「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

現在は会社をリタイアした者が戸建てからマンションに
住み替えをしている者がかなりのピッチで増えています。
年をとると庭の管理ができない、つらいというのがその
理由です。
それに、戸建てでも、駅近で交通や買い物、病院等がすぐ
近くにあればいいのですが、マンションの利便性には
到底歯が立ちません。
そういう理由で終の棲家としてマンションに住み替えをして
いる方はおおいようです。
私の住んでいるマンションもかなりの方がおられますよ。
戸建ては古くなると建物価値はゼロというか建て壊し費用
が差し引かれるのでかなり安くなるということです。
又、戸建てで古いのは借り手がいないかいたとしても、かなり
安くしないと無理ということです。
マンションの場合は、改装すれば新築同様になりますからね。

わたしの地域は都心部にはほとんどといっていいくらい大型の病院やショピングセンター等は存在しなくて自動車で通院や買い物へは郊外へ出かけます。むしろ、子育てや日常生活はむしろ不便です。
独身等の住民が多いです。密集した都心のマンションは便利ではありそうで実は住んでみると利便性より大型の病院やショッピングセンターの存在する郊外の方が良いようです。
最近は郊外の広々としたマンションの値上がり率は都心部より高いようです。
社会環境が徐々に変化しているように感じます。以前と異なり、一戸建ての売れ行きは早いようです。田舎まで住戸と田畑付きは早く売れています。

>>5240 匿名さん
>>5237 匿名さん
管理会社の坦当はみなそう言います。
氷山の一角にしておきましょう。完全犯罪は成立します。
悪いことをしながら稼いでいるのにボランテアなどと大手の管理会社の責任者がほざくから真実とは異なると投稿したまでです。

>>5243 匿名さん
私は管理会社勤務が長いですが、あなたに賛成です。
特に物流も無く、在庫も抱えない管理会社に支店や営業所などいるのか疑問でした。地元管理会社に任せれば良いものを、所帯ばかり大きくなり経費は増えて、そのせいで利益率を上げざるを得なくなり、それを管理組合に負わせる構造は疑問です。管理は儲からない仕事なので儲けようとすると歪みが出るのです。

>>5242さん
若くて元気なうちは郊外でも全く問題はないでしょう。
それに車もあるでしょうから。
しかし、高齢になり、車の免許は返納し、体も不自由に
なってくれば戸建ての生活は難しくなります。
だからそういう方はマンションを終の棲家として移り替え
てくる傾向にあるのです。

>>5243さん
管理会社はボランティアでマンション管理を
委託しているのではありません。
その分の報酬は管理組合は支払っています。
管理組合と管理会社は共存共栄の関係にあります。

>>5244さん
地元の管理会社に委託するとしても、その中で
マンションの獲得合戦は熾烈化します。
そして、企業ですから前年度より毎年利益率の
向上を目指すのが普通です。
これについては、地元の建設会社とスーパーゼネコン
も同じことでしょう。
大規模修繕工事は、単なる補修工事ですから、地元の
建設会社でも十分できます。
しかし、工事費や管理会社への管理委託費、点検費に
ついては相場というものがあり、それを住民が知らなければ
高い支出が伴うこともあります。
それから、所帯が大きくなったから経費が増えるという考えは
間違っていますよ。効率化できるので経費は逆に抑えられる
と思います。ただ、大手管理会社の社員の給料は地元のもの
より高額にはなっていますが。

>>5246 匿名さん
管理会社と管理組合は共存共栄にはなりません、
よくマンション管理士が相談の席上で共存共栄を強調て
いますが、
そこには管理会社から仕事の紹介を欲しいといった下心
が見え見えです。弁護士や建築士も同じように見えます。
それは商売人の感覚ですから当たり前だとおもいます。
しかし（士）の称号に反しない仕事をしてください。
二者が共存共栄は適切ではないと思います。
私は組合側に有利な方法を考えるマンション管理士を要望
しています。

>>5249さん
マンション管理士を管理組合が雇っているんですか。
だったらマン管士は管理組合側に立つのが普通でしょう。
管理会社から仕事の紹介をして欲しいという思惑はない
のではないですか。
管理会社には顧問弁護士もいますからね。
それから管理組合と管理会社はやはり共存共栄がいいですよ。
お互いに信じ信じられる関係を目指すべきです。

