「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

>>8098 匿名さん
>＊玄関ドア ３０年程度での交換がいいのでは。１度は交換しなければならないでしょう。
>３）扉だけを交換する方法
>施工時間は９０分　　経費は安く抑えられる。
>ドア枠を交換しないので塗装が劣化している場合は、見た目のバランスが悪くなる。
>ドアの塗装をした後にやればカバーできます。経費は１３万円程度

扉の交換プラスドアー枠塗装で同意。
　　　

>>8099　匿名さん
＞＊インターホンと熱感知器
　　　インターホンの更新工事の時期の検討
　　　１５年程度での交換をした方がいいでしょう。
　　　その際、玄関に熱感知器の点検ができる機能を設置すれば、消防点検は室内に
　　　入らずに点検ができます。

上記にプラス宅配ボックスに荷物が投函されたときモニターに表示される機能があれば便利ですよ。

気の毒に。
ウンチクが実行できる日はいつの日か。
多分、今年もマン管士は不合格だと思うよ。
マン管士資格がなくても商売はできるが、お客さんは来ないと思うよ。
世間は厳しいからね。

　＜大規模修繕工事の進め方＞　・・・順番は前後する場合もあります。

* 築１２年～１３年で、基本的な大規模修繕工事について作成しております。
　　外壁、屋上防水、躯体改修工事、バルコニー防水、窓枠シーリング、開放廊下修復等

＜資産価値を高めるには＞　上記工事に下記を加えるとさらに資産価値がアップします。
玄関ホールの整備や模様替えを行い、イメージアップを図る。
外装色を変える。
共用廊下をシート防水にする。（靴音防止や高級感がでてくる。）
高齢化対策をする。（バリアフリー工事として玄関にスロープを設置するとか）

1) 　事前準備として、理事会に提案する大規模修繕工事の発意、修繕委員会設置に関する
委員の募集計画案、修繕専門委員会運営細則案の準備等をしておく。
　事前準備の資料とかの作成は、理事長が中心となって作成します。（たたき台の構築）
　修繕委員会のメンバーは５名～１０名程度で必ず公募してください。又、理事も数名入っ
ている方が、スムーズにいくと思います。　　２年程度前から計画します。

２） 理事会の開催
　理事会で、大規模修繕委員会運営細則案や専門委員会の委員公募とか、修繕時期、
建物診断業者（設計・監理業者を含む場合もあります。）選定の了解をとる。

３） 通常総会での発意　・・・・２年前の通常総会
　大規模修繕工事実施、時期、修繕委員会運営細則、建物診断についての承認を得る。
　建物診断と設計監理が同一の場合は、設計コンサルタント導入の承認を得ておく。

４） 専門委員の募集と専門委員会の開催（修繕委員会の役員の選定）
　専門委員会は、あくまで理事会の諮問機関ですので、承認は理事会決議を経なければ
なりません。専門委員会の業務内容も整理しておきます。
　建物診断業者募集についての打ち合わせや大規模修繕工事についての流れの説明。

５） 建物診断業者の募集と選定
　業者選定にあたっては、マンション診断実績のある業者を必ず複数社選び、見積書と提
案等を提出してもらい説明会開催後、専門委員会で選出し、理事会で決定します。

６） 住民へのアンケートの実施
　室内の水漏れ、バルコニー天井の漏水、水道の圧力、ひび割れ等の不具合の調査

７） 建物診断の実施・・・単なる劣化診断では意味がありません。長期修繕計画の作成
　　建物診断実施後、総合所見も含め診断報告書の提出と説明をしてもらいます。
　　　　診断報告書、修繕仕様書、工事概算積算書の提出
　　専門委員会で、工事範囲と予算、資金計画等を考慮して概案を決める。

