パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

下がるという話はあるけれど、あってもそのスピードは遅そうですけどね
いつ、どれだけ、なぜ、下がるのかは実は誰もわからない

>>22648 匿名さん

目黒の価格を上げたブリリア目黒ぐらいの衝撃だよ
ブリリア目黒は、クソ物件に選ばれていたね
価格が高いという理由で

奇跡とか衝撃とか黒船とか、薄気味悪い掲示板ですね

奇跡の衝撃黒船マンシヨン◎

嬉し恥ずかし・小石川イッチョメ

>>22643 匿名さん

あなたが必死に見えます。

やはり小石川幹線道路脇人の最多出没帯は
昼休み前後とアフター５だな笑

ネガが論理的じゃないじゃん
益々ひがんでいるだけにしか見えないぞ
小石川イッチョメネガ

＞＞22647 匿名さん
三井が高く売るためだけに2流3流のマンションをパークコートと銘打って販売してるって主張したいの？それが正しいと仮定するなら三井は全部パークコートにして売ればいいことになるけど？
自社ブランドの価値を棄損する自滅行為をするほど三井はお馬鹿さんじゃないよ。パークコートとして世に出す前には立地条件やエレベータの昇降速度に至るまで厳しい審査項目が設けられてるのも知らないのかい？
リテラシーの欠如っていうブーメランがあなたの側頭部に突き刺さってるから、いますぐ救外受診して治療してもらいなさい。

都合の悪い情報を書かれるとお掃除のために連投するのがネガの手口
常にネガ投稿が目につくようにして印象操作したいんでしょうか。
これはステマの手法です

>>22658 匿名さん

さすが論理的ですね

小石川イッチョメネガは、煽っているだけだもん

>>22521 匿名さん
　
非常に論理的ですね。
この物件に関しての考察の結論としては
土地価格は 2%上昇、物件グレードは 劣化。

土地価格上昇 と 建物劣化分 が相殺されたとして
トータルにしておよそ 20%割高な価格となります。

粗利率を引きあげたゼネコンの分が5%
同様にデベの利益率も5%
残りの10%はいわゆる地権者へのお布施
（地権者の新しい部屋、新しい店舗の建築費）

誤差はあるにせよ、割り合いとしてはこんな感じでしょうか。

ネガはドリフ世代かな？

ここなら丸の内の会社に、部屋出て30分以内に着く
仕事帰りに、洋服も買えるし、セールにも行ける
便利だよ
家電は、池袋に行ってたな

若葉ネガ何でこんな連投して必死なんだろう…

>>22665 検討板ユーザーさん
きっと仕事なんでしょう。専門にしてる
織田軍は軍は農民ではなく専門にしたから強かった

しかし三井のマーケティングは鋭かったな。

https://biz-journal.jp/2018/10/post_25307_2.html

上のリンク先の記事、都心で交通至便な文京区と世田谷、武蔵小杉、浦安がおなじ価格であるのはおかしい、文京区はもう天井だから上がらないんだ、だから世田谷以下遠くて不便な郊外はもう上がらないだろうというのが論旨だけど、逆になんで文京区こんなに安いの、という逆の見方をした彼らは鋭い。そこまで嫌悪されるほどのネガティブ要素があるか、東京ドームもあるしラクーアもあるここがそんなに不便で魅力がないか？環境が悪いのか？検討の末にパークコートができて、高いといわれつつ好評のうちに完売した。どうせ大金を払うなら買い物便利な都心駅近大規模分譲タワーだよ、周辺が便利なら豪華共用施設など飾りだよ、という消費者のメッセージ、デベの皆さんに伝わったかな。

ここのポジの組織票はマンコミ１と評判ですよ。

しかしいくら数の力で押し切ろうと、
ここが うるさい幹線道路脇の埋め立て谷底低地にある 変電所隣接の杭40mナンチャッテ制震ナンチャッテパーコー 大量下駄履き高値ハメ込み板状マンションという現実は変わらないのに…。

