パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

2017年の高値を超えられていない地域が増えています。つまり、土地がなくプロジェクト数が減っているはず、増税前の駆け込み需要があるはずなのに、消費は弱ってきています。
長期金利も上がり、より消費は冷え込んでいく段階かもしれないというリスクもあります。
この物件が高く出ても、文京区へのゆかりや、物件への憧れ、タイミングで買われる方もいらっしゃると思いますが、高値で出た場合には、既に入居が始まっているのに売り切れない残念なパークコートの仲間入りの可能性も十分にあります。
特に投資用の狭い間取りは、他のタワーでも厳しく、中古価格も上がっていないので、市況坪400強の文京区で、坪600強の売り出しだと、そんなに簡単には蒸発しないと思います。
だから、ここの工作員も必死なんでしょう。

未就学児がいる子育て世帯が文京区に住まうなら、ここよりも3S1Kの学区域で駅近マンション買う方が良い気がする。

バブル時２０億が今は数億？？？

ここはそれには当てはまらない。

１２０㎡が高くてもせいぜい2.5億。

購入後売ること考えてなけらば３億でも4億でも欲しければ決して高くはない。

物件は1/1でそれが欲しくて、出せる人がいればいい話じゃないの。

買えない奴らがくだらん書き込み必要ないでしょ。

今後空き家が増えるが、この立地なら空き家には絶対にならない。

春日駅知らない人、知らなくてもいいんじゃない？

うちの会社の社長は、大阪の大国町駅も恵美須町も全然知らなかったけど３年前に初めて行ってみて億ション即決してるし。

高く買っても損しないしメリットある人も会社もあるよ。

利益が十分出てる企業なら節税にもなるしね。

ある場所で出店したければ相場をはるかに超えて破格値だして獲得してる店舗なんていくらである。

いきなり〇テーキが当初、ブランディング戦略で銀座に出店を決めるのに、契約から3年間は大家の提示の2倍払って獲得したり、マクドナルドや吉野家もそんな話はゴロゴロある。

Apple Incも銀座店は相場よりかなり高額を払ってる、銀座店単体の収支は大赤字、それも桁違いな大赤字。

億ションも知らないところで相場より高値で取引されてることなんていくらでもある話し。

欲しければ高くてもその人には価値があるから、売る人と買う人が納得すればいくらでもいいでしょ。

だから買えない香具師はモノ言うな、鬱陶しい。

買いたいと書いてる人が個人か法人か分からないけど、青天井ではないが高額出してでも欲しいというのは民主主義の自由取引では普通だよね。

我々には解らないメリットや利益があるんでしょ。

値段を吊り上げる工作員とかアホなの？

よほど根性悪いのか、羨ましいのか、両方なのかな。

>>953 坪単価比較中さん

坪単価比較中を名乗るってことは価格の話したいんだろうけど、それ言い出すと価格の話は意味無いってことになるよ？
お宅の社長が関西の億ション即決して節税とか知らんがな。社長大好きかよw

ここは台地と台地のはざま、谷になっている低地なのに、
希少立地とか言っている人大丈夫ですか！！？

>>955 匿名さん
山手線内側最大規模再開発の駅直結物件が希少じゃないっていってる君も大丈夫！！！？

>>953
銀座アップルは旗艦店だからね。
ブランドの話をするならここは文京区では抜けた存在で知る人ぞ知るエリア、
人によっては３Ａより刺さるかもしれない、ってことは全くなくて、
寧ろ文京区でも下の方（格も海抜も）じゃない？
代替可能なエリアなんだからどうしても上限は決まっちゃうと思うよ。
流行りの再開発案件で駅直結のオンリーワンってことでドレンドはバッチリだけどね。
あ、一応資料請求してます、買えそうならもちろん欲しいです。

>>948
１円でも安く買いたいタイプだけど、
抽選回避できるんだったら1.5倍出す！って人も世の中にはいるからね、
実際は口だけの人も多いみたいだけどｗ

今の文京区の相場が概ね坪400ぐらいだったと思うけど、
大規模再開発でタワマンでパークコートで駅直結で地権者てんこ盛り・・・
安くなる要素は１ミリもないし坪500程度で収まると思ってたら節穴すぎると思う。
600超えるか否か、ってところを想定してるけど最近の新築は斜め上をさらに飛び越えるからなぁ・・・
坪650でも全然驚かないけどね（もちろんそうなったら買わないし買えない）。

