「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

＞余った水道料金を特別会計に回せばいいのですが、一般会計に回して、
ここでいう特別会計とは修繕積立金のことであり、一般会計とは管理費のことです。

>>4757 周辺住民さん
このマンションの一部屋を管理会社のグループ会社が区分所有者ですね。
なぜ聞きたいかといいますと適正化法施行以前は分譲マンションの管理は誰でも出来ましたが施工後は国土交通省に登録を必要となりました。
適正化法施行前は売主でも管理会社でも建設会社でも不動産屋でも自由に人が居住とする分譲マンションや、リゾートマンションや、投資型マンション等をに管理できたのです。
貴方もお解りだと思いますがこの状態を野放しをすると問題が発生することは自明の理ですよね、
しかるに分譲マンションで人の居住に供するマンションの管理を国への登録制とした法律がマンション管理適正化法です。
色々罰則規定が設けられております。管理会社が組合員でその管理会社が国の登録を受けた管理業者であることは適正化法施行以前はありましたのでそのような業者は慌てて適正化法に従うために分譲マンションの管理を登録したのです。
施行後も施行以前の管理業者が登録をしただけの管理会社は存在している
ようです。
投資型や、リゾート型はこのような管理形態は多いように思います。

例えば一例ですが、１００戸のマンションで管理会社が２６戸を所有して
いる場合、
理事の定員が5名とすると3名が理事会に出席して3名が総会議案に賛成すれば総会に案として提出されます。
総会は議決権の過半数が出席すれば成立してその出席者の過半数で可決成立します。
貴方のマンションには管理会社の関連会社が一人所有者ですからどうにかなりますが、
法律を見るとひとりでも、いないのといるのでは雲泥の差があります。
今後はこの組合員が一人のみであるかをに気を配る必要がありそうです。
これは戦争なのです。
こういった問題の管理会社は大手だからと言って関係ありません。
勝てないとみると組合員の弱みに付け込んで組合員を始末する管理会社
TCもいますからご用心です。

>>4762 匿名さん です。
訂正です＝理事の定員が5名の場合3名が出席すれば理事会は成立し、総会案はその出席理事3名の半数以上の賛成2名で可決成立されます。
追加
普通決議＝欠席者はカウントされない。
特別決議事項＝欠席者はカウントされる。

>>4759 周辺住民さん
この推測は当たりだと思います。
それを証明するために、議案書・議事録・重説。管理規約・管理委託契約書・等々（分譲当時のものも含む。）を調べる必要があります。
敵はそれらを公表されるとどんなことになりかを百も承知しているのでしょう。
貴方が理事長になれば前進はします。

＞4762　匿名さん
＞勝てないとみると組合員の弱みに付け込んで組合員を始末する管理会社
投資型マンションの所有者は所有物件に入居者を募り、その家賃収入から利益を得る目的の方が多数だと思います。
管理会社が宅建業も兼ねて入居者の仲介をしている場合、ある意味、投資型マンションの所有者は管理会社に弱みを握られている面もあります。
管理会社の印象が良くないと、入居者を後回しされるか、故意に入居者を紹介しないかの圧力も考えられます。
何年も空室のままにして、挙句の果てに売却の話を持ち掛けると思います。
それも、相手の弱みにつけ込んで法外に安価な値段を提示してくると思います。

＞4764　匿名さん
＞貴方が理事長になれば前進はします。
理事会が管理規約に制定されていない以上、勝手に理事会を作っても無効となります。
理事会の役割を保証した管理規約の改定が必要です。
その時は、理事長になって改善はしたいと思っています。

>>4765 周辺住民さん
これは確証を得ています。この方法の方が法的不正を隠せますから、
私の場合は内容証明が出てきましたので、
証拠がそろっているとみられています。
このような被害者を出さないために公開を試みているのです。
余談です。聞き流してください。以上。

