「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

うちのマンションは各戸1台の駐車場台数が確保されてるから、駐車場を使う者と
使わない者との不公平はない。使わないのは、その組合員の勝手だ。
ただし、平置きと機械式が混ざってるから、当選した区画によって入出庫の利便性に
差があり、それを理由に使用料をむしり取ってる。

（総会の会議及び議事）
第００条　総会の会議は、前条第０項に定める議決権総数の半数以上を
　　　　　有する組合員が出席しなければならない。
２、総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決する。
３、次の各号に掲げる事項に関する総会の議事は、前項の関わらず組合
　　員総数の４分の３以上で決する
一、規約の変更
二、敷地及び共用部分の変更（改良を目的とし、かつ著しく多額の費用
　　を擁しないものを除く。）または処分
三、区分所有法第５８条（使用禁止の請求）第１項、第５項、第５９条
　　（区分所有権の競売の請求）第１項又は第６０条（占有者に対する
　　引渡しの請求）第１項の訴えの提起
四、建物の価格の２分の１を超える部分が滅失した場合の、滅失した共
　　用部の復旧
五、その他総会において本項の方法によることとした事項
４、区分所有法第６２条第１項の建替え決議は、第２項にかかわらず区
　　分所有者及び議決権の各５分の４以上で行う。
５、前４項において、書面及び代理人によって議決権を行使する者は出
　　席組合員とみなす。
６、第３項第一号において、規約の変更が一部組合員の権利に特別の影
　　響を及ぼすときは、その承諾を得なければならない。この場合にお
　　いて、その組合員は正当な理由がなければこれを拒否してはならな
　　い、
７、第３項第二号において、敷地及び共用部分等の変更又は処分が専有
　　部分又は専用使用部分に特別の影響を及ぼすときはその専有部分を
　　所有する組合員又はその専用使用部分の専用を認められている組合
　　員の承認を得なければならない。この場合において、、その組合員
　　は正当な理由がなければこれを拒否してはならない。
８、第３項第三号の事項の決議を行うには、あらかじめ当該区分所有者
　　又は占有者に対して弁明する機会を与えなければならない。
９、総会においては、第００条第１項により００あらかじめ通知した事
　　項のみ決議することができる。
１０、理事長は、総会招集通知を発するにあたり、書面にて組合員に対
　　し、「代理人を選任することなく欠席ものは、総会招集通知記載の
　　議案につき理事長に代理権を付与したものとみなす。ただし、総会
　　の前日までに理事長に対し、書面にて理事長に代理権を付与しない
　　旨意思表示した組合員についてはこの限りではない。」旨の通知を
　　なすことができる。　
１１、理事長が第１０項の記載の通知をなしたにもかかわらず、代理人
　　　を選任せず、かつ総会の前日までに理事長に対し書面にて代理権
　　　不授与の意思表示をなさなかった組合員は、総会招集通知記載の
　　　議案につき理事長に代理権を授与したものとみなす。

※、築２０年の５００戸超のマンションです。各期の議案、議事録を
　　精査しています。規約の設定・変更・廃止、組合の法人化、共用
　　部分の重大変更、用地買収等々の議案につき、上記規約の１０、
　　１１項を適用して賛成に不足した票を理事長に一任で賛成票に投
　　じて議案は可決されて組合運営をしていることが判明した。
　　最も悪質と思われるのは、総会成立要件を満たされていない総会
　　をも理事長に一任したことで規約の設定、変更、廃止を区分所有
　　法３１条を無視して可決成立しています。

マンション管理士等の先生方のご意見をお願いいたします。

何を聞きたいのですか。

マン管仕ではないが書面による決議の効果について疑問を呈するものです。
例えば、組合員全員が出席した場合の採決は、各人の挙手で各組合員はその採決結果を目視することができます。
全員が書面による決議、或いは大多数が書面による参加となった場合はどうでしょうか。
組合員は採決結果の進行を目視することができず、理事長が集票した公表数字だけを知らされることになります。
そこに理事長の悪意が加わると、組合員の意向は無視され、理事長個人の利益優先の恣意的な改竄行為が発生して、2,3の規約内容は規約としての効果を発せずに多くの組合員が不利益を被ります。
そこで提案ですが、書面による決議参加の場合、組合員同志内で透明化することを前提条件にしなければ、書面による決議結果は無効とすべきです。
その方法としては、WEBを利用した採決結果の公表です。
議案ごとに部屋番号で賛否の結果を開示すれば、組合員お互いの監視が働き、改竄することも出来なくなります。
どうでしょう。

