パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

>>20 買い替え検討中さん
仰る通りだと思います。
浜離宮もそうですが、大規模再開発物件の宿命ですね。
入居後も住民の属性があまり違うと色々と面倒なようですし・・・

地権者が多い物件だと、購入組と地権者の生活レベル、民度の差からトラブルになることはあります。
こちらは、元々の地権者はどのような感じなのでしょうか？

文京区だから地権者の属性としては少し微妙な気がしますね。あちこちのマンション建設で反対運動してますし、ルサンクの例もありますし。

>>21 匿名さん
浜離宮の事業協力者住戸は大半が某企業だったように思います。直近ですと中央区の湊の再開発がこちらと似たような地権者状況ですが、特にトラブル的な話は上がってきていませんので、特に気にする必要はないかと思っています。

三井さんは大凡合理的で良心的な値付けの印象。そんな中、武蔵小山で大ゴケしてるところ、どれぐらい強気で単価設定できるのかな？小山同様に強欲な地権者が沢山いて上げざるを得ないならわかるけど。
特殊要因なければ、パークコートとはいえ1216の風呂用意してくる居室も狭めで部屋数多い普及向け設計だから、そこまで高くならないと思う。エントランスのデザインなどは素晴らしいけど、ラグジュアリー仕様に振り切っているとはお世辞でもいえないし。西側の単価取れないパンダ部屋で話題性作って、ギリギリ平均600切りで売り切ってくると思う。

もしや、ファミリー住戸の大半が70前半3LDKの可能性もあり？！

部屋の間取りプランを見る限りはそういうはしたない事はなさそうです。

住友のビルとお見合いとみられる1LDKは安そうですね。これはひょっとして坪500前後で出るかもです

>>29 匿名さん

とすると、武蔵小山と競合してきますね
どちらが良いかは個人で議論の余地がありそうです

分かりやすい釣りというか荒らしですね。まぁスルーが妥当ですかね

学区のれきせん小学校の評判はどうでしょう？3S1Kではないですが。
マンションには魅力を感じますが学区も気になります。

この物件電車の利便良すぎない？？

山手線に比べると見劣りしますが多路線使えるのはいいですよね。

>>33
はい、小石川や後楽園周辺は知る人ぞ知る交通至便で生活利便施設も集積し住みやすい地域です。オシャレさとは無縁の地味な土地柄で供給も少なく知名度が低く家賃もマンション価格もさほど高くはなかったのですが、ここ10年ほどの間に価格の歪みを察知されて新築のみならず中古価格も高騰、千代田区に迫るほどに評価されるようになりました。

>>34

この辺に住もうとする人は、山手線なんて目にもくれないかと思いますよ。主要ターミナルには地下鉄かタクシーで行けるので。

だいたい山手線は郊外から来た人を別のターミナルに運ぶための路線ですしね。

無知な人に一言。
ここのメインターゲット層の一角を占める医者は、JRが使えないと非常に不便だというのはよく知られた話。
バイトに行くのに多用されているのが、山手線や中央線。高額バイトは郊外だからね、基本。

ほどよく良い立地なのだから無理に主要路線と張り合うのは、荒れる元だしよくない。
そしてここは10分ちょい歩けば水道橋が使えるよね。
そういう事情や物件ステータスも相まって彼らにはささると思うよ。

別に張り合おうとしてませんが。

ちなみに、うちもJR使いますが、御茶ノ水、上野あたりだとタクシーで行きます。東京駅だと行きは丸ノ内線だけど、帰りはタクシーが多いですかね。JR信仰の人が多いのは感じています。

高額バイトには、クルマを使用。
駐車場率は、150%ぐらい欲しい。

>>26 マンション検討中さん
パークコート一番町と同じ作戦ですね。

>>39 名無しさん
知る限りの大半はJR＋タクシーですが、車の人もいますよもちろん。
ここも頑張って歩けば水道橋駅が使えるので、とてもよいです。

37=39=41ですね。わかりやすい！

？
つまりどういうことでしょうか？

駅直結で4路線利用可能な文京区No1のランドマークマンションですから、パンダ部屋は分かりませんが、平均坪600万円以上は確実でしょう。
ワテラスの中古とどちらにするか悩みます。

武蔵小山と迷いますね。

>>45 匿名さん

そうですね。
三井のタワマンで駅近では、ここか武蔵小山の2択になりますよね。どちらも良いものなので迷いますね。
日々の生活を考えると大規模商店街のある武蔵小山の方が良さそうかな。

