「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

>>5699 匿名さん
貯水槽方式でも一番古いと言われて軽蔑のまなざしを
感じるが。水道直結増圧方式より危機に対する対応は
有利です。水道が復旧するまでの緊急時に貯水槽に貯
えた水を使えますからね。
ただし、簡易専用水道は維持管理費が相当割高にはな
ります。

簡易専用水道？

簡易専用水道って聞いたことはあるけど。

大規模修繕工事を全て管理会社や業者任せに
してませんか。

通常の総会には住民はあまり関心は示さないけど
大規模修繕工事というと関心が高まるからね。
やはりお金を使うということで興味があるんでしょう。

同じ話題の繰り返し

>>5706さん
だったらあなたは何か質問とか問題提起、情報の提供とか
したらどうですか。
やはり大規模修繕工事の問題がいいですかね。

やっぱり自治会法の解説ｗ

自分の知識をひけらかす場ですから何でもいいと思います

　マンション管理の主体は、管理組合です。管理組合は、建物の共用部分や付属施設
及び敷地の管理をすることが基本的な業務です。
　この業務の執行活動を行っていくのが理事会であり、理事の皆さん方です。

　理事は、管理会社との窓口となり、マンションの清掃、点検、補修、規約や細則の見直
し、住民からの苦情や要望等の対応を行います。
　そして、理事会はそれらを実行に移すために開催されます。

　又、理事会終了後は、議事録を作成し配布や回覧、掲示等を行い、広報・啓蒙活動を
行っていかねばなりません。
　快適なマンションライフを送り、資産価値の減少を防ぐためには理事会の果たす役割が
大きく影響をしてきます。

　＜理事になったらまず何をしなければならないか＞

＊最初にすべきことは、管理規約、各種細則を読むことからスタートします。

　マンションの管理を円滑に行っていくためには、ルールに則り運営していかなければ
なりません。
　そして、住民はこの決まり事を守っていかなければなりません。しかし、中にはルール
違反をする住民も出てきます。
　その時は、理事会はそれを是正する措置を取らなければなりません。
　又、理事会は月１回定期的に開催することが理想です。

　＜理事会での検討事項＞

　理事会で検討することは、標準管理規で規定している管理組合業務（第３２条）や議決
事項（第５４条）があります。
　又、苦情や要望事項に対する対応、滞納状況の把握と対策、引っ越し状況、放置自転
車の対応、総会で承認された工事や点検の相見積や時期の検討・業者の選定、議事録
の作成、収支報告書の現状把握、規約や細則の設定・変更の検討、ゴミの分別状況、
議案書の作成、管理会社との折衝、業者との折衝、広報活動の検討等があります。

　＜理事長の役割＞

　理事会は、理事長が招集します。
　又、理事会の議案については、理事長が作成するのが基本ですが、管理会社と協力
して、作成されることをお奨めします。しかし、あくまで、主導権は管理組合です。

　役員の中で理事長の果たす役割・影響力は大きいものがあります。
　しかし、理事長によってマンションの基本が大きく変わっては困ります。
　そこで、理事長の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事長になっても基本は同じ
としておく必要があります。そして、新たに理事長になった者がスムーズに引き継ぎができ
るようにしておくことが大切です。

　＜理事会の議決事項＞

　＊理事会は、理事の過半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席
　　理事の過半数で決するとなっています。当然監事は議決には参加できません。
　　又、理事会に委任状は使用できませんが、代理出席については、規約に規定があれ
　　ば配偶者等が出席することは可能です。

　＊議決要件
　　　１）普通決議・・・管理行為（大規模修繕工事、一般の工事、点検、使用細則決議、
　　　　　　　　　　保険等）
　　　　　原則は、区分所有者及び議決権の各過半数以上の賛成で決議されます。