事後であるにせよ自分の投票内容を他人に知られることになり個人のプライバシーとの関係で微妙ですね。個人のプライバシー（投票内容の秘密性）保護を犠牲にしなければ達成できない組合運営の透明性とは何なのか？

そもそも総会当日に無断欠席する組合員は理事長に代理権を授与したものとみなす（つまり、出席して原案に賛成したものとみなす）という規約がキ〇ガイであり、これを放置したまま小手先の技術的なことをあれこれ言っても無意味でしょう。キチ〇イ規約を改正して普通のマンションにするのが先ですね。

＞4855　匿名さん
総会の議案決議内容の秘密性を保護した法律はどこにもない。
何かと勘違いしているのでは。
そもそも自分の意見に自信がないのでは。
であれば、分からないからと白紙にすればいい。
つまり、賛否どちらにも手を挙げないことです。

4855さんは各組合員の投票内容のことを言っているのであって
総会の決議内容の秘密にしろとは言ってないのでは？

やっぱり一戸建てよりマンションですね。

＞4858　匿名さん
元々、総会は組合員が集会場で覆面をかぶらずに手を挙げて決議することを知らないのでは？
4858さんの総会では出席者は覆面でもかぶっているのかな。

挙手投票だけではなくて用紙投票もありますよｗ

書面決議をする場合は、事前に全員の承諾が
必要となります。
これが基本です。

挙手投票は事前に全員の承諾は要りません。
これは常識です。

>>4854さんの心配は総会当日前に議決権行使書や委任状を使って投票する人が増えると
役員が集計結果をごまかすのではないか、ということみたいだ。
そう疑うに足る十分な根拠があるならば、役員に言って書面投票分の開票に立ち会わせて
もらうことだ。役員がホガホガ言って立ち合いを拒否すれば怪しいということになる。
しかし、役員のほうでは、>>4854さんが開票結果に激高して書面を燃やしたりしないか
心配するのは当然。>>4854さんも日ごろから挙動不審は慎むべきだろう。

>>4862 匿名さん
全員の合意は必要ありませんが。規約に設定すればどうでしょうか。？

>>4865 匿名さん
区分所有法３１条と異なる規約を設定したら
その規約は有効かとの質問です。
例えば規約の設定、変更、廃止は、区分所有者総数
及び議決権総数の全員の賛成が必要との規約です。

＞4864　匿名さん
＞役員がホガホガ言って立ち合いを拒否すれば怪しいということになる。
理事長代理の管理会社フロントから弁護士同伴でなければ見せられないと断られました。
当マンションは、管理会社管理方式による組合運営で理事会は存在しません。

標準管理規約には書面決議について、これに似た規定があるけどね。
第５０条（書面による決議）　
1　規約により総会において決議をすべき場合において、組合員全員の承諾があるときは、
　　書面による決議をすることができる。
2　規約により総会において決議すべきものとされた事項については、組合員全員の書面
　　による合意があったときは、書面による決議があったものとみなす。
3　規約により総会において決議されたものとされた事項についての書面による決議は、総
　　会の決議と同一の効力を有する。
4　前条第３項及び第４項の規定は、書面による決議に係る書面について準用する。
5　総会に関する規定は、書面による決議について準用する。