何か違う方向にこのスレがかじ取りされているようだ。
こういった特殊な問題のある投資型マンションはほんの一部の者しか
関心がないだろうから。

>>4768 匿名さん
特殊ではない。
貴方のマンションの一室が投資家によって賃貸等に利用されているようであればそれはもうすでに投資型マンションですよ。

３００戸のマンションで１０戸程度の賃貸がされていればそれが投資型
マンションですか。
通常は、管理者は区分所有者の理事長ですし、理事会も健全に行われ、
規約や各種細則、管理会社との委託契約等もすべて整っています。
それが標準的なマンションの事例でしょう。
投資型マンションであれば、そのマンション１棟を買い取ることを前提に
動きますよ。
マンションに売りがでればすぐ買い取りますが、それを賃貸に出すことは
しません。すべて買い取った後に解体して建て替えをするのが投資家の狙いです。
空きが多くなれば、管理が行き届かなくなり売却を考える者がでてきます。
それをねらっているんですよ。
規約を改正しようにも、管理会社や不動産会社がその戸数を増やせば改定も
できなくなるんです。大規模修繕工事もできなくなります。
それを狙っているんです。そうすればどんどん売却する者が増えますので。

そういう投資家に狙われるマンションというのは、理事会が弱く
築年数の経過したマンションで、立地が良く容積率の高いマンション
ですよ。
当然修繕積立金も少ないので大規模修繕工事や大型設備の工事は
できません。

>>4770 匿名さん
投資型マンションも色々な形態があります。
質問者の相談に乗ってください。マンション管理士等さんに
お願いいたします。できればマンション管理士を希望。

単に個人の投資によるマンションであれば、管理とかには
あまり関心はなく、できるだり安定した家賃が回収できれば
いいだけのことでしょう。
個人にしてみれば、管理費や修繕積立金はできるだけ安くて
我々の手を煩わせない管理を期待しますよね。
だったら管理会社等には余計な口出しはするなといいたいですよね。
マン管士であっても投資型マンションやリゾートマンションのように
理事会や住民不在の管理には経験がないから無理ですよ。

でわそろそろ過半数と半数の違いについてはっきりさせましょう。

工事や点検をする場合は、管理会社と良く
話し合って納得した上でやるべきです。

＞4773　匿名さん
マンション管理における管理会社管理方式はこのスレでは特殊なのは百も承知です。
特殊な物件故、幅広い意見を伺いたかっただけです。
マン管士さんのスレでもありますので、豊富な基礎知識からのご意見が目当てでした。
もう飽きたというのであれば退散することも厭いません。
私個人のレスでもないですからね。
そろそろ、潮時なのでしょうね。
色々と親切なご意見ありがとうございました。

エレベーターのロープ150万を総会の独立した議案化せず事業計画の一つとして議案化するのはありですか？植栽業者と年間契約するのは総会に上程する必要ありますか？（勝手に予算化するだけで大丈夫でしょうか？）

>>4776 周辺住民さん
真実を捻じ曲げようとするマンション管理士等が存在するのも事実。
怯むことなく真実を公開することに意義があるのです。
第三者管理者管理方式と相まって知識を深めて悪徳管理会社や悪徳
マンション管理士等を見分ける知識を身につけましょう。

マンション管理士に相談している管理組合はまだまだ少ないですよね。
それはマン管士の実力不足というか実務経験不足がその要因と思われます。
又、管理会社にはマン管の有資格者が多数います。その者たちは、会社内の
研修、情報、フロントとしての実務経験等があります。
マン管士に期待されるのは、マンションに住み、理事や専門委員会の役員を
経験していることが最低条件でしょう。
それがなければ、管理会社の有資格者のフロントには太刀打ちできません。
一番いいのは、マンションの理事長とかの経験のあるマン管の資格保有者で、
会社をリタイアして時間の余裕のあるボランティア活動としてのマンション
管理の勉強を常に行っている者がいいんでしょうが、そういうものは中々
いませんね。
報酬とかで生活をするとなると、現状のマン管士では難しいと思われます。
だからといってボランティアといってもそういった人材は見つかりません。
問題点はここにあるのではないでしょうか。

>>4779 匿名さん
理事長経験者でもいろいろだから、
管理会社任せの理事長は何もできないでしょう。
内の理事長などは犬の館内散歩は抱きかかえる規定になっているのに、
ロビーで放し飼いして遊んでいる。理事長だから住民は注意しきれない。

