「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

養殖魚を見分けるコツ

　魚は、体型や肌の色で見分けることができます。
養殖ものは、運動量が足りないから、尻尾が小さく太り過ぎています。
　例えば、鯛の養殖物は、浅瀬で育つから黒っぽい色をしています。逆に天然ものは、
エビを好んで食べるので赤っぽい色をしています。
　ホタテ貝は、天然ものの方が、砂の中にもぐっているため、貝殻がきれいです。
　うなぎ、牡蠣、なまず、ニジマスはほとんどが養殖ものです。

電話番号案内の上手な聞き方

　電話番号は、１０４を利用すると１回１００円です。
しかし、ＮＴＴのサービス「おしえて！タウンページ」を利用します。このサービスは
１０４と同じようにＮＴＴのオペレーターにつながりますが、料金は９０秒で１０円です。
　但し、企業の電話番号のみがサービスの対象で、個人の電話番号は調べることが
できません。
利用方法は簡単で、下記電話番号にダイヤルするだけです。
　　　　０５７０ー００９ー５０６

タコやイカの煮物をつくるとき

　タコやイカの煮物は、中々味がしみこみません。
その解消法としては、まず煮汁をつくって、それをよく煮詰めてからタコやイカを
からめると、しっかり味がつきます。

まったく情報提供になっていない。
タウンページの「オペレーター案内サービス」は、２０１８年（平成３０年）１月３１日をもって終了している。

普通のトマトを完熟トマト風にする方法
　まず市販されてい普通のトマトを使う大きさにカットします。
それを何か容器に入れ、そこに砂糖を少々まぶします。そのまま冷蔵庫に入れて
約１０時間ほどすると、完熟トマトのようになります。

写真やポスターを日焼けによる色褪せから守る方法
用意するのは、透明の靴磨きワックスなどのワックス類です。
これを表面全体に薄く塗り、すぐに乾かします。これだけでオーケーです。
但し、光沢紙などの表面がツルツルした紙だけに効果を発揮します。

肌がかさついたら
　　　椎茸・カボチャ・トマト・昆布・黒ゴマ・玄米・日本茶・リンゴ酢・イカ・マグロ・しじみ
しみやしわが気になってきたら
　　　アロエ・海苔・ピーマン

洗濯で使えるお酢
　酢は、柔軟剤と同じように、洗濯ものをふっくらとさせてくれる働きがあります。
　１カップ（２００ｃｃ）の水に、大さじ１～２杯ほどの酢を準備して、２回目のすすぎの時に
洗濯機に入れてください。
　酢は、だしやみりんなどの穀物酢などの食酢を使用してください。
　黄ばみ落としや色落ち防止、消臭効果もあります。

手についた油
　料理をしている時などに、油で手が汚れた時は、小さじ１杯ほどの砂糖でこすり
洗いをしてください。
　最後に水で洗い流せばきれいに油が取れます。

フローリングのきしみ
　きしみの原因は、水分を含んだりして床板自身が反ってしまったことが原因として
あげられます。
　ワックスをこまめに塗ることで水分の進入をある程度防げます。
　歩くたびに、キュッキュッと音がなってしまったら、音のする板と板の隙間にシャンプ
ーを少し流しこんでみてください。

風呂の黒カビ対策

　風呂の壁やふたにつく黒カビは、どんなに磨いてもしばらくすると又出てきてきりがあり
ません。
　キッチンハイター（漂白剤）を現役原液で塗るときれいに取れます。
　毛がプラスチックの刷毛（料理用）で塗るだけ。暫らくして洗い流せば、きれいになって
います。
　皮膚や衣服に付かないように注意が必要です。特に目に入らないように、すぐに水で
洗って下さい。