規約で決めていればね。
標準管理規約をひな形にしているマンションが殆ど
だろうから、書面決議の規定は各マンションの管理規約
に規定されていると思うけどね。

管理規約はみない。

決議内容について確認しなければならない
マンションは大変だ。
信じ信じられる関係を構築しないとね。

あれっ、おかしいなあ。

>>4869 匿名さん
（書面による決議）ではなく（総会の決議に代わる書面による合意）
とした。

>>4871 匿名さん
良く仕事ほしさでつぶやくマンション管理士の言葉
ウインウインの関係でしょ。

マン管士がここのスレで仕事を依頼できる筈は
ないけどね。
住所や電話番号も書き込んでいないし。

その辺のマンション管理士も優秀やけどＷ大で区分所有法を専攻したやつも優秀

区分所有法はあまりマンション管理には役に立たないと
思うけどね。
Ｗ大とは都の西北だろうが、僕は若き血だからね。

区分所有法を読＊＊とには話にならん
区分所有法違反の規約とか細則とか総会決議とか一切無視ｗ

区分所有法より、標準管理規約と各種細則の
勉強をした方がいいと思うよ。…陸の王者

一定の広さがあるベランダは単に採光や通風のためではなくて住民が寛ぐためのスペースだから、そこに出てコーヒーを飲んだりたばこを吸ったりすることは普通のことなので、ベランダでの飲食喫煙全面禁止と総会決議されても従わなくてよいｗ

コーヒーやたばこくらいなら特に問題はないが、ベランダでＢＢＱや剣道の素振りや裸踊りをやられるとたまらない。仮に「ベランダで剣道の素振りは禁止する」の条文がなくても、区分所有法第6条第1項の規定から制約を加えることは可能だろう。法律は実に便利だｗ

うちの場合は、敷地やベランダ等の共用部分での
喫煙は禁止というのを、使用細則で規定しているよ。
特にベランダでタバコを喫われると部屋のなかにも
煙やにおいが入ってきますから。

>>4880 匿名さん
あまり規約だ細則だのと規則まみれのマンション生活も
考えさせられます。
そんなに規則を重んじたければ居住資格を法律で定める
べきでしょう。
聖人君主しか住めないマンションにするとマンション業界
はすたれますけど、
貧乏人は借金をして高い一戸建住宅に住み替えなければな
らない。
安くていい環境に住まえるマンションライフもおさらばです。

マンションは集合住宅だから、ある程度の
規制は仕方ないんじゃないですか。
迷惑をかける者と掛けられる者、それが
逆の立場だったら困るでしょう。
それが嫌だったらマンションに住まなければ
いいんです。

隣の部屋のベランダからタバコのにおいがするといって組合に苦情を持ち込むくせに
自分の部屋のベランダで腸が腐ったような屁こき放題のやつがいたりするものだ

>>4884 匿名さん
だから住まないと言っているだろう。
＞＞4883 匿名さん
を、よく読め。一戸建てはなにかと余分なお金がいる。
共同ではないから、自己責任でわがまま放題できる。

いくら広いベランダでも一日中たばこを5箱も6箱も吸い続けるのは確かに迷惑行為だが、寝起きや食後に1，2本吸うのは迷惑行為とまでは言えないだろう。たばこをくわえてベランダに立っただけでたばこの先端が手すりを越えてしまうような特殊な形状のベランダは別だが。

>>4884さん
あなたはマンションに住んでいるのではないのですか。
ここのスレにきているということはマンション住まいなんでしょう。
それとも戸建てに住んでいるんですか。

戸建ての者にとっては、ここのスレには何の
興味も関心もないでしょう。
管理会社の者にとっては関心はあるでしょうが。

マンションは共同生活で制約があるが一戸建ては自由なんて考えてる時点で馬鹿
一戸建てでも騒音やタバコの煙やペットの糞尿のにおいは近所迷惑になり得る

一戸建ての利点は、階段にひな人形を飾り付けることができる、
エレベーター内で嫁とセックスすることができる、くらいですよ。
ベランダで大音量でカラオケの練習をすれば、警察がやってくる
可能性が高い。軽犯罪法か静粛にしよう条例か知りませんがｗ

まじめにやれ。

マンションは集合住宅だから、
生活をしていくための細則は
規定しておく必要があります。

マンションは人の付き合いが難しいとよくいわれますが、
戸建ての方が逆に難しいのではないでしょうか。
マンションは隣人とかとの付き合いも必要ありません。
ごみ処理にしても問題はありません。

