「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

戸建てとマンションは価格はそんなに変わらないのでは。
管理費や修繕積立金、そんなに高いですか。

高級マンションは管理人を自前で雇っている組合員もいる。
そんなマンションの組合員が自分のマンションの共用部分を
自主管理するわけがない。
普通のサラリーマンでそんなマンションには住めません。
自主管理を必要なのは貧乏人が住むマンションでしょう。
私は貧乏ですから管理費等は払いたくありません。

管理会社からの裏リベートは既得権益者にとってはおいしい餌。
理事経験者はこのおいしい餌元との関係を断ちたくない。
だから、管理会社がいなくなると困る。
組合員の利益でゃなく、自分の利益しか考えていない、単なる既得権益者。

>>6562さん
管理費には電気料金や電話料金、清掃費、電球の交換費用、
各種点検費用、小修繕費、保険料等もろもろがあります。
管理費は払いたくないといっても必要な経費はありますよ。
それから修繕積立金も計画修繕費用は必要です。
自主管理しても経費は必要なんですよ。

>>6563さん
管理会社が理事長や理事にリベートを払っているんですか。
理事が輪番制でもそういうことが行われるんですか。
そういうマンションは殆どないのではないですか。
単なる憶測で書き込まれているのではないですか。
証拠は多分ないでしょう。

>>6564 匿名さん
それ等を負担するのはやぶさかではありません。
管な経費の為には管理費を払いたくありません。
供託制度が認められるなら不審な経費支出に対しての支払い拒否のため
若しくは改善要求の為に行使したいのだが認められないらしいです。

不審な経費支出であれば支払い拒否はできるでしょうが、
その証拠は当人同士でなければ分からないことでしょうからね。
それにそれらの支出が支払い拒否できるものかも分りませんが。
改善要求は同じ組合員同士、話し合いで解決すべく知恵を出し
あっていくべきでしょう。

＞6565　匿名さん
＞そういうマンションは殆どないのではないですか。
スレ主の希望的な憶測に過ぎない。
現にスレ主自体も疑惑の対象となっている。
何故かというと、スレ主が自分のマンションの管理会社を公表しないことだ。
管理会社とズブズブならば、公表できない心理も理解できる。

管理組合について、組合員の関心は高くありません。
殆どの住民は現在の自分の仕事に追われ理事会への
関心は持たないのが普通です。
理事会は輪番制でいいのですが、それを実際管理して
いくのは会社をリタイアした者の中でやる気と実力の
ある方に依頼すべきです。
それを繰り返していけば、いずれ現役世代の者も理事会
を中心となって管理できる時代がやってくるのですから。

マンション内で管理ノウハウを蓄積していくことで、管理会社抜きの管理者としての人材を育てていけばいい。
同じ規模のマンション管理者と横のつながりを持つことで、先人としての他者からの知恵を借りればいい。
管理会社ではそれが不可能だが管理者なら可能だ。
競合関係にはなり得ないし、問題をシェアできるからだ。
重要なのは、理事長に権限を一極集中させないための、理事長の横行を軌道修正できるマンション管理者というポストだ。
なにがしかの法律知識と専門知識を持って、俯瞰的にマンション管理できるものの育成が各マンションに望まれる。

>>6568さん
どこにスレ主といっていますか。
私は単なる匿名さんですよ。
それに私は理事でもありません。単なる一般組合員です。
一般の組合員ですので工事には全くタッチしていませんし、
管理会社との付き合いもありません。

>>6570さん
管理者を外部委託するのは構いませんが、理事長は交代が
ありますが管理者は長期になりますね。
管理者をチェックするのは誰がやるんですか。
管理者が悪事を働くこともありますよ。
後見人を弁護士に依頼しても、身寄りがなく本人に認知が
入れば、預金をはじめ財産管理も弁護士任せになり、つい魔が
さすこともあります。

理事長、外部管理者、管理会社のだれを信じるかですね。
３者とも信じられなかった場合、信じる優先順位はどう
なりますか。

理事長だけがマンションの住民なんだから、最終的には
理事長をとらざるをえないでしょう。

＞6572　匿名さん
＞管理者をチェックするのは誰がやるんですか
組合員全員でやればいい。
理事会でもいい。
＞管理者が悪事を働くこともありますよ。
当たり前のことです。
管理人も神様ではない。
第三者である管理会社なら悪事は平常茶飯事。
悪時の起きる確率は管理会社よりも少なくなるし、ブラックボックスがなくなることで悪事を見つけやすくなる。
対等の立場である理事会が管理者の悪事を監視すればいい。
管理会社の悪事となると監視の目が届かなくなる。