８） 理事会で決議後、臨時総会の開催・・・通常総会のときでも構いません。
　　工事範囲、時期、工事概算費用、設計コンサルタント選定の承認をもらう。

９） 設計コンサルタント導入について（建物診断業者と同じ場合もあります。）
　　設計コンサルタントの選定は、大規模修繕工事の成否に大きく影響してきますので、
　慎重に選定しなければなりません。設計施工方式でも改修設計・工事監理は必要です。
　設計コンサルタントは、設計事務所や管理会社に見積と提案を依頼します。
　　公募がベストです。建設新聞等を活用、無料です。宮管連も賛助会員を推薦しています。
　応募業者はマンションの設計・監理の経験が重要なポイントになります。
　応募業者の説明会は必ず実施して決めてください。

設計・監理会社（設計コンサルタント）の特徴
　　設計事務所・・・・・第３者的な立場からマンションの劣化や問題点等を判断して提案
　　管理業者　・・・・・・日常業務から、マンションの状況を把握でき、改善等を組合に提
　　　　　　　　　　　　　　言できる。

＊設計・監理業者を導入するメリット
　　　設計図書による統一された内容で見積もりがとれるので、比較が簡単である。
　　　同じ修繕箇所、同じ仕様、同じ材料での比較ができるようになる。
　　　見積もりの中で、数量落ち等で極端に安くなっている見積もりの修正ができる。
　　　手抜き工事防止等を設計コンサルタントがやることになる。
　　　元請会社は大手でも、工事をするのは下請け、孫請け業者です。
　　　竣工時の不都合が顕在化できる。

１０） 設計・監理業者の決定後

＊元請業者の募集
　　公募に関しては、マンションの工事の経験のある大手ゼネコン、地元建築業者、専門
　業者、管理会社に働きかける。
　　建設新聞への掲載は無料、宮管連も業者の紹介をしています。
＊概算の工事費から資金計画と工事範囲を検討します。

１１） 応募業者に対しては、設計図書、見積要綱書と見積明細書を送付します。

　　見積書は、部位・仕様・数量を記し、それに単価と見積金額を記入する書式で行います。
　尚、これに関しては、設計コンサルタントが準備します。

　　条件を同じにして、相見積をとることが絶対条件です。尚、見積書は開封しないで、後日
　複数の委員の立ち会いのもと開封します。

　　見積もりを取る場合は、金額だけでなく、施行中の管理体制、施工後のアフターサービス
　体制が完備しているかの確認も必要です。
　　又、瑕疵担保責任保険に加入してもらうことも、業者倒産対策としては必要です。

１２） 応募業者の中から数社選定し、後日説明会を開催します。
　　その間、設計コンサルタントが見積もり内容のチェックを行います。
　　　　見積書の内容確認、数量見積もり落ち、異常に安い単価等のチェック等
　　説明会には修繕委員、設計コンサルタント、業者、現場監督が参加します。

＊大規模修繕工事業者の方式
　　１）設計・監理方式
　　　　設計・監理と施工を別の業者が行うやり方で有効な方式です。
　　２）責任施行方式
　　　　設計・監理と施工を一括発注する方式
　　　　見積もりに統一性がないため、分かりにくいというのがデメリットです。
　　　　チェックは管理組合が行わなければなりません。
　　　　この場合でも、着工前に仕様書・数量・図面を作成して提出してもらいます。
　　３）管理会社発注方式
　　　　工事の費用に競争原理が働いているかをチェックする必要があります。
　　　　デべ系マンションに多いのが特徴です。

１３） 臨時総会の開催

　　工事金額、元請業者の承認、工事範囲、工事予算、設計・監理業者の費用等の
　最終承認を得る。資金不足の場合は、借入金の承認を得る。

１４） 施工会社選定承認後
　工事請負契約の締結・・・設計・監理業者に立ち会ってもらいます。
　工事請負契約書、工事請負契約約款、工事費内訳書、設計図書、工程表、保証承諾書

１５） 工事開始
＊工事開始前の住民説明会
　　　工事内容、協力事項、工事工程の説明等・・・元請会社が行います。
＊定例会議の開催・・・１週間に１回程度　　工事の進捗状況や居住者のクレームの処理
　　　　　　　　　　　　　　　状況の報告（専門委員、設計コンサルタント、現場監督）