　第２９条（修繕積立金）
　　　２．六　専有部分である設備(枝管等）の更新等に係る費用については、総会の決議により、
　　　　　　　管理組合の負担とすることができる。

　　　　　七　専有部分の枝管の工事を、管理組合としてやる以前に実施した者に対しては、
　　　　　　　その費用の支給は、管理組合として実施した費用を専有部分の床面積比
　　　　　　　で按分したものを支給し、区分所有者間の利害の衡平が図られるようにする。
　　　　　　　又、仕様の違い等によるものについては、管理組合仕様の経費を専有部分の
　　　　　　　床面積比で按分したものを支給する。

集合住宅はいろんな人間が住んでいます。賢いのもいればバカもいる。
賢い人には言わなくても済むことでも、バカには丁寧に教える必要があります。
賢い人は法令を読めば理解できることも、バカには細則で、大バカにはエレベーター内の
掲示物で教えてやる手間が生じるのです。
だから、バカが多く住んでるマンションは、やたら細則の条文が多いし掲示物だらけです。

>>4896 匿名さん
理解力がないのを前提として説明するのも先方に対し失礼だし、
理解力がある者として対応したらとんでもない判断力の持ち主
だったりして大変です。
地域の教育力の盛んなマンションのほうが良いですけど資産価値がありすぎて購入できない。
あっちを立てればこっちが０００．困りました。

細則で定める禁止事項の中に「植栽区域に入って草花を切り取ったり土砂を持ち出したり
すること」と書いてあると要注意。これを書いておかないと、花壇のチューリップを勝手に
摘んで自宅で生け花したり、施肥された土を持ち帰って園芸仲間に売ったりする組合員が
出てくるということです。泥棒乞食マンションと言っていいでしょう。
「廊下・階段にたばこの吸殻を捨て、または放痰すること」と書いてあったら（以下略

>>4898 匿名さん
最近のマンションは掲示物を規制しているマンションが多いです。
むしろ掲示物の多いほうが情報を公開されているので民主的との
評価ができるといった見方もあります。
これも理事長の判断が多いでしょうから評価の一つに入れて自己
判断で消化すれば良いでしょう。
わたしは掲示物で住民間の情報を共有するマンションの方が良い
と思います。
閉鎖的マンションも見受けられます。雰囲気は暗いです。

下着を盗まれたとか自転車を壊されたとかの情報公開は大事
でも、〇号室の奥さんはよく盗まれるけど×号室の奥さんは全然被害がないとか
そこまで詳しく公表する必要はなく、理事会メンバーだけが知っていればいい
だから、理事会の代理出席は安易に認めちゃいかんのだよ
お父さん理事の代わりに息子が代理出席して、下着ドロの話を聞いてムラムラして
怪しからん行為に走ったら大変だぞ

うちのマンションには、監視カメラが至る所について
いるので、問題があればカメラを分析すれば殆どのこと
は分かるけどね。

監視カメラをリースにすると高くつきます。
買い取りにするのが費用を効率的に活用できる術です。
買い取ったら古くなったとき機能が弱くなるといいますが、
１０年ぐらいで役に立たなくなるということはありません。

コピー機はリースと買い取りはどちらが
いいでしょうか。

マンションと同じだ。リース（賃貸）と買い取り（分譲）は。それぞれ一長一短がある。
リースは保守点検は他人（リース会社）がやってくれる。しかし、今すぐ直してくれと言っても、リース会社の都合で後回しになることがある。その点、買取りは自分で修理するのだから、それができる役員なら少々乱暴な使い方をしても大丈夫だ。機械音痴の役員だとえらいことになるが。

買い取っても、修理はメーカーがしてくれますよ。
買い取っても、コピーすれば白黒１枚〇円、カラー
１枚〇円とメーカーがとるからね。

自主管理と管理委託も同じことが言えますね。
自主管理は「自分たちのマンションは自分たちで運営するんだ！！」という
崇高な精神で行われますが、管理委託はカネを払って「後はよろしく」です。
受託した管理会社は管理組合のレベルを見極めて「こいつらならこの程度の
仕事でいいだろう」と手抜き息抜きしてきます。