貝の砂出し
　貝の砂があると、じゃりっとして美味しさ半減です。
シジミは、１?の水に１０ｇの塩を入れます。アサリやハマグリは３５ｇ入れます。
　出来るだけ平たい網状の容器に貝を入れ、先の塩水にひたひた程度に浸けます。
すぐに、水を吹きますからサランラップなどをかけておきます。
　砂は、網を通って下に沈み、再び貝が呑み込むのを防ぐことができます。
これでおいしい貝汁ができます。

炊き立て美味しいごはんで省エネ

二人暮らしで、少ししか炊かない家庭で、３合炊きの圧力炊飯器を使用すれば、普通４０分
かかるのが、２０分で炊き上がります。

醤油のシミ取り

　シミのついた布の下に、４つ折りにしたいらない布を敷き、別の布に、酒をたっぷりしみ
こませ、それを上から押さえると、下の敷き布にしょう油がうまいこと移ります。

コーヒー・紅茶のシミ取り

　こぼしたら、すぐに水で落とします。それで色が残っているようなら、無糖の炭酸水を
布にたっぷり含ませて、たたくようにして拭き取るか、グリセリンを１０％で水に溶かした
液で洗うと良く取れます。

＞議決権行使書の集計は管理員さんにお願いしてます
詐欺師に実印預けているようなもの。

>>7557 ご近所さん
表現は過激だが分譲マンションの管理を心得いぇいる御仁でしょう。
今後とも良き投稿をお願いいたします。管理員不要論者より。

>>7547 ご近所さん
＞集計は管理員、管理会社抜きで理事長がやるべき。
＞そのうえで複数の役員或いは組合員に議決行使書現物の票数を確認してもらわないといけない。

上記に同意

>>7559 匿名さん
その期の最後の総会で次期理事を選任するにあたり、
予め理事の順番を経験していない組合員の部屋号数の札を抽選箱の入れて役員が抽選箱から手つまみで取り出して出席組合員の前で票紙を公開して次期役員が決定されるシステムです。
いかにも公正に見えるが隠された不正には組合員は気付かない。
悪徳理事長や組合員の意見に管理会社の担当が忖度して、
示し合わせて邪魔な組合員の部屋番号を付した票札を抽選箱から抜き取って抽選会を行っている。
この管理会社担当は後に大変な出世をしている。
抽選箱作成や票札の入箱や票の取り出しは全て管理会社の面々の仕事である。
他の理事は下をうつむいて上目使いに出席者とにらめっこしていた。( ´艸｀)

＊資産価値の落ちないマンションの条件

　 　１．立地が良い
　　２．築年数（築浅） 〕　　１～３については、変えようがありません。
　３．物件規模が大きい

　　４．管理状況が良い・・・この部分が良好に管理されているかが重要です。

　大規模修繕工事は計画的に立てられているか。全てを網羅した長期修繕計画はあるか。
　建物の清掃が行き届いているか。定期的なメンテナンスはされているか。
　必要な補修工事は計画的に行われているか。管理会社は良好か。
　修繕積立金は長期修繕計画等で必要な積立金となっているか。
　滞納状況はどうか。
　空室が目立つようになっていないか。（売れない、貸せない、しかし経費はかかる。）
　理事会は開催されているか。理事のなり手不足はないか。
　義務違反者に対する対応はきちんとされているか
　防犯性は保たれているか。

＜専有部分内給排水管等の更新工事について＞

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで見
　過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の配管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　給排水管等の枝管の工事は、床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を取り外
　したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（数日間）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要が
　生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

馬鹿の一つ覚え・・・在宅問題

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。
　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の管理
　　　と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　　この対象となる設備としては、配管・配線があります。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含まれ
　　ていません。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が一緒に行うとすれば、修繕積立金の値上が必要となっ
　てきます。

　　※修繕積立金の額の目安
　　　　　１）長期修繕計画があれば、工事費総額から１戸当り月の修繕積立金を算出します。
　　　（工事費総額-現在修繕積立金の残額）÷年数÷戸数÷１２ヶ月