　　　２）特別決議・・・規約の設定・変更や共用部分の重大変更、義務違反者への請求等
　　　　　区分所有者及び議決権の各４分の３以上（建替え決議は除く）で決議されます。

　　　共有物の処分
　　　　　駐車場の一部売却、滞納金の放棄等は全員の合意が必要です。

まずは民法と区分所有法を読んでください。
全部の条文を読む必要はありません。管理会社のスタッフさんに聞けば
重要な条文を教えてくださいます。
ごみ置き場にごみを置いても無料なのに自転車置き場に自転車を置けば
有料の場合があります。なぜでしょうか。法律に書いてあります。

自転車置き場を使う人と使わない人の不公平を是正するために有料だと
いう役員さんがいますが、エレベータは使う人も使わない人も無料。
自転車置き場とエレベータはどこが違うのか。法律に書いてあります。

駐車場や自転車置き場がなぜ有料かといいますと、
共有の敷地を個人専有で使用するからです。
エレベーターや解放廊下、共用玄関とかは専用使用
ではなくだれでも利用できますので、使用料は必要
ありません。
法律に書いてあるとか、管理会社のスタッフに聞けば
教えてくれるとかの問題ではないでしょう。
具体的にわかりやすく説明する必要があります。

分譲マンションの建物も敷地も組合員の所有物なので
自分のものは無料で使えるはずです。
しかし、自分のものだからといって常に無料で使える
わけではなくいろんな制限があるのです。
5717さんがいう共有物のルールですね。それが法律に
書いてあります。

部屋数が２戸、駐車場が２台のマンションの場合、
１戸１台ずつ駐車場を専用使用するのであれば、
使用料はかかりません。
しかし、駐輪場が３台でＡさんが２台、Ｂさんが
１台専用使用するのであれば、Ａさんは１台分の
使用料を払うことになるでしょうね。

役員さんは保険に入ってますか？入っとけよｗ

>>5715さん
駐車場使用料が無料のマンションはほとんどありませんよ。
有料にしてその使用料は修繕積立金に充当しているマンション
が殆どですよ。
5715さんのいっているように、稀に駐車場使用料を無料に
しているマンションもあるにはありますが稀有でしょう。

入居者の１０人に１人しか駐車場が使えないような貧民マンションは駐車場が利用できるのはいわば特権だから有料なのは当たり前。入居者全員に駐車場がいきわたる上級マンションでは駐車場無料は理論上は可能。ただし、実際には難しいよｗ
うちも全戸分の駐車場台数はあるが、駐車区画によって入出庫の利便性に差があることを理由に有料化してる。平置きは１５Ｋ、機械式の地下は３Ｋ。

俺は余って空いてる場所を使うからタダにしてくれ、という要望はあるが、どういうわけか歴代の理事会は取り上げない。最近空き区画が増えてきたから、それを一か所に集めて自由駐車区画にしてもいいと思うが、管理する理事会にしてみれば面倒だよね。

１階でエレベーターを待っているときに蚊に刺された
管理組合の責任を追及したい

修繕積立金に駐車場使用料を充当する方がいいと思うよ。
駐車場は使用しない者もいるだろうから。
そのために、使用料は近隣と同水準にしているだろうから。
それに空き駐車場が出た場合、それを貸し出す場合は有料
にするんだろうから。

修繕積立金が十分ないのに、駐車場使用料は無料とは
おかしいと思うよ。
それに、修繕積立金の値上げをするといえば反対するし。
必要修繕積立金の確保をまずやらないとね。

駐車場が有料なのは組合員数に比べて駐車場台数が少ないから。
１人１台確保されてるのなら、だれでも使える場所になるので、廊下やエレベーターと
同じことになる。だから、１人１台確保のマンションの駐車場料金は無料でいい。
国土交通省の標準管理規約の解説でもそう言ってる。

うちのマンションは戸数の1.3倍程度駐車場はあるけど、
１台目は全員権利はあるが、２台目に関しては希望者
の抽選により貸し出しをしている。
勿論１台目についても場所の抽選をしている。
当然必要のない者は借りない。
１台目も２台目も有料で、近隣の駐車場の相場に料金は
合わせてあります。
そうでないと、２台目の抽選に外れた者が不公平になるので。
駐車場の使用料については、それらに関する費用に充当し
残額は全て修繕積立金会計にいれています。
３年置きに入れ替え抽選をしています。