北海道の今回の地震で、改めて地震の怖さを実感しました。
これだけの高層になると相当揺れるでしょうね。
倒壊するってことはないでしょうか。
ココは低地ですし、豪雨の時には春日通りに水が溜まることもありますよね。
液状化は、大丈夫でしょうか。

一言かかれると、ここは素晴らしい高値だって
わんさかわいてくるから、余計怪しい。
転売目的で売る層や、購入を考えてる層なら必死に高値だ高値だと書き込むかねぇ。
購入後の住民版ならわかるけどね。

プライドの高い文京区民を頭上から見下ろす最高のメシウマタワマンてだけで坪600払う価値があるな。

先行してほぼ完成しているガーデンウエストは，１１Ｆの１室が，もう貸事務所として，テナント募集していますね。事務所スペースあったんですね。
３９平米（１１．７５坪），坪単価２万３０００円，管理費２０００円（合計坪２万５０００円）。
このあたりの貸事務所の単価としては，とても高いような。

低地で、山手線北側だしね、希少ではない。
再開発と言っても、入るテナントたいした事無さそう。

>>963 匿名さん

大したことないと思うよ。
後楽園の客は丸の内線以北には来ない。
通勤客は乗り換えだけで駅を出ない。
住んでる人だけで賑わう訳がない。

世帯年収3000万だけど、上のサイトにもあった感じで一生住むつもりでも
景気悪くなって人口も減ったら坪100は落ちそう。
そうなると3000万程度の層だとリカバリーがかなり厳しいから、本当に仮に買えたとしても、かなりの裕福層じゃないとリスク高すぎるかもね。

>>956 口コミ知りたいさん
でも山手線通ってないし

>>966 匿名さん
このご時世山手線駅近など一般人には無理があります。ましてやパークコートなど。
文京区ですからメトロ数駅でも十分すぎます。

ありがとうございます。

「投資じゃなくて実需だから、今が割高で将来価格が下がっても問題ない」論の考え方ってわからん。
「飲んで消費するんだから、普通の牛乳を1本500円で買っても問題ない」と考えるはずもないのに、こと「家」になると突然考え方が変わるのは何故？　営業トークに乗せられているとしか感じない。
「将来に転職したり勤務地が変わったりする可能性はゼロ（売却する可能性はゼロ）」と判断できる根拠もわからん。。。「名門」の会社も経営危機に陥る昨今なのに。

消費財と考えるかどうかの違いかと。
人生の3分の1は自宅で過ごすことになるので
その割合に近い収入を住まいの為にあてるのは
合理的だと個人的には考えていますけどね。
蛇足ですが私の当物件の許容範囲は坪620です。

20坪の土地を坪400で買うのと600で買うのでは、その後の人生の豊かさが全然変わって来ますけどね。
4000万あれば教育費としても十分だし、高級車4台乗り換えられるし、家族で海外旅行行きまくれる。
坪600以上出しても生活余裕な人はそもそもここ選ばないでもっと良いところ住め。

>>972 匿名さん
耐久財ならますます、減価償却が激しいものは避けたくなりません？　残存価額は高い方がいいですよね。
1/3を機械的に金額に当てはめるのも不思議な考え方ですね。「平均的に人は生涯これだけの牛乳を消費するので、牛乳はこの金額が妥当」とか計算するのでしょうか。

この物件に住むことに人生の豊かさを感じる方にとっては，400万円で別のマンション買っても豊かな人生にならないですよね。

坪600でも，このマンションがほしいという方にとっては，どうせ600出すなら，他を買えと言われても困るでしょう。

牛乳でもマンションでも、差はあれど原則需給で決まるし、需要側が高くて嬉しいなんて事は100%ない。ステマ。
耐震、柱食い込み、天井高低めで仕様も大したことなさそうやパークコートは昨今の建築費高騰を考えても土地取得タイミングから考えれば坪500強まで。それ以上は、地権者の強欲による土地取得コストと、駅直結プレミアムに強気設定したデベの値付けに寄付するだけ。
坪600払える層は今まで文京区を見ていた坪400までの層ほど馬鹿じゃないから、変な値付けなら普通に残ると思う。北参道、高輪、いくらでも駅近再開発出てくるので。

お金出せば買えますので安心してください笑

坪610かな、おいらの上限は。
欲しい人も金持ちも多すぎ(ㆀ˘･з･˘)