　　　　　２）計画書がない場合
　　　　　　　　専有床面積から算出します。
　　　　５，０００㎡未満（５０戸未満） ２１８円/㎡　月 （１６５円～２５０円）
　　　　５，０００㎡～１０，０００㎡ ２０２円/㎡　月 （１４０円～２６５円）
　　　　１０，０００㎡超（１００戸超） １７８円/㎡　月 （１３５円～２２０円）
　　例えば、７０㎡の場合は、７０×２０２円＝１４，１４０円が必要修繕積立金の額です。
　　全国平均でみても、現在は１４，０００円程度の修繕積立金は必要といわれています。

国交省は望ましい修繕積立金の額は
１戸当たり月17,500円としています。
これには大型設備の更新工事費が含まれます。

＞7567 匿名さん
＞１戸当たり月17,500円としています
嘘つけ！
そんなことどこに書いてるの？

知らなければここにはくるな。
どうせ修繕積立金がすくないので大規模修繕工事もまともに
できないマンションなんだろうがね。

うちのマンションの修繕積立金は、駐車場使用料込み
だけど、１戸当たり月19,000円ぐらいあるけどね。
勿論専有部分の給排水管の更新工事費も管理組合がやる
ことに規約とかも改訂されてるし、長期修繕計画にも計画
されている。
当然玄関扉やエレベーター、サッシや網戸の交換も計画され
ているよ。

ボロマンション修繕積立金どんどん上がるよ

うちのマンションの修繕積立金は月3000円。

鉄筋の建物は、お金を掛ければ新築同様になる。
各部屋も同じこと。
床、壁紙、障子、タタミ、トイレ、ふろ場、台所、窓枠サッシ、配管等
全て変えれば新築と変わらない。

鉄筋の特徴です。

やはり修繕積立金は少ないより多い方がいいですね。
積立金に余裕があると無駄遣いをされるとか業者や
管理会社に搾取されるとかいっている者がいるが、それは
理事会がしっかりしていないからですよ。
理事会、管理組合主導で運営できる組織にしていないことが
問題なのです。

＞7575 匿名さん
正論ですね。
修繕積立金は管理費と違って組合員の財産だから多いほどいいですね。
その財産をきちんと管理しないと、財産を狙うハイエナの餌食になるだけで、喜ぶのは結果的にハイエナだということです。
残念なことに、ハイエナ本人が修繕積立金増額を奨励するのは、組合員の為ではなく、ハイエナ本人の餌を確保するためにやっていることですね。
理事会は組合員が組織するものだから、結局は、組合員がしっかりしていないとハイエナの餌食になる。

使い道のない修繕積立金を積んで喜んでる貯金マニアのバカ役員は管理組合のガン細胞

>7576
お前はここにくるなといってるだろう。
みんなの嫌われ者。
他スレで邪魔をしてればいいんだよ。
お前は触っちゃいけない者だろう。

※修繕専門委員会の主な業務内容

　　＊タイムスケジュールの作成
　　＊大規模修繕工事の概要検討（工事の時期、修繕範囲、工事費概算、工事方法等）
　　＊建物診断業者、設計監理業者、元請会社の選定
　　＊建物診断住民説明会の開催
　　＊住民に対するアンケート調査の実施
　　＊設計監理業者、建物診断業者への報酬の額と支払方法の検討
　　＊材料の選定（床材、塗料、防水、タイル等）・・・相見積を取る前提資料となります。
　　＊工事期間中の建設会社との定例会議、工程説明会への出席
　　＊広報活動
　　＊工事期間中の住民の苦情・要望への対応
　　＊総会議案の準備　（修繕箇所、工事費概算、業者選定、追加工事等）
　　＊長期修繕計画の洗い直しの検討（設計コンサルタントとの検討会）
　　＊資金の検討並びに必要修繕積立金の算出
　　＊アフター点検の取り決め

