「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

大規模修繕工事の設計監理に建築士の資格は必要ありませんが、
それがなければ現実問題としてできないでしょう。
一般的には設計コンサルタント（１級建築士）が設計監理をしています。

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>>7901 匿名さん
そんなことないですよ。おたくが知らないだけ

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設計監理とは読んで字のごとく設計も監理もするんですよ。
それに長期修繕計画書の作成では、設計図面をみて概算設計書と
数量調書を作成しなければなりません。
工事個所ごとに平米数や数量等をもとに金額を設定し、それを基に
最終的には長期修繕計画書ができあがるんです。
特に数量調書は建物のあらゆる部分の数値を図面から設定する訳ですが
そんな複雑なものは建築士の資格がなければ現実には作成できません。

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設計監理については資格がなくてもできることにはなっていますが、
そういうことを述べること自体ただの知ったか君ですよ。

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単なる大規模修繕工事の進め方の概略に詳しいだけでは
だめですよ。
分らないところは他の業者や建築士の力を借りてやるのは無駄なことです。
それに長期修繕計画書も内訳書なしの単なるパソコンソフトで作成したものは
役に立ちません。

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＞7893
＞私は、この成功報酬の意味がわからないのです。
はっきり言うと、ぼったくり詐欺師の常套戦術です。
ぼったくり詐欺師は如何にぼったくるかを念頭にマンション管理に参加していますから、そういった戦術にかけては常人の域を超えた部分で才能を発揮します。
スレ主なんかはその典型例です。
そこを指摘するものですからスレ主には嫌われています。
いくら正論を言おうが、彼には馬の耳に念仏ですよ。
大規模修繕工事については、ぼったくり詐欺師の絶好の標的になっているのが現状です。
彼らの被害に遭わないためにも、7904さんの議論提起は有益だと思います。

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またご近所さんか。お前はここにはくるなといってるだろう。
最近の書き込みは上位さん以外はすべて僕が書き込んでいるんだよ。
当然7904も僕の書き込み。
お前は自主管理論者だろう。だったらここにはくるな。

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それにね、僕はマン管の資格はもっているけど営業活動はしたことがない。
単なるボランティアとしての活動をしているだけだよ。
理事長、規約改正委員会、大規模修繕委員会、外部団体の理事等の経験は
あるけど、報酬はもらっていないよ。
資料を作成して配布したりするのもすべて自腹でやっている。毎月かなりの
量になるけど、組合にその経費を請求したこともない。
全て自腹、ボランティアとしてやっているだけのこと。
しかし、もうマン管の資格は返上しようと思っている。

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>単なるボランティアとしての活動をしているだけだよ。
恩着せがましいことを私に言われてもね。
＞もうマン管の資格は返上しようと思っている。
マン管の資格の返上ではなく、マン管の名を借りたボランティア活動の返上ではないの？
どうしてボランティア活動を有償制にしてボランティアを卒業しないの？
個人の思い付きのボランティア活動を後継してくれる物好きな人はいないよ。
つまり、スレ主のボランティア活動はあってもなくても良かったものになる。
意味のないボランティア活動はしない方がいい。

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分譲時のままになっていた管理規約や各種細則の全面改正もできたし、
大規模修繕工事もできた。
理事会が管理会社主導になることもない。
今は規約と細則に基づいて理事会が行われている。
工事の発注についても、必ず相見積もりを取ることになっている。
そのやり方は、まず１社に見積もりを取り、それを活用して他の業者は
単価欄に記入してもらい同じ条件で相見積もりが取れるようになった。
理事会議事録や総会議事録以外にも理事会で検討された内容を組合員に
細かく報告するようになった。
また、いつでも理事会に提案や意見、要望ができるシステムが出来上がり、
必ず返事をしなければならなくなっている。
基礎づくりができればあとは誰でもできるんだよ。

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＞基礎づくりができればあとは誰でもできるんだよ。
そうかな？
基礎なんて、悪意の管理会社や理事会の下で議決権行使書の改竄行為を使っで何時でも覆すことができる。
現管理規約が永遠不滅だとも思っているの？
アマ～イ。

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国交省の標準管理規約の改正案が１月、３月に有識者などにより検討され、６月頃告示で、４月に意見募集があるらしい。今回の改正案は、条文の改正が少なく、コメントの改正が多い。

資料２ マンション標準管理規約（単棟型）改正（案）及び前回からの修正点について
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001392221.pdf
参考資料１ マンション標準管理規約（単棟型）改正（案）新旧
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001392226.pdf

