「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

小修繕や点検も管理会社に依頼しますよね。
それとも、そういったものは理事会が動くのですか。
いわゆる部分管理ということですね。

>>4677さん
管理会社のフロントの方が東大や京大卒の方であれば
いい管理をしてくれるんですか。
フロントにはそういうレベルの方は必要ないでしょう。
マンション管理に限定した仕事ですから、まじめに取り組んで
くれる方の方がいいと思いますよ。

>>4681 匿名さん
小修繕や点検を管理会社にさせるといった規定はない。
委託盟約に盛り込んでいるのでしょう。

管理会社にさせて良い修繕や点検を役員が吟味すればいいでしょう。
理事会が肉体的に動くのではなく知恵を使う気働きをすればいい。
相当安くでいい管理ができますよ。

理事長が点検や修理等に関与し、相見積もり
までチェックできればいいですね。

>>4684 匿名さん
理事長が出来るに越したことはないですが、役員でもいいでしょう。
ただ難点は後継者問題でしょう。
私のところは組合員の承諾を得て、
難問題解決するまでは管理組合法人の雇用でプロを採用した。
雇用契約は問題解決までの雇用とした。
解決後理事は2名を留任させて他は後退してプロの業務は終了とした。
その間管理会社は難問題解決等の理事会には出席禁止とした。

理事会に管理会社を出席させないぐらいの力が
あれば、管理組合主導で管理ができるのでは。
管理会社は管理組合がお金を払って使っているん
ですけどね。

>>4686 匿名さん
優秀な役員がいるうちはできます。
組合は永続性があり一貫性がないといけません。
採用したプロはその基礎を作りたいとの提案で
有志であれこれ議論しました。
幸い大型マンションですからそれなりのメリット
もありますがその逆も考えらrます。
問題がほぼ解決した時の皆の意見は組合費の出納
と保管方法に自信がなく完全自主管理は危険であ
るとの結論に至り辞めることにしました。

＞管理会社と管理組合は共存共栄です
確かにその通りだと思います。
しかし、管理組合の利益が損なわれるような管理会社に限っては適用されず、単なる詭弁でしかない。
管理会社に関しては、管理会社の能力次第で共存共栄は適用されるということです。

そんな問題のある管理会社をなぜ代えないんですか？
替えない理由もあるんでしょうね。
全ての住民が管理会社を拒否しているのではないの
かもしれませんよ。

>>4689 匿名さん
ペーパーマンカン士の優等回答。

何事も片方の意見だけを聞いていてはいい解決策は
見出せません。
いわゆるマンションにとって悪徳管理会社であるならば
お客様である管理組合が管理会社をリプレイスすること
はそんなに難しいことではないでしょう。
何故できないのかといいますと、管理会社との一部住民の
癒着や理事の任期、やる気のない理事（つまり何もしないで
任期を済ませたい）、規約改正能力のなさ等が影響している
のだと思います。

管理会社をリプレイスするには相当な努力が必要です。
知識を知恵に代えて、どうやったらそれができるかを
考え、行動に移さなければ問題点は解決しません。

>>4692 匿名さん
コンサルに依頼すれば努力が少なくて済みますよ。
ただの経費削減屋だと後々問題が出るので、見極めは必要ですが、全て理事会で行うより確実に楽です。

＞4689　匿名さん
>全ての住民が管理会社を拒否しているのではないのかもしれませんよ。
その通りです。
能力のない管理会社が管理組合に不利益を与えていることに気づかない組合員もいて不思議ではないです。
そのことと、能力のない管理会社が管理組合に不利益を与えていることとは別問題です。
能力のない管理会社が管理組合の管理者になれば、尚更、事態は泥沼です。
管理会社を首にするまとめ役も首にされる管理会社が兼任しているからです。

理事会ではいつも顔を合わせているフロントの
こともあり、気まずいですから。

管理会社変更の事案に対する組合員の打ち合わせに管理会社関係が
いつも同席するのはいかが4なものでしょう。相手にも無礼な話です。
知恵のある役員ならそうするでしょう。
出来レースなら同席させると良いでしょう。

＞4694です。
理事会が存在せず、管理会社が管理者となっている場合、役員でもない一組合員が組合の費用を使って能力のない管理会社を首にするためにコンサルと相談することは可能ですか。
その方法や知恵を教えていただきたい。

まず管理組合主導体制を確立することです。
そのためには、管理者を組合員側からだすことでしょう。
理事長が管理者になるべきです。
組合員有志が臨時総会を開催し、理事会を立ち上げ、管理者
を管理会社から取り返すべきです。
そこまでの経費はチラシづくりだけで済みますのでそんなに
経費は掛かりません。
コンサルを採用するのはそれからでいいでしょう。
事前に新たな管理会社やコンサルとは話を進めていっても
いいのではないでしょうか。
経費については、所謂成功報酬というやつですね。

＞まず管理組合主導体制を確立することです。
同意見です。
＞そのためには、管理者を組合員側からだすことでしょう。
困ったことに、現規約では理事会に関する規約はなく、管理者としての規約しかありません。
理事会や理事長の権限は現管理規約に定めはなく、その存在すら認められてはいません。
仮に、現規約を無視して理事会を設立しても、現管理規約上の権限は理事会に対しては与えられていないため、効力を発することができません。
現管理規約を改定すれば解決しますが、管理規約の改定条件である総会の開催と、3/4の同意は厳しいものがあります。
投資型マンションであるため、大部分のオーナーが当マンションに住んでおらず、遠隔地からの書類による決議となるからです。
仮に、決議による賛同者が3/4以上となったとしても、集開票権限は管理会社側にあり、一組合員はその集開票に立ち会わさせてもらえません。
ですから、管理会社側から嘘の開票結果の報告を受けても、その真偽を確認できません。
強制的に求めるとなると、弁護士同伴でないと見せられないと断られました。
第三者によらないマンション管理者管理方式は悪法でしかありません。
管理会社は管理組合にとっては利益を相反する当事者であり、第三者などと解釈することに無理があります。