＞6573　匿名さん
＞理事長、外部管理者、管理会社のだれを信じるかですね。
愚問ですね。
悪事は起きるものだと性悪説で対処すればいい。
つまり、すべてを疑ってかかる姿勢が必要だ。
誰を信じるかではなく、すべてを疑ってから取り組む姿勢が必要だ。
それと、理事長は単なる調整役であり、マンション管理職という職業に対してはど素人。
専門知識を必要とする管理者と同じ土俵では語れない。
管理者は、できれば内部管理者のほうがいい。
人材がいないのであれば外部管理者も仕方ない。

理事長職は職業ではない。
マンションの管理は理事会が行いますが、管理者と理事長は
どちらが主導権をとって理事会を運営するのですか。
管理者は理事会に参加するのですか。
外部管理者であれば当然議決権はありませんよね。

＞6577　匿名さん
＞どちらが主導権をとって理事会を運営するのですか
理事会は理事長です。
当たり前のことですが。
理事会はWEBを利用しますのでその内容は組合員にはオープンです。
＞管理者は理事会に参加するのですか
どちらかというと参加したほうがいいですね。
勿論、WEB会議上でですが。
＞外部管理者であれば当然議決権はありませんよね
当たり前です。
管理会社に議決権がないのと同じです。
総会に当たり、議案や決算書、予算案に関しては事前に管理者とのすり合わせが必要です。
議決に関しては、電子決済を利用した全員参加が原則です。
総会でも理事会でも開催日を決めるのではなく、一定の期間の中で組合員や理事の都合のいい時間に参加できるシステムが必要です。
理事長と管理者の対面によるすり合わせ以外、組合員にはオープンにすることが要です。
＞理事長職は職業ではない。
勿論です。
自治会長程度の役割ですから、できれば輪番制が妥当かと思います。
中には苦手な方もいますから、裏方なりの作業をしてもらい、住民間に不公平感が生じないような対策は必要です。

工事や点検業者の選定については、管理者もタッチするんですか。
管理員や清掃員は当然雇い入れるのでしょうね。
会計・出納業務はだれがやるんですか。
長期修繕計画書の洗い直しや規約・細則の改正は理事会で案を作成
して総会に提案しますよね。
通常のマンション管理は外部の管理者はいませんので責任者で指揮を
とるのは理事長ですね。
広報活動を行うのも理事長ですね。
マンション内の騒音やペット、喫煙等の苦情対応の責任者も理事長
ですね。
では一体外部の管理者は何をするんですか。それ相応の報酬を支払う
のですから、それなりの仕事をしてもらわなければならないでしょう。

管理者を外部委託するところは小規模マンションか
リゾートマンションしかない。

一概にそうとはいえないんじゃないかな。

>6579 匿名さん
＞工事や点検業者の選定については、管理者もタッチするんですか。
そうですよ。管理者としての表舞台ですからね。
＞管理員や清掃員は当然雇い入れるのでしょうね。
必要であれば管理者の権限で雇い入れますね。
＞会計・出納業務はだれがやるんですか。
管理者で能力のある方なら誰でもOKですが、そういった方がいない場合はマンション管理財務支援ソフトを利用すればいい。
管理者程度の能力があればだれでも使いこなせる。
会計業務能力がなくてもできるようにはなっている。
管理者はお金の動きについては知識がある人でなければならない。
会計業務内容も組合員に対してオープンにすることが前提です。
＞通常のマンション管理は外部の管理者はいませんので責任者で指揮をとるのは理事長ですね。
マンション管理に無能力者である理事長にすべての責任を負わせるのは無理があります。
そのことが弊害となって、様々なトラブルが発生しています。
その役割において管理者と責任分担すべきです。
役割内容は管理規約で定めておくべきです。
利益相反する管理会社は責任はとらないので検討外です。
＞通常のマンション管理は外部の管理者はいませんので責任者で指揮をとるのは理事長ですね。
管理者、理事長それぞれの役割分担の範囲で責任は取らないといけません。
＞では一体外部の管理者は何をするんですか。それ相応の報酬を支払うのですから、それなりの仕事をしてもらわなければならないでしょう。
言っている意味が理解できません。
管理会社へはどうして高い報酬を払うのか、逆に聞きたいですね。
管理会社を排除して、その役を能力のある管理者が代行するわけです。
＞マンション内の騒音やペット、喫煙等の苦情対応の責任者も理事長
ですね。
規約違反者に対する調整役は理事長の役目です。
その規約を変更する場合の草案や議決までの段取りは管理者の役目です。