今回の改正に限らず、個々のマンション管理規約の条文の多くが標準に準拠していると思うが、コメントを読まないと考え方が分かりにくい条文もあり、個々の管理規約にもコメントを付ける必要があると素人の私は思います。専門知識を有する人たちは、どう思いますか？

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管理規約の改正は、標準管理規約が変更になったときは
必ず検討しなければならない。

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大規模修繕工事瑕疵担保保険について

　　工事を施工した業者には瑕疵担保責任が発生します。しかし、その業者が倒産したり、瑕疵担保が
　あっても利益にはつながらないので後回しされたりする可能性はあります。
　　そこで施工会社に瑕疵担保責任保険に加入してもらうことによって、その工事費用が施工会社に支
　払われることになりますので、施工業者の負担は軽減されます。
　　また、保険契約者は施工会社になり、マンション側の負担は一切ありません。
　　保険の契約に関しては、保険会社は検査員（建築士）を派遣して手抜き等を検査して実施することに
　なりますので設計監理士と合わせてダブルチェックができますので安心感は高まります。

　保険対象となる工事部分
　　　①構造体力上主要な部分（柱、梁、壁など）
　　　②雨水の侵入を防止する部分
　　　③給排水設備
　　　④電気設備（共用部分）
　　　⑤ガス設備
　　　⑥外壁、タイル
　　　⑦鉄部、玄関扉、手すり等
　　※内装工事や植栽、駐車場の塗装工事は対象外となります。

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　　※地震、台風、落雷などの自然災害が要因で発生した瑕疵、火災が要因の瑕疵、タイル剥落等
　　　で第三者に被害が発生した時の保証はありません。
　　　瑕疵保険は修繕個所が施工不良などの要因で欠陥や不具合が発生したときに適用されます。

　問題点
　　　施工会社に保険に加入してもらえれば安心なのですが、業者は保険料を支払わなければなりま
　　せん。その場合、工事費に上乗せされれば最終的にはマンションが支払うことになります。
　　　そういった点を考慮して施工会社に保険の加入を義務づけるかどうかの判断を検討。

　保険料
　　　例　　工事費１４，０００万円　戸数１４０戸　保険金額　１５，０００万円　　保険料　５７０，４４０円
外壁改修工事（外壁、タイル補修、屋上防水工事）

　　　　　　屋上防水のみ　　　　１４０戸　　保険金額　３，０００万円　　保険料　２１８，４２０円

　保険会社
　　　　　住宅あんしん保証　　　ハウスプラス住宅保証　　　日本住宅保証検査機構

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見積を取った後にサービスということで交渉したらいいんですよ。

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>>7903 匿名さん
建築士じゃなくてもできますよ

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>>7911 ご近所さん
↑思想の自由市場論をしらないあほ。
日本国憲法の表現の自由、裁判所の役割の徹底重視の理念は人類が到達した至上のものである。
ご近所さんを名乗る投稿者が言うような不正が起きても露見させる仕組みがあれば自然淘汰される。
ご近所さんを名乗る投稿者は古代ギリシャのボリスあたりから日本への原爆投下、日本国憲法の成立まで勉強しなおすべきだろう。

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>>7918さん
設計監理は建築士の資格がなくてもできますが、役に立ちません。
単なる大規模修繕工事の進め方をしっているだけのことです。
肝心なことは、プロの業者や建築士に任せなければならないでしょう。

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>>7920 匿名さん
それはおたくが役に立たない人しか知らないからですよ

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マンションの大規模修繕工事の設計・工事監理には、１級建築士は不要である。

構造計算するわけじゃないですからね。
１級建築士に頼んでも施工現場を見に来なかったら意味がない。あほ

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余談ですが、マンションの大規模修繕の設計監理やるような一級建築士はろくなのいませんよ。最底辺です。

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スレ主も七変化に忙しいね。
ご苦労さん。

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>>7922さん
あなたは設計監理方式で大規模修繕工事をしたことがないでしょう。
建築士に頼んでも施工現場を見に来なかったら意味がないとかいって
いるようではあなたは大規模修繕工事の進め方の基本がまず分っていない。
構造計算するわけではないとかいっているようじゃ話にもならない。
マンションの大規模修繕工事を中心に設計監理をしている建築士でなければ
ただの建築士が設計監理ができる筈がないでしょう。
マン管士が工事業者に出す共通仕様書が作成できますか。
それを作成するには、設計図面をみて設計概算書と数量調書から平米数や個数を
算出して業者はただ単価欄に記入するだけの資料の作成ですよ。
屋上防水を例にとれば、シート防水とアスファルト防水があり、平面と立ち上がり
部分の平米数、伸縮目地、パラペット、既存防水層撤去、保護層撤去、下地処理、
平面フッ素保護塗料、ケレン・洗浄、ＰＨ防水工事等の平米数や個数を列記し
単価だけ業者に記入してもらう要項書を作成しなければならないのです。
工事個所はすべて共通仕様書で相見積もりを取ります。
その力がマン管士にあればいいのですが、マン管の試験ではそんなことは勉強しませんからね。

