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マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。
[スレ作成日時]2018-08-08 20:19:27
マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。
[スレ作成日時]2018-08-08 20:19:27
規約や細則の全面改正をするときは、議案書を
参考にすればいいんです。
それに、規約や細則の改正がすべて記載されて
いますから。
現行規約の中に、改正された規約や細則をすべて
網羅しておくのです。
そうすれば原始規約と現行規約の比較表は必要
なくなりますので。
基本的なルールは法律に書いてあるが民法はもともと市民社会での一般的ルールを集めたものなので特殊な環境では当てはまらないこともある。そこで区分所有法30条1項で特殊なマンションでは自分たち独自のルールを規約という形で定めてもよいとしている。
例えば、屋外の駐車場は民法でいうところの共有物でありながら区分所有法に規定する共用部分には当たらずその使用に関しては持分に応じた使用(無償平等使用)が原則なのだが特殊ルールつまり抽選で当選した組合員だけが使用料と引き換えに使うこと(有償独占使用)を規約で定めればそちらが有効になる。
しかし何でもかんでも規約化できるわけではない。区分所有法の強行規定は規約では変更できないし規約の内容が社会通念からみて非常識な場合にはその効力は否定される。例えば、5階以下の居住者は原則として階段を使用することとか玄関ポーチに私有物を一切置かないこととか仮に総会で議決されても効力はない。
逆に規約細則に規定がないことでも法令を根拠に制約を受ける場合はある。例えば、早朝深夜のピアノ演奏は規約細則で禁止事項になっていると思うがたとえ日中であっても演奏しまくることはできない。マンションは居住用空間でありピアノの練習室ではないからだ。その時は区分所有法6条1項のお出ましとなる。
そもそも現行規約は、今までに改定された規約や細則が
包含されているでしょう。
規約集にされていないのなら、全面改正をするときに、
議案書等を参考にしてプラスしておけばいいんですよ。
原始規約+改定分が現行規約となります。
そして左右対照表を作成していくのです。
何故規約や細則の全面改正をするのに
管理会社が絡むんですか。
規約の改正は組合員、専門委員会で
粛々と進めていけばいいんです。
当然専門委員会のメンバーには管理会社は
入らないでしょう。
私どものマンションでは、管理規約と各種細則の
全面改正は、100%専門委員会で案を作成し、
理事会と総会で承認決議されて承認されましたよ。
>>4530 匿名さん
私もそう思います。
現行管理規約を原本として総会に提出されて管理規約案に対しては、
管理会社に有利な条項が多く含まれていましたので無効を主張して
いるのです。
例えば一例、原始管理規約の規約で総会で廃止されていない条文が
管理会社の作成した現行管理規約では廃止されているのです。
どさくさに紛れての管理会社に不利な条文等が原始管理規約にあり
ましたがことごとく廃止された現行管理規約が配付された。
したがって、原始管理規約に議案書と議事録を添えてくださいと主
張しているのです。
このような不正がまがいなことがまかり通るといけないので議案書
と議事録を添えなさいと言っているのです。
規約は作成が義務化されてるわけではない。大抵のことは法令に従って処理すれば問題はない。規約にあれもこれも盛り込んでも法令違反や常識外れの条項は効力がない。かえって規約のありがたみを失わせるだけだ。理事会の低レベルを組合員に周知することにもなりかねない。
現理事会の半数以上のメンバーは規約も区分所有法も読んだことがない
規約改正委員会に至っては立候補してきたのは頭も目も性格も悪い爺さんばかりだ
改正案文より先に彼らの戒名が決まることだろう
だから、規約改正の専門委員会を設立して最初から
作り直せばいいのです。
原始規約を基本として、それ以降改正のあった規約等を
プラスして現行規約にするのです。
過去の議案書をみれば改正分はわかるでしょう。それに記載
されていなければ総会の決議はないので無効とすればいいのです。
そして標準管理規約をひな形として改正をすればいいでしょう。
専門委員会には、組合員だけにして管理会社をいれなければ
いいでしょう。
規約等の全面改正をするのは意外と大変な作業が伴います。
時間と知識も必要です。だれか専門委員のメンバーがそれを
できればいいのですが、できなければマン管士に依頼すべき
でしょう。
しかし、マン管士も規約等の全面改正をした者はほとんどいません。
それがネックにはなるでしょうが。
私自身3回しか全面改正の経験はありません。2回は当マンション、1回は
近くのマンションの改正です。当然すべてボランティアでやりました。
会社をリタイアして何かボランティアがやりたかったので、
身近なマンション管理についてのボランティアをしたんだけど
資格を取ったり、資料を作って住民に配布したりとパソコンの
インク代や用紙代とかにもかなりのお金も使ったね。
時間とお金はボランティアだから当然だと思っています。
敷地内に落ちてる犬のウンコの始末や管理員公休日の花壇の水やり程度はボランティアでもいいが、
規約改正案や長期修繕計画案の作成などの高度専門的な仕事はきちんと報酬を受け取るべき。
その場合は、専門委員会で経験のある組合員が
中心になってやればいいでしょうし、それでも
できなければ専門家に依頼すればいいでしょう。
しかし、現在までの管理規約と各種細則の全面改正
はできているので、今後大幅な改正は発生
しないとおもわれるので、当マンションの場合は
そんなに懸念することもないと思われます。
管理委託契約書に付いて
私共のマンションは今期、契約書の更改に当たります。
管理会社に対し標準管理委託契約書に準ずる事を申し入れしているが、契約書は管理会社の本部で
全て同じ内容で契約するもので、
違った契約書の内容に出来ない
との回答がフロントが有った、
本来、契約書とは双方の合意の元に行われるそべきであるが、此方が合わせ無ければ成らないのでしょうか?
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