要するに標準管理規約の規定に基づいて
使用料の残額は修繕積立金に充当しています。

5728さんのマンションのように３年ごとに各人の駐車場所を入れ替えると、
確率的にはいい場所と悪い場所が組合員全員に同じように当たるので、
組合員間に不公平はないことになり、１台目は無料でもいい。
組合員間に不公平がないのに敢えて使用料を取っているマンションはあるが、
それは別の理由がある。

マンションの維持管理費は管理費（修繕積立金）と使用料の２本柱であるが、
使用料収入が多いマンションは管理費徴収額が少なくて済む。
マンションのパンフレットには管理費の額は必ず書いてあるが、各種使用料の
額は書いてないことが多い。慌て者の購入者が管理費の安さに飛びついて
買ってくれるケースが結構多い。マンション業界の陰謀だ。

>>5730さん
駐車場使用料を無料にしてもいいんだけど、
その分の修繕積立金は値上げをしなければ
建物設備の維持保全はできません。
どちらかで負担しなければならないのであれば、
使用料は必要ない者もいるし、２台目を使用する
者もいるから、やはり使用料は有料にした方が
公平でいいと思いますよ。

駐車場使用料収入で駐車場（全戸分確保）の点検管理費を賄い、余った分の７割を管理費会計に入れて駐車場以外のところで使ってる。３割は修繕積立金会計に入れるが、駐車場用の積立金を別枠にしておらず、結果的に駐車場を使う組合員の費用負担が過大になってると言っていい。
駐車場を使わない組合員もマンションを売ったり貸したりするときは「私のマンションは入居日から駐車場が使えます」をセールスポイントにできるので、駐車場のメリットは受けてるんだけどね。
昨年管理費値上げを先送りして駐車場使用料を値上げしたけど、駐車場使ってる奴らがよく黙ってたよな。さすがクルマ持ちは太っ腹ｗ

>>5734さん
駐車場の使用料を別枠にする必要はないでしょう。３割分は
修繕積立金の会計に組み入れられているのですから。
何故使用料の値上げをしたのかその理由は分かりませんが、多分
修繕積立金が足りないから、積立金の値上げを抑えるために使用料
の値上げをしたのではないでしょうか。
ただ、使用料の値上げについては近辺の駐車場料金と合わせる方が
いいでしょうね。それより安ければ値上げはしてもいいと思います。
賃貸に出す場合に駐車場付きはメリットはありますね。ただＰ場を
近辺で借りた場合、１万円が必要だとすると、その分賃借人から使用料
をとってもいいですね。その使用料を賃貸者がとる訳にはいなないでしょう。

>>5734さん
全国のほとんどのマンションでは修繕積立金の値上げは
やりますが、管理費の値上げはまずやりません。分譲時の
ままが普通ですよ。
管理費の値上げをするときは、管理員の稼働日や時間や人数
をふやしたり、清掃の人数や清掃時間等を増やしたり、消費税
が大幅にアップした場合等以外は値上げは必要ありません。
全国のほとんどのマンションの修繕積立金は不足しているのです。

大抵のマンションの規約では、区分所有法の規定を受けて、毎月の管理費と修繕積立金の額は共用部分の持分に応じて算定することになっていると思う。つまり、修繕積立金は組合員全員が部屋の面積に応じて分担するのであって、足りないときも同じはずだ。足りなくなったら駐車場使用者が追加負担するというのは。考えてみればおかしな話だが、まあ、組合員の過半数を占める駐車場使用者がそれでいいと言うのだから、いいのだろう。駐車場を使用しない組合員は助かる。