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>>7922さん
あなたは工事に関しては力が足りません。
法的な問題に限定すべきですよ。

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>>7925 匿名さん
どこかの見積もりとってから金額だけ塗りつぶして相見積もりを取ればいいだけ。キン抜き。そんな作業を1級建築士の期待してるとしたらパーだね。

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>>7924 ご近所さん
　　　↑思想の自由市場論をしらないあほ。

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>>7927さん
あなたは大規模修繕工事を設計監理方式でやったことないでしょう。
机上の空論だけでは工事はできません。
どこかの見積もりを取ってからやるというのは、１つの工事個所の
場合ですよ。
大規模修繕工事でそれができると思っているのが素人。
ところでマン管士と建築士、どちらが設計監理をうまくやってくれますか。
設計監理の業務
　工事概算書作成、仕様書、設計図作成、修繕部位基本計画、工事費概算費用の
　算出、修繕工事ごとの数量算出、設計書（予算書）作成、見積要項書、共通仕様　　書等
　の資料作成、提出見積書の比較検討資料作成、工事監理業務、設計業務、外壁調査、
　専門委員会への出席、工事期間中の業者との定例会議への出席、工程説明会への
　出席、その他設計監理業務に関するすべての業務

こういったことを設計監理はしなければならないんですよ。

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>>7927さん
だからいったでしょう。
あなたは大規模修繕工事の経験がないんでしょう。
だったら、工事に関する知識は素人なんだから偉そうに書き込みしない方がいい。

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>>7929 匿名さん

＞＞どこかの見積もりを取ってからやるというのは、１つの工事個所の
場合ですよ。
>>大規模修繕工事でそれができると思っているのが素人。

要するに仕様合わせたらいいだけですよ。大規模だからできないとかアホすぎ

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設計監理方式は談合の温床になるだけ。

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>>7932さん
なんで設計監理方式が談合の温床になるとかいうんだろうね。
やっぱり設計監理方式で大規模修繕工事の経験がない素人
さんなんだね。
工事に関しては素人なんだから、強情を張らずに書き込みは
やめたほうがいいよ。

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>>7933 匿名さん
https://www.mansion-support.com/blog/2019/03/post_352.php

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>>7933 匿名さん
https://www.nippon.com/ja/in-depth/d00536/

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大規模修繕は責任施工方式が望ましい。
そもそも責任施工方式でも大手ゼネコンに頼むと下請けに丸投げしている場合が多くて、実質的には設計監理を元請けがやる。元請けのゼネコンは瑕疵担保責任、新民法だと契約履行責任を負うから、責任を負わないへんな設計事務所を設計監理に使うよりましである。

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>>7936さん
責任施工方式だろうと設計監理方式だろうと、元請会社は地元の下請けや
孫請け業者をつかって修繕工事をするんですよ。
その際、相見積もりでとった仕様がその通り行われているかどうかをチェック
するのが設計コンサルタントの仕事の一つなんです。設計監理の仕事は前にその
内容を書き込みました。
手抜きや仕様通りの工事がされているかのチェック、例えば塗装工事で塗料缶
１００缶使用での見積もりがでていたのを５０缶で済ませたり、窓枠シーリングの
古い部分を取らずにそのまま上にシーリングしたりするのを防ぐ必要があるのです。
塗料缶１００缶使用予定で見積もりがされているのなら、その空き缶にマジックで
通しナンバーを書き写真にとっておくとか。
そのように工事の手抜き等を防ぎ仕様書通りの工事がされているかどうかを監理する
のがコンサルタントです。
元請会社の現場監督ではそこまではしませんよ。
設計監理を元請でやるのが責任施工方式ですよ。すべて丸投げ方式ともいいますが。