大規模修繕委員の役割はいろいろあります。
特に最初の建物診断業者と設計監理業者の募集要項は
自分たちでやらなければなりません。

※管理会社は、事務管理業務のうち、基幹事務は、第三者に再委託することはできません。
基幹事務は、マンション管理適正化法で規定されているものと基本的には同じです。

＊管理組合の会計の収入及び支出の調整とは
　　管理会社が、管理組合の予算・決算について、その素案を作成して管理組合に提出する
　　こと。収支報告書含む。

＊出納とは
　　管理費等の徴収等の出し入れ、管理費等未収金の督促

＊マンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整とは
　１）管理会社が管理を委託されているマンションの長期修繕計画を考えること。
　２）組合が、本マンションの維持又は修繕（大規模修繕を除く修繕又は保守点検）を外注
　　　により管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整を行う。
　　　管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整とは、管理組合が自ら
　　　マンションの維持又は修繕（日常の維持管理として行われる修繕・保守点検・清掃
　　　等）を第三者に外注する場合において、見積もりの精査・発注・実施の確認を行う。

※ 管理会社に委託する（主な業務）
１）会計業務は管理会社が作成します。
２）毎月、収支報告書の文書を提出します。
３）財産の分別管理として、イ・ロ・ハのいずれかの方式を執ることになります。
４）工事や修理の相見積の提出とかの提案をします。（理事会の要請により）
５）理事会や総会の支援業務を行います。議案書の作成や理事会の提案等
６）組合員全員に対し、重要事項を記載した書面を交付し、説明会を開催します。

管理会社に依頼する内容は委託契約書に
記載されていると思いますのでそれを実行
してもらうことです。
お互いに信じ信じられる関係になることが必要でしょう。

管理会社を批判する者もいるけど、殆どのマンションは
お互いに信頼していると思うけどね。

管理会社を信頼する者もいるけど、一部のマンションは
食い物にされてると思うけどね。

質問があります
>>7581 匿名さん
＞※管理会社は、事務管理業務のうち、基幹事務は、第三者に再委託することはできません。
＞基幹事務は、マンション管理適正化法で規定されているものと基本的には同じです。
＞※ 管理会社に委託する（主な業務）
＞１）会計業務は管理会社が作成します。
＞２）毎月、収支報告書の文書を提出します。
＞３）財産の分別管理として、イ・ロ・ハのいずれかの方式を執ることになります。
＞４）工事や修理の相見積の提出とかの提案をします。（理事会の要請により）
＞５）理事会や総会の支援業務を行います。議案書の作成や理事会の提案等
＞６）組合員全員に対し、重要事項を記載した書面を交付し、説明会を開催します。

質問です
我がマンション（管理組合）には委託管理会社から
上記の２）毎月、収支報告書の文書の提出がありません。
提出しなくて良い条件ってあるのですか。
委託契約書に記載している（管理組合が不要といった）。
委託契約書にこっそりと毎月の収支報告書は不要であるかのごとき文言が記載されている。
管理組合が要求しないので提出されない、等々。定期総会時年間まとめて報告はある。ちなみに私は理事ではありません。
委託契約書の不備を見つけるポイントを教えてほしい。
初歩的な質問ですがよろしくお願いします。

あなたには答えません。

競売について

競売には、先取り特権に基づく配当請求をしておく。配当が望めない場合でも、組合に対する債務
額が明確になり、競落人から回収しやすくなるので。

築年数が経ったマンションでは、銀行等の抵当権は終わっているか、額が少なくなっているであろ
うから、先取り特権でも競売の可能性が出てくる。

区分所有法５９条１項の競売請求は、配当を求めて行うのではなく、共同生活の維持を図ることが
困難な時を目的とするものである。だから、優先弁済権を弁済して、剰余を生じる見込みがない
場合であっても、競売手続きを実施できるものとした。（東京高裁判例）

