パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

>>14950 匿名さん
ここの梁をみて太くないと思いこんだり、ハザードマップはあり得ないと信じ込んだり、信仰心がすごいですね。

えーっと日本語で書き込んで大丈夫ですか？「タワマンで細い梁なんて無い」って書き込んでるんですか・・・。貴方のネガ新興の方が凄そうですね。

浸水は怖いですね。おなじ場所で何度も起こるらしいです
https://www.nishinippon.co.jp/item/n/528957/

>>14951

これは恥ずかしいｗｗ

>>14953 マンション検討中さん
購入時に浸水リスクを説明する義務が課せられる方向で検討が進んでいるらしいです。

中古で売るとかはハザードマップを重説に添付するんでしょうか。

https://www3.nhk.or.jp/news/html/20190723/k10012004521000.html

>>14951
ちょ、おまｗｗｗ

煽りに反論するのは良くないけど、タワマンでも扁平梁といって梁の細いのはあるよ。あと免震と制振を組み合わせて梁自体を細くする技術もある。

コストがかかるから湾岸とパークコートとかの高級マンションでしか見ないけど。

https://www.shimz.co.jp/shimzdesign/topics/bays.html

まあここは仕方ないよ。土地が高くて、建築費にまわせなかったんでしょう。

港区あたりでは高級マンションは坪800万、1000万超えのものもあるというのに、ここは文京区らしく安く出ましたからね、あまり高望みしても...という気がします。

https://gendai.ismedia.jp/articles/-/58667

いいバランスの価格だと思うけどね
一駅ずれて、千代田区に入れば、この価格でパークコートタワー買えないよ

最近港区に引っ越したけど、小石川のほうが生活便利だよ
駅前一等地に、巨大なドンキとかホームセンターとかないもん
一等地って、ガソリンスタンドもないね

そんなに小石川を好きなら
ここを買えばよかったのに
ホームセンターなら港区も田町の近くにあるけどね

>駅前一等地に、巨大なドンキとかホームセンターとかないもん

白金台にはプラチナドンキがありますよ、いなげやもあるし案外住みやすい
先日散歩してきたけど、むしろお店が多い春日の方がちょっと派手な感じかもしれない
http://www.donki.com/store/shop_detail.php?shop_id=368

ここは谷底で昔沼地でしたので、知っている方は候補からはずすでしょうね。投資用なら価格次第。永住目的では苦しいものがあります。

地盤悪い・低地、大通り沿いという点で周辺環境的にはイマイチ感が強い。

文京区の住む環境は最高だと思うけど、ここの住民が文京区と主張するのは、品川駅港南口付近の住民が「港区在住」を強調するような場違い感があるね。

駅直結は魅力な一方で、土地の取得費が高くなってしまったのか、非免震、ひどい梁といった点でコストダウンが見られるのも残念。

パークコートは最高の立地にほぼ最高のスペックというのが多かったから、がっかりしている人が多いのはわかるわ

パークコート渋谷ザ・タワーが高すぎて買えないからこっち買う

パークコートかくあるべしという思いのある人とそうでない人との思いは交わることがないんだろうね。タワーであること、駅近、大規模というパラメーターだけみると満点だけどね。そのほかにも地域ナンバーワンの物件であることや、値ごろ感がある値付けとか、色々とアピールポイントは多かった。