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施工管理を業者に一括で任せるか、第三者を入れるかの話。
どちらもメリット、デメリットはある。
双方を理解したうえで組合員が決めればいい。
大切なことは、手抜き工事をされないように、お役所工事で提出する程度の書類提出を義務化し、組合側で書類保存することだ。
その書類チェックは一級建築士にお願いし、専門的な立場から精査すればいい。
瑕疵担保責任は施工業者が負わなければならない。
そのためには、組合側が元請業者と工事請負契約を結ぶことが前提となる。
元請業者のピンハネを嫌って、各下請け業者に分離発注してはいけない。
責任の所在が曖昧になるからだ。

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>>7938さん
お前はここには来るなといってあるけど、すぐ切れたり人を批判したり
しなければ対応しない訳ではないよ。
手抜き工事をされないよう書類提出を義務付けても何の役にもたたないよ。
実際工事現場をみてその仕事をしている状況から判断しなければね。
瑕疵担保責任は元請業者が負うのが当然だが、倒産とかでやれない場合に
備えて、瑕疵担保責任保険に加入してもらえばいいよ。
元請業者は自分の会社の従業員に工事はさせないよ。全て地元の下請け業者や
孫請け業者を使って修繕をさせているからね。
工事をするときは、元請会社と契約を結ぶのは当たり前のこと。ただ、素人では
どこまで契約をすればいいかが分らない。１年点検や２年点検をどうすのかとか。
だから最初から設計監理方式を採用して建築士に設計監理を依頼すればいいんだよ。

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>>7938 ご近所さん
瑕疵担保責任という言葉はなくなりました。

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>>7939 匿名さん
談合の温床となることを知らないあほ

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>>7941
設計監理方式が談合の温床になると思い込んでいるあほ！

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>>7941さん
やはりあなたは工事に関してはアホ集団の一人にすぎない。
工事に関する書き込みをすれば恥をかくだけだよ。

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>>7943 匿名さん
　　　　　↑実は大規模修繕工事の談合を招いている、管理組合の心理と行動

専門的知識に欠け、時間的制約のある管理組合は、自分たちのために考え、動いてくれることを期待して設計コンサルタント（以下設計コンサル）に依頼します。しかし、その設計コンサルが工事会社らと結託し、時間をかけてコツコツ貯めてきた大切な修繕積立金を巧みにかすめとってしまうのです。

https://www.mansion-support.com/blog/2019/03/post_352.php

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>>7941さん
設計監理業務の内容勉強しましたか。
それを専門委員会のメンバーが十分理解していなければ談合の温床になるかも
しれないが、それは責任施工もおなじこと。
マンション側がしっかり勉強して管理会社や元請会社のいいなりにならないことが大切。しっかりした設計コンサルタントの選定も大事。

設計監理の業務
　工事概算書作成、仕様書、設計図作成、修繕部位基本計画、工事費概算費用の
　算出、修繕工事ごとの数量算出、設計書（予算書）作成、見積要項書、共通仕様　　　書等の資料作成、提出見積書の比較検討資料作成、工事監理業務、設計業務、外壁調査、専門委員会への出席、工事期間中の業者との定例会議への出席、工程説明会への
　出席、その他設計監理業務に関するすべての業務

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>>7944さん
だから重松マンション管理士事務所に依頼すればいいということかな。
マンション側がしっかり勉強をして設計コンサルタントや元請会社を
選び談合等ができない仕組みを作ればいいんだよ。
重松マン管事務所は、建築面の知識があるから設計監理業務もできる
けど、すべてのマン管士が設計監理業務ができるわけでもない。
一般的には、マンションの大規模修繕工事の設計監理の経験のある建築士
を選ぶのがベターだよ。

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>>7946 匿名さん
　　　　　↑大手管理会社の1管理組合平均戸数は60戸程度。ほとんどのマンションは100戸以下のマンションで、専門委員会を作る大規模マンションの事例は参考にならない。
7946の匿名がマンションにいてもいなくても大規模マンションは人材豊富だから、それなりの運営を行う。
救うべきなのは機能不全になりやすい100戸未満のマンションでマンション管理士制度もそのためにある。あほ

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>>7947さん
とうとう大規模修繕から外れる書き込みになってきたね、感心感心
専門委員会を設置したり設計監理方式を採用することができるのは
確かにある程度大きなマンションでないと難しいのは事実だよ。
それに修繕積立金に余裕があるマンションね。

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>>7948 匿名さん
　　　　↑自慢したいだけのあほ

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>>7949さん
実力もないのに意地を通したいあほ
我を通すだけでなく折れることも必要だよ。
あなたにマンションの大規模修繕工事は務まらない。
まだ修繕積立金ではなく、借り入れて工事をした方がいいと思っているのかな。

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