>>22667 匿名さん

さすが著名評論家の榊淳司さんですね。
しかし彼は、パークコート小石川を買ってはいけないマンション筆頭に挙げています。

文京区にマンション買うなら坪400台まで。
趣旨はこうですね。

結局ポジさんも本心ではわかってるじゃないですか。

そもそもタワマン買っている時点でもう

榊さん、さすが長くやっているだけあって着眼点はいいんですよ。でもそこから導かれる結論がどうも市場のトレンドと合わないんですよね。パレート効率的な資源配分というものが達成されるのであれば、文京区は高く、武蔵小山は安くなるのが正しいと思いますよ。供給の量からいっても価格から言っても。もっと満たすべき需要があるはずです。

>>22668 お笑い小石川イッチョメーゼさん
志村、後ろ

重説での水害リスク説明がとうとう義務化されます。ハザードマップで水害リスクが指摘されてるここのリセールバリュー的にはかなりのマイナスですね。
https://www.jiji.com/jc/article?k=2020012700842&g=eco

この制度、水害リスクが指摘されて困る物件と困らない物件に分かれそうですね。
当然ここは後者ですよ

>>22673 マンション検討中さん
不動産売買に詳しくないんでしょうがだいぶ前からほとんどの業者は重説してますよ。

>>22669 匿名さん
榊先生って2年以上前に不動産市況は下落期に入ったと記事で仰ってた方ですね。その方が仰ってるんですね。なるほど。

>>22675 匿名さん
逆に、今まで義務じゃなかったのかということに驚き。
大手デベの物件だと必ず説明あるわな

>>22669 匿名さん

ハハハ、榊先生はデータ分析が苦手、ロジカルでないで有名、暴落芸人と言われていますが
まあ、いい続ければ、いつかは当たるだろうけど、これまでの外れた回数もカウントしないとねw

損失額×発生確率が一定
を理解できてる人は榊氏のロジックを理解できる。
そうでない人は狼少年や暴落芸人と呼びバカにする。
損失額が大きくなる方に備えろとの彼の論旨を読み取れない。

機会損失が計算に入っていないと、今この場所でたちどまっていることが非常に心地よくなる。そうした罠にはまっていないかね。

>22673
終わりましたね。
ここは最も水没リスクの高い物件の一つです。
令和最新版のハザードマップが、こちらです。

https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0185/7304/20197514634.pdf

>>22679 匿名さん

そうは言っても「あの時、もし買ってたらこれだけ値上がりしたのにって」逸失利益を保証してくれる訳でもなく言いたい事を言いっぱなしで、私が知らないからだけかも知れませんがなぜ予想外になかなか下がらないのかとか全く検証されませんよね。その辺はどうなんでしょうね。いつまでも備える訳にはいきませんよね。

>>22681 匿名さん
完売物件のネガ誰得？失笑。

>>22681 匿名さん

その調査能力でスーパーはどこが入るとか調べてもらえませんか？デマでなく。無理かなー。

>>22683 匿名
>>22684 匿名

https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0185/7304/20197514634.pdf

>>22685
買った人は重説のときにハザードマップにかかっていると説明されているようですし、この掲示板にも何度もリンクを貼られて去年から何度も見させられています。今更どうしたのですか？

まずこの地域は都内でもいちはやく50mm対策を済ませていて、ハザードマップ自体は1000分の１の確率でおきる稀有な事象を想定したものです。仮にそれが起きたとしても商業施設には地下鉄に準じた防潮対策がとられるそうですし、住宅は６階のグランドロビーより上で、スカイロビー方式を採用しているおかげでエレベーターが水に浸かってもシャトルエレベーターが破損するだけなので最悪のケースでもロビーまで6階分階段を登らされるぐらいでしょう。非常用発電機は防災拠点となることを想定した作りですので備えは万全だと思いますが、それでもダメですか。

たしか近隣の下水管の走行まで調べていた方がいらっしゃいましたが、すぐ参照できるような洪水ハザードマップぐらいで鬼の首を取ったような事を言わないでくださいね。買った方は相当慎重に色々調べられたと思いますよ。