>>14963

相変わらず情けないこと言ってんだなw

まぁ、パーフェクトな物件はありませんから、何に価値を見出すかですね。
最終期があるので、色々難癖付ける人もいますがそれで検討者が減ってくれれば有り難いです。

今までで最高な物件て何がある？

>>14968
赤坂とかじゃない

三井は、用地まとめたりするの凄いと思う

いい物件は当たり前に高いからね

マンコミュでああだこうだ言ってる連中には買えないやね

文京区でぶっちぎりの裸の王様物件

前人未到の20ポツよろしく！

目指せネガ2万！それで最終期完売になるならやはり過剰なネガは人気物件であることの証になる。晴海も白金も同じになるんかな

江戸時代より、明治時代の方がヤバくない？！

ここは小石川の谷底低地プールかい？

https://miwa3k.hatenablog.jp/entry/koishikawa_yabatagawa

同じところ

他の明治時代の地図を見たら南のシビックセンタのあたりは「荒地」で陸軍の演習場へ転換。北側の区画は「田んぼ」になっている。建設地には何軒か住宅はあるみたい。

>>14967 検討板ユーザーさん
パーフェクトな物件がないことは同感です。

ただ、ここも「パーフェクトに近いが惜しいところもある物件」の一例みたいな扱いになってますが、正しくは「駅距離以外は絶望的な欠点が複数ある」ですよ。

何が絶望的なのやら
絶望の意味を知ってますかね

しかし、よくここまで狭い部屋ばかりを並べたものですね。
学力への影響が懸念される大きな幹線道路に隣接している悪条件の立地ですから、子供がいる人達はお呼びではないにせよ、これはなかなか酷いですね。
大半の部屋が30や40平米という賃貸マンションみたいな構成になっているのも酷いですが、
70平米 3LDKとかも、まともに住めないですよ。

嘘はいけませんね。30平米は1つもありませんよ。ボリュームゾーンは70平米以上です。40はごく僅かです。あれば南麻布のように人気住戸で売れていたでしょうね。
騒音が仮にあったとして、それくらいで集中力が切れるようではお子さんのレベルがしれます。
70平米3LDKはこのご時世では一般的です。

文京区だし、子供のレベルはそんなもんだろ。
成績落ちるし、喘息になりそうだし、敢えて子連れで都落ちしてまでこんなとこ住むヤツはいないだろ。

住んだから通えるわけではないですが、東大は徒歩圏内ですね。静かで空気もきれいな環境なら成績が上がるならだれも苦労しないです。結局は親がバカだったりそもそも子供が勉強嫌いだったりするのが成績が上がらない理由だと思いますよ。
都とはどこを指しておられますかね？

＞住んだから通えるわけではないですが、東大は徒歩圏内ですね。

こういうところが分別のある文京区民らしさですね。
池之端の台東区人のように、東大が近いとか開成に２駅だとか言って発奮するのは、浅はかな考えの恥ずかしい行為だと感じました。

>>14977 マンション検討中さん
東京都内の後背湿地に名前が挙がっているのは溜池、麻布十番、上野とここ小石川。

上野はまさに沼地ですね。

溜池は住所だと赤坂２丁目のことです。赤坂２丁目と麻布十番に共通してあるものはなんでしょうか。

東京に詳しい友達に聞いてみてください。

>>14983
知ってるけど、パチンコ屋さんなくなっちゃったよ。

>>14983

さすが田舎育ちの60過ぎた人は相変わらず沼とかにうるさいんだなｗ

>>14973
その地図、真ん中の青い部分になぜか「乾」って書いてあるんだよね
測量時には水はなかったけれど、雨が降ると水が溜まると言われているぐらいの感じなのかしらん
後楽園駅とか文京区役所、シビックホール、春日通りは見事に青い所に重なっているので、こうした公共インフラを戸建ての建たない二束三文の土地に作ったのがよくわかる。

千葉おじさん、買えない腹いせに相変わらずあちこちの物件に嫉妬して粘着してるみたいねｗ

文京区の地震に関する地域危険度測定調査地域危険度一覧表というのがあるんだけど
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/chousa_6/5bunkyou.htm

小石川１丁目は谷底低地３ということになっている。昔は谷底低地は１と２しかなかったのだけれど、今は３まであって、それぞれ「谷底低地1は，軟弱層の厚さが8m以上，谷底低地2は3m以上8m未満，谷底低地3は3m未満とする．」のだそうです。下のリンク先論文の図８によると谷底低地３は台地や沖積低地と比べてもあまり増幅率は高くありません。沖積低地の揺れやすさと比べたら比べ物になりません。
http://isss.jp.net/isss-site/wp-content/uploads/2013/08/2011-803_new.p...