管理会社に管理を委託しても、すべてよろしく
ということではないと思いますよ。
委託契約の範囲では任せますが、それ以外については
理事会が管理するのが普通ですよ。
ただ、その力関係の強弱はあるでしょうが。

>>4907 匿名さん
そうですよね、
管理を委託したからといって全てを委託したと安心している
組合は以外とおおいです。
最終的には委託したからといって組合員が責任を取らなくて
もいいといった論理にはなりません。
最終責任は各組合員全員に帰属することを肝の銘じるべきで
しょう。
一つお聞きします。
お宅たちのマンションの幹事さんは毎回理事会に出席して、
会計監査と業務監査ができる組合員が就任していますでし
ょうか。？

業務監査もできるだろうということで前年度の役員の中から選任してる

>>4909 匿名さん
会計監査は慣れるとできるが、業務監査をできる監事は
頼もしいです。

>>4908さん
監事は毎回理事会に出席しなければならないように
細則で規定されています。
会計監査は年２回実施していますが、それは管理会社の
フロントと一緒に行います。
しかし、その力量については当然個人差はあるでしょう。
それを追求するのは、議案書で組合員全員が見てから
総会で質問とかすることになります。

議案書には質問されてもいいことしか書いてませんよｗ

>>4912 匿名さん
マンションを良くしようとするための総会ですから当然そのような方向の議案書になります。

突っ込まれて返答に困るようなことを理事会や管理会社が書くわけないだろｗ

少し質問したい。
緊急を要しない特別会計での修繕工事の発議、そして工事決定から発注までの流れについてです。
会計年度は第10期1月1日～12月31日です。
第10期の3月中頃に議案書が配られ、同3月末に総会が開催されました。
議案内容として、中規模修繕工事がありました。
常識的には修繕工事の議案内容が可決されてからの予算組だと思うのですが、可決が前提で、別議案として第10期収支予算計画が作成されていました。
10期の最中に、まだ決議されていない修繕工事の工事金額が10期の収支予算案に組み込まれていたのです。
この流れを見ると、修繕工事は総会で否決されないことが前提の出来レースそのものです。
それも特別会計からです。
そして、その修繕工事は総会翌月の4月には工事業者が入り4月末には工事が完了しました。
ちなみに、同マンションには理事会はなく、管理会社管理方式で【通帳と印鑑】を管理会社が同時所有しています。
緊急を要しない修繕工事の発案も、組合員からではなく、管理会社からの発案です。
この強行的な修繕工事の流れについて皆さんどう思われますか。

>>4915 匿名さん
結論から言ってよくない。
国土交通省に告発すれば業務停止。この業務停止は管理会社にとっては痛くも痒くもない。
問題は他の組合員がどう思っているかです。
多数の組合員がこの問題に無頓着か同意しているのであればこの状態は続きます。
そんなマンションを購入しないことです。

昨年12月に一斉入居、その後コロナが発生、理事会は発足したもののいまだに総会が開かれておりません。
災害のために総会が開かれなかった場合、どうなるのでしょうか？住民への報告義務や決議など野放しになるのでしょうか？

>>4917 検討板ユーザーさん
適正化法に従ってみて下さい。

理事会が発足したとかいっているマンションもあるんですね。
管理組合には理事会があるのは全国どこのマンションでも
当たり前のことですが。

総会は毎年開催しなければならないと
法律で決めてあるんじゃないの。

法律に決めてあっても、組合員が何の関心も
なければ、それは無視される。
無視されても裁判までもっていく組合員はいないからね。

法令や規約を守らない役員はいくらでもいる。
文句を言わない限りそのまま物事は進む。

だから法令や規約に違反するルールができても従う必要はないのだが
従ってはいけないわけではないから、勝手にすればいい。

だから駐輪場のラック全部交換で修繕費用が掛かったと言われて
月額使用料百円値上げに従ってもいいし拒否してもいい。

だから駐車場利用者が減って使用料収入が減少傾向なので
収入確保の観点から月額使用料千円値上げすると言われて
従ってもいいし拒否してもいい。

そういう無法地帯のマンションには偽役員がゴロゴロしている。
管理会社もそれに従わなければ解約される。
大型マンションに多い。文句を言ったら村八分になる。

ですから中低層階の住民がスムースにエレベーターを利用できるように
高層階の住民が一度に乗っていいのは同居の家族２人までと決議されて
従ってもいいし６人家族全員プラス飼い犬で乗ってもいいんです。