>>22687 匿名さん

ちなみに、下水管の走行は底意地の悪いネガが釣りネタの脈絡で書き込んでいたんだよね。購入者が調べたものではない。
あの辺りのスレ、読み返してみると面白いよ。

>>22686 匿名さん
ダメだと思います。低地では浸水の可能性が高く建物も金をかけない又は修繕しないため街自体が汚くなっていくのです。低地特有の陰鬱な雰囲気はどこの低地もそれが原因です。再開発の街区がきれいになろうが、道路1本渡れば低地特有の雰囲気はそのままですから、春日駅周辺が人気の地域になることは未来永劫ないのです。

>>22689 匿名さん
全く同感です。

長文で自論を展開したいポジの気持ちもわかる。
けどここは公共の掲示板だからな。
反論したいなら科学的根拠をみせなくっちゃ。

ちなみにこちらが、日本国が発表している小石川低地における令和最新版の水没ハザードマップです。

https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0185/7304/20197514634.pdf

ハザードマップのリンクこれで何個目かね、嘘を次々と暴かれて最後の砦と言うやつか

>>22691 匿名さん
地震も火山も政府予想はちっとも当たらない。災害予想は利権と無関係ではない。工事と研究費が紐づく

>>22689
>>22690
https://www.city.chiyoda.lg.jp/koho/kurashi/bosai/suigai/documents/kan...

千代田区なんて水没地域だらけじゃないか
有楽町、赤坂、丸の内どこも水没地域...それともあなたの基準じゃ、あれで汚い街の部類なのか

あと港区ね
https://www.city.minato.tokyo.jp/dobokukeikaku/bosai-anzen/bosai/shins...

別に港区や千代田区をディスるつもりではなく、たとえ浸水の危険があってもきちんと対策をとっていれば港区や千代田区みたいに立派な建物を建てたり街区をお金をかけて整備するんだよ。対策が不十分で何度も水が出るというのならともかく、50ミリ、そして今後100ミリ対策がとられればより安全になるはず。投資適格性があると思いますよ。

江戸時代に入江を埋め立てたり、浅瀬を干拓したりしてできた土地だから水は出るし場所によっては非常に軟弱な地盤が多いんだよ。

下にリンクを貼っておくけど平成5年の台風11号の時の冠水図を見ると慄然とする人も多いんじゃないかな。日比谷壕が氾濫し丸の内の広い範囲が冠水した。確か地下鉄もアウトだったと思う。もちろん対策済みなので、同じ程度の雨量ならまず起きないだろうけどね。

https://www.city.chiyoda.lg.jp/koho/kurashi/bosai/suigai/documents/d00...

不公平だから渋谷区も貼っておくか
https://www.city.shibuya.tokyo.jp/assets/com/000045061.pdf
渋谷駅の再開発が終わって、もう少し渋谷駅周辺が安全になるといいね。
日本で一番マンションが高い三つの区がこう言う状況だから、水災については都民がスクラムを組んで対策を取る必要があるんだよ。止水版や防水シャッターを整備したり、非常用発電機や電気室はせめて水が入らない所に作るとか、やらなければいけないことはいっぱいある。

渋谷は谷だし臭いし汚いし人多いし治安も悪い
何がいいのかさっぱり分からん
住むなら断然こっちでしょ

和田弥生幹線は教えたけど、それも踏まえたハザードだけど…

対策済って、何やったの？

他のエリアの浸水状況がどうあろうとも、
ここが水没ハザードマップど真ん中物件、という事実は変わらないのでは？
https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0185/7304/20197514634.pdf

1000年に1度以下の確率のハザードマップですよね？
そもそも何十年も冠水したことないですけど^_^

義務化される前に紙一重で売り抜けた営業マン達は、今頃飲み会で高笑いしていることだろう。
ここが危険地帯だと知らずに買った人って、結構多いだろうね。


　国土交通省は、住宅の売却や賃貸などを扱う不動産業者に対し、大雨が降った際の水害リスクを購入・入居希望者に説明するよう義務付ける。
「ハザードマップで浸水が予想されていた区域と実際の浸水区域がほぼ重なっている。事前のリスク情報提供が大変重要だ」と述べた。
　浸水が想定される範囲などを示したハザードマップを示し、住まい周辺の危険性を説明することを業者に求める。

求められる前にすでに説明する事の方が普通の事のようだけど...