マンション管理士の資格をもった理事長のことを
いっているんですよ。

>>4779 匿名さん
私の所はマン管資格保有者のコンサルに管理費見直しを依頼しています。
仕事を見ていて思う事は、資格より実経験の豊富さが重要という事です。
同じくマン管保有のフロント相手に、良くやってもらってます。

管理費の見直しをするのは、理事会で対応するより
第三者をいれた方がいいでしょうね。
ただ、値段だけを落とすのではなく、その内容も
検討しなければならないでしょう。
管理費のそれぞれの項目の概算価格については、全国の
相場を調べれば理事でもできますよ。
特に管理会社が新規開拓をするときは、価格については
現状より確実に安く提案してきますからね。

>>4783 匿名さん
もちろん質を保ったまま見直し中です。
知識を付けた上で手間と時間をかけて管理組合で行うか、お金で第三者を入れて行うかは事情によると思います。
現役世代が多い築浅マンションの場合、コンサル入れる方法がハードル低いです。

>>4780 匿名さん
マンション管理士資格を保有する理事長なら
こんなみっともない行動はしないでしょう。

マンション管理の知識は、ただ勉強するよりも
資格を取るために勉強した方がずっと効果的です。
それに有資格者になれば、その資格があるゆえに
自己研鑽に努めます。それが資格の力なんです。

>>4786 匿名さん
まあ、つべこべ言う前にまず合格してから御託を並べることだ。
内のマンションの理事長は毎年受験したり管理員の試験を受けているが、
いつも不合格している。
合格者を前にして理事長になるにはマンション管理士の資格など必要な
いといつも知人に漏らしている。
管理員などは誰でもなれると管理員を前でほざきながら本人はなかなか
管理員に管理会社が採用してくれない。
最近は、あきらめて警備員に応募しているようだが不採用みたいです。

理事長がマン管の有資格者であることにこしたことは
ありませんが、マン管試験を何回も受験しているという
ことはそれなりの知識はついていると思うので、それは
それで有効でしょうね。

>>4788 匿名さん
それはいいことです。頑張ってもらいたいです。

>>4788さん
私はマン管の資格はもっていますよ。
管業の方は、合格しただけで登録はしていませんだけが。
合格はしないが、何回も受験している理事長さんは立派
だと思いますよ。
合格者と不合格者の点数の差が僅か１～２点であれば、
そんなに実力の差はないと思います。

マンカンの試験問題を見るとそんなに難しいとは思わせない問題が多く。
素人には優しいと思われるので挑戦するのですが、
不合格を重ねると深読みが度を過ぎて訳が解らなくなる受験者が多いよ
うです。
受験者の添削をしていて、永久に合格しない受験生は意外と多いです。
そんな人間の最高得点は大体27点から脱落していきます。
意外と優しいようで難しい試験です。
知能指数の高い人間には簡単に一発で合格する国家資格です。

試験はどれも同じですが、効率のいい勉強法は、基本書は各１冊
で十分です。
後は問題集を徹底して繰り返し繰り返しやることです。
最初は答えをみてもいいですが、なぜ正解なのか、なぜ間違って
いるのかを理解することが一番の勉強方法です。
以外と同じ問題集でも、１～２ヶ月後に頑張って取り組んだもの
でも１００％は取れませんよ。
基本書は、１回目は分からなくてもとにかく最後まで読む。
２回目、３回目も同じように最後まで読む。
それを繰り返していけば、最初は理解していなかったものが、
どんどん分かるようになってきます。

勉強は要領の良さで大きく変わります。
この問題集の重要性を認識した者が栄冠を
勝ち取ります。　　若き血より

>?4792 匿名さん
試験はどれも同じではないよ。

勉強の効率のいいやり方は、大学受験でも資格試験でも
同じですよ。
例えば高校で大学受験勉強をする際、問題集に重点を置いた
勉強法を身につけていればいい大学に入学できていますよ。
問題集の１問ごとに、なぜそれが正しいのか、また間違って
いるのかを理解できれば全然ちがってきますよ。
講義中心や基本書、教科書中心の勉強では力はつきません。