＊工事期間内の問題点
　　住民の苦情は全て設計コンサルタントを通して行う。（トラブル防止のため）
　　ベランダの工事のときは、全てかたずける。不要な物をまとめて廃棄するのも一法です。
　　工事の進捗状況は、エントランスに掲示板を設置する。
　　足場が組まれると、ベランダの作業のとき、１週間程度洗濯物が干せないので、乾燥機
　　をエントランスに設置しておくと便利です。（リース）

１６） 中間検査　　　　　組合立ち会いの中で実施します。
１７） 完成・引き渡し・書類整備
１８） 工事完成後の点検
　　１年点検・２年点検等請負契約に基づいて定期的な点検が行われます。
　　点検を実施する場合は、必ず各戸にアンケートを行い、不備な箇所は補修や手直しを
　　してもらいます。

　　完成後の品質保証能力の見極めをするためにも、業者の経営状況や業績もチェックして
　　おくことが大切です。

スレ主さん、必死ですね。
うんちくの暗記も大事だけど、それぞれの法律の基礎背景を理解することで、応用を利かせれば解決できる問題も多数ある。
スレ主は応用問題が苦手なんだね。
屁理屈は得意なのにね。

　マンション管理の主体は、管理組合です。管理組合は、建物の共用部分や付属施設
及び敷地の管理をすることが基本的な業務です。
　この業務の執行活動を行っていくのが理事会であり、理事の皆さん方です。

　理事は、管理会社との窓口となり、マンションの清掃、点検、補修、規約や細則の見直
し、住民からの苦情や要望等の対応を行います。
　そして、理事会はそれらを実行に移すために開催されます。

　又、理事会終了後は、議事録を作成し配布や回覧、掲示等を行い、広報・啓蒙活動を
行っていかねばなりません。
　快適なマンションライフを送り、資産価値の減少を防ぐためには理事会の果たす役割が
大きく影響をしてきます。

>>8096 匿名さん
３５年目はエレベーター交換など

>>8111 ご近所くん 　３５年目ありがとう

～１０年目　バリアフリー・スロープ（未作成時・施工基準を確認する）
　　　　　　立体機械式駐車場修繕（チエーン、モーター、他）

１回目　大規模修繕工事（１５年目）
　　　　屋上・バルコニー防水工事、外壁工事、鉄部塗装（立体機械式駐車場含む
　　　　管理員室エアコン更新、共用給水管更新（２０年目？）、

２０年～２５年目工事
　　　　照明器具（ＬEDへ）、共用廊下（開放廊下防水シート張替え）、立体機械式駐車場修繕（チエーン、モーター、他）、共用給水管更新（１５年目？、

２回目　大規模修繕工事（３０年～３５年目）
　　　　屋上・バルコニー防水工事、外壁工事、鉄部塗装、共用給水管更新、
　　　　立体機械式駐車の更新又は修繕（塗装含む）、共用給水管更新、

３５年目　エレベーター（更新又は大改善）、玄関扉、各戸のサッシ、
　　　　　窓枠シーリング、電気設備（もっと前？）外構改修、

１年目～１５年目と１６年目～３５年目の修繕積立金は異なる方法です。
３６年目からは１年目～１５年目が目安？。

勉強中です、修正があればご指導よろしくお願いします。

工事の周期はそのマンションの修繕積立金次第です。
早くやれば快適なマンションライフが送れるでしょうし、売却や
賃貸に出せば高い価格になるでしょう。
自分の部屋で考えてみてください。
畳や壁紙の張替えを１０年でする部屋と２０年でする部屋の価値観、
快適さはかなり違います。それだけのことです。

＞早くやれば快適なマンションライフが送れるでしょう
必要もなく早くやるのはお金をどぶに捨てるようなもの。
住民全体がAFO集団なら可能かも。
快適なマンションライフは共用部ではなく、専用部の快適さが重要。
＞売却や賃貸に出せば高い価格になるでしょう。
いくら立派な外観でも、度重なる修繕費用で保有資産が赤字のマンションでは誰も相手にしてくれない。
赤字解消のための管理費や修繕積立金が高い物件も相手にしてくれない。
つまり、賃貸にはいいが、売却となると難しい。