>>5737さん
殆どのマンションでは、管理費及び修繕積立金については
専有部分の床面積費により徴収されています。
そして、長期修繕計画書で総工事費の額により一人当たり
月の必要修繕積立金の額を算出していくのですが、使用料の
充当額が多ければ、その分修繕積立金の額が少なくて済むのです。
当然使用料の少ないマンションは修繕積立金の額が大きくならざる
を得ません。
駐車場はマンションで対応できなければ、近辺の駐車場を借りなけ
ればならないのですから、その分を支払ってもいいのではないですか。
車を所有していない者は、近辺の駐車場を借りる必要はない訳ですから。
助かるとかいうべきものではないでしょう。

アナタは使用料を払うことで近所の駐車場を借りずに済むし、ワタシは余った使用料収入を使って駐車場以外の設備を維持管理したり大規模修繕工事費用に充当したりするから、その分毎月の管理費と修繕積立金の支払いが抑えられて助かる。ウィンウィンの関係ですよ。

駐車場使用料収入を管理費会計に入れることで
駐車場使用者自身も管理費負担が軽くなります。

駐車場使用料として支払うか修繕積立金として
積み立てるかの違いですね。

修繕積立金が足りないから使用料を引き上げるという
議案と提出する理事会はバカですが、それに賛成する
駐車場利用組合員が一番バカです。

修繕積立金の値上げは全国のマンションの大きな課題です。
修繕積立金を上げるか使用料を上げるかしかないでしょう。
駐車場使用料が近辺の駐車場料金と比べて安いなら、そのレベル
までは引き上げてもいいと思います。
何故近辺の駐車場料金に合わせるかといいますと、不公平感を
なくすためです。
マンションの駐車場が借りられない者や２台目が借りられる者と
借りられない者との不公平をなくすためです。

>修繕積立金を上げるか使用料を上げるかしかないでしょう。

使用料を上げるべきだと思います。
修繕積立金を上げると多くの組合員に影響するからです。

理事長が駐車場の利用者である場合は修繕積立金引上げ、
非利用者である場合は使用料引上げになることが多い。
所詮、分譲マンションは自分の費用負担をいかに他人に
付け替えるかを考え実践する場です。

まず駐車場利用料は近辺の駐車場料金より
高いか安いかを考えてみてください。
近辺の駐車場料金より安かったからそれに
あわせるために修繕積立金の値上げが必要
だったので使用料の値上げで対応したんじゃ
ないですか。
総会では何故使用料の値上げをするかの理由は
説明があった筈ですよ。
議案書にも書いてあったでしょう。そして組合員が
賛成したんでしょう。

>>5746 匿名さん
違うだろう。そんな事をは言っていないでしょう。
よく読んで回答してください。
バカ理事長の悪だくみを言っているのです。
勿論この案件が総会の普通決議ですから、
理事会に理事の半数以上か出席して、
その理事の過半数の賛成で総会の議案書が作成され、
提出された。
議決権の過半数が出席して成立した総会の出席組合員の
議決権の過半数で可決されてないと法令や規約に反する
から可決されたことになるでしょう。
議案書と議事録を調べてください。

理事会では総会議案提出案が承認されているのですよね。
それは問題ありません。
総会での議案の承認については、議決権行使書と委任状を
含めた出席者の過半数で議案は承認されます。
極端に言えば、１００戸のマンションで議決権+委任状+
直接出席者の半数以上５１名が出席し、その過半数２６名が
賛成すれば普通決議は承認されます。
つまり、１００戸のマンションで２６名が賛成すれば成立です。
出席者の確認は総会が始まる前に総会成立の宣言が議長からされる筈
ですけどね。

近隣の駐車場に比べて安すぎる使用料を引き上げた結果、
修繕積立金会計繰入額が増えて積立て不足が解消されるのはＯＫですが、
積立て不足を解消するために使用料を値上げするのは邪道です。
積立て不足はすべての組合員の責任だからです。
使用料引上げではなく修繕積立金値上げで解決しなければいけませんよ。

でも、うちのマンションでは数年前に修繕積立金の不足を理由に
使用料引上げが提案されました。
もちろん私は賛成しましたよ。だって車持ってないんだもん。
車持ってる組合員だけが負担増になるのは大賛成です。