金高輪方面で後続の物件も予定されてますので、早めに売り切りたいなら坪350～450が妥当かと。投資用住戸はやや高めになりますかね。

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坪単価350万円なら即完売でしょう。300代後半から400代前半が落としどころのように思われ。

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>>562 >>566
麻布十番方面でも三田小山町西地区再開発があります。
白金高輪から麻布十番のエリアは今後かなり供給が増えることが確実です。
ここを坪500で買うのはかなりリスキーだと思いますね。

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平均で坪400かな。準工業地域かつガソリンスタンドの隣接地で坪500とかあり得ない。正式価格もそのうち出ると思うけど、ふざけた価格ならみんなで買わなきゃ良いだけ。港区だけでも、三田(三菱)、白金(長谷工ほか)、高輪一丁目(三菱)こっちは選び放題だから。

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埋め立て江東区の豊洲の東急タワーが坪400万超と言われてるのに、
低地でも南麻布アドレスで、最寄りが麻布十番のパークコートが坪500万切るわけ無いじゃんw

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私は都内を広めに探してますが、豊洲のブランズは販売開始を遅らせた事がアダになりました。昨夏に販売開始していれば、坪400でも行けたかもしれませんが、今の湾岸地区はハルミフラッグと同時販売のため買い手に厳しく比較されます。ここも、高値でのんびり売ってると次々と後続物件との比較(価格だけでなく立地や仕様も含めて)にさらされます。デベさんは、ここを坪500で売りたかったのですね～。でも、そういう時代は昨年までで終わったようです。買い手の私も急速な市場の悪化に驚いています。あとは、住宅ローン金利の動向も気になりますね。

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ここの後続となると、白金1、高輪1×2、三田5、三田1×3などがあるけど、ここより良さそうな立地条件は駅ほぼ直結の高輪物件ぐらいかと。それでも麻布アドレスには勝てるとは思えない。

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「麻布アドレス」と言っても元麻布や麻布台ではありませんし、南麻布でも高台の広尾や有栖川公園に近い４、５丁目でなく、仙台坂下の１丁目ですからね。「麻布アドレス」は嘘ではないけど、「麻布」というだけで不動産価値が高いとも言えないと思いますよ。高輪、白金、三田も同様です。

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このマンションの最大のセールスポイントが、南麻布という「アドレス」です。

しかし、南麻布といっても広く、「立地」は旧お屋敷街の坂上の高級住宅地と、旧来町人の住む坂下の準工業地域に明確に分けられています。そして、今回のマンションは坂下の準工業地域側にあり、住環境として良いとはいえません。

この点、デベロッパーは殊更に南麻布という「アドレス」のほうを全面に出し、さらにパークコートブランドで下駄を履かせ高級物件を”演出”しているように見受けられます。

しかし、「アドレス」はあくまで表面的で肩書き的な要素で、住環境は「立地」によって決まります。「アドレス」と「立地」を分離して考えないと、不動産価値を見誤ります。ご参考までに。

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南麻布、白金、高輪、三田の低地同士で比較すると、ヒエラルキー的には南麻布>白金>高輪=三田だと思うから、
今後再開発されるエリアとの比較で考えても、ここの方が少しマシな場所ではないかと。
でも坪単価500万円は高すぎると思いますけどね。

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ここって前に坪単価７００～８００位って書かれてませんでした？
値下がりしたのですか？

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そうですね。流石にデベも売れないと思って下げてきたのでしょうか。

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>>568 検討板ユーザーさん
三田小山西地区再開発は、麻布十番ではないですよ。三田の低地ですから、麻布アドレスのこちらより、地位は下です。
しかし三田小山もここも麻布十番頼みなのは、少々恥ずかしいですね。

供給が増えますから価格下落圧力が働くという点は、同意。
地価の面でも一番安い三田小山が坪550、こちらが坪600、白金一丁目が坪700。
収束すべき適正価格はこう推測できます。

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白金1と南麻布1の地価の比較では南麻布1の方が高いのでは？

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麻布十番って下町商店街風情で住む場所としては冴えないイメージだったのに、今では住みたい街に変わっている。東カレのせいでもあるけど。
そう考えると低地の南麻布、白金、高輪、三田も何年後かには住みたい街にかわっているかもしれない。

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