>>22702 匿名さん

その1000年に1度という確率、本当に信用できるか、この間の台風19号を目の当たりにして、疑心暗鬼に思っている人は多そう。異常気象続きにはちょっとビビるよね。
また、ここは1000年に1度で1m冠水でしょ。50cm冠水の確率がどのくらいかは、行政発表だけでは想像できないので、それも不安に感じる部分だね。
率直な感想ということで。

>>22700 匿名さん


どうでも良いけど、これから分譲する物件ならネガが有っても参考になるものなら歓迎するけど完売した物件のネガって100%迷惑。

>>22705 匿名さん

1000年に一度の冠水位しか欠点が無いって逆に凄い物件ですね。

>>22705 匿名さん
前回の台風では何も起きなかった。ここが浸水したら三田線、丸の内線が全滅なんだから都や国も治水を優先する。
東海沖で大きな地震が来ると言われて、阪神、東北、熊本で大震災。当時は関東よりも関西は地震保険が安かった。政府予想なんていい加減なもんだ。財政も経済も当たった試しなし。

ハザードマップは公共工事と言い訳のためにある。財政危機説は消費増税、法人減税、所得減税のためにある。

強がりはいいから、対策済って何？

>>22709 ドリフさん
投稿前に
メトロ　浸水　対策
で調べよう。都に照会するのもお薦め

今日もご苦労様でした


① 非免震 かつ 豆腐地盤
② 杭長は35メートル以上（江東区の豊洲並）
③ 江戸の大火により生まれた瓦礫を用いた埋め立て地です（小石川沼と呼ばれました）
④ 浸水ハザードマップど真ん中の谷底低地、約１メートル下には地下水あり
⑤ 事故物件サイトに掲載されている陰鬱な場所、目の前に変電所あり（健康被害が懸念されます）
⑥ 集客力が低く 年収もミドルクラスの小石川では、商業施設は残念な内容になると断言できます（実際すでにワンフロアは安価な医療モールに占拠されてしまいました……）
⑦ 全体の約３割が地権者部屋（割高値付けとなった一因です）
⑧ 南東角の大半が地権者部屋（割高値付けとなった一因です）
⑨ 宿泊ルーム含め共用施設はエントランスフロアに全て集約（価格に見合わぬ残念仕様です）
⑩ 低い階高（3.2m台）下がり天井（2.1m）と梁（価格に見合わぬ残念仕様です。どの部屋も一まわり狭く感じました）
⑪ 壁掛けエアコンあり、ミーレ食洗機なし（価格に見合わぬ残念仕様です。その他の仕様も同レベルのグレードダウンだと推察します）
⑫ 外壁は黄土色の吹き付け塗装（価格に見合わぬ残念仕様です。見た目が悪くなった一因です）
⑬ グランドエントランスロビーがない（価格に見合わぬ残念仕様です。タクシー乗り場は幹線道路脇でしょうか）
⑭ プレミアフロアは最上階のみ（価格に見合わぬ残念仕様です。狭い部屋が多い為、半数以上は単身者賃貸専用でしょうか）
⑮ 最寄駅は地下鉄マイナー路線（三田線、大江戸線。。。微妙です。）
⑯ 大手利便性ランキングでも、ランク圏外
⑰ 一大幹線道路（白山通り）にベタ付き（騒音耐性は必須です）
⑱ 街歩きの楽しみがなく、潤いに乏しい
⑲ 教育環境は疑問符（学区はライバル・野村タワーの本郷の方が上）
⑳ 収益還元法・取引事例比較法で導き出された適正価格は、坪400から500万程度（価格に見合わぬ残念な資産価値です）