管理会社に管理を委託しているマンションが殆どなんですが、
何故管理会社に報酬を支払うのかと考える者はいないでしょう。
管理者に殆ど丸投げで管理を任せるということなんですね。
管理者が好きなようにおいしいとこだけやれるんですから管理者
にとってはおいしい仕事ですね。
一体外部の管理者には毎月いくらの報酬を支払うんですか。
管理員や清掃員は必要があれば雇い入れるというが、雑用等は
だれがするんですか。
蛍光灯の玉切れ交換はだれがするのか、清掃はだれがするのか。
管理費等の口座引き落としの毎月の手続きはだれがするのか。
会計業務はそふとを使えばだれでもできるといっているが、領収証
とかのチェックとかも含めてやらなければならないでしょう。
それは管理者か理事長がやるんですか。
やっぱり外部管理者では無理ですよ。
管理者が悪行三昧するかもですね。

>>6583 匿名さん
管理会社は悪行を働いていて、何もしないでお金だけかすめ取っていくという考え方の方が多い様ですね。確かに指摘されない限り暴利を取り続けている管理会社が多い様ですが、面倒な事をすべて投げることが出来て、継続して労力を出せないのであれば、管理会社に任せる組合も一定数いるでしょうね。

管理会社が全て悪者扱いされてるようだけど、管理会社に
勤務している者が可哀そうだね。
まじめなフロントはいっぱいいるんだけどね。

＞6585 匿名さん
＞まじめなフロントはいっぱいいるんだけどね。
入社時には真面目でも、企業悪の名の下で、管理組合に対しては不真面目になってくる。
管理組合からではなく、給料を管理会社からもらっている以上、社会常識よりも企業利益を優先した非常識を管理組合に平然と押し付けてくる。
厄介なことは、フロントマンはそれを企業悪だと分からずに管理組合に押し付けてくる。
6585さん、一社でいいから真面目なフロントマンがいる管理会社を教えてほしい。
まさか、現実を無視した手前勝手な想像で言っているわけでもないんでしょ？

真面目なフロントマンもいれば不真面目なフロントマンもいる、それはどの管理会社でも同じではないですか？
管理会社だけではなくどの職場でもそうですよね

非常識なことを真面目に実行するフロントマンは真面目なんでしょうね。
真面目か不真面目かではなく、問題はそこにある。

自分が住んでいるマンションが管理を委託している管理会社が
マンションにとってマイナスとなるのなら、もっといい管理会社
に変えればいいでしょう。
それができないからこんなとこで不満を書き込んでいるだけでしょう。
現状がいいと思っているマンションに対して、仲間をつくるような
書き込みはやめましょう。
相談ならまだしも、例えば管理者の外部委託制度がいいとかを述べて
いる者もいるが、そんなことは自分のマンションでやればいい。
自分のマンションでできていないことを誘導してもねえ。

管理会社批判のスレはほかにあるからそちらでやればいい。

枝管・枝線の工事
工事費は本管と支管は分割請求は可
専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分として一体として
行う必要がある時は、組合がこれを行うことができる。
工事を速やかに実施できない場合には、各区分所有者の責任と負担に於いて実施することについて
細則を定めるものとする。
ライフライン（給排水管・電気・ガス）は専有部分といえども、不具合は共用部分や他の専有部分に被
害を及ぼす危険がある。
専有部分の給水・給湯・排水配管のうち、隠蔽部分の修繕を共用部分の修繕と一体として行う必要が
ある時は、管理組合がこれを行うことができる。・・・規約改正をしておく必要がある。
但し、工事は広範囲にわたり床や壁を壊す内装工事となる。各住戸のリフォーム時に行うのも一法。
排水管は上下間の床・躯体を枝管が貫通しているので、共用部分。
給水管は、水道メーターから先までスラブ内を通っており、躯体は貫通していないので専有部分。

＞6589　匿名さん
＞もっといい管理会社に変えればいいでしょう。
だから何度も言っているように、6589さんが世話になっている管理会社を名前を挙げて紹介してほしい。
何か差しさわりでもあるの？
欲に言うズブズブの関係なのかな？