皆さん是非こういった勉強方法で試験に
対応してください。
子供さんにも是非伝授を。

資格で合格率が１０％を下回るものは、
何回受けても合格できないそうです。
繰り返し何回も受験すれば合格できるというのは、
合格率が高い資格といわれています。

大規模修繕工事のとき、何か月前ぐらいから
専門委員会を設けていますか。

経年劣化による屋上からの漏水については
保険は適用されませんが、その屋上部分の経費は管理組合
で行いますが、専有部分の工事費、壁紙の張替えは
当然管理組合負担なんでしょうか。

屋上防水の耐用年数は、ウレタン防水の場合
１０年から１２年、塩ビシート防水の場合は
１３年前後といわれています。
耐用年数前であれば、保険の適用があると思います。

漏水に関しては、保険会社もシビアだからね。

給排水管の耐用年数はどれぐらいですか。
塩ビ管であれば錆びることはないので交換は必要
ないといわれていますが、継手部分は、築年数の
経過や地震等でゆるみがでて、そこから漏水が
発生するといわれています。

>>4797 匿名さん
うちの理事長は不合格の連続でさらに禿んでいます。

その意欲は買いましょう。

なんでもそうですが、ヘッドになるのは大変です。
いいスタッフに恵まれるといいんですがね。

給排水管の更新工事は管理組合が専有部分まで
やってくれるんですか。

自分のことは自分ですべき。
しかし、規約に規定すれば、それは可能。
但し資金の確保は必要です。

やはり専有部分のことは自分で
すべきかもね。

大規模修繕工事を設計監理方式で計画していますが、
この方法はベストではないにしてもベターでしょうか。

責任施工方式もみなおされてきました。
特に小規模マンションであればそれがいいと
思います。

管理会社に全面的に任せる方法もある。

>>4811 匿名さん
管理会社任せのマンションが一番多いでしょう。
理事会では管理会社の責任施工方式の予定も進めていましたが、
組合員のマンション管理士有資格者が、事前に懇意にしている理事から相談を受けて仕様書付きの管理会社の見積書を基に知り合いの大手ゼネコン数社に相見積を依頼した、
その結果、管理会社の見積金額よりも同じ仕様で２億円も安いものでした。これを組合員からの提案として理事会に提出され九分九厘決定していた管理会社責任施工方式がご破算になった。

やはり責任施工方式であれば、工事費が高いとか安いとかの
判断ができません。
管理会社からの仕様書（金抜き計算書等）を参考にして同じ
条件（同じ工事個所、同じ材料、同じ平米数）で相見積もりを
取られた結果管理会社からの工事費が大幅に削減されたものと
思われます。
ただ、その修繕個所については、それでいいのかの判断は
建物診断をおこなってからの方がいいのではと思います。
その場合は、設計コンサルタントへの依頼も必要でしょう。
丸まる管理会社から２億円が削減できたとは思われませんが、
かなり削減できたのは事実だと思います。

責任施工は小規模マンションが良くやってますね。
修繕積立金の額が少ないのでそれは仕方ないことでしょうが。

>>4814 匿名さん
最近は大型マンションもマンション管理士等が組合員として
居住するようになった。
ので協力体制ができて知恵を出し合って責任施工方式を採用
するようになりました。
ほとんど大手ゼネコンに相見積もりを依頼します。

責任施工方式は、相見積もりを取らないやり方なんですよね。
相見積もりを取らなければ、その業者の工事費が高いとか安い
とかは分かりません。
それから、その業者は誰がどのようにして決めるのですか。
他の業者との比較はしないんですか。

マンション管理士の有資格者が組合員の中にいたとしても、
その有資格者が１社を選んで、それを専門委員会で決める
というのも無理があります。
やはり比較対象企業がなければそこがいいのか、工事費は
どうなのかが分からないでしょう。

>>4816 匿名さん
相見積もりを取らないとはどこのも書いていない。
相見積もりを取らないで組合の大切な費用を費やす工事をすることは考えられないので、相見積もりを取っての記載を省略した。