あのう、ペット禁止ですが。

昭和50年代は戸建でも犬は犬小屋、猫は外猫が一般的だったから、犬や猫をマンションの室内で飼うなんてことは考えられなかった。だから、そのようなキチガイ沙汰をやる場合には組合員の大半が自らキチガイになる儀式、規約改正が必要だったわけだ。
しかし、令和の今ではペットは家族の一員、人間と同じ床屋へ行けないだけで、家で飯を食うしクソもする。ペット禁止規約を作らない限り飼うのは自由になっている。ペットの人権は大いに向上したといってよい。

ペット可のマンションに住みたい。

ペットは人間よりも素直で躾かいがある。

トイプーのくせにミシェルとかアンドレとか御大層な名前つけてもらってるやつがいるな。

うちはトランプだよ。嫌われつつあるから
変名しようかなと思っている。
しかし、今年いっぱいは我慢しようかな。

ペットの飼えるマンションはいいね。

ペット可のマンションはそれなりに
みなさん苦労しているようですよ。

飼育細則でエレベーター内ではペットを抱きかかえることになってるが、鼻息の荒い犬がそばにいると何となく不安になるからな。

エレベーター内で犬の糞はさすがに飼い主が処理
するだろうが、小の場合はどうするんだろう。
誰も乗っている者がいない場合はスルーされる
可能性が高くなるのでは。

みなさん、設計監理方式はどういう仕組み
かわかりますか。
総合評価方式とはどういうことをするのか
分かりますか。

ペットにションベンされないようにエレベータ内にも監視カメラをつけてる

各部屋のインターホンの全部更新が総会で決議されました。
全額管理組合負担ですが、更新後も室内のインターホンは
個人所有で規約共用部分にはならないみたいですねｗ
個人負担２万円で録画録音付き機能の機種も選べます。

所謂専用使用権のある共用部分という扱いになります。
その補修については、規約できめれば管理組合負担で
工事をすることはできます。
インターホンには、警報機や全館放送、熱感知器と結び
つけて消防点検の居室外での点検もできますから。

>>4941 匿名さん
警報機、全館放送、熱感知器、漏水による漏電発報、等が内蔵
されているインターホンならもはや規約共用部分を超して法定
共用部分に指定してもいいでいょう。

今時のインターホンはすべてそうなっているんではないですか。
もし旧来通りのままであるなら、更新時期がきたらそれに
変更させたらいかがでしょうか。
特に消防点検時に居室内に入らずに点検ができるのは住民に
評判がいいですよ。

>>4943 匿名さん
バカ理事長は安いほうに決めた。蓋を開けてみると消防点検時に
は点検員が室内に入らなければ点検できない旧来の仕様でした。
全館放送もついていません。せっかくの組合費を使った更新なの
で最新式にしてほしかった。他にいろいろなトラブルあり。

消防点検を居室内に入らずにやる方法が
あるということをしらなかったんだと思いますよ。
専有部分内の玄関でのモニターもつけられます。
うちの場合は、各戸のモニターはオプションで
各戸の判断に任せました。別途料金１万円が必要です。
これは希望者の負担としました。

インターホンを共用部分とはキ〇ガイ丸出しｗ

室内のインターホン子機は私物なんだから気に入らなければ自分で機種変更すればいいんですよ。
もちろん工事に失敗して動作不良になったら自己責任ですが。

>>4941 匿名さん
4940ですが、うちのマンションでは専用使用権のある共用部分ではなく単なる私物扱いです。だから、使ってみてどうも気に入らない人は、自腹で別機種にすればいいです。
総会前のデモで文句言ってた人が何人かいたから、そういう人は速攻で取り換えるのでしょう。

どうでもいいｗ

玄関の錠と一緒。