ここは関東大震災の時も東日本大震災の時も液状化の報告がない場所なので、基本的に安心な場所だとおもっております。はい。

令和元年６月発行版
最新の水害ハザードマップです。
この物件の場所がピンポイントで文京区ワーストの水没エリアなのが、よくわかると思います。

https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0181/2503/20197514634.pdf

>>14989 匿名さん

浸水関連の話はマジでもういいよ。
ここの物件は何かと話題で面白いのに、貴方みたいなネガが一番厄介。
ここを貶すなら新鮮なやつ頼むわ。
それかそんなに水好きなら、そばの神田川で泳いでなさい。

パークコートスレを荒らしている人は、同一人物でないのかな
きっと、嫌いの裏返しで、パークコートが好きなんだよな

水没は想定の範囲内。
ゴムボートとか救命胴衣は管理組合で備蓄してあるんじゃないの。

仮に水没はしなくても基壇部から下の電気系統は全滅になるにはなるけど、きちんと積み立てれば数億の持ち出しくらい余裕だろ。

最終期は倍率つくかな。白金は航空機リスクがどうにも嫌でここを検討していきたい。

>>14992 契約者さん
うーん。。。どうでしょ。
坪420のエリアの相場のなか、坪600で高値掴みした物件ですから、そこまで積み立てる余裕はないんじゃないですかね。
70平米 3LDKの窮屈部屋を嬉々として買っているカツカツ世帯が大半のようですし。。。

地歴が見直される時代が来るよ

既に本郷が坪500超えてたからね
駅直結パークコートタワーなら、驚くほどの高値だとは思わない
掲示板初期の頃に言い合っていた話題だね

>>14994 匿名さん

掲示板初期の頃に言い合っていた話題ですね。
確か 1.5億の部屋の賃料が 40から45万だと。

皆さんご存知の通り、物件の価値を担保する唯一の指標が賃料です。
ここの利回りは 2%台。マンションの耐用年数を超える恐れすらある、相場無視の高値掴み物件だということを、表します。

アホだな

反論は論理的に、どうぞ。

〆

高くても買う人がいるけど、高くて借りる人はいないの？
高くても借りたい人がいるのではないの？
どちらも同じ住みたい人だよ

このマンションに住みたいと思わせる力があるかどうかだと思う
買われているからには、力があるんじゃないの

ヒカキンみたいにパークコート赤坂の最上階を2部屋賃貸で借りる人もいるよ
私なんかは、買えばいいのにとか思うのだけどね

参考程度に、マンマニさんの10年後の予測は、値下がりなく同額だったね
そのとおりなら、ただで住めたことになるね

ヒカキンはこんなとこ住まないだろ。爆

営業が想定賃料を断言してるんだから、マンマニとかいう素人の予想にいまだにすがる購入者がいるなら、鴨ネギを通り越して滑稽だわ。

>>15003 匿名さん

>>15003 匿名さん
2%台利回りの部屋なんて極少数でしたよ。
3社ある想定賃料の上を採用しなくたって4%台だっていくらでもあった。結局当たらなくて私は買えなかったけど。
4%台が高いとか充分とかそういう話がしたいわけではなく、極端に低い例をとってそれが全ての様に示すのはアンフェアですね。
歪みがあるから倍率も偏るわけで

>>15002 匿名さん
10年後も分譲価格と同じということは、土地価格が今より20％上昇するってことだよ。そのためには、土地利回りが更に低下するか、賃料が上昇するかしか理論的にありえないけど、彼は何を根拠に10年後の価格が変わらずというのか。まさか何となくではないでしょう、金とってアドバイスしてるんだからさ。