>>22710 匿名さん

地下鉄の浸水対策は進んでいて当然。ヤバいときは止水板置いて、封鎖すればよい。でも、白山通りの冠水は未解決だからハザードマップ色付きなのでは？
貯水槽をもっと作らないと、地域は良くならないかもよ。
自分の住む場所だからこそ、客観的に事実を把握して、必要なことは行政に働きかけるべき。つまらないポジ・ネガの書き込みに終始する話題ではないと思うけど。

>>22712 匿名さん
じゃあ働きかけろよ。ポジネガとか情報ゼロでつまらないのはそっち。予知連のインチキと同じで金儲けに協力するだけ。
ハザードマップが客観的事実のわけないだろ。前回の台風で色なしが浸水、色ありで何もなしが続発してそこらじゅうで独自に見直してるよ。メディアより専門家に直接聞けば利権がわかるよ

>>22713 匿名さん

ほう、例えばどんな個別例があるの？せっかくだから語ってみてよ。面白そうじゃん。

>>22714 匿名さん
何がほうだよ。ネット依存症の言葉使いですね。テレビでもニュースになってたくらいだよ。世間知らずは聞き方ひどいし、行政の予想や発表を真に受けるな。専門家に知り合いもいなそう。
ちなみに行政に頼んでも、ここから出ていかないことが見透かされてるから意味ないよ。公共のものにすがるのが結局は効果がある。ここはそれがメトロ

ネット依存症って人の事いえるの？専門家の知り合いがいるんですか？なのにその程度？

>>22715 匿名さん

正解は、メトロがどうやってデベやビル所有者に金を出させるか、そしてデベやビル所有者がどうやって都や区から金引っ張るかってなところなじゃねーの？
いずれにしろ、ネット依存者にわざわざレスしてくれてありがとよ。
依存が酷くなる前に寝るわ。一応、まだ定職に就いているので、明日も仕事だ。おやすみ。

>>22716 評判気になるさん
依存は煽り目的の言葉、ネット言語で判断できる。それを今3回も貴方は使っていて、それ以外の情報はゼロ。

ハザードマップの見直しは事実。専門家の知り合いはいるよ。企業にも大学にも。
国の予想は色んな分野でまず当たったことがない。何のためか。インフレ2%、名目4%成長、PB黒字化、賃金上昇、財政危機、関東大震災、富士山噴火、原発安心とは違うこと、正反対が起きている。そのために金は使われた。

>>22717 匿名さん
口で言うのは簡単。定職についてるがな。関係ない話がまさに依存だよ

>>22718 匿名さん

たかだかネットの掲示板だ、そこまで力いっぱい書き込まなくても、大丈夫だぜ。
企業と大学にしか知り合いいないなら、政治家と官僚の知り合いも作った方がいいぞ。内情が見えるともっと世の中楽しい。じゃな、本当に寝る。