>>44 病院勤務さん

ワテラスは間取りが使いにくい部屋もあるのでよく見る必要がある点注意。

全く比較にならないが最近竣工した千桜タワー、すでに入居直後から阿鼻叫喚ですね。
こちらは地権者が多いから、坪600払える高所得層との民度の違いが顕在化しないか心配ですね。

地権者が多い物件は地権者とのトラブルあります。地権者が隣の人でベランダで平気でタバコを吸う、ポイ捨て、ベランダで大声で深夜に電話する、など困っているとトラブル聞いたことあります。

千桜のネガさん=武蔵小山さん
これ割と最近の常識ですね。そしてこの書き込みもどっかで見ました

>>48 匿名さん

地権者がいるところでは所得格差により同様の懸念はありますね。こちらも同じ様な懸念はあると思います。上に出ている武蔵小山も地権者多い上に、特殊な方ばかりと聞きますので、こちらはまだ良い方ではないでしょうか。

所得格差は案外ないかもしれませんね。

ここの町会の凄さはご近所さんならみんな知ってます

連投失礼しますが、
行政やデベが烏合の衆である貧民＊＊を纏めたような再開発ではないということです。
あくまでもそこに住む人々が自発性を持って紆余曲折しながら対話を重ねて極めて巨大な
大規模開発が都心部に成し遂げられようとしている、素晴らしい。

そして再開発後もそこに住み続ける、というところが素晴らしい。

デベロッパーが自ら住む物件に住める顧客がどれほどいるでしょうか？

稀有な極めて希少な良心ある物件が昨今23区内にどれほどあるでしょうか。

どの部屋も柱が食い込みまくりでちと残念。
それと南向きの部屋はあるんですかね？

>>54 匿名さん

公開されてる間取りなら武蔵小山の方が遥かにいいな

>>48 匿名さん

千桜は即転住戸を興味本位で内見したが内廊下がサウナみたいで驚いた
設計のせいで換気がうまくできてないのか、あれじゃ秋になるまで売れないわ
住民板も荒れに荒れてるし地権者や賃貸多く破綻したマンションの見本となりそう
スレチなのでこれくらいにするが一見の価値あり

後楽園や春日は近隣のオフィスに通う人が沢山降りるので、時間帯によっては大手町まで座っていけますよ。

千桜失敗タワマンの話はそろそろよいのでは。

そもそも雑居ビルに埋もれてどこに建ったのかもイマイチわかりませんし。

4LDKを希望する方は今から運動しないとまずいでしょうね。同じレベルの物件はないおそらく都心3区には出ないか、高額で手が出ないかもしれませんね。買える人には大きな問題ではないでしょうが。

1LDKをご購入予定の皆様、柱で虫食いになっていない1LDKですよ、それもパークコートです。ちょっと想像力を働かせましょう。

権利変換から完成まで6年だから、様々な事情があったにせよ随分と長い。
地権者に対する97条補償額も当初より膨れ上がっていると思う。
結果として坪単価は上がる。

まあ、ここの良さは詰まる所よく分かってる人しか知らないので、安く売ってくれると幸いです。転売するときにお客さんにメリットをしっかり説明すれば右から左なので(笑

小石川の家賃は不当なぐらい安い、とここで言っておきましょう。

なんでそんなことを言うかと言えば、都心3区のように投機の対象になって欲しくないのです。転売目的の連中が手を出せないような、高額で買おうと言う人に来て欲しい

中住戸の間取りは綺麗(73bはナローだけど)なのに、4LDKと3LDKの角部屋は流石に柱が出しゃばりすぎ感が…。そのせいで逆に角部屋が弱気価格になったらいいんだけどね。

シビックセンターの建つ前というとまだ住友不動産後楽園ビルもアトラスタワーもパークスクエア小石川、パークホームズ小石川、小石川ヒルズ、などが影も形もなかった頃ですね〜

柳町仲通り商店街が割烹着を着たおばさんでごった返していて、アトラスやパークスクエアのあったあたりは２段式の駐車装置がズラッと並んだ巨大な駐車場でした。

そうそう、ちょっと離れていますがリビオレゾンやソラシア、小石川ザレジデンスなんかも跡形もなかったですねえ、レジデンスなんかもバブルの後遺症とも言える巨大な更地でしたね。共産党の区議が土地を提供させて公園にしろとか言ってましたね〜、いや〜懐かしい。