>>14997 匿名さん
同じ話の繰り返しでうちのじいちゃんを思い出します（笑）
物件の価値を担保する唯一の指標が賃料というのは不動産投融資の常識からは外れてますね。
不動産の貸付をノンリコースで行う金融機関にしてみると、仮にお金が返済されない場合その不動産の担保価値のみを拠り所として訴求せざるを得ないのですが、そういったノンリコースローンレンダーが重視するのは賃料相場よりも売却相場と売買市場の成熟度（市場参加者の多寡）です。
いくら賃料が取れても売れなきゃしょうがないです。定借50年マンションの45年経過した物件で、賃料を唯一の指標として物件の価値を判断するのですか？
都心一等地の更地は利回り2%も取れないでしょうがほんとにその賃料の価値しか見出せませんか？ほんとに賃料が唯一の指標ですか？
そもそも賃料相場が形成されてない中で賃料水準が決まっているかのように判断することが私からすると信じ難いですね。賃料相場もそうですが不動産は奥が深いのです。

>>15005 匿名さん

マンションは個別性が強いから
同じ部屋はないからね

だから面白くチャンスがある

10年後に20%下落なら十分です。
20%値下がりなら経年劣化分だけですから、残債割れしないでしょう。
もちろん、このバブル市況自体が10年間で10%下がれば、10年後には30％の値下がりになるので、黄色信号点滅ですが…。

購入者の皆さん、結構必死なんですね。

値下がり、という言葉にとってもナイーブ。

購入者じゃないよ

見た目が少々安っぽいですね。
スレを拝見しましたが、吹き付け壁なんですね。
すでに有名となった一連のコストカットのうちの一つでしょうけど、それならせめて色味だけでもなんとかならなかったのでしょうか。
この黄土色は、ちょっと酷い…。

>反論は論理的に、どうぞ。

アホだなｗ

15006さんに激しく同意です。
賃料しかみないところに素人感を感じます。
相場は現時点での相場です。他に駅直結の同グレードがあるなら参考になりますがありませんよね。
同じ相場なら立地の優れている方が勝ちます。徒歩歩くマンションと再開発駅直結では火を見るより明らか。（水没が～とか文字通り水をさすのはお控え下さい。蓋然性の観点から地上六階のエントランスのマンションが水没する日には全て終わりです。もちろん、鉄道会社もバカではないので地下の浸水対策はしっかり講じてます。）
そして、そこの相場は別のロジックで形成されます。

ちなみに、私はこのマンションの外観好きですよ。色も落ち着いてます。
購入者ではないですが、真剣に検討しているのに物件価値を貶めることが目的の恣意的な発言の数々に腹が立ちましたのでコメントさせて頂きました。

>皆さんご存知の通り、物件の価値を担保する唯一の指標が賃料です。

こいつアホ

いつもの千葉の爺さんらしいけどな
あちこちの物件で文句言ってるのを見ると
知識を得ても自分だけ買えない現実に東京への憧れが嫉妬に変わったんだろ

>>14945 匿名さん
あなたはこの再開発の何を知ってるの？
当事者でなければわからないことあるんじゃないですか？

朝からトラックがうるさいなぁ…。

外壁の色、黄土色というよりタマゴ色？
どちらにせよ、吹き付けの塗料次第ですかね。
調べた感じだと、パークコートシリーズでタイル貼りではないのって、ここだけでした。

贅沢は敵だ、とかではないと思いますが、コストカットしてはいけない部分だと思いました。

>>15013 評判気になるさん
賃料だけが不動産価格を決めるわけでないのは同意見。

だけど中古価格を決める大きい要素ではあるのに、ここに賃料が安いことをひっくり返すぐらいの高評価ポイントはありません。駅近なのは賃料に反映されてますよ。地歴もひどいものです。

今後、不動産売買時に、ハザードマップを添付することご義務付けられます。他の高級マンションが軒並みクリーンな中で、デンジャーゾーンど真ん中にあることを説明しないといけません。