競売の最低売却価格は、不動産鑑定士の評価額の７０％程度。但し、低めの評価額がしてある。

管理費等の先取り特権は、登記債権には劣後する（住宅ローンや不動産担保ローン）が、無担保
ローン（消費者ローン）には優先する。

競売することによって、あまりメリットはない。しかし、特定承継人に債権を引き継がせることができ
ることになる。競売に対する経費は高くなるので、できることなら、先順位抵当権者に任せた方が
ベターと思われます。

裁判所の作成する書類に、滞納管理費等の欄があり、競落人が負担するものであることを記載する
よう注意喚起し、職権発動を促す上申書を理事長名で提出することが必要です。
その際に、配当要求手続きをすれば、抵当権付きの債権より後順位になるが、時効を中断する効果
があるので、配当要求の書式・資料は当該裁判所で確認が必要である。

滞納金の競売請求は、実効性ははあまりない。従って先取り特権があるということは、
１）抵当権者が、競売申し立てをした場合に、判決がなくても、配当を受ける資格がある。（配当請求
　　が可能）
２）滞納者が破産した場合、管財人がマンションを任意に売却する際、滞納金を支払ってもらえると
　　いうことになる。
　任売・・・落札してから、明け渡しまで時間等がかかるので、そこまで含めた契約ができるので、競売より高く売れる。
３）マンションが売却された場合、特定承継人に請求ができることになる。

先取り特権は、債務名義がなくても、不動産・動産の執行はできるが、債権執行は出来ない。
先順位に抵当権がついているので、競売しても無剰余取り消しになる可能性もある。。しかし、
債務が終わっている可能性も考えられる為、競売の有効性の検討が必要になってくる。

確定前の根抵当権は、優先回収権の枠を被担保債権とは無関係に第三者に譲渡できる。これを行う
と元の根抵当権の被担保債権は、保全されなくなり、全部譲渡を受けた者が、優先回収権を手中に
できる。これを防ぐためには、設定者の承諾が必要になる。
そうすれば、根抵当権者は、第三者への根抵当権登記ができるようになる。

滞納金に対しては、支払い督促か少額訴訟で対応できる
範囲で火を消す必要があります。

弁護士は少額訴訟は引き受けない。
やるとしたら支払い督促しかない。

>>7590 匿名さん 弁護士は少額訴訟は引き受けない。

少額訴訟は管理組合（理事長、役員等）が行うもの。弁護士費用が高い。
少額の内に火を消す必要があります。7589　匿名さんに同意

「少額訴訟とは」

　訴訟の目的額が６０万円以下の金銭の支払いの請求を目的とする訴えです。
　特徴としては、１回の審理で即日に判決が言い渡される点にあります。又、訴えの回数
は年１０回を超えて提起することはできません。

　裁判所は、原告（組合）の請求を認容する場合、被告（滞納者）の資力その他の事情を
考慮して、特に必要があると認めるときは、判決の言い渡しから３年を超えない範囲内で
金銭の支払いにつき、支払猶予、分割払い、訴え提起後の遅延損害金の支払い免除等
を命じることができるとなっています。
　但し、債務の減額は組合員の承諾が必要です。

　訴訟費用については、訴額の１％程度と２，５００円程度の少ない金額でできます。

訴状の書き方等

　本人（管理組合）自らが裁判手続きを行うことができるように、裁判所に訴状の作成に
関し、定型訴状（３通）が準備されています。
　裁判が初めての方は、相談窓口で相談員にお聞きください。

訴状に書かなければならないことは、訴状を見れば簡単に記載できますので、書略します。

証拠として準備するもの
　　議事録の写し
　　催促の日時等を記載したもの
　　取引銀行の引き落とし明細書
　　管理費・修繕積立金・使用料の金額や細則
　　遅延損害金の細則の写し等
こういったものを準備して、簡易裁判所の民事受付窓口にいき訴状を提出します。
書記官から、訴状の形式的審査が行われます。