本当にあれから随分人が増えました。小石川は変貌し続けています。

そう言えばサンクタス小石川はもともとホテルダイエーとかいうビジネスホテルでしたね。

後楽園でビジュアル系バンドがコンサートすると黒づくめの集団が大量に泊まっていて
昔はそういうのが集まると警察官や下手すると機動隊が警備してました（笑

今や中古が出れば即売れる人気のマンションです

アトラス小石川レクスターハウスは一階に小粋なイタリアンのあるオフィスビルでした

店長の奥さんの趣味でドライフラワーを使った綺麗な店内装飾が目を楽しませてくれていました

千桜の住民スレも別に荒れてないな。大規模なら大体あんなもんだろうし。不満が出る人も当然いる。

多少の荒らしは混じっているが、住民板にまで書き込むあたり相当な粘着質だろうけど

初心者マークのズレた地権者が頑張っているスレはココですか？

他物件のディスを何度も投稿する民度の低い輩と同じマンションには決して住みたくないな。
小山買っちゃってるから当分買えないんだろうけどね

モデルルームはいつオープンするかご存知の方いらっしゃいますか？

ただ一つ気になるのが地盤。
谷底低地で、ネットで調べたところ関東大震災の時は震度6〜7だったようです。（文京区のほとんどは5弱〜強。）

タワマンの場合は支持層が深いところにあるから、そのデータは当てはまらないだろうし、大丈夫でしょう！

それなら尚更のこと免震にして欲しいなぁ。

これだけ薄っぺらいと免震は無理でしょ。

>>73 マンション掲示板さん

三井と言えば傾斜マンションの代名詞だが元川底に建てて大丈夫か？

もと川底でもなんでもいいからほしいわ。
ラク―アが近いものもうれしい

表層地盤だと、まじでほぼ最悪な地域やん…

>>78 マンション検討中さん

家族の命よりラクーア。御里が知れるわ。

飯田橋の断層ってここの近く通りますか？
あれも確定ではなくて推定だから気にしなくてもいいのかもしれないが。

断層は田端飯田橋間を通るのでここは外れてるとはいえ近いことは近い。防衛省や四谷近辺の某物件よりはマシなぐらいかな

川は千川通りの北上する方の車線の側を流れていた上に、田端川（文京区では千川）はもともと水量の少ない渓流で、わざわざ利水のため宝永四年に千川上水から分水した。無理に水量を増やした結果、分水後に水害が頻発したのはご存知の通り。地歴的にもここは弥生時代の住居遺構があり、江戸時代には武家屋敷が建ち並んでいた地域で水田もなかったのでかなり大昔から乾いた土地であることは確認されている。最悪というのは言い過ぎ。

小石川一丁目で検索して出てくる某サイトによると地盤が悪いと書かれて入るが、春日通りの向かい側のシビックセンター付近は地盤が悪いが、白山通り側はさほど悪くないと言われている。

ボーリング調査の資料はMRができたら見せてもらえると思うから確認してここに書いてね

ファサードがバツグンです。浜松町の旧パークコート買わなくて良かった！

>>82 匿名さん

春日通りを挟み、ものの数十メートルしか離れてねぇのに、片や地盤が悪く、片や地盤が良いなんて理屈よく言えるな。

ちゃんと資料見て言ってますから

まずは
http://www.j-shis.bosai.go.jp/tag/subsurface-structure
とか
http://www.city.bunkyo.lg.jp/bosai/bosai/bousai/Panfu/hazard.html
じゃないか？確認するのは。

文京区民って文京区愛が強すぎるというか、
所詮ここは文京区なんですよ。それをお忘れなく。
千代田駿河台はペンシルですが、超一等地です。
番町（750）よりは低いだろうとか、千代田区の一等地と
比較するとか滑稽過ぎますね。

>>85 匿名さん

いい加減なこといいやがって。シビック含め、千川通り沿いズブズブだろ？資料の引用元言ってみな。

浜離宮やら駿河台やら妬みが激しいな、ここは。
あんまり背伸びすると荒れるよ。

>>89 匿名さん

一番酷いのは武蔵小山の妬みだな

妬みというか高望み？
仕様はパークコート史上最低ランク。
ただ文京区という土地柄、それを値段に反映してもらえるなら有難い。
億越えに手を出せる文京区民は少ないので。
投資家の餌食にならないようにとも願う。