>>4817 匿名さん
一社とは書いていないでしょう
数社よりと書いているでしょう。
理事会で検討してとも書いていますが、よく読んでください。

>>4818さん
相見積もりを取る方法はどうやってやるんですか。
元々責任施工方式は、１社に絞って工事を依頼する
やり方なんですよ。

②業者選定方法

　イ）見積もり合わせ方式 見積は金ヌキ積算方式でとるのがベターです。
　　　　元請会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが
　　　最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　　　　総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。
　ロ）入札方式 　見積もりが最低価格の会社を選定することになります。
　　　　　但し、同条件での相見積を取るためには共通仕様書等の作成が必要となります。
　ハ）随意契約 　最初から１社に絞って工事金額を交渉し契約する方式です。
　　　　小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多
　　　い方式です。

③工事の進め方から業者を選定する方法　

①設計・監理方式・・・設計と工事が分離するので工事中のチェックが適正に行える。
　　設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベターです。前回はこの方式
　＊見積もり合わせ方式と併用
　　　　設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単です。
　　　　専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性があります。
②責任施行方式・・・随意契約による業者選定 小規模マンションはこれが多い
③管理会社発注方式・・・ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションが多い。
　　　マンションの現状（通常の管理、修繕積立金、長期修繕計画等）をよく把握している。

>>4820 匿名さん
一社に絞ると言っているのは貴方でしょう。
私は相見積もり数社に提出依頼と言っています。
勿論総会案の可決は理事会にあります。
工事内容に共用部分の重大変更等がなければ普通決議で決する。
勿論数社の中から一社に絞り発注します。

責任施工方式というのを理解していますか。
理解されていないようでしたので、４８２１に書き込んだのですが。
責任施工方式は、１つの業者に丸投げの方法ですよ。
相見積もりをとるのとは違います。
最初から１社に絞って交渉をしていくやり方です。

一番いい方法は設計監理方式なんですが、
コンサルタント料が必要になります。

複数の業者から見積もりを提出させるが、本命は初めから決まっている。
仮に他社の見積価格が低くても、「総合的に判断して」理事長または修繕委員長の意中の業者に落とす。
理事長と修繕委員長との間でリベート分配がこじれるといつまでたっても決まらない。

概して修繕委員長は欲の皮が突っ張った老人が多く、理事長は1年交代で嫌々やってる若手だ。
しかし、年度によっては両ポストがそろって欲ボケジジイになることがあり、抜けた前歯の間から臭い唾液を噴射しての応酬となる。

>>4825さん
複数の業者から相見積もりを提出させるといっていますが、
同じ条件での見積もりは取れませんよね。
設計監理方式を採用すれば、同じ条件での相見積もりが取れます。
その方法は、総合評価方式を採用するからです。
それで決めれば個人の思惑は反映されず、専門委員のメンバー
がつけた評価点の合計で決定されることになります。
勿論設計コンサルタントも同じ条件で見積もりを取り、説明会を
聞き、専門委員の評価点で決めます。

>>4826さん
あなたの考えは性悪説なんですね。
悪いことをするものは、全国の理事にはほとんどいませんよ。

うちは臭い唾液を噴射する欲ボケ婆さん理事でした。
赤い戦闘服を着て愛人の爺さんとマンションの裏ボスに君臨する。
カマキリもカエルも土下座してハイハイしています。
スラム界の女王が誕生するが、その後継者には不足はしない。

特殊事例はここでは必要ありません。
一般的なマンションのことを書き込みましょう。

役員でも委員でも立候補してくる奴は怪しいよなｗ

立候補するという事は何か目的がありますからね。
マンションにとって良い目的ならokですが、行動を注視する必要があります。

私は会社をリタイアしたので、何かボランティアがやりかったのですが、
マンションの住民だったので関係のあるものということで、マンション
管理士の資格を取り、マンション管理のボランティアをしました。

>>4833 匿名さん
マンション管理士の試験問題は易しそうで引っかかる。
なめてかかると猿滑りのようにスルーする。優しくないです。
知識を詰め込むよりも判断力を試す試験です。
プラスアルファーに宅建士も取ってください。
うちの管理会社担当はようやくマンカン士に合格しましたが、
不動産関係の話になると取引についての知識不足と見たので確認した。
宅建士は持っていないそうです。宅建士の知識も必要です。

