「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

　　②、③で、裁判所より支払命令が出ても、支払がされない場合はどうするか。

その場合は、「取り立て訴訟」が必要となります。

　　地方裁判所から滞納者が支払やすい方法などを考慮したうえで、判決を経て支払いをさせる。

　　　　そして、給与、滞納者の預金、家賃等を差し押さえすることができます。
　　　但し、その情報は確認していなければなりません。

「債権差し押さえ命令」の申し立て・・・・経費としては、５，０００円程度です。
受理されれば、滞納者と賃借人双方に、債権差し押さえ命令が送付されます。
この債権差し押さえ命令書をもって、会社からの給料を差し押さえできます。

滞納が発生しないように小まめに催促すべきです。

少額訴訟や支払い督促は理事でもできる。

滞納金の催促はまず管理会社が行います。
３ケ月を過ぎたら理事会と一緒に催促を
していきます。
それでもだめなら少額訴訟や支払い督促で
請求します。

マンション管理士試験いよいよです。
精神を集中して試験に臨んでください。

管理会社に委託する（主な業務）
１）会計業務は管理会社が作成します。
２）毎月、収支報告書の文書を提出します。
３）財産の分別管理として、イ・ロ・ハのいずれかの方式を執ることになります。
４）工事や修理の相見積の提出とかの提案をします。（理事会の要請により）
５）理事会や総会の支援業務を行います。議案書の作成や理事会の提案等
６）組合員全員に対し、重要事項を記載した書面を交付し、説明会を開催します。

管理会社とは共存共栄の関係でないとね。
お互いに信じ、信じられるようになれるといいね。

マンション管理は住民がやっていく訳ですが、輪番制で
あれば、年度によって能力や知識の差が顕著に現れます。
継続性が大切なのですが、それをスムーズに引き継いで
いくのが管理会社です。
そういう意味では、管理会社は重要な役割を担っている
訳ですので、管理会社と理事会は共存・共栄、信頼できる
関係でなければならないのです。
しかし、住民も理事になるときには、少なくとも管理規約、
各種細則ぐらいはしっかり読むことが大切です。
人格者だから理事長にとかいうことではマンション管理は
できません。
やる気と努力が必要なのです。

②業者選定方法

　イ）見積もり合わせ方式 見積は金ヌキ積算方式でとるのがベターです。
　　　　元請会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが
　　　最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　　　　総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。
　ロ）入札方式 　見積もりが最低価格の会社を選定することになります。
　　　　　但し、同条件での相見積を取るためには共通仕様書等の作成が必要となります。
　ハ）随意契約 　最初から１社に絞って工事金額を交渉し契約する方式です。
　　　　小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多
　　　い方式です。

③工事の進め方から業者を選定する方法　

①設計・監理方式・・・設計と工事が分離するので工事中のチェックが適正に行える。
　　設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベターです。
　＊見積もり合わせ方式と併用
　　　　設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単です。
　　　　専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性があります。
②責任施行方式・・・随意契約による業者選定 小規模マンションはこれが多い
③管理会社発注方式・・・ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションが多い。
　　　マンションの現状（通常の管理、修繕積立金、長期修繕計画等）をよく把握している。

＞6808 匿名さん
＞スムーズに引き継いでいくのが管理会社です。
フロントマンの首を付け替えることで、その場をしのいでいるだけ。
問題を解決しているわけでもない。
だから無数の苦情がこの掲示板を通して上がってくる。
管理会社なんて排除すればいい。
安給料のフロントマンでさえ、数件掛け持ちで外注管理をこなしている。
フロントマンより優秀な組合員は無数にいる。
その優秀な組合員に管理を任せれば、現場はずっと良くなること間違いない。
日本人の悪い癖として、【現状の不都合には寛容だが、未来の不安には神経質】だと言われている。
一歩踏み出せば、そこには明るい未来が待っている。

フロントマンよりアホな理事長は無数にいるｗ

　　「元請業者の決定」 元請会社は建設会社や監理会社が請け負っても現場監督は一人か二人
＊組合の方針や概算予算が決定したら、元請業者の選定を行う。設計コンサルタントと
　　一緒に進めていきます。必ず見積もり提出後説明会を開催してください。
＊施工会社が決まれば、工事請負契約を結びます。
　　　工事請負契約書、工事請負契約約款、工事費内訳書、設計図書、工程表等
　元請業者に対しては必ず「大規模修繕工事瑕疵保険」を推奨して下さい。倒産とか瑕疵
があった場合の保証があると安心です。
　６，０００万円以上の工事の際は、１級施工管理技士が現場に常駐するという決まりがある。
　元請会社選定の理由は明確に広報し、疑念をもたれないようにします。
　工事費については、５％程度の予備費をとっておき軽微な変更や追加工事ができるよ
うにしておきます。

　　工事開始
＊工事開始前の住民説明会の実施
　　　工事内容、協力事項、工事工程の説明
　　　元請会社が主体となり理事、専門委員、管理会社、設計コンサルタントも参加
＊工事期間中は現場事務所にできるだけ足を運び、現場監督、設計コンサルタントから
　の情報を収集し広報活動に活用していく。
＊工程説明会（週１回）、定例会議（月１回）への出席　　

「週１回の工程説明会の内容（工事期間中）」
　　　工程の進捗状況の報告及び次週の作業予定
　　　工事業者からの提出書類の確認と内容の説明
　　　工事に関する問題点の報告及びその対処方法の検討
　　　組合への申し入れやお願い事項の確認、検討
　　　管理組合が直接決定しなければならない事項、材料、色や柄決めなど
　 　居住者からのクレーム処理状況の確認
　　　その他近隣住民や住民からの要望、苦情への対応

みなさん、総合評価方式ご存知ですか。
業者選定方法としては、いい方法ではあるのですが、
殆ど見積もり額で評価されるのが欠点です。
総合評価方式に偏向しますと、専門委員会等での説明会
での評価が殆ど評価されないということが発生します。

総合評価方式というけど、結局見積額で決まるからね。
工事が２憶の場合、１，０００万円違えば評価点が低く
てもそちらに決まってしまう。

どうでもいいと思うよ。

総合評価方式といってもなにがなんだか
分らない人が殆どでしょうね。

と、言っている本人が一番分かっていない。