坪600万円なら高台の高級な地域の便利な場所を買えますよね～。

ごもっともで、600万超えてるならプラウド虎ノ門低層買えてしまう。
450万ぐらいにしといてよ、三井さん

いくらなんでもペンシルマンションは除外ですよー。
たとえ虎ノ門だろうが六番町だろうが。

パークコート、それ何美味しい？みたいな人でも豪華なエントランスホールや、共用施設の展望フロアに通されれば、その素晴らしさを感じることができるんじゃないかな。

こんな所に住めたらいいなと素朴に思うはず、私もそう思う

2億出すなら西片に高級住宅建ててグリルシャッター越しに高級車チラつかせたい(^^)

>>984
妄想するのは簡単だけど、それに相応しい広さの物件がそこにどれだけ出るかね...何年待つことになるやら。

本当に経験値ゼロな輩ばかり。
牛乳をたとえに出してきたとき牛乳飲んでたから吹きそうになった(笑)
誰かが書いていたがここは1/1で牛乳みたいに量産されてるものとは比べようがないって。
車だって、例えばフェラーリなんか新品価格より高いなんていっぱいある。
三井は普通に販売して、そのあとに欲しい人は謄本あげて購入者に直訴でしょ。
そうなると金に物言わせるしか確実に購入する方法ないでしょ。
それが７００万でも８００万でも。
だからここに誰がどう書こうが値段を吊り上げる工作？って考えるのも歪んでる。
ここが欲しくて高値でも購入しようとしてる人は、教育費とか高級車数台とか家族で海外旅行とかどうでもいいくらい金持ってるでしょ。
皆様のように今日明日の数百円にこだわる人や家族年収3000万円くらいなみみっちい人が無理するような物件じゃない。
それと中古じゃなく新品で購入したい人は、竣工前に好きなようにカスタマイズしたいんでしょ。
ここに一生住むつもりで購入して、ある事情で売らなきゃいけなくなることがあっても、購入額より安くなったところで、諦めるしかないし、そんなこと気にする人は買わないし、でもそこに住むことができて差額は回収、償却できてると思うよ。

えぇぇ、、、
年収3000万くらいなんですがここ買っちゃダメなんですか、、。

>>985
今も普通にでてる

>>987 匿名さん
それだけの年収があるなら、焦ってこの程度の物件を買う必要はないと思います。少し待って、さらに上を目指した方が良いでしょう。

タワマンの高層階に住むお子様は成績が伸びないそうですね

たしかに、何人かが必死で高くしようとしてるねｗ

まあどう望もうが、狭いパンダ部屋もあるから年収1000万台の中所得層も買うだろうねーｗ
3000万もあれば最上階以外ローン組めるでしょーよ

一点ものの宝石やフェラーリとの 比較される富豪様は麻布や六本木の150平米以上ある超高級マンションをどぞー
少なくともパークマンションスレへ移動くださいーサヨウナラ

あ、でもバーチャル富豪だから事前案内会とか連絡もらったことないかー
残念、一生買えないねーｗ

ありがとうございます。

移行してたの？

現実的には坪単価400万くらいからで、年収1000万円台の世帯が多く住むマンションになるでしょうね。

階、方角で坪単価にどのくらい違いがあるものなんですかね。

3000万でも自慢に聞こえたんですね、、駒込へ追い出された人にとっては。
まさかそこに噛み付かれるとは。苦笑

ここはめちゃくちゃ良いね。間取りも良いし駅直結なんて値段が安くなるわけがないし、希少性ありまくりだし。
戸数も多いから坪単価は450から500弱でしょう。
プレミアムや上層階は600超えるでしょうね。

上階じゃなくていいから欲しいなー。

半年前分譲された本郷の普通のパークホームズがだいたい坪450〜500で瞬間蒸発しましたね。

駅直結のパークコートが1億以下はないでしょう。70平米で安くて1億2千万からって感じかな

物件エントリー受付中だけど、資料が届くのは来週以降かな

>>1008: 匿名さん　

「印刷資料は配布しない」とメールに書かれていますよ。

>>1009 周辺住民さん

いいことですよね。
MRに来るかも分からない人にまで印刷物ばら蒔くコストは本当に無駄ですから。
ここの様に販売に苦労することはないだろうマンションはそうすべきですね。