ハザードマップに関しては湾岸も同じという反論もありますが、だったら湾岸並みの値段が適切な価格ではないでしょうか。

検討者は湾岸と被ってるみたいだけどね。
わざわざ都心 2区から都落ちして住む場所じゃないし、部屋の狭さを考えても上京したての単身者とかかな。
子供が出来たら、住環境の良い都心 2区に引っ越せばいいからね。

文京区のハザードマップだと50cmから１mの浸水地域とされているので止水板で対応可能なレベル。実際都営地下鉄春日駅や東京メトロ後楽園駅に防水ハッチはなく、止水板のみの対応。駅を見ればわかる。

あと、万が一想定外の水災がおこり水没してもマンションの場合は共用部分に保険をかけているから長期修繕計画の積み立てには影響ない。むしろ水没したカゴとかが新しくなったら長期修繕計画に良い影響が...焼け太りするかも。

>>15020
前の書き込みにもあったけど、都内で浸水した某マンションは１割値下げしてバーゲンセールになりました。

>>15022
地上６階から上にあるマンションに浸水するのを心配するならば箱舟を作られたほうがよいのでは...

その地域が浸水の被害にあったら、自分の部屋に被害がなくても、不動産の価格が下がるということですよ。

それ言ったら株や債券、ファンドなんかにはとてもじゃないですが投資できませんよね。
過去に何度も大暴落が起きていますから。
それと一緒だと思いますよ。

ハザードマップでは 3mの浸水ですね。ここは。

>>14945 匿名さん
これを等価交換というのかな？
勉強不足でごめんね。
まず地権者が住居商業問わず物件を獲得する選択をした場合には優先分譲と増床の権利が与えられます。
優先分譲は１戸持っていれば１戸買うことができる、なおかつ増床もできる。
大きく持っている人に優先権があり順位が高いので良いところを選択できる。
増床は限度なくできるわけではなく一定の基準内で従前のものより増床できる。
多少のオーバーは認められましたが2倍3倍には増床できない。
なので50㎡のマンション持っていた人は120㎡を獲得する権利がない。
これとは別に持っている資産の評価をする。
評価に折り合いがつけば再開発組合が支払いそれを買い取る。
それにより抵当権などが全て外れる。
ひと昔と違い、評価以上の融資がなされなくなり清算できない物件はなかったようですね。
都市再開発法第72条より定めた、今回は都知事が認可した権利変換計画書というものがあり、獲得できる権利が確定したら権利変換計画書に基づき区分譲渡契約をし購入価格の数十％を支払い権利確定。
契約書には区分所有法の適用を受けるとなっていて、権利を行使し義務を負うとなっており、土地部分の固定資産税の義務が発生している。

営業さんが降臨しましたかね？

>>15019 通りがかりさん

15013 評判気になるさん
>>賃料だけが不動産価格を決めるわけでない
このマンションのように実需、投資の両需要のある場合、価格は「賃料÷利回り」「競合との比較（相場）」の高い方で決まる。安い方が高い方に近づき一致するわけだ。よって、不動産価格は賃料（と利回り）で決まると言っても良いの。不動産の価格形成理論を学べば理解できるよ。