うーん、完成が楽しみだなあ。

住民スレ見ました。
壁がガタガタなんですね。

模様ですよ
アパートしか住んだことない方は分からないかもしれませんね^_^

22722 匿名さん
何を見てもネガティブ。人生楽しいの？完売物件にけちつけて楽しいって素晴らしい性格。

あれは模様なんですか。
失敗工事かと思ってしまいました（失礼）。
吹き付け壁ならではの淡白な印象ですね。

次回はお金を貯めて、高級タイル貼りタワーマンションの重厚感を、ご経験なさってください。

若葉さんのモノローグチャット怖い...多重人格なのかな

若葉一人で何人相手にしてるのかね
他社から負の念を受けまくっているから、ろくな死に方しないよ

土用が明けたらお伊勢参りでもしておはらいしてもらおう。今年東京からだと恵方になるみたいなんだよね

>>22724 匿名
>>22726 匿名さん
>>22727 匿名さん

マンションネガ対人物ネガ
どちらのネガもクソだが
後者の方が遥かにクソだわ

もう完売してるのにねー。
あしたのことでもポジティブに考えていこう。

>>22729 マンション検討中さん
そう言う貴方が一番のクソ。人の事を簡単にクソとか言うんだね。

>>22725 匿名さん

全く興味ないわ

どのような相手であっても言葉に気を付けましょうよ。
22729さんの言ってる事も間違いではないです。ネガも煽りポジも荒らしです。

完売した物件にいまだに値段がどうした場所がどうのと的外れな書き込みするから荒れるんだよ。スーパーどこが入るとか店舗は何が入るとかそんな話題が出る段階じゃないのかな。

大人気で完売したらそれが現在の時価だよね
株と同じだよ
ケチつけても、事実なんだよ

>>22731 口コミ知りたいさん
最後に自説をぶち、一人納得して自己満足に浸る文章はこびは、ネット中毒そのもの。一旦、距離を置いた方がいい。
>>22729 マンション検討中さん　は人に対してではなく、レスの内容に対してクソと言ってる。マンションとは関係ないし、売り買い、貸し借り、どの立場の役にも立たんからね。

駅直結は強いよ
人気のない神保町直結でも一番評価だ
見た目は古いけど、未だ利便性で人気です
三田線、新宿線かな

東京パークタワー
https://www.sumai-surfin.com/re/13559/

関東大震災の記録です。
文京区の中でここが突出して酷い震度を記録していますね。
やはり40メートルの埋め立て地軟弱地盤では危険物件になってしまうのでしょうか。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/236710/image/177870/0/

>>22738 匿名さん

これまた痛いところを突きますね
場所が違うだとか頓珍漢な言い訳を始めるに、100円

>>22739 匿名さん
自作自演に100円

ここのネガは、頭おかしいな
掲示板で何を成し遂げたいのかね

>>22737
あの物件好きだよ、エントランスも豪華かつ上品で前を達たびにうっとりしてしまうね。

>>22738
谷底低地とか沖積低地に分類されている場所にベタ基礎木造住宅は向かないね。安定したしっかりとした地盤の上に基礎を作った堅牢なマンションこそふさわしい。いいもの建ってよかったよかった。揺れが最悪の沖積低地の港区物件や千代田区物件もきちんと基礎杭がうってあるから大丈夫ですよ。

自作自演で震度6強も揺れるのでしょうか？

しかもここの耐震構造って、ダンパー範囲がコストカットされたプチ制震だと、某有名評論家に指摘されていましたよね。

これが原本です。
港区はせいぜい震度5弱程度。
文京区は同じく震度5弱程度ですが、
小石川一丁目だけ突出して高い震度6強。
これはさすがに知りませんでした。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/236710/image/177870/0/

高台の地盤の良い土地のマンションが１億円
低地の地番改良が必要な土地のマンションが１億円
建物グレードを同じとして比較すると

高台マンション＝高い土地代＋建物代
低地マンション＝安い土地代＋地盤改良費＋建物代

賢い人ならどっちが有利か分かるよね！

>>22739 匿名さん

哀れだなあ。

>>22745
低地マンションの評価額は値下がりスピードが早い、ということが一目でわかりますね。
共有部分の持分が大きいタワマンなら、さらに急降下です。

うまく見れない方の為に、再掲。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/236710/?q=%E9%96%A2%E6%9D%B1%E5...

>>22748 匿名さん

この小石川一丁目だけ、震度が酷いですね。
これを知らぬまま契約してしまって、今頃涙を飲んでいる人もいるはずです。
デベはこれを検討時に伝える義務があったのではないでしょうか。

水害ハザードマップの添付と同時に関東大震災の震度マップの情報提供も義務化すべきでは？

いないし、言ってること頭おかしいって。
今度どこの物件でもいいのでマンション営業に関東大震災の震度マップ見せてもらえますか？って言ってみて！
ラクーアでご飯奢ってあげるよ。そしてこのマンションの利便性を再認識して下さい