>>5244 匿名さん
大手管理会社の社長が管理会社はボランテアではない旨の
発言をしている。
この会社の社長は今まではボランテアで管理してきたが今後
はそうはいきませんよと言っているのです。
ではこの管理会社の決算報告を見てみるとボランテア経営で
ありながら膨大な利益を計上している。
フロントの仕事ぶりを見ていると原価意識が全くなく節約の
節でさえ程遠い仕事ぶりです。
高給料の割には仕事ぶりからして無駄と無理が相当見えます。
ボランテアでこれだけの贅沢ができるのだから今後どれほど
の利益を追求すりのでしょうか。
管理物件はもっと委託費の値下げをした方が良いんでないの。
馬鹿理事長では騙されるだけでしょう。

管理会社がボランティアの筈はないでしょう。
報酬をもらっていればボランティアとはいいません。
フロントに原価意識がないとはどういうことなのか
は理解できません。

>>5252 匿名さん
そうですよ、だから文句を言っているのです。
ボランテア管理会社で社員にお給金は払いません。
貴方はよく理解しています。

仕事は頭を使って効率よくできるのを行き当たりばったり
行ったり来たりして無駄が多いです。つまり、
一度で済ませる仕事を二度三度と時間と手間をかけている。
この管理会社では事務用品の無駄使いとフロントの残業手
当を含めて30歳代の中堅フロントが年収1000万円を超えて
いる。残業手当が多いのです。
残業手当を稼ぐために仕事をでっちあげているようにさえ見
えますが。
ある日管理室に入室する機会がありました。余計な事務用品
や清掃用品が山とつまれているのです。
なぜこんなに物が多いのかと聞くとフロントは毎月業者から
定期的に配達されるので保管であふれているとの返答でした。
ある程度まとまると業者が集荷してくれるそうです。
その他鉛筆類、等々がたくさんあり少し小さな文房具店みた
いでした。管理室の備品は管理会社の一部局が管理しています。
これが管理会社は今まではボランテアであったが今後はボラン
テアでは管理はできない発言をしているのです。

>>5237 匿名さん
追記　管理はボランテアではないと言っているようです。

管理員室にある事務用品は管理組合が負担するのでは
ないですか。

事務用品、清掃用品は管理会社の自社経費です。
直接管理組合が負担する物ではありません。
（最終的には管理組合の負担にはなりますが）

管理員室に余計な事務用品、清掃用品が山と積まれているなんて、
たまたま月１回の納品日だったに過ぎません。
毎日、山と積まれていたら仕事になりません。

ボランティアの話も一人歩きしています。
管理会社が、利益の多い管理組合に集約し、
利益の少ない管理組合の管理委託はしない方向で行く、
と言っているに過ぎません。
企業として当然のことです。

管理会社としては、効率の悪い小規模マンションに
ついてはあまりやりたがらないでしょうね。
うちの場合は、管理員室の備品や事務用品については
管理組合負担となっています。
当然購入するときは、理事長の承認が必要になります。

>>5257 某管理員
私は毎日のように管理室へ行きましてチェックしていますが、
一般の会社からすると恵まれていて事務用品等も贅沢に余分
なものが多いです。不足分をフロントが注文したものが来る
のかと尋ねると、勝手に配達されるそうです。
儲からない組合はボランテアだからもうやめるとのことですが、
それはしないでしょう。あったとしたら具体例を教えてください。無理ならぜひとは言いません。管理会社にもいろいろ事情
があるのでしょうから仕方ないことです。
確かに組合は以前からすると賢くなりましたから管理会社も大
変でしょう。
大手はそれなりに損益分岐点が高くなり事業計画も縮小するの
も小回りが利かないのでどうにかしないと事業継続が困難にな
ります。管理組合への値上げ要求はあるでしょう。私のところ
は逆に値下げ要求です。

＞5259 匿名さん
＞勝手に配達されるそうです。
余程ルーズな管理会社と言うしかありません。
普通、事務用品、清掃用品とも管理員が注文しなければ納品はされません。
最初勤務した管理会社では、事務用品、清掃用品が少なく苦労しました。

＞あったとしたら具体例を教えてください。
ボランティア云々の経営者の発言が載ったのは、
確か１年半前の東洋経済誌と記憶します。
管理を集約する方向の管理会社の代表例として、
住友不動産建物サービスと東急コミュニティサービスを挙げていたはずです。
住友不動産建物サービスのHPで近隣の管理物件を調べると、
確かに優良物件に集約していました。