長谷工コミュニティがいいんじゃないの。
それとも合人社に変更するのかな。
6592さん、合人社がいいですよ。そこにかえなさい。

＞6593　匿名さん
君はマンション住民ではないの。
君が住んでいるマンションの管理会社は恥ずかしくて他人には紹介できないわけだ。
＞自分のマンションでできていないことを誘導してもねえ。
そっくり君に返すよ。

>>6593さん
あなたは私のマンションが管理を委託している管理会社を
知ってどうするの。
紹介できるような管理会社かどうかも分からないのに。
評判のいい管理会社については、ネットで調べれば大概は
分ると思うけど、そこの担当フロントで大きく影響される
ので紹介はしません。

＞6595　匿名さん
＞私のマンションが管理を委託している管理会社を知ってどうするの。
あなたが助言しているように、【もっといい管理会社に代わる】ための参考にしたいからですよ。
ほとんどの管理会社が理事会とズブズブで、理事会と管理会社は共存共栄でも、管理組合員と管理会社は利益相反していて、組合員は管理会社の利益のための餌としか扱っていないからです。
だから、スレ主が共存共栄している素晴らしい管理会社を紹介してほしいのです。
どうして、胸を張って紹介できないのですか？？？

>>6596さん
よくあなたはスレ主とかの名前を出す人なんですね。
今度私をスレ主というのであれば、あなたの書き込みに対しては
返答とかすることはありません。
私は匿名さんで書き込みをしています。
あなたはご近所さんで書き込みをしていますが、６５９６さんで
返答をしています。それでいいじゃありませんか。
私どものマンションが管理を委託している管理会社が素晴らしい
のではなく、理事会がしっかりしていて、完全に理事会主導で
マンション管理が行われているからですよ。
工事や点検、理事会、総会等全て理事会主導でおこなわれていますし、
管理会社は組合のお手伝いをしてくれているにすぎないからです。
それができているマンションなのです。管理会社がいいというのではなく
住民の民度か高いからですよ。

横から失礼します。
私の所の管理会社はネットで色々言われている大京アステージですが、管理組合主導で動いていますので問題なく管理してもらっています。
コスト関係は顧問のマンション管理士が目を光らせており、これも適正な価格で行えています。
大手であれば一定レベルの管理能力はあると思いますので、大きいのは管理組合の力だと思いますよ。

＞6597　匿名さん
＞よくあなたはスレ主とかの名前を出す人なんですね。
名前を出した方がROM専の方に理解しやすいからです。
都合のいいときはスレ主だと名乗り出ているじゃありませんか。
＞返答とかすることはありません。
あなたの発言権まで奪うつもりはないですから御自由にどうぞ。
＞住民の民度か高いからですよ。
つまり、スレ主が利用している管理会社は、相手次第で悪事も働くという事ですね。
だから胸を張って紹介できないのですね。
＞6598 eマンションさん
＞私の所の管理会社はネットで色々言われている大京アステージ
あの悪名高い大京アステージさんですか。
ネットでいろいろ言われているということは、それなりに原因があるのでしょう。
＞大手であれば一定レベルの管理能力はあると思いますので、大きいのは管理組合の力だと思いますよ。
であれば、管理会社なんていらないじゃありませんか。
無駄な経費を使う分、管理組合に損害を与えていると思いませんか。
裏リベートは貰えなくなりますが。

参考までに色々言われている大京アステージさんへの苦情を紹介します。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520364/
壮絶な苦情ですね。
理事長とはうまく付き合っているみたいですね。

>>6600 ご近所さん
そこは知っていますが見積もりが割高なぐらいですよ、うちの所で合っているのは。
全国に拠点ありますから、地区によるのでしょう。
ネットの話だけで偏見を持つのは失敗の元です。

>>6599さん
管理組合に力があれば管理会社はいらないという発想自体
おかしいと思いませんか。
管理会社は住民に負担をかけないために管理をお願いして
いるのではないですか。
要は理事会がしっかりしていて、理事会主導でマンション管理
が行われるかでしょう。
管理会社名を出せば出したでそこの批判をするんですね。