高台の築20年の戸建てに住むならこっちに住んだ方が安心。地盤地盤って大騒ぎしている人がどんな強固な地盤のどんな強固な家に住んでいるのか逆に興味あります。

文京区の赤い所（震度6強）はどこを示しているんだろう？

城東が真っ赤。
番町も意外とやられてるね。

ここには頭に血が上りやすい方がいますね

MRでボーリングの結果をご確認してから騒ぐのがいいと思いますよ

パークコートタワーの階高と梁下高の比較

乃木坂 3.41と2.36
浜離宮 3.3と2.7
麻布十番 3.3と2.77
虎ノ門 3.18と2.48
小石川 3.28と2.4

ボイドスラブなら天高2.45もあり得そうな予感

文京区の赤いとこは西片付近？
白山あたりか？

同じ世帯年収4000万なら、駅近に住む連中は居住費の割合が高く、食費を切り詰め、駅遠を選ぶ連中は、エンゲル係数や教育費の割合が高い。

赤い所は小石川1,2,3丁目の交わるあたり？

1216のリビングインの洗面室でパークコート名乗るなみっともない！
わかりやすい手抜き物件て嫌だなあ。

>>100 匿名さん

100ゲットおめでとうございます。
40平米台前半なら一人暮らしですから、リビングインの方が効率いいし、いい面もありますけどね。
ただ角部屋LDのあり得ない柱の食い込みといい、廊下のシートフローリング疑惑といい、パークコートザタワーとして最低限の仕様という疑惑は深まるばかりですが。
その分安くなってくれるならいいですね。

南北に長いマンションだから角部屋の価値は高いのにね。
個人的にはLDKを最大限に広くして居室は最低限という間取りがよい。子供部屋なんて4畳半もあれば十分です。

93平米でさえダブルボール入れないんだ。

オーナーズスタイリングで変更できるのは間取りまでで水回りはダメみたいだから、ダブルボールにしたいとか風呂を大きくしたいとかはできないんだね。

ダブルボールは高級感を演出するけど、カウンターが長くなるので居室や収納の大きさに響くから採用を見送ったのかな。多分、どちらがよりプライオリティが高いかは過去のマーケティングで把握した上の事だろうから案外無駄な設備と思っている人が多いのかもね。

ここの床がビニールシートなら、文京区は笑い者になる。

>>104 匿名さん

その通りですね。所詮文京区ですから、港区、千代田区にはかないません。

>>107
最近流行りの仕様劣化の流れの一環とは思いたくないけどねえ、多分そういうことなんだろうね。

オプレジが安く出たらそっちを買うかねえ...音がうるさそうだけど

仕様が低いとのコメント多いですが、坪単価500以下でしょうか？500以下なら検討したいですが。

？
それは夢を見過ぎです。
仕様が低くなったとしても価格は下がりません。
コスト増トレンドなので仕方ないです。

パークコートだからまだコレぐらいで済んでいるという視点もあるからなあ、他買いますと言って踵を返しても、結局一周回ってここに戻るという事もあるかもなあ。

どこで抜いているのか分からない三流物件を掴むと、後々たたるしね。

>>109 マンション検討中さん

それならパークシティ武蔵小山と競合するから迷うところ

武蔵小山は通勤時間が長くなるから私は嫌だな...

目黒あたりに会社があればよかったんだが、あいにく大手町なんでなあ

なんかなあ、ここスケルトンで売ってくれないかな。

そうしたら大きな湯船とレインシャワーと打たせ湯ユニットつけて洗面所ダブルボールにして厨房大きくしてリビングをパーティー仕様にするのになあ、ダメ？

フラストレーション溜まって後で直すとかえってお金がかかるから嫌だよね

>>114 匿名さん
住友スタイルですね！

思いっきり食い込んだ柱にすることで三井はどのくらい利益が増えるんですかね？
パークコートにしといて残念なことしますね。

アウトフレームにできない理由とかあるのでしょうか？

柱の食い込み有無でパークコートかどうかが決まるわけではありませんから。
全熱つけますし、蛇口もグローエでしょう。

安い方ほど食い込み方が激しくなるというのが確かに残念ではある

昨今の値上がりを考えると悲しくなるが...これで売れなかったら困るのは売主だが

そうなんですよね…この尋常でない柱の食い込みが残念過ぎます。多少割高になってもいいから解放感ある室内にしてほしかった…

柱が食い込もうと関係なくない？
山手線内側、それも文京区で地下鉄駅内に専用エントランス。
勤務先が大手町とかなら傘不要で暮らせる。
こんなマンション、他にないでしょ。