「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

専有部分の給排水管の修繕をやるのは難しい。
工事も大変だし、修繕積立金の値上げもやらなければ
ならない。
用意周到が要求される。
勿論工事は業者がやるが、それをやるには理事会の
知識も必要。
やるときは、理事も勉強会をして知識や情報を増やす
必要がある。

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　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　下階の住民から漏水していることを知らされて、初めて事の重大さに気づくのが通例です。
　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで
　見過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の枝管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　共用部分の給水縦管は、開放廊下に面しており、室内での工事ではないので比較的容易
　に工事ができます。但し、給水制限は当然発生します。

　　しかし、排水縦管（共用部分）の更新工事は、住居内に区画されたパイプスペース内にあり、
　漏水や更新工事の時は、室内に入り、専有部分の壁や床を取り外しての工事となります。

　　給排水管等の枝管の工事は、天井・床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を
　取り外したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（１週間程度）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要
　が生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることも検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。給水管、排水管、給湯管、汚水管、ガス管

　　共用部分の工事をする時には、専有部分も一緒にやる方が、ずっと効率的です。
　築３０年近くになると水漏れが頻発してくることが予想されます。

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　給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあり
ますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容され
ると判断されます。規約共用部分は登記がなければ第三者に対抗できません。

　　　＊専有部分である、給排水管等の更新工事費用
　　　　　共用部分と一緒に更新をすれば、１戸当り３０万円程度（あくまで平均的な概算）の費用で
　　　　　済みますが、別々にやれば、かなり多くの費用がかかることになります。

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自治会は自治会法で運営されます。

ｗｗ

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専有部分内（室内）にあるインターホンやガス漏れ検知器などは
組合員の私物ですが、標準管理規約２１条２項に引っ掛けることで、
設置や交換費用を管理組合持ちにすることは可能です。
水回り（給排水管の枝管）も同じ理屈が成り立ちますが、これは
ハナから共用部分に分類するほうが合理的でしょう。
枝管を修繕するために床下を素人組合員に勝手にガサゴソされては
危険ですからね。
枝管は専有部分だと言い張って水漏れを修繕しなかった管理組合が
痛い目に遭った裁判例もあるようです。

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うちの場合はインターホンは共用部分、ガス漏れ検知器は
ガス会社のものとなっています。
専有部分の給排水管は当然専有部分ですが、その管理については
管理組合が経費の負担をすることが規約で規定されています。

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うちのマンションでも標準規約２１条２項を管理規約にコピーして
給排水管の管理費用を管理組合持ちにしています。
問題は「管理」の内容で、国交省は「管理」とは清掃等であって
取替え等は含まないと考えてるようですが、果たして妥当か？
「清掃等」「取替え等」といずれも「等」の字が入っていて、
言質を取られまいとするお役所らしいですね。

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標準管理規約の、専有部分である設備のうち共用部分と構造上
一体となった部分の管理を共用部分の管理として一体として
行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができると
規定されています。
但し、経費の負担については明記されていませんので、管理組合
としてやる場合は、規約に明記しておく必要があります。
当然、先行工事者に対しての経費負担も公平の観点から規定して
おくべきだと思います。

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標準管理規約第２１条の規定があればお金を
借りるときに簡単に借りられます。
住宅支援機構から。

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＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。
　　区分所有法第２１条
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の管理
　　　と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　　この対象となる設備としては、配管・配線があります。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含まれ
　　ていません。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が一緒に行うとすれば、修繕積立金の値上が必要となっ
　てきます。

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＊では、どうすればいいのか。

　　　１）修繕積立金の早期値上げを行い、管理組合として共用部分と一緒に、専有部分の枝管部
　　　　　分の工事を一緒にやる計画をたてる。
　　　2）管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観点から応
　　　　　分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が出てきます。
　　　３）住宅支援機構から組合が借り入れる方法もありますが、修繕積立金で返済しなければなり
　　　　　ませんし、その時点での借り入れとなると、修繕積立金の更なる大幅値上げが必要となっ
　　　　　てきます。

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>>5410 匿名さん
（共用部分に関する規定の準用）
区分所有法21条
　建物の敷地又は共用部分以外の附属施設（これらに
　関する権利を含む。）が区分所有者の共有に属する
　場合には、第17条から第19条までの規定は、
　その敷地又は附属施設に準用する。
　

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法律と規約の区別がつかんのかｗ

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　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉え、総
　　会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。

　＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施した場
　　合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で取り組む事
　　例もあります。

　＊一緒にやるんであれば、修繕積立金の値上を行い、その時点までにたまった金額を各戸への
　　補填にあてるという方法もとれますし、長期修繕計画に包含することもできます。

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専有部分の給排水管の工事まで考えられる
マンションはいいなあ。

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気分転換にエレベーター内でオ〇ンコできる一戸建てもええで

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>>5416さん
スレ主です。
今度つまらない書き込みをしたら
アクセス禁止を管理人にお願いしますよ。

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＜共用部分の本管工事と一緒にやることの必要性について＞　　

　　専有部分の配管の工事を各区分所有者の皆さんが、各自、業者に依頼してやった場合の費用は、
　６０万円以上（当マンションの見積もりを業者に依頼した費用）の見積もりとなっています。
　　給排水管更新工事、給湯管取替、ガス管の更新工事を含む。
　　それを、共用部分の本管の工事と一緒にやれば、１戸当り３０～４０万円程度でできます。

　　当然、費用面だけでなく、工事をすれば、１週間程度、給水・排水の使用制限が行われます。
　　例えば、朝９時から夕方５時までは、水の使用がストップしますし、トイレの使用もできません。その
　場合は、架設トイレを設置するか、隣りのトイレを借りなければなりません。
　　　　　　
　　又、工事のバラツキも解消されますし、工事期間の不便性も共用部分の工事と一緒にやれば、１回
　で済ませることができます。

　　マンションの建物や設備の維持・保全が適正に行われれば、快適なマンションライフが送れますし、
　資産価値が高まり、売却するときも賃貸にだすときも高い価値が出てきます。

　　　しかし、そのためには修繕積立金の値上をおこなわなければなりません。
　　共用部分の工事と一緒に専有部分の工事も一緒にやれば、経費の削減だけでなく、工事期間中の
　負担の軽減にもつながってきます。

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つまらん書き込みだらけじゃないのｗ

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>自治会は自治会法によって運営されます。
とか
>区分所有法第２１条
>専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の管理
>と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
とか、けっこうつまらない書き込みがありますよｗ

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