ネットde真実という可哀想な人なんですよ、きっと。
管理会社要らないとか会計の面倒さを分かっていなさそうだし。

＞6601 eマンションさん
＞ネットの話だけで偏見を持つのは失敗の元です。
つまり、eマンションさんらのこのスレのネットでの話を信じるのも失敗の元だというわけですね。
＞地区によるのでしょう。
どこの地区の大京アステージさんがお勧めですか？
＞見積もりが割高なぐらいですよ
管理会社からの見積もりなんて最初から外すのが常識だと思いますが。
管理と修繕工事は分離発注するのが能力ある管理組合で、能力のない管理組合は管理会社に頼ってしまう。
金額が高いのを承知の上で採用するんですね。
＞6602　スレ主さん
＞管理組合に力があれば管理会社はいらないという発想自体おかしいと思いませんか。
管理組合に管理能力があるんでしょ？
そうであれば、わざわざ高い経費を管理会社に支払って何をしてもらうの？
＞理事会がしっかりしていて、
マンション管理について素人に毛が生えた程度の能力しかない理事長がしっかりしたところで、おままごとしかできないですよ。
理事長にそこまで期待してはいけない。
それこそ失敗の元です。
＞6603　eマンションさん
＞ネットde真実という可哀想な人なんですよ
よく意味が理解できませんが、あなたのことではないんですか？
もし、意味が理解できているならネットでのスレに参加していること自体が矛盾している。
ネット利用で何を訴えたいの？
＞管理会社要らないとか会計の面倒さを分かっていなさそうだし
あなたみたいな能力のない人がやるとケガしますよ。
面倒だと感じない能力のある方に任せればいい。

>>6604さん
やはりあなたはマンション管理を理解していないようですね。
理事長とか理事とかの経験はあるんですか。
机上の空論を述べても何の役にも立ちません。
しかし、マンション管理に関心はあるようですね。

触っちゃいけない人でした、すみません。
顧問のマンション管理士が価格について目を光らせていると書いているのに、管理会社の見積もりを鵜呑みにしていると勘違いしているし。
当然理事会とマンション管理士も見積もり取りますよ。
管理会社の言い値で行う作業は緊急時の応急処置だけです。

＞6605　スレ主さん
管理能力のない人（理事長）に能力以上のことをやれと言っても無理がある。
そこの部分は理解できますよね。
理事長は理事長としての役割を果たせばいい。
何を勘違いしているのか、理事長が理事長以外の役割を果たそうと管理会社とタッグを組む。
そこが管理会社の付け目。
理事長の自尊心をくすぐりながら管理会社利益優先へと誘導する。
つまり、管理組合員の利益優先目線ではなく、管理会社側の利益優先目線で管理組合を運営していくことになる。
理事長は、管理会社抜きでは管理組合は運営できないなどのマインドコントロールから抜け出せなくなる。
自画自賛しかできないスレ主がその典型的なパターン。
管理費を23000円も支払っているスレ主が、通常より異常に高いことに気づいていない。
理事長がタッグを組むべき相手は管理会社ではなく、組合員から選出された管理者。
組合員の貯金を餌食とする管理会社など必要ない。
自主管理マンションで失敗しているのは、能力のある管理者が不在なのに、理事長がそこが分からずに自分にその能力があると勘違いして組合運営しているマンションです。

　マンション管理の主体は、管理組合です。管理組合は、建物の共用部分や付属施設
及び敷地の管理をすることが基本的な業務です。
　この業務の執行活動を行っていくのが理事会であり、理事の皆さん方です。

　理事は、管理会社との窓口となり、マンションの清掃、点検、補修、規約や細則の見直
し、住民からの苦情や要望等の対応を行います。
　そして、理事会はそれらを実行に移すために開催されます。

　又、理事会終了後は、議事録を作成し配布や回覧、掲示等を行い、広報・啓蒙活動を
行っていかねばなりません。
　快適なマンションライフを送り、資産価値の減少を防ぐためには理事会の果たす役割が
大きく影響をしてきます。

　＜理事になったらまず何をしなければならないか＞

＊最初にすべきことは、管理規約、各種細則を読むことからスタートします。

　マンションの管理を円滑に行っていくためには、ルールに則り運営していかなければ
なりません。
　そして、住民はこの決まり事を守っていかなければなりません。しかし、中にはルール
違反をする住民も出てきます。
　その時は、理事会はそれを是正する措置を取らなければなりません。
　又、理事会は月１回定期的に開催することが理想です。

　＜理事会での検討事項＞

　理事会で検討することは、標準管理規で規定している管理組合業務（第３２条）や議決
事項（第５４条）があります。
　又、苦情や要望事項に対する対応、滞納状況の把握と対策、引っ越し状況、放置自転
車の対応、総会で承認された工事や点検の相見積や時期の検討・業者の選定、議事録
の作成、収支報告書の現状把握、規約や細則の設定・変更の検討、ゴミの分別状況、
議案書の作成、管理会社との折衝、業者との折衝、広報活動の検討等があります。