>>8114
お前はここにはくるなといってるだろう。
他にいくとこないのか。

＞他にいくとこないのか。
おやおや、しらばっくれて。
基礎学力もないおまえがこのスレを利用して受験勉強したところで、今年も不合格なのは目に見えている。
いつまでマン管士試験に挑戦するつもりなの？
マンション管理士試験上位不合格者さん。

>>8113 匿名さん
>自分の部屋で考えてみてください。
>畳や壁紙の張替えを１０年でする部屋と２０年でする部屋の価値観、
>快適さはかなり違います。それだけのことです。

だから自分の部屋は自己負担で快適にする当然です。
従って専有部分の修繕は区分所有者が自己負担で修繕するのは当然です。
8113匿名さんの言いたいこと？。
ちなみに当方の共用排水管（縦菅）の更新は４０年目です（長期修繕計画は３５年に
つき記載なし）備考として記載あり。それに専有部分の修繕は対象外としている。

>>8117 勉強中さん
排水管の交換は必要ありません。

排水管は永久に劣化しないと思っているアホ
継手部分は地震で緩みがでるし、塩ビ管でも劣化はする。
永久にはもたない。それも知らないで書き込みをするな。

　＜理事になったらまず何をしなければならないか＞

＊最初にすべきことは、管理規約、各種細則を読むことからスタートします。

　マンションの管理を円滑に行っていくためには、ルールに則り運営していかなければ
なりません。
　そして、住民はこの決まり事を守っていかなければなりません。しかし、中にはルール
違反をする住民も出てきます。
　その時は、理事会はそれを是正する措置を取らなければなりません。
　又、理事会は月１回定期的に開催することが理想です。

　＜理事会での検討事項＞

　理事会で検討することは、標準管理規で規定している管理組合業務（第３２条）や議決
事項（第５４条）があります。
　又、苦情や要望事項に対する対応、滞納状況の把握と対策、引っ越し状況、放置自転
車の対応、総会で承認された工事や点検の相見積や時期の検討・業者の選定、議事録
の作成、収支報告書の現状把握、規約や細則の設定・変更の検討、ゴミの分別状況、
議案書の作成、管理会社との折衝、業者との折衝、広報活動の検討等があります。

　＜理事長の役割＞

　理事会は、理事長が招集します。
　又、理事会の議案については、理事長が作成するのが基本ですが、管理会社と協力
して、作成されることをお奨めします。しかし、あくまで、主導権は管理組合です。

　役員の中で理事長の果たす役割・影響力は大きいものがあります。
　しかし、理事長によってマンションの基本が大きく変わっては困ります。
　そこで、理事長の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事長になっても基本は同じ
としておく必要があります。そして、新たに理事長になった者がスムーズに引き継ぎができ
るようにしておくことが大切です。

　＜理事会の議決事項＞

　＊理事会は、理事の過半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席
　　理事の過半数で決するとなっています。当然監事は議決には参加できません。
　　又、理事会に委任状は使用できませんが、代理出席については、規約に規定があれ
　　ば配偶者等が出席することは可能です。

　＊議決要件
　　　１）普通決議・・・管理行為（大規模修繕工事、一般の工事、点検、使用細則決議、
　　　　　　　　　　保険等）
　　　　　原則は、区分所有者及び議決権の各過半数以上の賛成で決議されます。

　　　２）特別決議・・・規約の設定・変更や共用部分の重大変更、義務違反者への請求等
　　　　　区分所有者及び議決権の各４分の３以上（建替え決議は除く）で決議されます。

　　　共有物の処分
　　　　　駐車場の一部売却、滞納金の放棄等は全員の合意が必要です。

　＜広報活動＞

　管理組合の活動状況を広報することは、理事会の重要な役割です。
　理事会で協議した内容は、掲示板や広報誌を作成して対応し、組合員との情報の共有
を大切にしなければなりません。