四択ゆえに難しいともいえます。

>>4835 匿名さん
>>4833 匿名さん
４８３５さんは４８３３さんをよく読みなさい。
管理会社勤務とは言っていない。
会社をリタイアしたといっている。

宅建の資格試験はマン管と共通するものがあり、
マン管と比べるとそんなに難しいものではないでしょう。
私の知り合いにも宅建の有資格者はいますが、マン管を
受験しても合格できないといっています。

>>4838 匿名さん
マンカンは覚えただけでは合格しません。
分譲マンションの管理の判断力を要求しています。
宅建とはあまり共通項は見当たりません。

マンション運営は難しく考える必要はない
廊下やエレベータはタダで使えるのに、なぜ駐車場は有料なのか、答えられたらそれでいい

>>4840 匿名さん
駐車場は無料、管理費等は１００円以下/㎡のマンションもある。
大規模修繕もきちんと実行して隅々まで管理が行き届いている
なぜ、駐車場代を組合は徴収するのでしょう。余計だと思います。

>>なぜ、駐車場代を組合は徴収するのでしょう。

理事長がお金と女が好きだから

組合役員は女性問題を起こさないホモに限る。

よく言われるのは、駐車場と使う人と使わない人の不公平を是正するという理由です。
しかし、それは使う人と使わない人の間の問題で管理組合が出しゃばる必要はありません。
仮に管理組合が仲介して解決するとしても、使用料は使わない人が直接もらえるはずです。
結局、私人間のトラブルに首を突っ込んで解決手数料をかすめ取る＊＊＊と同じですね。

駐車場は専用で使うから使用料が必要なのです。
エレベーターや通路は専用ではなく、だれでも使えます。
その差ですよ。

ですから、各人の使用区画を指定していない駐車場の場合は
誰がどこに駐車してもいいわけですから使用料は不要です。

その場合は使用料は必要ないでしょう。

一家で4台も駐車となると揉めそう。

だったら今からでも使用細則を規定すればいいんでは
ないですか。

共有の敷地を駐車場として使うものと使わない者が
いるのは不公平ですよね。
やはり、専用使用権のある駐車場として使用料を
徴収して、修繕積立金等への充当を検討すべきです。

うちのマンションは各戸1台の駐車場台数が確保されてるから、駐車場を使う者と
使わない者との不公平はない。使わないのは、その組合員の勝手だ。
ただし、平置きと機械式が混ざってるから、当選した区画によって入出庫の利便性に
差があり、それを理由に使用料をむしり取ってる。

（総会の会議及び議事）
第００条　総会の会議は、前条第０項に定める議決権総数の半数以上を
　　　　　有する組合員が出席しなければならない。
２、総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決する。
３、次の各号に掲げる事項に関する総会の議事は、前項の関わらず組合
　　員総数の４分の３以上で決する
一、規約の変更
二、敷地及び共用部分の変更（改良を目的とし、かつ著しく多額の費用
　　を擁しないものを除く。）または処分
三、区分所有法第５８条（使用禁止の請求）第１項、第５項、第５９条
　　（区分所有権の競売の請求）第１項又は第６０条（占有者に対する
　　引渡しの請求）第１項の訴えの提起
四、建物の価格の２分の１を超える部分が滅失した場合の、滅失した共
　　用部の復旧
五、その他総会において本項の方法によることとした事項
４、区分所有法第６２条第１項の建替え決議は、第２項にかかわらず区
　　分所有者及び議決権の各５分の４以上で行う。
５、前４項において、書面及び代理人によって議決権を行使する者は出
　　席組合員とみなす。
６、第３項第一号において、規約の変更が一部組合員の権利に特別の影
　　響を及ぼすときは、その承諾を得なければならない。この場合にお
　　いて、その組合員は正当な理由がなければこれを拒否してはならな
　　い、
７、第３項第二号において、敷地及び共用部分等の変更又は処分が専有
　　部分又は専用使用部分に特別の影響を及ぼすときはその専有部分を
　　所有する組合員又はその専用使用部分の専用を認められている組合
　　員の承認を得なければならない。この場合において、、その組合員
　　は正当な理由がなければこれを拒否してはならない。
８、第３項第三号の事項の決議を行うには、あらかじめ当該区分所有者
　　又は占有者に対して弁明する機会を与えなければならない。
９、総会においては、第００条第１項により００あらかじめ通知した事
　　項のみ決議することができる。
１０、理事長は、総会招集通知を発するにあたり、書面にて組合員に対
　　し、「代理人を選任することなく欠席ものは、総会招集通知記載の
　　議案につき理事長に代理権を付与したものとみなす。ただし、総会
　　の前日までに理事長に対し、書面にて理事長に代理権を付与しない
　　旨意思表示した組合員についてはこの限りではない。」旨の通知を
　　なすことができる。　
１１、理事長が第１０項の記載の通知をなしたにもかかわらず、代理人
　　　を選任せず、かつ総会の前日までに理事長に対し書面にて代理権
　　　不授与の意思表示をなさなかった組合員は、総会招集通知記載の
　　　議案につき理事長に代理権を授与したものとみなす。