>ハザードマップに関しては湾岸も同じという反論もありますが、だったら湾岸並みの値段が適切な価格ではないでしょうか。

千葉の爺さんアホすぎｗ

>不動産価格は賃料（と利回り）で決まると言っても良いの。不動産の価格形成理論を学べば理解できるよ。

千葉の爺さんやっぱアホすぎ

約１名、低い教育水準で育てられたような関係者さんが、論理的に投稿に対しロジカルに反論できない悔しさから、悔し紛れに汚い言葉で罵ってますね。

>不動産価格は賃料（と利回り）で決まると言っても良い

こいつ、「中古」の話と「不動産」の話がごちゃ混ぜｗ
何が論理的投稿だよ。ロジカルに反論だって
アホすぎでしょｗ

>>15027 地権者のひとりさん
地権者同士のいざこざは他所でやれよ。

ここ、中古が全然売れないですね。
一ヶ月以上、店晒しになっています。

https://www.athome.co.jp/smt/bldg-library/tokyo/bunkyo/6581221/

買えませんが憧れてるのでチェックし続けてます

本物の当たりの物件というのは、こういうものを言うのだと実感しましたね。

https://www.kensetsunews.com/archives/347605

こちらのような水害ハイリスクの谷底低地にある利用価値の低い場所というのは、再開発を謳い文句に容積率を最大消費したキツキツプランのタワマンをおっ立ててデベが儲ける為の場所。
あとは中間所得者層の方々がマウントを取り合いせせこましく暮らすだけで、お終いです。

あちこち東京の物件にケチつけてないで仕事しろよ

貧乏なんだから

本来なら、パークタワー春日、とすべきところを名前だけパークコートなどとつけるから、色々と辻褄が合わなくなってるんだろうね。

あと、三田一丁目の三井の計画を引き合いに出すのは、あまりにもあちらに失礼だよ。
こんなマンションのスレで名前を出されること自体が不名誉だろうね。

>>15032 匿名さん
反論ができなくなると罵るぐらいしかないのです。一生に一度の買い物を間違えた可哀想な人たちですから。

>>15037
せせこましく公共交通を這い蹲るマス層ではなく、優雅に暮らす典型的な富裕層向け物件。環境は最高でしょう。故にどこにアクセスするにも若干不便さがあるから、ここの検討者とは合致しない。
850億の取得費ということは土地代だけで一戸あたり9400万？ 一体いくらで出るやら楽しみですね。

>>15037 匿名さん
周りパークマンション複数、大手デベの最上級マンションだらけの超一等地じゃん。
ここと比べるのはおかしいと思いますが

買わない(買えない)のに、ひたすらこの掲示板を覗き、浸水やら将来損するやら書き込んでるのはタイミング的に抽選外れた方々かな？

フラれた女の子の悪口を言うようなマネは残念だからさ、議論尽くされた内容延々続けるのやめようよ。誰かも言ってたけどスレッドの無駄。

見向きもされない相手の浸水の心配や壁の悪口言ってないでさ、早く新しい好きな人探してさ、悪口じゃなくて褒める毎日を送ってさ、幸せになりなって。ここより良い物件を沢山知ってる訳だし。

いつもの千葉の爺さんね
抽選すら出来ないよねｗ

>>15043 通りがかりさん
とは言ってもこれらは全て、ネガではなく事実ですからね…。
うーん…
不安なのはわかるけど、ちょっと契約者の見回りが多すぎますねー。
マンションスレにしては珍しく、売り手に都合の悪い事実が明るみに出るのが異様に遅かったですからね、ここは。
勇み足の方々は、相当数いると思いますよ。

他のスレだと「?というネガはあるけど私はこの街が好きなので買いました」みたいな投稿でネガを追いやってるけど、ここは「千葉のジイさんが?！」しかないからね。

資産価値目当てばかりで、街に愛がないのが一番のネガポイントだと思います。

相変わらず幼稚だな

幼稚、だけで３ページもありますね、ここ

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636656/?q=%E5%B9%BC%E7%A8%9A&am...

>>15048 匿名さん
幼稚おじさんの爆誕ですね

＞街に愛がないのが一番のネガポイントだと思います。

昔からの東京人は知ってるけど、住む場所じゃないからね、ここ。
街に愛なんてあるわけないよ。
事実、地元のお金持ちは避けた物件。
彼らは資産を守る事を第一に考えるから、至極当たり前の行動だったとは思うけどね。
再開発した沼を高値で掴まされた人たちは、今後コミュニティで笑われるんじゃないかな。