理事の仕事は大変です。
うまくやって当たり前ですからね。

理事はボランティアみたいなもの。

>>8119 匿名さん
60年程度は劣化しない

>>8126
お前はここにはくるな。

スレタイとは外れますが一言
現在政府がコロナ対策をやってますが、対応がずれているんではないだろうか。
ワクチン接種にかんして医療従事者がまだできていないといっているが、現在は
ワクチンの確保がすくないのでできないのでまず、コロナに関係している医療
従事者を先に接種すればいいんでは。それから全国的に平均でワクチンを
回すのではなく、まず大阪、兵庫、東京を先にやればいい。
病院が足りなければ空き地に作ればいい。医者や看護師等の医療従事者は例えば
経営が苦しくなった病院から補充すればいい。東京女子医大病院では１００名超の
医師が退職しており看護師も４００名近くが退職を考えているとのこと。
原因はボーナスがでないからということだが、企業や飲食店等も経営が苦しくなって倒産やリストラ、給料やボーナスの削減は当たり前となっている。
医師会は自分たちの領域は守ろうと勝手なことをいっている。
相変わらず菅君はメモをみるだけの答弁で、それ以外は語れない。
将来のために、弁護士を増やしたように、医者も大幅に増やすべきだ。

納得。

コロナ問題はしっかり対応して欲しいですね。

管理会社から理事会にて管理委託契約の期限更新に際し委託費の値上げについて事前通知を受けています。理由は人件費の高騰のためとのこと。また、新型コロナの影響もあり、緊急時における業務内容の見直しやそれにかかる費用負担の在り方について今後は負担の在り方について管理組合と協議ができるよう管理規約の変更案を同時に受領しています（原契約では業務縮小分は全額管理会社が全額負担しているようです）。

　まだまだ築浅のマンションで初めての期限更新とのこともあり、理事も初めての人ばかりで不慣れでして、どういったことに注意が必要かお教えいただけないでしょうか？
　そもそも管理会社の契約変更のためにマンション管理規約の変更案が提出されること自体なんかおかしくない？とも感じています。

なお、財閥系2社と大手1社の合計３ディベロッパーの合同事業で、最も投資割合が高かった財閥系列の子会社が管理会社になっています。この状況で他2社（管理会社ランキングでかなり上位で、現管理会社も悪くはないですが中位です）に相見積依頼を受けてもらえるものかどうかも不明でして、ご知見があれば併せて教えていただきたく。

どうぞよろしくお願いします。

>>8131さん
管理会社との委託契約で人件費が上がったので委託費の値上げは考えられません。
あるとすれば、管理員の勤務時間や勤務日数、人数を増やせば当然その分の値上げ
は発生しますし、清掃時間や日数、人数を増やせばその分が値上げになるでしょう。
しかし、それはあくまで管理組合が時間等の増を依頼するのであって管理会社から
依頼するものではありません。
管理規約と管理委託契約とは関係ありません。管理会社との契約変更で管理規約を
変更するという話は聞いたことがありません。
管理委託契約を更新する場合は、少しでも変更があれば重要事項説明書を組合員
全員に配布して説明会を開催しなければ変更はできません。適正化法で規定されて
います。
また、契約内容が前年とまったく同じなら重要事項説明書を組合員全員に配布して
説明は管理者（理事長）に説明するだけでいいとなっています。
当然管理会社との委託契約を継続するかどうかは、総会の普通決議が必要です。
管理会社を変更する場合は、３カ月前（？）に通知をすれば解約できることになっています。その理由はなんでもいいのです。例えば気にくわないから再契約しませんというのが理由でも問題はないとされています。
管理会社を選ぶ場合は、できれば現在の管理会社とは関係のないところに相談されたらいかがですか。その方がスムーズにいくと思います。