登録済みの人にまで何回も優先会員登録メールが来るのはいかがなものかと思いますが。
追加資料が出たかと思って何度ぬか喜びさせられたか…

>>1003 匿名さん
3000万でも自慢に聞こえたんですね

マンコミュってどこの板にもこういう人いるよねぇw普通リアルでは他人に年収なんぞ明かさないもんだが、匿名掲示板だとついつい書いちゃうってのは、普段から他人に知らせたくて仕方ないからと見られてもしょうがないよ。それが700万でも5000万でもね。自分が自慢のつもりで書くかと、相手がどう取るかっていう違いがわからんとしたら(＝本当に自慢したいんじゃなかったら)、それはそれでかなり頭悪いって結論になっちゃう。年収自慢の下品な人か、馬鹿かどちら？

>>1010: マンション検討中さん　
> 登録済みの人にまで何回も優先会員登録メールが来るのはいかがなものかと思いますが。

ホント、そうですよね。普通の会社なら相当たたかれますよね。

個人事業主の年収は店の売り上げだったりするからね。

経費になるからと無駄遣いして、拡大再生産のための資金剰余を失ってジリ貧になる阿呆はよくみるよね。

本当の意味での億利人にと言えるには純利益が億を超えるべきだと思うんだけど、それには業種にもよるがその何倍、何十倍もの売り上げが必要なんだけどなあ

蓋を開ければ瞬間蒸発かもね、この物件。

ツボ600はきらへんやろねー、、、ツラし

70平米12000万かー

代官山駅近で66平米12400万
虎ノ門アドレス駅近で70平米14300万(框ドア等高級仕様、再開発多数)
高輪の高台で70平米11980万(玄関ドア横天然石貼りなど高級仕様、再開発多数)

仕様がそこまで良くなさそうなここに12000万払うのは眺望？それとも駅直結？

> 登録済みの人にまで何回も優先会員登録メールが来る


この物件、超高級とまではいかなくても、焼肉で言えば叙々苑クラスかと思っています。
サービスレベルもそうあってほしいのですが、食べ放題レベルなのでしょうか。。。

三井の人、もう少し何とかしてほしいです。
一応お客さんになるので。

>>1006: 匿名さん
パークホームズ本郷ザ・レジデンスは沖式新築時価379.5万円/坪で，上層南向き眺望良好で間取りの良い部屋で486万円/坪でした．
パークホームズは陽当り良好の閑静な高台にあり，春日駅徒歩5分の駅近で再開発の恩恵を受けることができ，さらに文京区No.１学区の誠之小学校区域です．文京区の良さをバランス良く楽しめる物件であったため，多少割高でしたが好調な売れ行きでした．
一方こちらのパークコートは，駅直結のタワマンで一部の住戸は眺望が良いというところが売りですが，交通量の多い大通りに面しており騒音や排気ガスの影響は免れません．また，学区もイマイチです．商業施設が真下にあるのは便利でしょうが，
文京区の住み心地の良さを堪能できる物件ではなさそうですが，駅直結のタワマンという利便性だけで割高な価格設定をしてくるでしょうね．

>>1017: マンション検討中さん　
>仕様がそこまで良くなさそうなここに12000万払うのは眺望？それとも駅直結？

駅直結も眺望もでしょうね。加えて交通利便性と生活利便性。アドレスは虎ノ門や高輪にははるかに及ばないものの、区内ナンバーワンの存在になりますしね。

>>1019: 匿名くん
515にも少し書きましたが、優先会員登録の際にアンケートがあり、希望の間取りとそれに対する予算を聞かれます。そこから、現時点の単価（売り手の希望）が読み取れます。

提示されている最も狭い部屋は43.32㎡、予算の選択肢で最も少ない額は「～6000万円」です。仮にこの部屋が5980万円とすれば、坪単価は約460万円になります。

予算の選択肢のそれより上は、9000万円までが1000万円刻み、1億8000万円までが500万円刻みです。多くのタイプが9000万円～1億8000万円に収まると推測されます。中央値は1億3500万円です。仮に73.88㎡がこの価格だとすれば、坪単価は約600万円になりますね。中央値は上振れの傾向があるので、実際にはもう少し下になると思います。