次に、書記官との打ち合わせで口頭弁論期日を決定します。期日が決定されれば、原告
（管理組合側）には「少額訴訟手続きの流れ」という解説書が渡されます。

後日、裁判所から呼び出し請求がきますので、そこにいき結論を聞きます。

少額訴訟は理事で簡単にできます。
但し、だれかが動かなければ前に進みません。
簡易裁判所に行き相談窓口で相談を受けてください。

支払い督促のほうが、通常訴訟に持っていく場合は
簡単にできますのでそれのほうがいいかもしれません。

滞納金の対応は難しいですね。
催促をしなければならないし。

勝訴したのに支払がないときの対応

請求債権の表示としては、債務名義に記載されていて、かつ現存する債権を元本・利息・損害金・
費用に分けて記載する。

判決等の裁判で、主文に掲げられていないものについては、たとえ存在が認定されても強制執行
の請求債権としては、掲げることはできない。

仮執行宣言付きの支払督促も債務名義となる。
少額訴訟請求容認も債務名義。

尚、通常訴訟へ移行された場合の債務名義では、少額訴訟債権執行を行うことはできない。
強制執行の目的は、金銭債権に限られる。預貯金・給料・賃料等

給与差し押さえ
　　債権者差し押さえ命令の申し立てが必要　　債務名義も必要
　　給与差し押さえは、区分所有法の先取り特権ではできない。区分所有権と建物に備えつけ
　　られた動産のみが対象となる。
　　それ以外の執行には、債務名義が必要。但し、財産開示するには、原則として強制執行して
　　からでないとできない。
　　駐車場料は、特定承継人に請求はできない。滞納金に対する罰則規定の検討が必要。
滞納者の議事録への氏名の記載
　　組合員に対しては、正しい情報を流す必要がある。議事録に記載する。
　　個人情報保護法との兼ね合いもあるが、知りえた情報を他人に流すのは違法。
少額訴訟や支払督促では、債務名義を獲得するだけ。弁護士は回収まではしてくれない。
理事長がそれを基に行動に移していくことになる。競売手続き・給料差し押さえ等。

裁判で支払い命令が出ても裁判所は回収
まではしてくれません。
弁護士もそこまではしませんしね。

給料の差し押さえはできるみたいだけどね。

＞7598 匿名さん 　給料の差し押さえはできるみたいだけどね。

給料の差し押さえができれば十分

自主点検のポイント（例）
屋上・・・ひび割れ・浮き・ふくれ・はがれ等はないか。最上階の階段室の上部の漏水の痕跡調査等
　　　　　水はたまっていないか。
外壁・・・壁面・共用廊下・バルコニー等の天井をみる。汚れ・塗装状況・ひび割れ等
　　　　　ベランダの下側のコンクリートと排水管の継ぎ目部分にひび割れはないか
電気設備・・・屋外灯・共用廊下の電灯・配線盤等。さびや腐食状況　　配電盤は１５年～２０年で交換
給水設備・・・排水の流れが悪くないか。悪臭はないか。水漏れやさびがみあたらないか
　　　　　　　　水の出が悪くなっていないかはアンケートを利用する。

修繕積立金の戸当り月額の試算結果（マンション管理センターの修繕積立金算出マニュアル）
ケース１　　１２階建て　　１２５戸　　　１戸当り　　　８，４００円
ケース２　　１２階建て　　１２５戸　　　１戸当り　　１０，６００円
劣化は最初はゆるやかに進むが、ある程度の年月がたつと急激に劣化が進む傾向にある。
劣化診断を専門家まかせにせず、自主的な取り組みが各区分所有者の理解を深め、何をどう専門家に
依頼すればいいかが明らかになる。合意形成につながる。

計画修繕のタイミング
１）水道水に濁り、さび水が発生していないか。
２）排水の具合は
３）鉄部のサビが目立ってきた。
４）ＴＶの写りが悪くなってきた。
５）塗装が色あせてきた。