管理委託費が適正額なのか確認するのが良いと思います。

同じ管理仕様で、他の管理会社から見積もりを取ってみる。
マンション管理コンサルタント会社の無料簡易査定を受けてみる。

↓が参考になるかもしれません。

【マンション管理】管理会社に毎月払っている業務委託費の金額に目安はある？
https://diamond.jp/articles/-/238257

業務委託費の相場がでていますので、それを参考にすればいいと思います。
若干高めの価格が提示されていますので、それより低い価格で交渉されたにら
いいと思います。

８１３３の書き込みを皆さんはよく検証しみてください。
参考になるとおもいますよ。

相見積もりの取り方については、理事長は知っておく必要があります。
まず、１社に見積もりを取ります。それを単価欄だけを消して他の業者に
送付して単価欄だけを書き込んでもらいます。
それで同じ条件での相見積もりが取れます。
簡単なことですよ。業者選定はネットで調べればいいでしょう。
どの業者が来ても、同じ条件（材料、平米数、数量、修繕個所）なんですから
心配はいりません。ぼられることもありませんし、違う材料になることも
ありません。

スレ主も必死だな。

　　　※管理会社の問題点

　マンションは管理を買えといわれています。資産価値の高いマンションは、維持管理・修
繕において管理組合が機能しているマンションです。
　管理会社に何もかもお任せでは決していいマンションの管理とはいえません。必要に応じ
てきちんと交渉する術も必要です。
　近隣の同規模のマンションとの比較も大切なことですが、ただ価格が安いというだけで判
断する訳にはいきません。
　　　例えば、管理会社の担当者がなかなかこない、管理員の質の低下、清掃も適当
　　　管理員（理事含む）が注意をしない（滞納金、共用廊下の私物の放置、ペット等）

　価格交渉の際は、どの項目でどれぐらい安くできるか、他マンションと比較してどの部分が
割高なのかを是正することが大切になってきます。

　又、管理員・管理会社の担当者と理事とのコミュニケを図ることが大切です。又、マンション
管理について素人同然又は時間がない理事に対して、しっかりサポートしてくれるフロントも
要求されます。

　管理組合が機能しており、長期修繕計画が作成されているかどうかも大切なことです。
　又、定期的に理事会が開催されていることも重要なことで、老朽化するマンションの資産
価値を維持するカギは、質の高い「管理」が必要といえるでしょう。

やはり管理会社と管理組合は、共存・共栄ですね。

>>8128 匿名さん
お前はここにはくるな。

>>8139 匿名さん
共存共栄はありえない

>>8141さん
お互いに信じ信じられる関係になるべきですよ。
管理会社は私企業です、適正利潤は必要です。
スーパーやデパートも売っている商品にはマージンを取ってます。
その価格に利益はいくらとか知ると嫌になるでしょう。

特に高額品を買う場合に原価が分ればできるだけ値引きを
要求したいですね。
例えば車を買うとき、４００万円で仕入れた車を５００円の
価格の時は、あと３０万円とか５０万円値引きしろといいたくなりますね。

>8142 匿名さん
オレオレ詐欺より管理組合へ。
お互いに信じ信じられる関係になるべきですよ。
オレオレ詐欺は利益追求団体です。
適正利潤は必要です。
例えば、お金に使い道に困っている時、
経済の活性化を図るため、お金に困っている集団が
代わりに使ってあげる偽善団体です。
我々も管理会社と同じ志ですよ。

修繕をすれば必ずきれいになるよ。
資産価値も快適なマンションライフもついてくる。

＞8145 匿名さん
＞修繕をすれば必ずきれいになるよ。
虎の子の修繕積立金を管理会社にぼったくられ、借金による負債マンションとなり、マンションの資産価値が下がり、売却が難しくなると思うよ。
必要のない修繕はマンションの資産価値を下げるだけ。

理事長になったからには何か修繕工事をやって後世に名を残したいというジジイが多い

修繕工事を借金でするんかい。
修繕積立金は読んで字のごとく積立てるものだよ。

＞修繕積立金は読んで字のごとく積立てるものだよ。
ところが、管理会社のぼったくり管理で、積み立てても積み立ててもぼったくられ、積立金と呼べるまでにはいかない悲しい現実がある。

>8149
お前はここにはくるな。