補足します。わかりにくかったですね。

40㎡台のタイプの坪単価は、460万円を超えないと思います。

70㎡前後のタイプの坪単価は、平均では600万円を超えないと思います。

70が1.2億なら瞬蒸やな

高層階と下層階とで差がつくだろうからあくまでも坪600万台から、という感じではないかなと思う

ワンルームタイプは安く出てくるとは思うけど昨今の市況を考えるとこれぐらいは行くだろう

坪600万はいくだろ。
10年越しの計画だから、そのくらいでやらないと合わないはず。

>>1026 匿名さん
高層階は600行くかもしれないけど、低層階は400台ですよ

400？
それは無いな。
パークホームズ文京本郷通りよりも安くなっちゃうよ。

しかも高層階は650だぞ。

皆さん投資用としてはどうお考えでしょうか。
転売・賃貸含めて広く意見を聞いてみたいです。

>>1030: 匿名さん　

投資用としての購入は、止めた方が無難な気がします。

物件概要をみると
>577戸（販売総戸数390戸、事業協力者戸数187戸含む、
とありますが、187戸のうち多くが賃貸に回る可能性があります。それらとの競合になるわけですが、事業協力者が有利な条件で入手している可能性があるので、彼らに勝てないと思うのですよ。

>>1030 匿名さん
高い賃料払ってまでシングルが住む立地ではありません。
投資用には向かないでしょうね
例えばパークコート渋谷なら勢いのある高収入外資系金融マンが借りたりするでしょうが、文京区にタワマン持っててもモテないですよね笑

補助金事業だから坪単価400くらいからでしょ。
プレミアム住戸は3億くらいかな。
プレミアム住戸以外は2億はしないでしょ。

新築マンションの区分所有投資が成り立つと思ってるの？一棟買いの投資ならまだしも、新築の区分所有投資は成り立たないよ。

投資なら中古。そして投資である以上 収支は出口。その出口戦略を最初に立てられる人。

こういう新築マンションが売りに出る度に、「投資用」という言葉が出るのが不思議。

掛け算してみれば如何でしょうか
80平米なら25×600で1.5億
70平米なら20×600で1.2億
２億越えかどうかは部屋の広さ次第でしょう

>>1034 匿名さん
空中族って言葉知らないの？
投資なら中古とか、業者の受け売りしか考えられない人はここ買うのはやめた方がいいね。

また煽ってるし
港区ではあるまいし、坪800万なんて、誰が買いますか？？
それだけ払える人は、港区等に行きますって。
今、住宅ローンもかなり厳しくなってますよ
港区の1～2億前後の物件で、希望通りのローンが組めずに、
買付を取り下げる人が続出してます
それらの情報は、当然販売会社も抑えてます
あとはもうお分かりですね

>>1038 名無しさん

そんな高くなる筈ないって言いたいのはわかるんだけど、さすがに誰も坪800万なんて言ってないよw 何かの誘導ですか？

つべこべ言わずに車手放して貯金して頭金少しでも増やしとけって

優先会員登録なるものが始まりましたね。

間取りと年収を記入させてるあたり、まだ坪単価は決定してないのかな。
坪500くらいなら欲しいんだけどな。

お見合いじゃない部屋が坪600なら買います。坪650なら悩みます。坪700なら買えません^^

>>1042
2週間以上前からとっくにはじまってますが

モデルルームに行きたいんだけど、躊躇しています。
情報だけ聞くのもありですかね？
もちろんリーズナブルなら検討したいです。

お見合いで坪600ですか、、、
流石にそこまでの価値は見いだせないな。

強気の価格で売れ残ってる新築多いので、2021年竣工を加味したら坪500が妥当かなと思います。

え。
ないない。
びっくり価格になるという話ですから皆さんお金ためて待ってて下さい。

1039: 匿名さん　
プレミアム住戸、3億とか言っている人がいたので、
少し懲らしめてみようかと。
平均坪単価は、高くても450ちょっとです
プレミアムは、せいぜい500強。
それでも、2億近くです。
本当にこの物件に住みたいと思っていても、
坪400を大きく超えてくると、
実際出せる人は、限られてきます。
そうはいっても、営利企業である販売会社も利益の最大化を図りますから、
絶妙な価格設定をしてきます
ならば、プレミアム以外が平均坪500で出るかというと、
それもありえません
早期回収の方が優先されますので、売れない価格を晒すことはありません

近隣の相場を考えるとお見合い部屋が坪500〜、人が住めるまともな部屋は坪600〜って感じはしますけどね。
この辺りはタワマンありませんし、今後もできないでしょうし。

近隣の相場が販売開始時期にどうなるかですよね。