※、築２０年の５００戸超のマンションです。各期の議案、議事録を
　　精査しています。規約の設定・変更・廃止、組合の法人化、共用
　　部分の重大変更、用地買収等々の議案につき、上記規約の１０、
　　１１項を適用して賛成に不足した票を理事長に一任で賛成票に投
　　じて議案は可決されて組合運営をしていることが判明した。
　　最も悪質と思われるのは、総会成立要件を満たされていない総会
　　をも理事長に一任したことで規約の設定、変更、廃止を区分所有
　　法３１条を無視して可決成立しています。

マンション管理士等の先生方のご意見をお願いいたします。

何を聞きたいのですか。

マン管仕ではないが書面による決議の効果について疑問を呈するものです。
例えば、組合員全員が出席した場合の採決は、各人の挙手で各組合員はその採決結果を目視することができます。
全員が書面による決議、或いは大多数が書面による参加となった場合はどうでしょうか。
組合員は採決結果の進行を目視することができず、理事長が集票した公表数字だけを知らされることになります。
そこに理事長の悪意が加わると、組合員の意向は無視され、理事長個人の利益優先の恣意的な改竄行為が発生して、2,3の規約内容は規約としての効果を発せずに多くの組合員が不利益を被ります。
そこで提案ですが、書面による決議参加の場合、組合員同志内で透明化することを前提条件にしなければ、書面による決議結果は無効とすべきです。
その方法としては、WEBを利用した採決結果の公表です。
議案ごとに部屋番号で賛否の結果を開示すれば、組合員お互いの監視が働き、改竄することも出来なくなります。
どうでしょう。

事後であるにせよ自分の投票内容を他人に知られることになり個人のプライバシーとの関係で微妙ですね。個人のプライバシー（投票内容の秘密性）保護を犠牲にしなければ達成できない組合運営の透明性とは何なのか？

そもそも総会当日に無断欠席する組合員は理事長に代理権を授与したものとみなす（つまり、出席して原案に賛成したものとみなす）という規約がキ〇ガイであり、これを放置したまま小手先の技術的なことをあれこれ言っても無意味でしょう。キチ〇イ規約を改正して普通のマンションにするのが先ですね。

＞4855　匿名さん
総会の議案決議内容の秘密性を保護した法律はどこにもない。
何かと勘違いしているのでは。
そもそも自分の意見に自信がないのでは。
であれば、分からないからと白紙にすればいい。
つまり、賛否どちらにも手を挙げないことです。

4855さんは各組合員の投票内容のことを言っているのであって
総会の決議内容の秘密にしろとは言ってないのでは？

やっぱり一戸建てよりマンションですね。

＞4858　匿名さん
元々、総会は組合員が集会場で覆面をかぶらずに手を挙げて決議することを知らないのでは？
4858さんの総会では出席者は覆面でもかぶっているのかな。